篇一：二手房违约案例
深圳卖家签约后房价涨40万反悔 判决说不行 3
[摘要]房价暴涨后业主不卖了，一审判其继续履行合同
“3·30”新政之后，深圳迎来房价暴涨，一大波卖房业主在签订合约之后不惜违约博取涨价带来的巨大利益。然而近日，罗湖区人民法院一审宣判一宗二手房买卖交易纠纷案，支持继续履行合约，违约业主除了要继续卖房，还徒增了案件受理费、保全费以及律师费，可谓竹篮打水一场空。不过早前深圳市中级人民法院房产庭法官在一次讲座中透露的信息显示，法院支持继续履行合同需要具备一定的条件，若不符合条件，或只能选择违约金赔偿。
涉事楼盘位于罗湖区沿河路汇鑫花园，房屋的建筑面积约为68平方米，由一对港籍母女持有。
这一楼盘约在2000年左右建成，具有罗湖区北斗小学的学位。今年3月8日，王丰(化名)冲着学位，与这对港籍母女签订了买卖合同。按照合同约定，二手房交易价格为215万，均价约为3.2万元每平方米。
王丰在当天支付了5万元现金。按照合同约定，2015年的4月3日，双方签署了《二手楼交易资金监管协议》，约定将首期款人民币57万元存入招商银行深圳市分行的监管账号中。这一首期款也于当天到账。
随后要做的就是等待银行审批贷款，然后进行房屋过户交接。但是到5月3日，母女俩却通知银行终止资金监管。实际上在此时，银行已经出具了贷款承诺书，贷款审批只是时间问题。
对于不卖房的原因，母女俩在法庭上答辩时称，因为家人反对卖房。 不容忽视的是，随着“3·30”新政的影响，深圳房价暴涨，以搜房网公布的该小区均价来看，目前已经达到3.8万元每平米左右，房屋总价增幅在40万元左右。
卖方愿双倍返还定金10万元
裁判文书显示，母女俩在决定毁约之后，也多番提出按照违约条款来解决争议，双方合同约定卖方违约要双倍返还定金，即10万元。
不过这遭到了买家王丰的拒绝。他向法院提起诉讼，将卖方母女俩告上法庭，一方面要求继续履行合同，另一方面则要求对方赔偿损失人民币20万元。
罗湖区人民法院一审宣判时就认为，双方签订的合同，是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律与行政法规的强制性规定，是有效的合同，各方当事人均应严格履行。
这一案件中，买家已经依照合同约定履行了支付定金、首期款、提出贷款申请等义务，且被告也当庭陈述银行已经发出贷款承诺函，承诺贷款150万元。
一审法院认为，这足以表明买家已经履行合同项下的义务。但是卖方在法庭上却明确表示不予继续履行合同，已经构成违约，应当承担违约责任。
卖家新增诉前保全费等成本
既然是违约，那么该承担何种责任？是否需要作出20万元的损失赔偿？一审法院认为，买家没有提供相应的损失凭证，再加上卖家在拒绝卖房之后，主动要银行解除资金监管，并积极寻求和解，已经尽到止损的义务，因而法院没有支持买家提出的赔偿损失诉求。
那么是否能够继续履行合同呢？一审法院在判词中写道，一方面买方在深圳的限购政策之下具备购房资格，同时买方也在法庭上针对涉案合同的履行承诺一次性支付购房款。除此之外，涉案房产没有抵押登记的情形，红本在手，除了因为涉及本案被诉前保全查封之外，没有其他查封影响过户的情形，已经具备产权过户的条件。一审法院正是基于以上三种情形，判定继续履行合同。
同时，案件受理费430 0元，买家承担20 0 0元，卖家承担230 0元，诉前保全费3520元也由卖家予以承担。也就是说一番官司下来，毁约方不仅房子要继续出售，还要额外支付案件受理费、诉讼保全费以及律师费，损失上万元。
说法
对抑制违约潮有积极意义
代理此案的广东深大地律师事务所律师胡维刚昨天刚刚拿到判决，就将判决文书上传到网络。胡维刚对这一判决感到很满意，并认为具备积极的意义。他介绍说，合同的签订正是为了履行，法院的这一判决有力地保护了合同的继续履行，对目前的违约浪潮或有一定的抑制作用。
存在一定风险要谨慎选择
不过面对这一判决，也有律师表示不甚乐观。广东宝城律师事务所周争锋律师一直呼吁要谨慎选择继续履行合同，因为继续履行合同中存在的风险较大，不可知的因素多，这包括可能产生巨额的税费以及产权人的配偶对权利的主张，这都会带来意想不到的麻烦。
长期从事二手房诉讼交易纠纷的张茂荣律师早前在接受南都记者采访时也表示，他们的团队事先会列出诸多的风险点，逐一进行排查，在有把握的情况下方会选择继续履行合同。
提醒
若符合三个条件继续履行合同的可能性较大
由于“3·30”新政之后违约案件大多在审理中，该宗案件是目前所知的新政之后第一宗法院支持继续履行合同的案件。不过南都记者获悉，早前深圳市中级人民法院房产庭法官在一次讲座中曾提及，房产交易合同继续履行一般要符合三个条件，只有具备三个条件，法官才极有可能支持继续履行合同。
迅速判决与案情较清晰有关
这三个条件包括购房者要具备购房资格，其二购房者要将卖家的银行作为第三人，以便法官判决银行配合赎楼手续，解决赎楼问题。其三则是购房者要能够一次性付款。最后一个条件，是为了解决执行难题，若不能一次性付款，就需要卖家配合办理按揭手续，执行难度过大。
代理此案的胡维刚律师也介绍说，罗湖法院的这一案件正好符合前述三个条件，直接印证了深圳市中级人民法院房产庭法官在讲座中的有关说法。
