篇一：中国民生银行经营性物业抵押贷款管理办法
中国民生银行经营性物业抵押贷款管理办法
第一章 总 则
第一条 为适应经营性物业贷款业务发展需求，规范经营性物业抵押贷款操作，丰富资产业务金融产品，增强我行市场竞争力，根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、《贷款通则》等有关法律、法规及我行相关规定，特制定本办法。
第二条 本办法所称经营性物业，是指已竣工验收、取得房地产权证并投入商业运营或80％以上已签订稳定租约、经营管理规范、产权独立清晰、租赁行为合法的办公用房、商业或工业用房等出租型物业。
第三条 中国民生银行经营性物业抵押贷款（以下简称“经营性物业抵押贷款”）是指我行向合法拥有经营性物业的企事业法人（或企事业法人或自然人委托的第三方专业经营机构）发放的、以企事业法人或自然人合法拥有并正常经营的上述物业作为抵押，且锁定该物业经营收入为第一还本付息来源的正常贷款。
第四条 经营性物业抵押贷款一般仅考虑已有稳定租赁收益、经营成熟、现金流量充裕的经营性物业，物业形态包括写字楼、商场、工业用房三类，由特殊承租人主要租用或整体租用，并签有长期租赁合同。零散租赁物业一般要求经营年限三年以上。
第五条 经营性物业抵押贷款禁止接受售后回租方式经营的物业。
第二章 定义与释义
第六条 承租人，是指租赁商用物业的人，包括一次租赁和转租赁。
第七条 特殊承租人，是指经营情况稳定，有较强的资金实力，持续经营能力强的企事业单位及其下属企业，包括世界五百强企业，全国性金融机构，全国百强企业、我行优先支持类企业。
第八条 主力承租人，指租赁面积较大，并能提高租户凝聚力，对整个物业出租及租金收入影响较大的租户。
主力承租人以外的为一般承租人。
第九条 整体租赁，指经营性物业全部承租人中一家或两家承租人的租赁面积一般达到全部可出租面积的70%以上，其中主力承租人为两家（不含）以上的，单个承租人租赁面积均不低于全部可出租面积的25%。
租户构成达不到上述标准的称为零散租赁。
第十条 经营性物业租金收入，是指经我行测算的、可用来偿还贷款本息的经营性物业全部承租人缴纳的租金，但不包括承租人租用物业后二次出租所收取的租金。
第十一条 出租率，是指商用物业已出租面积与可出租面积的比值。
第三章 贷款条件
第十二条 经营性物业抵押贷款的借款人应是在中华人民共和国境内依法注册成立的企事业法人，除须满足我行有关借款人的要求外，还应具备下列条件：
（一）借款人经营期限或存续期限不短于贷款期限；
（二）借款人或其母公司拥有专业的招商团队，该团队具有丰富的经营性物业经营、管理经验，或与国际知名的物业管理团队签订有关委托招商和管理协议；
（三）物业持有人拥有该经营性物业合法、有效的房屋所有权证，产权期限长于我行贷款期限，拥有该物业的完整产权和独立的租金收入处置权，抵押行为符合《担保法》、《物权法》和公司章程约定；
（四）同意向我行出具已与承租人签署的全部《租赁合同》及租金缴纳情况的相关材料；
（五）同意与我行签订项目资金监管协议，明确物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管；
（六）一般要求物业持有人股东同意以其持有的物业持有人股权为我行贷款设定质押，大型国有企业集团或其紧密型子公司、我行优先支持类企业作为借款人可不受此限。
（七）经营零散出租物业的借款人对该物业的租赁活动一般要求三年以上（含）连续经营的良好记录，出租率、租户及租金收入稳定，最近一年出租率不低于80%。
第十三条 我行可接受的经营性物业的条件
（一）已取得经营性物业房地产权证，产权明晰，符合当地政策规定的出租条件；
（二）贷款到期日在产权期间之内；
（三）所在区域发展定位与政府城市总体规划确定的发展趋势一致，物业价值稳定或具有一定升值空间；
（四）经营业态与当地政府商业网点规划要求一致；
