萧山法院拍卖网

时间：2017-01-12 07:10:46 来源：免费论文网

篇一：法院拍卖房产藏巨大利益

法院拍卖房产藏巨大利益，

购买时需眼快心细

法拍房受不受限购限制

法院拍卖房受不受限购限制，不过，多次流拍后的低价格，对于有意于购买法拍房的购房人来说，是个利好。而更吸引人的是，在目前的执行过程中，法拍房属于“不限购”的房产。无论是没有购房资格的外地在深人员，还是名下房产套数已超过2套的家庭，均可以参与竞价并购买法拍房。

虽然对于司法拍卖房是否属于限购范围的问题，国家层面没有明确的规定，但目前深圳各区在房屋管理的实际操作中，对于司法拍卖的房屋，确实不受限购的限制，能够办理过户手续。当然，竞拍者并不是拿着竞拍结果，就能到各区房屋交易大厅办理过户手续，如果要办理过户手续，必须要出具法院的《裁决书》和《协助执行通知书》。同时，按照法院的要求，购买法拍房必须一次交付全款，不能贷款。

法拍房的利益优势

因为深圳房地产市场近几年持续火爆，房价一直居高不下。如何寻找更加价廉物美的房源便成为置业者们面临的头等大事，在这样的背景下通过法院拍卖取得房产的途径成了一个热门中的最佳选择，对此人们早已趋之若鹜。法院拍卖房的起拍价一般为房屋评估价的70%，而房屋评估价一般为市场价的80%，这样算下来，拍卖价基本在房产实际价值的60%左右。由于法院拍卖房时间紧，又需要付全款，因此成交价往往只有房产实际价值的50%左右。

关于“利”的分析

可以避开限购令，对通过法院拍卖取得房屋所有权的方式，现在没有明确的法律规定或政策规定按照限购令执行。因此，我们说目前还是一个“灰色地带”。但在实际执行中，房屋竞得人必须拿着法院出具的房产权属变更司法裁定、拍卖

成交确认书、协助执行书及身份证等证件，到房屋所在区域的房产主管机关办理过户手续。可以规避部分税种，一般来说在办理产权过户时，出具了法院的协助执行书后，通过法院拍卖所得房屋只需缴纳契税，不需缴纳所得税和营业税。但目前这种操作方式尚存一定争议。

关于“弊”的分析

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条明确规定，在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。

上述法律规定是我们经过法院拍卖取得房屋的基本法律依据，很多人都认为从法院取得的被拍卖房产应该是非常安全保险的，但实际情况往往事与愿违，因为法院不是专业房屋产权管理机构，因此在实际执行时，经常会出现司法权与行政权“打架”等对于普通购房人来说有无法预见的风险。

购买时需留意债券纠纷

“对于资金充足、受购房资格限制的普通购房人来说，法拍房的确是个有吸引力的选择，至少单纯从成交价看是这样的。但捡了房价便宜的漏儿的同时，购房人也要留意交易后的各种潜在风险。”

徐华东给记者列举，购买法拍房时，需要留意房屋产权、房屋债权、是否有租约和费用拖欠四方面的风险。

从房屋产权及产权性质上看，法拍房可能存在房屋产权不清、无产权或小产权、暂未办理或无法办理房产证、未缴齐土地出让金等情况。购房人最好先通过市建委查询确认相关信息。从债权上看，法拍房的房主往往涉及债务问题，房屋可能被多次抵押。由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知的，购买了这样的房屋，入住后可能会遭其他“债主”的追讨。另外是租约问题，存在长期租约的法拍房被买下后，虽然购买人已完成房屋过户，却由于租户不搬离而无法实际入

住。最后需要注意的是，法拍房原房主也可能存在未交清的水电费、物业费等费用的情况。法院不负责解决的房屋欠费，将由竞买人自行承担和解决。

“‘捡漏’是普遍存在的心理，但划不划算，因人而异，因情而定。建议普通购房人综合再做出竞拍决定。”

风险一：房屋所有权证的办理难以确定

因为开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件，而法院在执行相关案件时很难准确、及时地提供与房产证办理的信息，因此就会导致拍卖房屋的所有权证书办理会出现问题。