胡维刚还表示，案件能够得到迅速判决，也与案情较为清晰有关，卖方明确承认不卖房，违约事实认定较为简单。而有些案件卖方可能先要找各种理由不承认违约，甚至称是买方违约，因而法庭需要调查的时间会较长。
一次性付款成“拦路虎”
这一案件因为买家选择一次性付款，才获得法院一审判决支持继续履行。对于很多买家来说，一次性付款将要承担的压力极大，也成为他们选择继续履行合同的“拦路虎”。
在此案中，代理人胡维刚告诉南都记者，当事人也是工薪阶层，一次性支付全部215万元购房款以及中介费等确实倍感压力。
不过胡维刚表示，目前他的当事人是想通过向亲属筹措资金等方式，凑齐钱款，在房屋过户到自己名下之后，再将房屋抵押给银行获取消费贷款，用来偿还亲朋好友的款项。
此前案例
法院按合同成交价20%判处违约金
受“3·30”房产新政影响，深圳房价暴涨，部分区域房价涨幅超过百万，由此带来的业主反价纠纷越来越多。在深圳，不少遭到反价的买家自发组织起来，通过qq群建立联系，定期组织签名以及信访活动，希望法院在处理该类案件时统一标准、提升赔偿比例。
据悉，目前深圳多家地产中介通用的二手房买卖合同中都约定违约赔偿为双倍定金或者合同成交价格的20%。
以一套300万的房产来算，如果按成交价格的20%，违约金将达到60万，违约成本较高。但是通常法院在审理案件时，会根据实际情况调整赔偿比例。有律师告诉南都记者，通常10%比较常见，15%都非常少见。
而就在7月19日，龙岗区人民法院罕见地一审判决一名违约卖家按照合同成交价格20%赔偿买家，并承担案件受理费与保全费。这一顶格判赔被认为可能成为法院处理该类案件的一个风向标，违约成本将会大大提高。
不过以该案为例，该房产被评估认为价格涨幅至少达到60万元，即便顶格支付赔偿金也只为44万元，违约业主仍可从中获得利益。不少遭遇违约的买家，对此颇感灰心。
篇二：论买方违约状态下风险负担
论买方违约状态下的风险负担
中图分类号:d922.29 文献标识:a 文章编
号:1009-4202(2010)08-196-01
摘 要 买卖合同而言,从平衡保护合同当事人双方的合法权益出发,既然出卖人有交付标的物的义务,那么买受人就应负有受领标的物的义务。买方违约不收取货物主要有两种表现:拒绝受领和迟延受领。
关键词 风险负担规则 买方违约
无论是《联合国国际货物销售合同公约》还是各国立法以及《2000年国贸易术语解释通则》都承认买受人违约时对风险负担问题有影响,并且规定买受人受领的时间就是风险转移的时间。但各国或地区立法及学者对于受领的性质意见不一致。从立法上来看,在大陆法系的国家或地区,有的认为买受人支付价金,出卖人的权利就可以实现,故不在法律中规定买受人有接受交付的义务,如日本民法;有的则明确规定买受人有受领义务,如德国、瑞士等国和我国台湾地区民法。在英美法中,为保证买卖公平及经济生活的稳定,规定买受人有必须接受交付的义务。
笔者认为,就货物买卖合同而言,从平衡保护合同当事人双方的合法权益出发,既然出卖人有交付标的物的义务,那么买受人就应负有受领标的物的义务。买方违约不收取货物主要有两种表现:拒绝受领和迟延受领。
一、拒绝受领
篇三：二手房买卖纠纷之二 买家逾期付款
二手房买卖纠纷之二:买家逾期付款 案情：
小马有套房屋要出售，小张以130万元的总价买下该房。双方约定，小张在签约时支付60万元首付款
，2010年2月10日前办妥银行贷款的所有手续，2月20日前用贷款支付剩余房款，逾期一日需支付总房价款
万分之五的滞纳金。
合同签署后，小张按期支付了首付款，并于2月10日办理了交易及抵押登记，也将相关收件收据交给
了银行。可是银行迟迟没有放款，以至于他没能在约定期限内将剩余房款支付给小马。4月份，小张拿到银行贷款将房款付清，但小马要求他支付逾期付款的违约金。小张感觉很冤枉，他
认为他已经按照合同约定按时办理了贷款手续，是因为银行方面放款迟延才导致他不能按时付款。
解析：
买方逾期支付房款时，卖方除可以要求买方继续支付房款之外，还可以要求买方支付相应的利息或买卖合同中约定的逾期付款违约金，如果逾期付款导致了根本违约，卖方还可以解除合同并要求买方支付解约违约金。本案中，双方在房屋买卖合同中约定买方用银行贷款支付部分房款，买方已经依约办理了贷款手续，由于银行方面的原因未能足额放贷的话，导致买方付款迟延，即便如此，买方仍然需要承担逾期付款的违约责任。因为买卖合同上的约定只能认为卖方允许通过银行贷款来支付房款，而不能认为买方可因此不需承担逾期付款的责任。
由于银行贷款属于不可控风险因素，银行可以批准贷款便也可以不批准，即批准了贷款申请，也不会明确承诺何时发放贷款，所以申请人得到的放贷日期只是一个大概的日期，发生变化的可能性很大。因此建议买家在签署房屋买卖合同时，尽量在付款日期的约定上留有余地，或者可以参照开发商卖房子的做法：在合同中明确约定几月几日去办理贷款，如果因故办不了贷款，或者贷款不能及时到位，有变通的条款，如买房人一次性筹款，或分期筹款等等，买家有这样约定，就可以大大降低违约风险。
《买方违约》
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