（五）周边环境商业氛围较好，位于城市中央商务区和传统中心
商业区、开发区等城市经济中心地段，有较强的独立性和竞争性，周边交通便利；
（六）经营定位准确，实行专业化物业管理，租户结构稳定，具有可持续经营能力；
（七）承租人经营性质合乎物业经营定位；
（八）商业类项目建筑面积一般不低于20000平方米；写字楼为甲级（含）写字楼；工业厂房位于省级（含）以上开发园区，且主要租户为特别承租人；
（九）抵押物权存续期间，借款人应办理抵押物的财产保险，保险金额不低于我行贷款本息合计的110％，保险受益人为我行。保险期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险，且保险单正本由我行保管。
贷款期间内，抵押物业如发生保险责任以外的毁损后不足以清偿贷款本息的，借款人应重新提供我行认可的抵押物，并办理保险手续；或重新提供我行认可的担保。
第四章 贷款本金、抵押率、期限、用途、利率条件
第十四条 贷款本金依据物业每年可还贷租金现金流确定，同时综合考虑借款人授信额度和物业评估价值，以孰低原则确定：
（一）我行贷款期限内该物业正常出租情况下累计租金净流入的80％；
（二）该物业评估净值的70％。申请人须提供采用两种以上（含）评估方法的评估结论，我行应选择评估结果较低者作为经营性物业评估价值的确定依据。
第十五条 贷款期限
（一）整体出租情况下，贷款期限一般不超过十年，同时不长于租赁合同期限；涉及多个租赁合同的，一般以主力承租人中租赁期短者为限。
（二）若为零散出租，贷款期限原则上不超过八年，同时充分考虑经营性物业的出租情况、行业波动情况以及借款人的经营状况。
第十六条 贷款用途：置换他行或关联借款，物业经营期的维护、改造、装修、招商等经营性资金需求，以及其他符合贷款通则规定的合规用途。
第十七条 贷款利率按照人民银行有关利率政策执行，原则上不得低于基准利率。
第五章 租赁合同、承租人及租金收入的确定
第十八条 物业出租必须签定书面租赁合同，借款人应将租赁合同向当地房产管理部门登记备案。
第十九条 物业承租人为依法注册的企事业法人、个体工商户和自然人，具有稳定、可靠的经营收入，其存续经营期限不短于租约期限。
第二十条 租金收入的计算
（一）对于递增式租金合同，可在核实租约条款后采用借款人申请贷款当年收取的租金及递增率予以计算；
（二）借款人的关联企业作为承租人，租金水平明显不合理的，按其实缴租金水平与市场租金水平按孰低原则计算经营性物业租金收入；
篇二：押品管理办法
通海兴民小额贷款有限公司
押品管理办法
为完善和规范通海兴民小额贷款有限公司（以下简称：公司）抵押资产的管理，确保抵押资产的完整和安全，保障我公司授信业务第二还款来源的充足有效，防范风险，特制定本办法。本办法所称押品管理是指我公司对全公司信贷类的抵押品、质押品的实物管理、抵（质）押登记凭证管理和抵（质）押物价值管理。
第一章 出入库管理
一、抵（质）押品正常入库管理
信贷员办理的抵（质）押信贷业务，在放款的当日，应把相关的抵（质）押品其登记证明资料原件交风险管理部档案管理员入库，并办理入库手续，具体程序按以下步骤操作。
（一）填制《通海兴民小额贷款有限公司抵（质）押品凭证入库通知书》，入库通知书上一式两份，由交递抵（质）押品的信贷员签字后，同抵（质）押品其登记证明资料原件一同交递给风险管理部的档案管理员。
（二）档案管理员向信贷部落实抵（质）押品登记证明资料原件的真实性，并核实入库通知书的准确性之后在入库通知书上签字并加盖公司公章。入库通知单一份交信贷员做归档处理，档案管理员将另一份入库通知单和抵（质）押品凭证一同办理入库。
（三）档案管理员根据入库通知书登记《通海兴民小额贷款有限公司抵（质）押品凭证管理台账》）。
二、抵（质）押品正常出库管理
信贷员在项下的信贷业务全部的条件下，应办理相关的抵（质）押品出库手续。出库具体程序按以下步骤操作：