如何判断是否会出现这样的风险？要看该房屋在拍卖前的所有权状况，如果该房屋在法院查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备，则可依据法院的协助执行通知书办理房屋所有权证。如果该房屋在法院查封之前没有办理产权证或初始产权登记，且没有办理的原因是原所有权人存在违法行为或不具备产权登记的条件，相关政府主管部门不予登记的，这种情况购买查封的房屋是没法办理房屋所有权证书的。但如果原所有权人不能办理产权登记的情况，只因不具备主管机关要求的条件而无法办理，那么条件具备后或法院通过强制执行使之能办理所有权登记手续的，购房人也可以办理房屋所有权。

风险二：房屋质量没保障

因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。因此，即便进行了现场查勘，也会存在相应的质量瑕疵风险。

一般来说，如果因为开发商资金链断裂延期交房，这种房屋经常会因为在施工时偷工减料，开发商使用的建筑材料以次充好，导致存在质量瑕疵。但因为这些房子还没有经过长期实际居住使用，因此无法发现隐蔽问题。并且这些问题很难通过诉讼解决。因为法院一般会认为，房屋原所有人在拍卖前只要告知拍卖公司房屋存在某种瑕疵情况，拍卖公司又将这一情况如实告知竞买人，并声明仅以房屋现状拍卖，就视为均已依法履行了瑕疵告知义务。竞买人对所竞买的物品负有谨

慎的注意义务，应对拍卖标的物了解清楚后参与竞买，所以只要实际参与了，法院就会推定自愿接受这种现实，因此通常情况下，不会支持竞买人的诉求。

风险三：法律规定的执行回转

《民事诉讼法》规定“执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民法院撤销的，对已被执行的财产，人民法院应当作出裁定，责令取得财产的人返还；拒不返还的，强制执行。”这一规定，就是我们所说的执行回转，法院错判后，可以依据该规定执行。

通俗地讲，“执行回转”即是在执行程序结束后，原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销，以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据，法院重新采取执行措施，将已经执行的财产退还给原被执行人，恢复到执行程序开始前的状态的情形。

如何对抗执行回转？我们认为，应该适用善意取得制度来与之相抗衡，法律基本的价值取向应当是保障交易安全，《物权法》设立了善意取得制度。出卖人或者为他人设立担保物权的人，是无权处分人，买受人及取得担保物权人是善意(不知情且无过失)的当事人时，则可善意取得房产的所有权或者担保物权。因此，为了保障交易安全，最大限度保护通过拍卖取得房产的当事人利益，法律应该赋予善意取得对抗执行回转的效力。同时，因错判遭受损失者，应该通过司法途径获得赔偿。

这种执行回转的情况虽然并不多见，但对竞拍人的损害却是巨大的。因为目前，在这种情况下没有明确的法律规定可以通过善意取得制度来进行救济，所以最现实的办法可能就是选择与相关当事人达成和解协议，做出一定让步了。

风险四：购房成本风险

这里面通常包含两方面，一是拍卖的房产不接受贷款，竞拍人必须一次性支付。二是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的房屋。与市场上的一般二手房交易不同，拍卖房的交易过程中涉及到两个重要费用，一是拍卖保证金，二是拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金。

其中保证金是竞拍人参与竞拍的“过路费”，竞拍人应在拍卖会举行前若干天将保证金打入专门账户，并凭借保证金收据到拍卖公司办理报名竞买手续。

拍卖成交后，竞拍人的保证金冲抵购房款，如未成交拍卖结束后将退还保证金。竞拍成功后，竞拍人除了要缴纳二手房交易中涉及的相关税费外，还要根据具体成交金额，支付给拍卖公司一定比例的佣金。佣金比例一般为房价总额的1%～5%之间。

另外，如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权，那么，在拍得房屋后办理所有权证时，还必须补缴土地出让金。因此，在参与拍卖时，还必须留心土地使用权取得问题。

风险五：实际居住人拒绝搬离房屋

如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况，在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走，进而引发新的诉讼。

这个风险一般是比较少见的，但在我们办理的案件中也曾经出现过。这种情况发生在有银行参与的房屋买卖的连环诉讼中，银行享有房屋的抵押权，通过法院直接拍卖使抵押权变现。但房屋租赁人由于租约未到，拒绝搬离房屋，这种情况下一般要等到租赁合同到期后实际入住人才搬离房屋。或者，房屋所有权人恶意将房屋卖给第二手购买人，由于第二手购买人已经支付了全部购房款，办理了入住手续，并对房屋进行装修，第二手购买人拒绝搬离。这种情况下，过往的判例一般是房主将全款退给二手购买人，拍卖人方可入住。

