篇一：房屋买卖合同纠纷案例分析
房屋买卖合同纠纷案例分析
近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现，从滨海新区塘沽审判区了解到，2011年，受理各类民事案件4300余件，其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。通过这些年我在房地产领域的关注和学习，结合在地产公司工作时接触的一些案例，和在塘沽法院民二庭（房地产庭）参与的一些案件陪审，现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例，和大家分享、研究。
房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷。
一、商品房买卖合同纠纷
商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”，房地产开发商为合同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类：
（一）售房广告引发的纠纷
众所周知，开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告，销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多说明及允诺，主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；（2）对商品房美观性的陈述；（3）对商品房使用功能的陈述；（4）对商品房环境性的陈述；（5）售后承诺，比如“售后包租”、“代租”等售后回报，为外地购房者办理本地城市的户口指标等等。而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不见踪影。
案例一，天津某开发商在对外预售房屋时，宣传广告称小区楼房前后间距有60米，小区绿化率为50%，并在预售房屋合同中约定， “开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意；开发商未征得业主同意变更小区的平面布局，业主有权要求开发商恢复，不能恢复的，开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”。该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40.2平米，明显违反了小区规划，开发商违约。经过法院审理查明，开发商是自行提出变更规划的，并未征得业主同意，政府有关部门也没有强制要求变更，据此法院一审判决开发商向维权业主承担总房价款3%的违约金。
案例二，北京某高档小区在售楼时在宣传资料中承诺，”小区内综合绿化面积达总占地面
积的31%，拥有6800的绿地和中心花园，环境宜人，5000平米的地下超大停车库，原装高档现代电梯，小区实行封闭式管理，24小时保安，房屋共用部分精美装修等等”。同样业主入住以上承诺纷纷不能兑现，要求开发商承担违约责任。一审法院认为，开发商对于绿地、花园面积、车库、原装现代电梯以及对商品房各组成部分装饰装修标准的说明和允诺，影响到了商品房的档次及居住质量，也会对买受人购房，订立购房合同及房屋价格的确定产生重要影响，因此对上述几项开发公司说明和允诺的内容应当认定为合同内容。最后调解结案，开发商给予一定经济补偿。但是，同样案例，如果要求解除合同，法院驳回诉讼请求。
案例三，贻成尚北新风系统案例。
案例四，贻成综合大厦土地使用年限案例。土地变性后，使用年限未变。
法律分析：
适用法律：实践当中解决此案件的主要依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。
通过上面案例，购房者基本售房广告纠纷一般有两种诉求：一是要求开发商承担违约责任和赔偿相关损失；二是要求解除商品房买卖合同，并赔偿相关损失，损失主要为购房款的利息损失及房屋升值带来的差价损失。在第一种诉讼请求中，若商品房买卖合同中对违约责任有规定，则购房者直接依据合同约定之数额请求违约赔偿金，案例一。但大部分时候，合同中并未约定开发商的具体违约责任，天津市房管局的版本仅对开发商延期交房、办证、面积差异、设计变更等进行了违约责任约定，补充条款是开发商自行拟定，仅对购房者进行了诸多约定，很少约定自身违约责任，这种情况下，估算损失大小存在困难，法官一般倾向于调解结案；在第二种诉讼请求中，购房者主要是依据合同法第94条之规定请求解除合同。从法理上来讲，购房者能否行使解除权的依据是违约方的违约行为是否构成根本性违约，只有在违约方的违约行为构成根本性违约的情形下，才赋予守约方解除合同的权利。合同法第94条规定的几种情形，则是法律上对根本性违约的行为做列举，在列举的五种情形中，销售广告不实可套用的主要是该条第4款之规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致