（一）信贷员应审核还款凭证，与放款台账和抵（质）押品台账核对，确保拟出库的抵（质）押品凭证与到期已收回的贷款相对应。同时要确认信贷系统中与抵（质）押品凭证相对应的信贷业务余额已经结清。
（二）信贷员填制《通海兴民小额贷款有限公司抵（质）押品凭证出库通知书》，出库通知书一式两份，一份留存，一份作为财务会计部抵（质）押品凭证出库依据。由信贷员签字后提交总经理审批。
（三）总经理在向信贷部了解该笔信贷业务的真实性之后，在《通海兴民小额贷款有限公司抵（质）押品凭证出库通知书》上签字后，由信贷员递交档案管理员。
（四）档案管理员应严格核对出库通知书的相关要素与入库通知书中相关要素的一致性。审核无误后，档案管理员签字并加盖公司公章，办理抵（质）押品凭证出库。
（五）档案管理员取回相应抵（质）押品凭证，交信贷员并在《通海兴民小额贷款有限公司抵（质）押品交接登记簿》上签收，根据出库通知书登记抵（质）押品台账。
三、抵（质）押品临时出入库管理
（一）办理临时出库限于以下情况：
1.在不变更抵（质）押物进行借新还旧时需先进行新贷款的抵（质）押登记；
2.在同一抵押物项下已部分还款需部分释放抵押物；
3.银行承兑汇票质押的到期前办理托收手续的；
4.定期存单质押需支取利息的；
5.土地置换成在建工程的，或在建工程抵押的建成后需转为房产抵押的；
6.抵（质）押人更名需对抵（质）押凭证进行更名的；
7.抵押物行政归属管理部门要求变更权证等有关手续的；
8.诉讼或仲裁需要提供信贷资料的。
（二）对需要临时借用抵（质）押品凭证的，档案管理员除按照上述流程进行审批外，还需在审批意见上明确抵（质）押凭证的返还时间，原则上出库最长不得超过15天。档案管理员凭总经理签字办理出库手续。
（三）对临时借出的抵（质）押品凭证，应在抵（质）押品台账备注栏注明归还时间，督促借用人按时归还。
（四）部分出库时，除按照上述流程审批外，应根据部分出库审批文件对拟出库的抵（质）押物价值进行确认。然后根据确认的价值在抵（质）押品登记台帐上做好记录。
第二章抵（质）押品管理
一、抵押品管理
（一） 抵押品是指依据国家法律法规和我公司有关制度,在国家指定的有权登记行政部门办理抵押登记，并在我公司已办理抵押登记的各种抵押物。主要包括如下的抵押品：
1.房屋所有权；
2.机器设备；
3.车船、航空器材；
4.其他抵押物品。
（二） 我公司信贷员定期或风险管理岗人员不定期检查抵押物管理和维护情况。
（三） 信贷员应按我公司授信业务贷后管理实施细则的有关规定，对抵押物进行实地检查。必要时可聘请我公司认可的中介机构参与，发现问题，及
时处理，维护我公司抵押权利。
（四） 对抵押品的检查，要把握以下重点内容：
1.抵押手续。应每六个月一次与登记机关核对，确保抵押手续合法有效。
2.权属。抵押品权属是否改变，是否出租、转让、出售、征用、重复抵押等。
抵押人提出转让或以其他方式处分抵押品的，必须要求其向我公司提出书面申请，并按该授信业务的原审批流程进行审批，抵押物出租时抵押人要求其向我公司提出书面备案，我公司信贷员与承租人签订当我公司实现抵押权时，承租人放弃对抵押权抗辩的申明。
经审批同意，抵押人可以全部或部分转让抵押品，但抵押人转让抵押品所得的价款必须用于提前清偿其所担保的我公司债权；同时应保证剩余抵押品的抵押率不高于我公司规定的抵押率。
经审批同意出租的抵押物，其租金收入原则上存入我公司指定专户或偿还我公司债权。
3.状态。抵押房屋及其他地上定着物形态、结构是否改变，有无毁损，是否改变用途，抵押人是否进行了正常的维护；机器设备、交通运输工具是否完好，使用是否正常，技术水平是否落后，交通运输工具是否办理年检，抵押人在使用过程中是否正常维护；在建工程投资是否按计划到位，建设期是否拖延，工程质量是否合格，工程总投资是否超概算，是否按时进行竣工验收，是否及时完成必要的抵押手续；其他抵押财产应根据其特征进行检查。
