二手房买方违约

时间：2017-05-09 07:00 来源：免费论文网

篇一：二手房交易过程中的违约情形和处理方式

律师提示：二手房交易过程中的违约情形和处理方式

在签订合同时如果能预见可能出现的违约行为，并且在合同中约定有针对性的违约条款，那么在交易时就能有效地减少违约的可能，发生违约行为后，也能有效地降低维权的时间和金钱成本。

那么，在二手房交易的过程中有哪些经常出现的违约行为，又应该如何应对呢？

在二手房交易过程可能出现违约情形主要有以下几种：

1、出卖人逾期交房、逾期办理过户手续、逾期迁出户口；

2、买受人逾期付款、因买方原因不能办理过户手续；

3、买方或卖方单方违约解除合同的违约责任；

4、房屋质量问题的违约责任；

5、房主在交房时转移或更换房屋附属设施或屋内物品的违约责任；

6、根据买卖双方的特殊需要而可能产生的其它违约情形。

上面提到的1、2两项属于逾期履行义务的违约行为，3属于不履行合同义务的根本违约行为，4、5属于履行义务不当或不符合约定的违约行为。

但有时1、2、4、5这几种违约行为如果严重，可能会影响到合同的履行，也可能构成根本违约。比如买家逾期付款和卖家逾期交房都属于逾期的违约责任，但如果逾期的时间太长，守约方可以选择起诉要求对方履行义务，但起诉往往需要相当长的时间，而且胜诉后执行有时也是问题，与其如此，有时守约方不妨选择直接解除合同更有利。但如果违约方只是逾期，并无证据表示根本不履行，有时守约方想根据逾期的违约行为解除合同，也会有一定难度。

所以，律师建议买卖双方在合同中明确约定1、2、4、5这几种违约行为严重到什么程度构成根本违约，守约方有权提出解除合同并要求违约方承担解除合同的违约责任。逾期付款或交房多长时间之内守约方有权要求支付逾期履行的违约金，逾期付款或交房多长时间以上，守约方有权提出解除合同并追究违约方的相应违约责任。

那么发生了违约情形，如何承担违约责任呢？一般有如下几种方式：

1、定金：双方可以约定合同金额分之二十以内的定金，收定金的一方不履行约定的义务，双倍返还定金；给付定金的一方不履行约定的义务，定金不予返还；

2、继续履行：守约方有权要求违约方继续履行合同约定的义务，并可在向法院起诉时提起此项诉讼请求，要求违约方承担违约责任，并不妨碍守约方要求继续履行；

3、违约金：双方可以在合同中约定一方违约时，根据违约情况向守约方支付一定数额或按一定标准确定的违约金。在既约定违约金又约定定金的情况下，守约方应该在二者中选择一个比较有利于自己的方式主张；

4、赔偿实际损失：在未约定违约金或定金的情况下，守约方可以要求违约方按实际损失赔偿。在定金或约定的违约金低于实际损失的情况下，守约方可以主张按实际损失赔偿。

对于逾期付款、交房等逾期履行合同义务的违约行为，双方最好在合同中约定按逾期的时间长短每日计算一定标准的违约金，这样，逾期的时间越长，违约的行为越严重，承担的违约责任也就越重。如果只约定逾期交房要承担一定数额的违约金，那逾期一天和逾期一个月甚至更长就没什么区别，一旦发生违约行为，那违约者恐怕宁可再拖更长时间。

对于单方解除合同等根本违约行为，应该约定一个比较合适的具有处罚作用的违约标准，比如约定合适数额的违约金，或者约定一个参照标准（比如约定赔偿房价上涨或下降造成的差价损失）。

对于房屋的质量问题，不好做明确的违约金标准约定了，一般也就是根据相应质量问题造成的损失和维修费用进行赔偿了。

对于房主转移或更换房屋内附属设施或屋内物品的违约行为，建议在签订合同时明确相关附属设施或物品的单项价格，到时少哪个就按哪个标准赔偿就可以了。

篇二：房价上涨背景下二手房买卖违约的问题

房价上涨背景下二手房交易违约的问题案情简介：卢某和邓某通过房产中介签订了《房屋买卖居间合同》，约定卢某将位于常熟某小区的一套商品房以162万元的价格出售给邓某，双方约定了房产过户时间，并约定了相当于成交价20%的违约金。合同签订后，邓某向卢某支付了购房定金5万元。在合同履行过程中，邓某又支付了76万元的购房款。不久，该小区房价开始上涨，卢某要求涨价至180万元，并且拒绝办理网签手续，双方为此发生争议，致诉。

显而易见，卢某的行为已构成违约。那么，作为买方的邓某该如何维护自己的合法权益？当然，返还购房款毋庸置疑。但是，是否直接适用合同中关于20%违约金的约定进而要求卢某支付32.4万的违约金呢？或者是否能在前述违约金的基础上同时适用定金罚则，即双倍返还定金10万呢？

