篇一：关于购买法院拍卖房产的基础指南
关于购买法院拍卖房产的基础指南
目录
法院拍卖房产概述 一、 法院拍卖房屋定义
指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人(业主)无力履行按揭合约，或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房屋就是所谓的法拍屋或银主盘。
注：法拍屋不一定是从银行查封而来，私人查封也有
二、 法拍屋的法律特点
1. 买方律师无法作出业权质询
2. 卖方不负责清理物业内的任何杂物
3. 不得转名或转售，除非得双方同意
4. 按市价出售，以拍卖形式进行，以价高者得为主。
竞拍法院拍卖房产的程序 一、 拍卖行接受客户委托
房产的所有人作为委托人与拍卖行签署委托拍卖合同，拍卖行是委托人的代理人，在接受委托后以拍卖行的名义主持拍卖。
二、 拍卖的鉴定与估价
对拍卖房产进行鉴定和估价是拍卖前的第一项准备工作，核定房产评估必须由房地产评估师进行，并对评估结果承担相应责任。
三、 确定拍卖房产底价
指拍卖成交应达到的最低价格基数，底价过高会导致拍卖失败，过低又会使委托人受经济损失。底价确定后，当事各方应保守秘密。
四、 确定拍卖日期
日期拟订和拍卖房产的产别、用途、数量都有关。从刊登广告到公开拍卖，间隔可在一周左右，展样时间不得少于2天。
五、 发布拍卖公告
拍卖是一种公开竞买活动，必然发拍卖公告，主要反映拍卖房产的内容、拍卖时期、拍卖地点及其它必要事项。出让人应当至少在拍卖开始日前 30 日发布公告，公布拍卖出让宗地的基本情况和拍卖的时间、地点。
六、 审查竞买人资格
参加房产拍卖的竞买人应是具有民事权利与相应民事行为能力的自然人或法人，拍卖主持单位提供相应的证明文件。竞买人向拍卖人报送参加竞买的有关资料，经审核批准成为竞买人，交纳保证金，领取竞买号牌。
对竞买人数，法律无明确规定，但行业共识，竞买人数应为2人以上，否则应中止拍卖。申请执行人、被执行人可以参加竞买。
七、 竞买人缴付保证金
在拍卖程序中，缴付保证金是成为竞买人的必要条件之一。竞买人竞价成功，其保证金可转为价金，竞买未成功，保证金如数退还。
八、 组织拍卖会实施
拍卖会由主持拍卖的拍卖师、负责记录的记录员、监督拍卖实施的监拍员及协助实施拍卖的其他人员共同实施。在约定的时间、地点并按程序公开拍卖：主持人介绍拍卖地块位置、面积、用途、规划要求及其他有关事项;公布拍卖起叫价;竞买人按规定的方式竞相应价或加价，其最后应出最高价(或加价)者即为竞得人;签订《拍卖成交确认书》;竞得人在拍卖成交之日起15日内与土地管理部门签订土地出让合同并交付相当于地价总额的10%的定金;竞得人按规定期限付清地价款后，依法办理土地登记，领取土地使用证书。
九、 拍卖品的权属移交
房产一旦成交，拍定人当即付款，即完成了拍卖房产的权属转移。买受人从拍卖行或执行法院领取房产权利转移证明后，就取得了该房产的所有权或使用权。
购买法院拍卖房产的风险
法院不是专业房屋产权管理机构，因此在实际执行时，经常会出现司法权与行政权“打架”，信息沟通的不对称，为竞拍人带来无法预见的风险。
一、 房屋所有权证的办理难以确定-所有权证书经常出问题
开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件，而法院在执行相关案件时很难准确、及时地提供与房产证办理的信息，因此就会导致拍卖房屋的所有权证书办理会出现问题。 二、 房屋质量没保障——质量和瑕疵告知欠详，自行承担质量瑕疵
后果
在法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。因此，即便进行了现场查勘，也会存在相应的质量瑕疵风险。
三、 法律规定的执行回转—法律文书撤销，竞得人丧失合法依据