以上几点，是我们在日常办理与拍卖房产有关案件时，对经常出现的几种风险类型的总结。希望那些准备参与拍卖的购房人能够提前看看这篇文章，可能对大家有帮助。

综合起来看，参与法院组织的拍卖竞得房产的方式有利有弊，但具体来看是利大还是弊大，不仅是仁者见仁智者见智，更是一个在实际操作中具体案件具体分析的问题。

规避风险的方式与办法

有些涉诉财产确有瑕疵或权利负担，但在拍卖公告期间都会明示，参拍人只

篇二：杭州市中级人民法院关于司法拍卖、变卖工作的规定

关于印发《关于司法拍卖、变卖工作的规定（试行）》的通知

各区、县（市）人民法院：

《杭州市中级人民法院关于司法拍卖、变卖工作的规定（试行）》已于2011年4月25日由杭州市中级人民法院审判委员会第21次会议讨论通过，现予以印发，请遵照执行。

各法院要及时组织学习本规定，做好全面实施的准备工作，2011年6月1日起，全市法院涉案财产的拍卖、变卖将全部进入政府设立的公共资源交易中心进行。本规定在执行过程中遇到的新情况、新问题，请及时报告我院。

二O一一年四月二十九日

杭州市中级人民法院关于司法拍卖、变卖工作的规定（试行）

（杭州市中级人民法院审判委员会2011年第21次会议讨论通过）

一、总则

第一条为规范全市法院司法拍卖、变卖工作，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》等法律和司法解释的规定，结合我市法院实际，制定本规定。

第二条司法拍卖工作是指依照相关法律、法规和司法解释的规定，遵循公开、公平、公正、有效监督的原则，对查封、扣押、冻结及破产清算等涉案财产，以公开竞价的形式，按价高者得的原则进行转让的活动。

对经三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受抵债的不动产和除动产外的其他财产权（以下简称流拍财产）进行变卖时，应当严格遵守相关规定的要求，按价高者得和先到者得相结合的原则进行转让。