使不能实现合同目的”因此，需要法院对案件进行审查，判断广告不实的违约行为是否导致合同目的不能实现，根据商品房买卖的通常目的而言，应从普通人的一般生活经验及交易习惯的角度考察，对于商品房销售广告中开发商许诺但是最终没有订入合同而成为合同条款的事项及内容，虽然事后在客观上对购房人买受该商品房目的产生了不良影响，但双方尤其是买受人在订立合同时竟没有主意该内容，至少说明该内容并非是买受人在订立合同时首先考虑的问题，从这一角度看，因商品房销售广告许诺没有订入合同致使该内容的法律地位不稳定而引起的纠纷，买受人也有一定的可责性，如上述案例中，开发商对周边环境、配套设施问题上的许诺没有到位，法院认定为一般违约，合同继续履行，赔偿酌定裁量。
售楼员的许诺，有无证据是关键。
（二）认购纠纷
认购是指在商品房买卖合同过程中，双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房买卖合同前签订文书的行为，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。签订的文书名称五花八门，有叫“认购书”，有叫“订购协议”，还有叫“房号保留协议”的。这方面的案例：
案例一，周某应房产公司要求与其签订《房产认购协议书》，并交付了定金2万元，约定购买该公司开发的一处房屋。当时该公司声称该房屋的绝对不存在抵押等情况。签订协议后，周某遂于约定日期携带购房款到房产公司准备正式签订商品房买卖合同，签订合同前，周某经向产权机关查询得知他预订的该套住宅已于认购协议签订前抵押给银行。周某遂拒绝签订商品房买卖合同，并要求房产公司返还定金2万元;并提出在房产公司解除对该房屋的抵押后，双方再签订商品房买卖合同。但房产公司不愿退还已收取的定金。周某遂将房产公司告上法庭，要求法院判令该公司撤销《房产认购协议书》，返还已交的2万元定金并加倍赔偿2万元。
开庭后，房产公司辩称：该房产确实已抵押给银行，但公司在与周某签订协议之前，已告知周某房产被抵押的事实，银行也同意公司销售被抵押的房产，何况目前周某没有遭受任何损失。由于周某没有按时签订商品房买卖合同，已经违约，故公司不退还购房定金的行为并无不当，请求法院驳回其诉讼请求。
法院审理后认为，由于房产公司在订立《房产认购协议书》时，没有如实向购房者说明房产已被抵押，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的
解释》作出判决：撤销双方签订的《房产认购协议书》，房产公司返还周某已付购房定金2万元，并支付赔偿金2万元。
案例二，陈某与某地产公司签订《房产定购协议书》，约定陈定购一套商品房，并支付定金1万元。协议另载明：陈在签订定购协议时已详细阅读和了解星星公司在销售现场公示的《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容。同年4月19日，陈签订《商品房买卖合同》时，认为该合同的补充协议有许多不公平条款，两次发函要求修改不公平条款。最后双方扯皮起诉到法院。
法院审理后认为：该协议明确载明：陈已详细阅读和了解该《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容，故陈应按定购协议约定的合同基本条件与星星公司签订正式的《商品房买卖合同》，星星公司有权拒退定金，驳回陈的诉讼请求。
实践中，开发商拟定的《订购协议》往往把自身的责任推的一干二净，工作时出具的《订购协议》，换签《商品房买卖合同》的时间无法确定，开发商将在建工程抵押给银行，在未撤抵押前无法网签正式《商品房买卖合同》，这时签订正式合同的时间会约定为：自开发商通知之日起几日内换签《商品房买卖合同》。到底什么时候通知没有约定，有时长达几个月，使购房者错过贷款优惠政策或赶上不利政策，审查合同时注意此方面。
法律分析：