通俗地讲，“执行回转”即是在执行程序结束后，原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销，以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据，法院重新采取执行措施，将已经执行的财产退还给原被执行人，恢复到执行程序开始前的状态的情形。
四、 购房成本风险——款项必须一次性支付、拍卖税费佣金成本高
这里面通常包含两方面，一是拍卖的房产不接受贷款，竞拍人必须一次性支付。二是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的房屋。
与市场上的一般二手房交易不同，拍卖房的交易过程中涉及到两个重要费用，一是拍卖保证金，二是拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金。其中保证金是竞拍人参与竞拍的“过路费”，竞拍人应在拍卖会举行前若干天将保证金打入专门账户，并凭借保证金收据到拍卖公司办理报名竞买手续。拍卖成交后，竞拍人的保证金冲抵购房款，如未成交拍卖结束后将退还保证金。竞拍成功后，竞拍人除了要缴纳二手房交易中涉及的相关税费外，还要根据具体成交金额，支付给拍卖公司一定比例的佣金。佣金比例一般为房价总额的1%～5%之间。另外，如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权，那么，在拍得房屋后办理所有权证时，还必须补缴土地出让金。因此，在参与拍卖时，还必须留心土地使用权取得问题。
五、 实际居住人拒绝搬离房屋的麻烦-或引发新诉讼
如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况，在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走，进而引发新的诉讼。
例如：房屋租赁人由于租约未到，拒绝搬离房屋，这种情况下一般要等到租赁合同到期后实际入住人才搬离房屋。或者，房屋所有权人恶意将房屋卖给第二手购买人，由于第二手购买人已经支付了全部购房款，办理了入住手续，并对房屋进行装修，第二手购买人拒绝搬离。这种情况下，过往的判例一般是房主将全款退给二手购买人，拍卖人方可入住。
六、 其他—房屋遗留的杂物、琐事严重影响时效
法院拍卖房产涉及到债权等事务,会有有一些遗留问题,比如清场、清运等问题.可能处理起来有些麻烦，严重影响时效。
竞拍法院拍卖的房产的成本费用
一、 保证金
1. 保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五。
2. 拍卖成交后，买受人预交的保证金充抵价款，
3. 拍卖未成交的，保证金应当于三日内退还竞买人。
二、 拍卖费用构成
1、房地产交易中心收取拍卖成交佣金
2、个人所得税20%及营业税（5%）
3、契税
4、登记费
5、房地产交易服务费（按规定照建设面积算）
6、《房地产证》贴花
7、拖欠的物业管理费
8、拖欠的水电费。
三、 资金成本、付款方式
篇二：法院拍卖房不限购是一个漏洞!
法院拍卖房不限购是一个漏洞！
(2011-07-24 23:42:29)
热焦点评（11－143）：法院拍卖房不限购是一个漏洞！
彭澎接受《南方都市报》采访
题外话：法院拍卖房目前来说确实是限购政策的一个漏洞。因为此类房不限购，可能导致剑走偏锋，钻这个空子。
但另一方面，如果是以房抵债，限购则让债务双方都不方便，而且可能导致低估房价。因此，如果限购长期化，有关方面应该完善相关政策。
此外，如果限购长期实施，则可能还会出现类似事情。值得关注。
法院拍卖房不受限购？
2011-07-22 南方都市报
房屋拍卖市场也已受到限购影响。
法院表示不核查竞拍人资格，房管局交易中心窗口称多套房者中标后过户，以法律文书而定