针对第一个问题，合同法114条第2款关于违约金高低的规定，约定违约金低于造成的损失，可以请求法院予以增加；约定违约金过分高于造成损失的，可以请求适当减少。不难看出，违约金是否合理是要参考违约带来的损失而确定的。在本案中，邓某的损失主要是两部分，一个是房价上涨带来的后果，即如果在同区位购买同类型房屋的成交价肯定要高于原先购买卢某房屋的成交价；另一个就是邓某支付给卢某共计81万元货币所能带来的银行同期利息。所以，并不能完全按照合同约定的20%作为违约金的裁判标准。本案中，法院最后酌定支持违约金15万元。

针对第二个问题，合同法116条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约，对房可以选择适用违约金或者定金条款。由此看出，违约金与定金罚则只能择一适用，本案中，卢某适用违约金条款要求支付违约金，那自然不能再要求邓某双倍返还定金。定金5万元在本案中的性质等同于一般购房款，予以返还。

本案中，针对卢某的违约行为，邓某在要求返还已付购房款的基础上，还获得一定的违约金作为损失补偿。但是，法律也不会使邓某因此而超常获利。对合同双方而言是一个相对公平合理的处理结果。

办理过的同类型纠纷中，因为当事人的意愿不同而得到不同的结果。有部分当事人，因为购房结婚或者的确很中意所购的房屋，不希望解除现有购房合同，而希望继续将房屋买下。

对此，合同法第107条规定，合同一方不履行义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。112条规定，一方不履行义务的，在履行义务或采取补救措施后，对方还有损失，应当赔偿。从上述两条中不难看出，一方违约，对方可以要求继续履行合同，并且如果还有其他损失的，也应予以赔偿。

也就是说，虽然卖方违约，但是作为买方还是可以诉请要求继续履行房屋买卖合同，要求对方协助办理相应手续，从而达到购房目的。

综上所述，房价上涨背景下，针对二手房买卖中卖方违约，买方可以解除合同并要求对方支付违约金等方式使卖方承担相应违约责任；也可以从自身实际需求出发，要求继续履行合同。

篇三：二手房买卖合同(房产证还没下来买方版)

二手房屋买卖合同

售房人(甲方)：（以下简称甲方）身份证号码：购房人(乙方)：(以下简称乙方)身份证号码：居间方(丙方)：总则

甲方自愿将本合同第一条所列房屋出售给乙方。乙方对该房屋已作充分了解并实地看

房，自愿购买该房屋。甲、乙、丙三方根据中华人民共和国有关法律、行政法规和广西桂平市相关地方性法规的规定，在合法平等自愿相互信任的基础上签订本合同，承诺共同遵守。甲、乙、丙三方应依据本预约合同之约定，完成本合同第一条所列房屋转让的相关法律程序，并最终实现双方房屋买卖之目的。

第一条、房屋基本情况

1、甲方拟出售的房屋位于该房屋系甲方于年月日向公司（以下简称开发商）购买的商品房，《商品房买卖合同》编号：，合同约定建筑面积平方米（其中套内建筑面积平方米，公摊平方米），购买总价人民币元整，房屋用途为，房屋尚未办理土地房屋权证。

第二条、成交价格及相关费用

1、成交价格为：人民币元整（小写：￥元）

2、相关费用：

1）、经甲、乙双方约定，从甲方产权过户到乙方产权时，办理产权变更时所发生的相关的费用由乙方独自承担（甲、乙双方约定的除外）。（过户所有费用标准以产权过户当日国家政策规定为标准）

2）、在签订本合同当天，乙方按与丙方约定的代办产权过户收费标准付清丙方提供代办服务费，乙方应付人民币元整（小写：￥元）（本协议签订后代办服务费不予退还）。

3）、从签订本合同之日起，如因甲、乙双方任何一方的责任导致本协议不能实际履行，由责任方承担甲、乙双方应支付给丙方的全部信息服务费人民币元整（小写:￥元）。

4)、甲方在房屋实体转交给乙方的同时，必须结清以前产生的水、电、气、闭路、电话、

物管、电梯以及进行物业交接时所产生的相关费用，甲方应当及时配合乙方办理房屋设施（五通）过户的相关手续。在房屋实体转交给乙方的当天，甲方结清上述费用手续之后，所产生的上述水、电、气、闭路、电话、物管、电梯相关费用由乙方承担。

第三条、付费约定、期限交房、办理过户。

1、银行按揭付款

1)、甲、乙双方约定在 2015 年 4 月 6 日乙方交购房订金人民币壹万元整（小写：￥10000.00元）给甲方，当甲方收到房屋订金之日起至房屋过户至乙方之日止不得将房屋转售第三方，在支付购房首付款时，订金抵作购房款。

2)、甲乙双方约定在年月日支付该房屋的购房首付款人民币元整（小写：￥元）给甲方，甲方收到购房首付款时，将该商品房的购房合同、发票、收据等原始相关的税务发票交给乙方，同时甲方与开发商签订的《购房合同书》中的所有权力转交给乙方，由乙方享所有权，乙方享有此房屋所有权，买卖权，处决权。