适用法律：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条“ 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第115条：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”
这类纠纷主要集中在两方面：第一，订购协议的效力问题；第二，定金罚则问题。
1、根据我国法律以及相关司法解释，效力问题可以分两种种情况分别分析。
首先，如果双方签订的商品房订购协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同十三项（下称“十三项”）主要内容，（附：《商品房销售管理办法》第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。）
那么该协议不是正式的商品房买卖合同，而是预约合同，是独立有效的合同。又可细分为开发商有无取得预售许可证，如果没有但应认定为无效，但是近些年，房价飞涨，司法实践中出现了扭转。
其次，如果该协议体现了“十三项”内容，并且开发商已按照约定收受购房款的，购房者可向相关部门查实该房地产的开发商是否已取得房屋的预售许可证。如果开发商已取得商品房预售许可证，那么根据最高法的解释，虽然双方签订的是商品房订购协议，但实际上是《商品房买卖合同》，直接要求交付房屋。
2、定金罚则问题，怎样确定定金的性质。使用“定金”直接表述；未使用“定金”，但间接描述。在商品房买卖合同无法订立的情况下，需区分以下几种情形适用定金罚则：
篇二：二手房买卖中卖方之违约成本分析
二手房买卖中卖方之违约成本分析
王丽英
《2015年百城房价盘点》揭示，自2015年下半年始，全国房价一片大涨，苏州也不例外。房价居高不下一直是普通大众面临的严峻问题，而近期房产税收新政的出台无疑又使房屋买卖交易风头更劲。随着房价的一路飙升，由于房屋买卖交易周期持久，买卖双方从定金交付到过户手续完成的过程中，房价已经升了好几倍，此时卖方面对房价上涨的诱惑，不愿再以双方初始商谈的价格进行交易，继而房屋买卖中卖方违约的现象发生。
而卖方违约，一般分为以下两种状况：
1、买方交付定金后，卖方拒绝继续履行后续义务；
2、双方签订正式的《房屋买卖合同》并办理资金托管后，卖方拒绝履行后续义务。
针对以上两种现象，要如何维护守约方的利益，追究违约方的责任呢？ 针对第一种情形，我们建议买方主张双倍返还定金或者违约金，并赔偿房价上涨差价损失；
针对第二种情形，我们建议买方主张继续履行。
司法实践中，由于第二种情形的解决方式争议不大，下面仅针对第一种情形，附以案例说明：
买方刘某与卖方田某以及居间方中介公司签订《房屋买卖居间协议》（以下简称“协议”），约定房屋总价款120万元，定金5万元，双方约定签署本协议后30天内“签订正式的房屋买卖合同??“协议”签订后，刘某即支付定金5万元给田某。但临近签署正式买卖合同之日，田某通过中介方提出要求刘某增加房价20万元，刘某予以拒绝，最终双方未能完成房屋买卖交易。后知悉，刘某为了购房，已将原有的唯一一套住房出售，现租房居住。就本案而言，作为守约方的买方可以通过以下主张来维护自己的合法权益：主张解除合同，要求卖方双倍返还定金，并赔偿租金和房价上涨的差价损失。分析如下：
1、买方可要求返还双倍定金 ，并主张租金损失赔偿；
我国《合同法》第116条规定，当事人既约定了违约金又约定定金的，那么，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。而在本案中，买方交付定金旨在促成房屋买卖，而卖方以其行为明确表明其不继续履行合同义务，依据《合同法》第115条之规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收
回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”因此，买方可以适用定金罚则要求卖方双倍返还定金。
而且，本案买方为了买房，已将自己的住房出售，现租房居住，正是由于卖方跳价致使合同无法继续履行，也致使原告的订约目的落空，期待利益受损，且买方因此遭受的实际损失远高于卖方承担的双倍返还定金。因此，就本案而言，若卖方仅双倍返还定金，明显有失公平，对买方不利。应当根据填平原则，对于房租之类的买方为买房实际支出的合理的实际损失，卖方应当予以赔偿。