7月19日，广东国际拍卖有限公司一举推出40多套房子拍卖，引起了众多购房者的关注。拍卖房是否受到限购影响？南都记者在采访中获悉，限购令目前在广州执行较为严格，普通拍卖房同样受限购令影响，但法院称，由法院委托拍卖的房屋标的，竞拍者不管有多少套房，法院都会出具《裁定书》或《认定书》等，凭该文件可前往房管局办理过户手续。而房管局交易中心对于该类竞拍房，也没有明确说“不”。
以房抵债方式不受限
在一部分投资客看来，参与法院拍卖的房产是目前规避限购途径之一。
今年3月，在“京15条”限购令出来一段时间后，北京“链家地产”首席分析师张月针对特殊情况购房的限购具体执行的细则作解读。张月表示，对于以司法裁定方式获取的房产并不受限购政策的影响，即使外地人无法提供5年以上的社保或个税的证明，也可以获得房产。但是获得的房产将计入家庭名下拥有住房，如外地人在获得此套房产之后，拥有1套房，即使是因司法裁定的方式获得，也不可以再购1套。
对这种情况，一直活跃在广州拍卖房市场的阿康也有所体会。今年5月底，他曾往珠江新城房地产交易登记中心窗口就法院拍卖的房产是否受限咨询，窗口人员告知他“只要法院出具了《裁定书》、《协助执行通知书》，就可以办理过户”。
不过，广州市房屋交易监管中心主任史小明表示，法院拍卖的房产中，除非是债务人以房抵债给债权人，否则也要限购。即如果债务人无钱偿还债权人，以拍卖房屋的形式抵债，就算债权人身有三套以上住房，竞拍到该房也可不限购。
内地曾出现“假以房抵债”避限购
记者查阅限购政策，发现对法院拍卖的房产并无成文规定。
“这里面其实还有空子可钻，极易被一些人利用，故意通过司法程序，以合法和途径达到非法的目的”。广东明境律师事务所主任胡福传分析表示，经过法院两次公开拍卖不成，
届时以房抵债，就可避免开了限购。这意味着假如有处于限购范畴的人，故意以对方欠债的形式，通过司法诉讼，进行拍卖套取房产。
据记者了解，北方一些中介行内，就曾出现一些中介劝告被限购的买家以房抵债的方式曲线买房，从而引起投诉。据了解，该种交易方式大体如下，即甲方被限购不能再买房，但看中丙方的房子，中介则要求丙方出具欠甲方债务的证明，从而使该套房产通过诉讼等形式，归入甲方名下。
“以假的债权方式竞拍房屋？法院可不是随便忽悠的！”市房屋交易监管中心主任史小明认为，这种方式可行性很小，“如果被法院查出来，后果谁都难以预料，如果提供了虚假证明，估计以后不能向银行贷款，连出国也出不了”。
就限购没对司法裁定的房产有明确规定，市房屋交易监管中心主任史小明认为，“任何制度都不是去堵某个漏洞的，不是把所有的东西都堵得死死的，限购的最终目的是针对全体的人，但如果想全部通道都堵住也是不可能的”。
拍卖行：拍卖会让竞拍者签署《告知书》
广东国际拍卖有限公司副总经理张小姐表示，为了防止不必要的纠纷，在拍卖进行前，拍卖行会出具一份有关现行限购政策的告知书，让参与拍卖的人签署，告知竞拍者属于限购范围内就不能参加竞拍，但具体对方有多少套房，拍卖行也无法一一查清。
说法
广州市中级人民法院
不管竞拍者有多少套房
法院都会出具《裁定书》
广州市中级人民法院相关人士表示，法院拍卖查封房屋时，会委托拍卖行进行拍卖，并刊登公告，市民都可以参加竞拍。但对于竞拍市民本身拥有多少套房，是否属于限购范围内，法院不予审查，“房管局方有资格审查个人房屋资料”。
法院人士表示，不管竞拍人本身有多少套房，如果拍卖会上竞拍成功，法院会出具《裁定书》或《认定书》等，凭该文件便可前往房管局办理过户手续。
“过户手续最终是房管部门决定的”。该法院人士表示，如果本身有多套房也参与拍卖，“可能会存在一定风险”。
房地产交易中心窗口
是否可以过户
具体要看法律文书
7月20日下午4时许，记者以中标人身份前往珠江新城房地产交易登记中心二楼交易大厅了解情况。
对于“拥有二套以上住宅，又参与司法拍卖竞得另一套房屋是否可以办理过户”，二楼咨询领号服务台工作人员似也拿捏不定。