3）、至甲乙双方正式交房之日起，乙方负责向此房屋按揭卡帐户支付按揭款及其利息（以银行实际对账单为准），在房屋管理局通知此房正式下证之时，甲乙双方积极配合丙方，办理此房所有产权及其物业过户手续。

4）、甲乙双方过户前，所办理的银行解压手续，造成的违约金，费用由甲方承担。

第四条、甲方的权利与义务

1、权利：甲方在签订本协议后，有权按约定收取乙方的购房款。

2、义务：

1)、甲方应本着诚实守信的原则，确保本协议所涉及房屋具有合法完善的权属手续。

2)、自签订本协议起，甲方不得有任何处分该房产的行为，包括并不限于抵押、出租、出售他人等。同时，甲方必须保证其出售的房产无任何物权瑕疵、质量瑕疵，包括但不限于司法机关查封、冻结、拍卖、没收，及已经属于公告拆迁范围，即将实施拆迁等其他有限制交易的情形。

3)、甲方应保证其委托的房屋权属真实、合法、交易手续完备，同时在甲方收到乙方支付的购房首付款当日，甲方应将原购房合同书及房款交付凭证、契税发票以及其它一切交易过户所需的资料交给乙方保管，并保证提供的上述资料、个人资料真实、合法。

4)、若乙方以按揭方式购房的，甲方应提供完备的手续并配合乙方办理按揭的相关手续。如因甲方的原因使按揭手续不能顺利办理的，由甲方承担责任。

5)、甲方应在获知该商品房的产权证可以正式办理之时，十日内通知乙丙双方，并尽快

与乙方办理此房屋权属的过户手续。

6)、甲方应在与乙方办理完产权过户手续后30天内将户口迁出。

第五条、乙方的权利与义务

1、权利：乙方有权要求甲方出示房屋权属的相关手续，有权要求甲方、丙方充分配合办理相关事宜。有权获得本协议所交易的房产，并对该房产拥有完全的物权处分权。

2、义务：

1)、乙方应按协议的约定与甲方办理权属的过户手续及付清房款。

2)、乙方应保证提供的个人资料真实、合法，如有虚假自愿承担相关责任。

第六条、丙方的权利与义务

1、权利：

1)、丙方在甲、乙双方签订本协议之时，收取相关房屋代办服务费。

2)、丙方有权监督甲、乙双方按约定履行本协议。

3)、丙方为房屋销售的见证方，当房屋销售出现与本协议签订情况不符时，有权参与相关的责任追究。

2、义务：

1)、丙方在甲、乙产生纠纷时，应协助甲、乙双方解决纠纷。

2)、丙方协助甲、乙双方签订本合同及物业交接。

3)、丙方作为过户手续的代办方，应密切关注该商品房产权证件的下发时间，并在该商

品房产权证件的下发后及时通知乙方，并协助甲、乙双方完成权属过户的相关手续。

4）、丙方为甲乙双方提供以下服务：提供真实有效的订约信息；充当订约介绍人和撮合

人；提供法律咨询，拟定合同文本并协助、指导订立合同；协助办理或代办交房、过户

及贷款等手续；为双方签订和履行房屋买卖合同创造便利。

第七条、违约责任

1、甲乙双方保持联系畅通，如有有特殊原因更换联系方式，必须第一时间通知到对方，以免给双方造成疑惑，从而影响本合同的正常履行！

2、甲、乙双方从签订本合同之日起至办完此房屋的所有交易手续之日止，自觉遵守本合

同所约定事项，并按本合同协议约定履行双方的权利和义务。如有一方未按本合同约定的内容履行，违约方将支付房屋成交价格两倍的违约金给守约方。严重违约或根本违约的，违约方必须向守约方另行承担贰拾万元的违约金。

3、若甲方违约，乙方已对房屋进行装修的，甲方还需额外支付叁拾万元给乙方作为赔偿。

第八条、免责条款

1、该合同履行过程中如遇国家节假日影响相关手续的办理，则办理该手续的时间顺延。因不可抗力等非双方过错因素导致本合同不能实际履行的，双方互不承担相应法律责任。包括但不限于自然灾害、他人人为致使房屋毁坏灭失；房屋交易主管部门受理变更登记前，政府等相关部门的拆迁、改造；法律、法规、政策更改，致使本协议无法全面履行的情况，及因本协议的履行而发生的任何争议，则丙方协助甲、乙双方协商解决；协商不成，可依法向本协议签订地桂平市人民法院起诉。本合同协议一式叁份，自三方或三方代理人签字，盖章或手印之时生效。甲方、乙方、丙方各持一份，具同等法律效力。

第九条、其他约定事宜

1、本协议经甲乙双方签字后即刻生效。若有未尽事宜，甲乙双方日后可再行协商，经

协商所签定的补充协议与本协议具有同等法律效力。

甲方（签章）: 乙方(签章)：丙方（签章）：

委托人: 委托人: 委托人:

联系电话：联系电话：联系电话：

签约日期：年月日

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