4.价值。不仅要查看账面价值的变化，而且要根据市场行情，分析判断抵押品市场价值的变化，评价抵押担保的充足性。
财务会计部依据抵押品入库通知书中标明的抵押物入帐价值进行会计核算。需要价值重估的，应委托我公司指定评估机构或专职人员对抵押物进行价值重估，对重估价值变动的，须将重估价值书面通知财务会计部，财务会计部门据此对抵押物的入账价值进行相应调整。
5.变现能力。要了解市场，尤其是当地市场供需情况，分析抵押物变现的
可能性，在现有市场环境下，能变现多少，将来趋势如何。
6.保险。抵押品保险到期后是否及时续保，是否发生理赔事项，有无赔偿，我公司是否受偿。
抵押品因灭失所得赔偿金应存入我公司指定的账户。
抵押品灭失后，我公司应就抵押物灭失后所得赔偿金数额不足清偿部分，要求授信客户或抵押人提供新的担保。
二、质押品管理
（一） 质押品必须由我公司或我公司指定机构进行日常管理。
由我公司指定机构管理的质押品必须是不适宜由我公司直接管理或我公司不具有直接管理能力的质押品；我公司在指定质押品管理机构前，必须与该指定机构签定相关监管或保管协议。
（二） 根据我公司指定机构管理的资质不同，对质押品的检查应按我公司授信业务贷后管理实施细则的有关规定，对质押物进行实地检查，发现问题，及时处理，维护我公司质押权利。
（三） 对质押品的检查，要按以下要求进行：
1.股份。通过查看公司财务报表及相关信息，结合现场考察，了解公司生产经营情况和财务状况，分析公司净资产变化情况；查看公司股份结构是否改变、有无改变的意向；公司其他股份有无质押；评价质押股份的价值是否依然充足，担保手续是否依然有效。
2.股票。随时掌握股票市价波动情况，了解公司经营状况、财务状况以及发生的重要事项，分析股票价格变化趋势，评价质押股票的价值是否依然充足，担保手续是否依然有效。
3.汇票、存款单、债券、仓单、提单等有价证券。重点查看利率、汇率变化情况，发行人实力与信誉，质押物市场交易情况，评价质押物价值是否依然
篇三：个人房屋抵押贷款管理办法(定稿)
陕西聚华金融控股股份有限公司（筹）
个人房屋抵押贷款管理办法
第一条为规范陕西聚华金融控股股份有限公司（筹）各子公司的个人房屋抵押贷款业务操作与管理，依照我国《商业银行法》、《物权法》、《担保法》等法律法规及我公司相关业务规定，制定本办法。
第二条本办法所称“个人房屋抵押贷款”是指借款人以本人名下的房产抵押，向我公司申请用于个人合法合规用途的人民币担保贷款。
第三条 借款人须具备的基本条件：
（一）拥有中华人民共和国国籍，具备完全民事行为能力的自然人，年龄在18（含）--65（不含）周岁之间；
（二）具有合法有效的身份证明、户籍证明及婚姻状况证明（或单身证明）；
（三）具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力，借款人每月的总负债（借款人名下全部贷款的合计还本付息额）最高不得超过其月均收入的50%;还款方式为分期还款的，借款人贷款期间本息合计不得超过其同期累计收入的50%，或具有足以覆盖到期还款本息个人金融资产；
（四）有明确的贷款用途，且贷款用途符合国家法律、法规
及有关规定；
（五）能够提供我公司认可的合法、有效、可靠的房屋抵押；
（六）在我公司指定的业务合作银行开立结算账户(银行卡)；
（七）我公司规定的其他条件。
第四条个人房屋抵押贷款可用于个人购房、购车、消费、房屋装修、留学、经营及其他合法合规用途。
第五条个人房屋抵押贷款的担保方式为房产抵押， 须为借款人本人（含配偶）名下的住房、商用房或商住两用房，并已取得房屋所有权证。
第六条抵押房产须产权明晰、易变现，并满足下条件：
（一）抵押房产与贷款受理公司位于同一城市，且同一抵押房产只能为一个借款人（共同借款人）提供担保；
（二）抵押房产已取得完整产权，未设定抵押，无产权争议，易于变现；