“你如果已有二套房了就不能再购买了，但如果参加法院拍卖得中标的，还得看法院的《协助执行通知书》怎么写”。她告诉记者，如果属于该种情况，办理房屋登记手续得出具法院的《生效裁决书》、《协助执行通知书》(原件)，如果曾参与调解的，还有《调解书》等等。
市房屋交易监管中心史小明
拍卖房同样限购
但以房抵债行为主体另议
“通过拍卖获得的房产同样是受限购的”。市房屋交易监管中心主任史小明表示，限购以前是曾有很多人通过拍卖，将一批房产拍下来再处理掉，“但按照现在政策非常严厉的情况，不能轻易考虑这种途径”。
“如果想通过拍卖规避限购，相当之困难，总体来说不行，但可能会有个案可行”。 他强调，参与房屋拍卖的人，首先必须是有购房资格的。除非是以房抵债的拍卖行为主体之一，方可另当别论。在竞拍获得房产后，“凭拍卖执行通知书，基本就可以走下去，后续整个过程和平时购房无异”。
投资客
有法院文书
不给过户影响法院强制执行
“其实，只要法院裁定了，法院的文书有强制性，房管局应协助过户。”阿康称，如果不给过户岂不影响法院强制执行。
据记者了解，《上海法治报》此前也曾报道，上海市房地产交易中心工作人员也承认，在实际操作中，“法院如果出具了《裁定书》和《协助执行通知书》，那么这是一种强制过户的行为，各区的房地产交易中心一般都是配合，会准许过户。”
观点
业内专家认同限购
就司法拍卖的房屋是否受限，记者采访了业内多名房产专家。
“目前限购政策确实没有对这一块的约束”。社科院研究员彭澎认为，“从理论上讲应该是受约束的，法院拍卖不能与限购政策相违背”。他表示，这种做法一旦放开，会造成很多人效仿。
资深房产专家韩世同、合富置业首席分析师黎文江、满堂红高级经理周峰等专家亦表示对这方面情况掌握不多，“应该都是限购的”。
住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹则表示，限购是对于购买人而言的，“我觉得这个政策应该也适用于司法拍卖的房屋”。她表示，如果有了两套房的话，无论以何种方式购买房子，也应被限。
(本文来源：南方都市报 作者：邱永芬)
篇三：上海拍卖房屋的流程详细解读
房屋拍卖是依据一定的流程举行的，也许很多人对于上海怎么拍卖房产并不了解，整理了一下上海拍卖房产的基本流程，可以帮助大家对于上海怎么拍卖房产有所了解，从而可以参与其中。
一、拍卖委托
1.自愿委托
委托人身份证明标的权属资料评估报告和其他资料
①房屋所有权证 ②土地使用证 ③建设工程规划许可证 ④商品房销售许可证
2.法定委托
法律文书标的权属资料（同自愿委托）评估报告和其他资料
二、拍卖人核实鉴定
1.核实委托人身份及标的权属资料
2.拍卖人、委托人勘估现场
三、签订委托拍卖合同
1.委托人、拍卖人的姓名或名称、住所
2.拍卖标的名称、座落、权属状况、建筑面积
3.拍卖标的来源、有无瑕疵、保留价的确定
4.拍卖的时间、地点
5.拍卖标的交付或者转移的时间、方式
6.佣金及其相关费用支付方式、期限
7.价款的支付方式、期限
8.违约责任
9.双方约定的其他事项
四、公告（拍卖会七日前）
1.拍卖的时间、地点
2.拍卖的标的
3.拍卖标的展示时间、地点
4.参与竞买应当办理的手续
5.需要公告的其他事项
五、咨询和展示（不少于二日）
标的现场接待、答疑
六、竞买人报名
1.审核竞买人资格、签订竞买协议书
2.交纳竞买保证金
3.领取拍卖会资料
①拍卖规则 ②拍卖须知 ③拍卖目录
4.发给竞买证
5.邻取竞投号牌
七、拍卖实施
1.拍卖师主持
2.宣布起拍价
3.公开竞价
①落槌成交——签署成交确认书 ②未成交——退还竞买保证金
八、拍卖价款结算
凭成交单在规定时间内缴纳成交款及佣金
九、拍卖标的交付
1.代办理交易过户手续
2.代办理产权证及土地证
3.代办理抵押登记手续及他项权证
4.标的物交割
5.拍卖人将价款（扣除佣金及税费）转付委托人
《上海法院拍卖房产公告》
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