第三条在司法拍卖、变卖活动中，应当依法保障相关权利人的知情权、参与权、监督权。

第四条市中院司法鉴定处、有条件的基层法院设立专门机构或者在办公室配备专门人员负责对外委托司法拍卖、变卖工作，接受纪检监察部门的监督和检查。

第五条政府公共资源交易中心（以下简称为交易中心）经法院指定，为全市法院涉案资产的司法拍卖、变卖活动提供服务，

遵循公开、公平、公正、高效的原则，接受法院的监督。杭州市产权交易管理委员会办公室对交易中心负责的司法拍卖、变卖事项进行统一协调、指导、监督。

第六条拍卖机构应当根据法律、法规规定和法院的委托要求，进行司法拍卖活动，接受法院监督。

司法拍卖实施报名时密封书面报价与拍卖现场应价相结合的方式。探索电子竞价方式在司法拍卖中的应用。

第七条法院加强对竞买人的管理，实行竞买人暂缓发还保证金制度。

第八条法院、交易中心、拍卖机构工作人员在司法拍卖、变卖活动中，遇有法定回避情形的，应当回避。

第九条法院、交易中心、拍卖机构、保证金开户银行工作人员应当保守司法拍卖、变卖工作秘密，不得泄露拍卖保留价、竞买人相关信息。

第十条法院不得向拍卖机构、交易中心和当事人收取任何费用，不得干预拍卖机构为买受人减免佣金。

二、职责分工

第十一条法院审判、执行部门（以下简称业务部门）在司法拍卖、变卖中负责下列事项：

（一）决定委托拍卖、变卖事项；

（二）向当事人发送《关于委托评估、拍卖相关工作的征求意见书》；

（三）确定是否属于司法救助的案件；

（四）移送财产权属证明材料；

（五）明确需要通知拍卖、变卖相关事项的当事人、担保物权人、优先购买权人、其他优先权人或者其他利害关系人（以下简称相关权利人）能够依法送达的联系方式；

（六）对财产的状况进行调查，制作财产现状的调查笔录；

（七）审查财产租赁关系的真实性及能否对抗买受人；

（八）优先购买权资格的确认；

（九）说明财产的交付期限；

（十）对拍卖、变卖的公告、规则、拍卖保留价等相关事项提出建议；

（十一）决定司法拍卖、变卖的中止、撤回及撤销；

（十二）排除妨碍，确保财产现场看样、展示工作顺利进行；

（十三）出具相关法律文书，办理财产交付、过户手续；

（十四）与审判、执行有关的其他事项。

第十二条法院对外委托司法拍卖、变卖工作管理部门（以下简称管理部门）在司法拍卖、变卖中负责下列事项：

（一）管理拍卖机构名册；

（二）监督拍卖、变卖活动；

（三）选定拍卖机构；

（四）办理委托拍卖、变卖相关事项；

（五）对财产状况进行核实；

（六）审查拍卖机构草拟的拍卖公告、竞买协议书、拍卖规

则、拍卖注意事项、成交确认书等拍卖文件（以下简称拍卖文件）；

（七）确定拍卖的竞价方式；

（八）确定是否属暂缓发还竞买人保证金情形；

（九）确定保留价、参考价、成交价款支付期限；

（十）保证金、拍卖佣金管理；

（十一）通知相关权利人拍卖、变卖相关事项；

（十二）督促买受人按要求支付成交价款及拍卖佣金；

（十三）与拍卖、变卖有关的其他事项。

第十三条交易中心在司法拍卖、变卖中负责下列事项：

（一）杭州市政府公共资源交易中心指定专门部门实施并制定操作规则；

（二）联系公告媒体，以交易中心、拍卖机构的名义发布变卖公告，以拍卖机构的名义发布拍卖公告；

（三）提供拍卖、变卖场地，布置会场，维持会场秩序；

（四）司法拍卖以拍卖机构名义、司法变卖以交易中心、拍卖机构的名义接受意向受让人报名并签订相关协议；

（五）提供电子竞价相关设备及技术服务，确保电子竞价通讯线路畅通，保证电子竞价及网上报名顺利实施；

（六）办理收取和退还保证金手续，落实暂缓发还竞买人保

证金工作；

（七）邀请公证机关到场公证；

（八）对拍卖、变卖会过程全程录音录像，并将录音录像制品提交委托法院；

（九）将电子竞价过程中的报价记录单，拍卖、变卖资产处置情况证明作为拍卖、变卖报告

附件，提交拍卖机构；

（十）与买受人签订变卖成交确认书；

(十一)对财产拍卖情况进行登记，对拍卖成交额、拍卖成交

率、财产增值率进行统计；

（十二）分类建立房地产、车辆、机器设备竞买人信息库，以短信方式向其提示拍卖相关信息；

（十三）其他应当由交易中心办理的事项。

第十四条拍卖机构接受拍卖委托后，负责办理下列事项：

（一）对财产情况进行核实；

（二）草拟拍卖文件；

（三）通知相关权利人参加拍卖会；

（四）对拍卖财产进行看样展示、宣传和招商；报名期间在

交易中心接受竞买人咨询；

（五）主持传统拍卖会或电子竞价活动；

（六）采用电子竞价方式拍卖的，完成电子竞价相关事项；

（七）与买受人签订拍卖成交确认书；

（八）出具拍卖成交报告或拍卖流标报告；

（九）协助法院办理拍卖财产交付事项；

（十）承担财产变卖程序中与拍卖相关的工作；

（十一）其他应当由拍卖机构办理的事项。

三、拍卖机构名册

第十五条全市法院实行拍卖机构名册制度，名册由市中院审查确定，报省高院批准。第十六条入册的拍卖机构除必须具备《中华人民共和国拍卖法》规定的设立拍卖企业的必备条件外，还应具备下列条件：

（一）注册地在杭州市区（含萧山、余杭）；

（二）成立三年以上，有固定经营场所，近三年经营正常，无亏损，无违法、违规行为；

（三）有三名以上取得拍卖业从业资格的人员；

（四）有注册资金500万元以上的企业提供入册担保；

因考核末位被淘汰出围的拍卖机构三年内不得入册，因违法、违规被淘汰出围的拍卖机构五年内不得入册。

第十七条市中院对各申请入册拍卖机构申报材料进行初审、公示，报省高院复审后确定入册机构名单，并通过媒体向社会公布，接受社会监督。

第十八条市中院实行拍卖机构考核末位淘汰制和增补制，动态管理拍卖机构名册。

四、拍卖机构的选定

第十九条全市法院拍卖机构的选定应当由市中院以公开、随机的方式在拍卖机构名册中产生。遇到下列情形的，按以下原

则确定拍卖机构：

（一）涉及杭州地区以外的财产拍卖，可以委托财产所在地法院办理拍卖委托相关事项；

（二）当事人申请通过公开招标方式确定拍卖机构或司法处置评估价值（以下简称评估价）在1亿元以上的财产，应当采取

公开招标方式以最低佣金报价确定拍卖机构；

（三）因拍卖机构原因，法院决定撤回、撤销拍卖后继续拍卖的，应当重新确定拍卖机构。第二十条基层法院委托进行拍卖的，填写《委托拍卖案件摇号申请表》，报市中院确定拍卖机构。