（三）抵押房产具有共有人的，须提供房屋共有人同意抵押的书面证明；
（四）已出租房产抵押的，承租人须出具因借款人违约导致房产处臵时同意无条件解除租赁合同的书面承诺；
（五）不得接受大型商场的分割销售摊位、产权式公寓、产权式酒店（指只转让使用权、不转让所有权或采取售后返租等形式销售的房屋）及其他存在产权纠纷、不易变现的房产用于抵押；
（六）不得接受地市级以下城市（全国经济百强县除外）办
公用房（写字楼）用于抵押。
（七）原则上商用房空臵半年以上的不得受理；不接受抵押人名下唯一一套房产抵押。
第七条抵押房产应由聚华金控（筹）确定的信贷合作机构准入名单内的专业评估公司进行评估定价。抵押房产价值的确定应按照客观、公正、公平的原则进行，并充分考虑抵押房产变现能力及变现难易程度。
第八条 贷款金额
（一）住宅类：房龄在20年（含）以内的，贷款金额不得超过评估值的80％；房龄在20年（不含）以上的，贷款金额不得超过评估值的70％；
（二）商业类：房龄在20年（含）以内的，贷款金额不得超过评估值的70％；房房龄在20年（不）以上的，贷款金额不得超过评估值的60％；
（三）公寓类：房龄在20年（含）以内的，贷款金额不得超过评估值的70％；房龄在20年（不含）以上的，贷款金额不得超过评估值的60％；
（四）别墅类：房龄在20年（含）以内的，贷款金额不得超过评估值的70％；房龄在20年（不含）以上的，贷款金额不得超过评估值的60％；
（五）贷款额度原则上不超过200万元，超过200万元的需按照中小企业标准进行调查审批。
第九条应在房产所在地房地产登记机关办理抵押登记，取得房屋他项权证。如果抵押房产以单独办理土地使用权证的，应同时办理土地使用权抵押登记。
第十条个人房屋抵押贷款期限最长1年。
第十一条个人住房抵押贷款利率不超过中国人民银行规定的同期同档次利率的四倍。
第十二条个人房屋抵押贷款还款方式
个人房屋抵押贷款可采用按月等额本息还款法、按月等额本金还款法及按月付息、到期一次性还本的还款方式,亦可采用灵活还款方式。
第十三条申请个人房屋抵押贷款需提供的资料
1、 个人房屋抵押贷款申请表；
2、 申请人身份证明材料（身份证、户口簿）；
3、 婚姻状况证明材料（单身证明、结婚证、离婚证）；
4、 抵押物权属证明（房产证、土地证）；
5、 收入证明；
6、 申请人及配偶个人征信报告；
7、 抵质押物评估报告；
8、 我公司规定应提供的其他资料。
如为个人经营性贷款的，还应提供经营实体的相关资料：
1、 营业执照及工商登记机关打印的企业基本信息；
2、 法定代表人身份证明；
3、 公司章程；
4、 公司近一年年度财务报表及最新一期月度报表；
5、 企业征信报告；
6、 公司简介；
7、 我公司规定应提供的其他材料。
第十四条个人房屋抵押贷款操作流程
1、 借款人提出贷款申请，经初步审查符合贷款条件后，
准备所需资料，并填写《个人房屋抵押贷款申请表》；
2、 客户经理收到资料并调查核实、落实后，填写《个人
房屋抵押贷款调查审查审批表》（经营类或消费类）；
【注：该阶段应由聚华金控（筹）确定入围的合作评估机构对抵押房屋进行价值预评，并出具预评报告】
3、 经调查、审查、审批同意后，借款人在我公司指定合
作银行开立银行卡，评估机构出具评估报告；
4、 与借款人签订贷款合同及抵押合同，并办理抵押登记
手续；
5、 贷款条件全部落实后，在取得他项权证或递件取得回
执后，财务部门放款至借款人银行卡上；
6、 客户经理按照贷后管理办法进行贷后管理，并及时提
醒借款人按照约定的方式还本付息；
7、 贷款本息全部偿还后，协助客户注销抵押物。 第十五条个人房屋抵押贷款审批权限
《银行抵押物管理办法》
由：免费论文网互联网用户整理提供,链接地址：
http://m.csmayi.cn/show/208037.html
转载请保留,谢谢!
- 上一篇：英语校园广播稿
- 下一篇：苏东坡传第三章概括