另，卖方除双倍返还定金以及赔偿买方的实际损失外，还应当支付买方房屋交易过程中的房价上涨的差价损失。
2、买方享有获得房价上涨差价赔偿的权利；
房屋买卖交易中，双方签订协议并在其中约定定金或者违约金的主要目的是为了促使双方办理过户手续，顺利完成房屋的物权转移。
本案中，因卖方的违约行为致使双方最终未能签订房屋买卖合同，使得买方丧失一次以同等价格购买涉案房屋的机会，而卖方之所以不继续履行合同，主要原因是因为房价上涨。在现实社会中，房屋属于稀缺不动产，房价上涨本是卖方应当预见的。根据《合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此，卖方违约必须承担房价上涨的差价赔偿责任。
此外，卖方违约给买方造成的损失已超过双倍返还定金的金额。本案刘某支付的定金5万元，仅占房屋总价120万元的3％，况且，待卖方违约时，房价又上涨了20万，故买方要求卖方支付房价上涨的差价损失理应得到支持。
至于差价损失赔偿的范围，在司法实践中，根据最高人民法院《民商事合同纠纷指导意见》第10条之规定：“人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。”旨在实现相对公平，不让违约方从不当行为中获利，亦不让守约方因守约而受损。 确定损失赔偿数额的方法，大致有对比法（差别法）、估算法和约定法1三种。司法实践中，法官通常会选择估算法，即人民法院在难以确定损失数额或者难以1奚晓明主编、最高人民法院民事审判第二庭编：《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》。
准确地确定可得利益的损失数额时，可根据案件的具体情况，责令违约方支付一个大致相当的赔偿数额。
另外，买方也可以选择主张违约金，由于卖方的违约行为，导致双方无法按约定履行房屋买卖合同，违约方应当承担相应的违约责任。一般房屋买卖双方签订的协议或者买卖合同中均规定有违约金的条款，根据法律规定，违约金数额一般不超过合同标的额的30%。至于违约方承担的具体数额，由于房价上涨，所以，具体数额的确定比较困难。根据《合同法》第114条之规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因此，针对个案来说，卖方承担违约金后，如果违约金不能弥补损失，守约方可依据该条款主张适当增加违约金。
同样，作为守约方的买方在主张了违约金后，仍不足以弥补自身遭受的损失的话，同样可以主张赔偿实际损失。
篇三：二手房买卖纠纷之二 买家逾期付款
二手房买卖纠纷之二:买家逾期付款 案情：
小马有套房屋要出售，小张以130万元的总价买下该房。双方约定，小张在签约时支付60万元首付款
，2010年2月10日前办妥银行贷款的所有手续，2月20日前用贷款支付剩余房款，逾期一日需支付总房价款
万分之五的滞纳金。
合同签署后，小张按期支付了首付款，并于2月10日办理了交易及抵押登记，也将相关收件收据交给
了银行。可是银行迟迟没有放款，以至于他没能在约定期限内将剩余房款支付给小马。4月份，小张拿到银行贷款将房款付清，但小马要求他支付逾期付款的违约金。小张感觉很冤枉，他
认为他已经按照合同约定按时办理了贷款手续，是因为银行方面放款迟延才导致他不能按时付款。
解析：
买方逾期支付房款时，卖方除可以要求买方继续支付房款之外，还可以要求买方支付相应的利息或买卖合同中约定的逾期付款违约金，如果逾期付款导致了根本违约，卖方还可以解除合同并要求买方支付解约违约金。本案中，双方在房屋买卖合同中约定买方用银行贷款支付部分房款，买方已经依约办理了贷款手续，由于银行方面的原因未能足额放贷的话，导致买方付款迟延，即便如此，买方仍然需要承担逾期付款的违约责任。因为买卖合同上的约定只能认为卖方允许通过银行贷款来支付房款，而不能认为买方可因此不需承担逾期付款的责任。
由于银行贷款属于不可控风险因素，银行可以批准贷款便也可以不批准，即批准了贷款申请，也不会明确承诺何时发放贷款，所以申请人得到的放贷日期只是一个大概的日期，发生变化的可能性很大。因此建议买家在签署房屋买卖合同时，尽量在付款日期的约定上留有余地，或者可以参照开发商卖房子的做法：在合同中明确约定几月几日去办理贷款，如果因故办不了贷款，或者贷款不能及时到位，有变通的条款，如买房人一次性筹款，或分期筹款等等，买家有这样约定，就可以大大降低违约风险。
《二手房买方违约案例》
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