市中院在收到《委托拍卖案件摇号申请表》后二日内确定选择拍卖机构的时间，并以书面形式通知各方当事人到场。当事人经通知不到场的，不影响拍卖机构的确定。

第二十一条以公开、随机的方式选择确定拍卖机构时，院监察室和执行局派员参加。选择拍卖机构应当制作《对外委托拍卖摇号确认表格》，由参加人员签字确认选定结果，并复印一份交监察室备案。

第二十二条一般应将同一法院同批移送的拍卖财产作为一个组合，确定拍卖机构进行拍卖。评估价值在100万元以下的拍卖财产，可将不同法院的拍卖财产作为一个组合，确定一家拍卖机构。

评估价值在1000万元以上的拍卖财产，应当确定二家以上拍卖机构联合拍卖。

第二十三条市中院确定拍卖机构后二日内，将选定结果书面通知相关法院。

当事人未到场参加选择拍卖机构的，委托法院应当在拍卖机构确定后三日内，以书面形式告知其选择结果。

五、司法拍卖、变卖的提起和委托

第二十四条司法拍卖财产包括动产、不动产或者其他财产权利，处理的范围包括：

（一）执行案件所涉财产；

（二）刑事案件需要通过变现发还给受害人所涉财产；

（三）破产企业所涉及财产；

（四）其他审判案件所涉财产。

第二十五条司法变卖财产处理的范围仅为本规定第二条所指的流拍财产。

第二十六条案件审理、执行过程中，需要以拍卖、变卖方式处理财产的，应当制作移送表格，经部门负责人审批后，移交管理部门委托拍卖、变卖。

第二十七条业务部门移交委托拍卖、变卖的，应当依法排除财产展示、交付、权属变更存在的法律和事实障碍；对财产存在的租赁关系，应当进行审查，排除非法租赁行为对财产变现价值的影响。

第二十八条有下列情形之一的，不得移交委托拍卖、变卖：

（一）存在租赁关系能否对抗买受人不明确或者有管辖、执行异议的涉案财产；

（二）未设定抵押的被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋。

第二十九条管理部门对业务部门移送的材料进行审查，符合要求的，予以登记办理；不符合要求的，将材料退回业务部门。

第三十条对流拍财产，应当在第三次拍卖结束后三日内移送管理部门委托变卖。

第三十一条管理部门应当在收到《对外委托拍卖摇号确认表》或移送变卖手续后二日内向受托机构发出司法拍卖（变卖）委托书及移送表格，明确委托事项和相关要求。委托书应当加盖人民法院对外委托专用章。

第三十二条破产案件所涉财产需要变现的，由市中院选定拍卖机构后，由案件受理法院通知破产管理人委托。

六、司法拍卖的实施

第三十三条涉案财产的拍卖，按照下列原则确定交易中心受理范围：

（一）市中院、城区法院（含萧山、余杭）涉案财产进入杭州市公共资源交易中心拍卖；

（二）县（市）法院涉案财产进入所在地交易中心拍卖；

遇有下列情形的，须改变上述规定的，按以下原则确定：

（一）涉案财产为杭州地区不动产的，进入不动产所在地的交易中心拍卖；

（二）涉案财产评估价在1000万元以上的，进入杭州市公共资源交易中心拍卖；

第三十四条拍卖机构在接收拍卖委托后，应当对财产情况进行核实，在五日内形成书面报告及拍卖建议交委托法院。

第三十五条拍卖机构经核实发现财产的情况与法院调查笔录所载明的情况不相符的，应当要求委托法院调查确认。

第三十六条财产情况清楚、瑕疵明确、看样展示无障碍的，

拍卖机构应当在三日内制定拍卖计划，包括公告形式、拍卖方式、

时间安排等，送交委托法院管理部门审查。

第三十七条拍卖实施前拍卖机构应当将拍卖文件送交委托法院审查，并与交易中心联系刊登拍卖公告事项。

第三十八条交易中心应当及时联系拍卖公告发布事项，延期公告须经委托法院同意。拍卖公告期限应当符合下列要求：

（一）拍卖动产的，应当在拍卖七日前公告；同期委托的财产有动产及不动产的，可以在拍卖十五日前一并公告；

（二）拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖十五日前

公告；

（三）拍卖有限公司股权的，应当在拍卖二十五日前公告；

（四）同期委托不同拍卖机构拍卖的评估价值在30万元以下动产的，可作为一个组合联合公告；

（五）计算期限时应当扣除公告刊登及拍卖会举行的时间。

第三十九条拍卖公告格式应当符合法院规定的要求，内容必须全面、客观、真实，不得对拍卖财产作引人误解的虚假宣传。公告应当登载在报纸的明显位置，不得刊登于中缝、分类广告栏等位置。不得在法定节假日期间刊登拍卖公告及举行拍卖会。

第四十条拍卖公告刊登范围及媒体应当符合下列要求：

（一）拍卖公告应当在我市发行量较大的报纸中选择一家发布，按发行量大小及公告的报价情况，由交易中心择优确定后，

报市中院备案；

（二）拍卖财产评估价值在5000万元以上或者有重大影响的，应当同期在省级报纸公告；

（三）拍卖不动产的，应当同期在不动产所在地发行量大的主流媒体公告；

（四）拍卖财产评估价值在2000万元以上的，应当刊登公告二次；

（五）拍卖财产具有专业属性的，应当同期在专业性报纸上进行公告；

（六）当事人申请同时在其他新闻媒体上公告或者要求扩大公告范围的，应当准许，该部分的公告费用由其自行承担。

第四十一条拍卖公告应当同期在市中院、拍卖机构网站和交易中心拥有的网络平台上发布。第四十二条拍卖机构应当全面、如实地向意向竞买人介绍拍卖财产现状，提供相关资料；带领意向竞买人到实地查看拍卖财产，避免集中进行。应拍卖机构要求，法院应当协助拍卖财产看样、展示工作。

第四十三条拍卖应当确定合理的保留价。保留价确定的原则根据上级法院的规定执行。第一次拍卖的保留价在司法处置评估价与市场评估价范围内确定；拍卖保留价由管理部门确定，业务部门可提出保留价建议。两者意见不一致的，由业务部门、管理部门、监察部门负责人讨论决定。

第四十四条申请执行人要求提高保留价的，承诺在财产流拍后同意按最后一次拍卖的保留价以物抵债的，应当准许。

第四十五条拍卖保留价应当保密，委托法院应当密封保留价函件，在最高应价确定时，拍卖师拆封确认是否超过保留价。

第四十六条拍卖的参考价由法院确定，按低于保留价2-5%范围内以整数确定。禁止以保留价作为参考价。

篇三：关于购买法院拍卖房产的基础指南

关于购买法院拍卖房产的基础指南

法院拍卖房产概述一、法院拍卖房屋定义

指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人(业主)无力履行按揭合约，或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房屋就是所谓的法拍屋或银主盘。

注：法拍屋不一定是从银行查封而来，私人查封也有

二、法拍屋的法律特点

1. 买方律师无法作出业权质询

2. 卖方不负责清理物业内的任何杂物

3. 不得转名或转售，除非得双方同意

4. 按市价出售，以拍卖形式进行，以价高者得为主。

竞拍法院拍卖房产的程序一、拍卖行接受客户委托

房产的所有人作为委托人与拍卖行签署委托拍卖合同，拍卖行是委托人的代理人，在接受委托后以拍卖行的名义主持拍卖。

二、拍卖的鉴定与估价

对拍卖房产进行鉴定和估价是拍卖前的第一项准备工作，核定房产评估必须由房地产评估师进行，并对评估结果承担相应责任。

三、确定拍卖房产底价

指拍卖成交应达到的最低价格基数，底价过高会导致拍卖失败，过低又会使委托人受经济损失。底价确定后，当事各方应保守秘密。

四、确定拍卖日期

日期拟订和拍卖房产的产别、用途、数量都有关。从刊登广告到公开拍卖，间隔可在一周左右，展样时间不得少于2天。

五、发布拍卖公告

拍卖是一种公开竞买活动，必然发拍卖公告，主要反映拍卖房产的内容、拍卖时期、拍卖地点及其它必要事项。出让人应当至少在拍卖开始日前 30 日发布公告，公布拍卖出让宗地的基本情况和拍卖的时间、地点。

六、审查竞买人资格

参加房产拍卖的竞买人应是具有民事权利与相应民事行为能力的自然人或法人，拍卖主持单位提供相应的证明文件。竞买人向拍卖人报送参加竞买的有关资料，经审核批准成为竞买人，交纳保证金，领取竞买号牌。

对竞买人数，法律无明确规定，但行业共识，竞买人数应为2人以上，否则应中止拍卖。申请执行人、被执行人可以参加竞买。

七、竞买人缴付保证金

在拍卖程序中，缴付保证金是成为竞买人的必要条件之一。竞买人竞价成功，其保证金可转为价金，竞买未成功，保证金如数退还。

八、组织拍卖会实施

拍卖会由主持拍卖的拍卖师、负责记录的记录员、监督拍卖实施的监拍员及协助实施拍卖的其他人员共同实施。在约定的时间、地点并按程序公开拍卖：主持人介绍拍卖地块位置、面积、用途、规划要求及其他有关事项;公布拍卖起叫价;竞买人按规定的方式竞相应价或加价，其最后应出最高价(或加价)者即为竞得人;签订《拍卖成交确认书》;竞得人在拍卖成交之日起15日内与土地管理部门签订土地出让合同并交付相当于地价总额的10%的定金;竞得人按规定期限付清地价款后，依法办理土地登记，领取土地使用证书。

九、拍卖品的权属移交

房产一旦成交，拍定人当即付款，即完成了拍卖房产的权属转移。买受人从拍卖行或执行法院领取房产权利转移证明后，就取得了该房产的所有权或使用权。

购买法院拍卖房产的风险

法院不是专业房屋产权管理机构，因此在实际执行时，经常会出现司法权与行政权“打架”，信息沟通的不对称，为竞拍人带来无法预见的风险。

一、房屋所有权证的办理难以确定-所有权证书经常出问题

开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件，而法院在执行相关案件时很难准确、及时地提供与房产证办理的信息，因此就会导致拍卖房屋的所有权证书办理会出现问题。二、房屋质量没保障——质量和瑕疵告知欠详，自行承担质量瑕疵

后果

在法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。因此，即便进行了现场查勘，也会存在相应的质量瑕疵风险。

三、法律规定的执行回转—法律文书撤销，竞得人丧失合法依据

四、购房成本风险——款项必须一次性支付、拍卖税费佣金成本高

这里面通常包含两方面，一是拍卖的房产不接受贷款，竞拍人必须一次性支付。二是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的房屋。

与市场上的一般二手房交易不同，拍卖房的交易过程中涉及到两个重要费用，一是拍卖保证金，二是拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金。其中保证金是竞拍人参与竞拍的“过路费”，竞拍人应在拍卖会举行前若干天将保证金打入专门账户，并凭借保证金收据到拍卖公司办理报名竞买手续。拍卖成交后，竞拍人的保证金冲抵购房款，如未成交拍卖结束后将退还保证金。竞拍成功后，竞拍人除了要缴纳二手房交易中涉及的相关税费外，还要根据具体成交金额，支付给拍卖公司一定比例的佣金。佣金比例一般为房价总额的1%～5%之间。另外，如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权，那么，在拍得房屋后办理所有权证时，还必须补缴土地出让金。因此，在参与拍卖时，还必须留心土地使用权取得问题。

五、实际居住人拒绝搬离房屋的麻烦-或引发新诉讼

如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况，在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走，进而引发新的诉讼。

例如：房屋租赁人由于租约未到，拒绝搬离房屋，这种情况下一般要等到租赁合同到期后实际入住人才搬离房屋。或者，房屋所有权人恶意将房屋卖给第二手购买人，由于第二手购买人已经支付了全部购房款，办理了入住手续，并对房屋进行装修，第二手购买人拒绝搬离。这种情况下，过往的判例一般是房主将全款退给二手购买人，拍卖人方可入住。

六、其他—房屋遗留的杂物、琐事严重影响时效

法院拍卖房产涉及到债权等事务,会有有一些遗留问题,比如清场、清运等问题.可能处理起来有些麻烦，严重影响时效。

竞拍法院拍卖的房产的成本费用

一、保证金

1. 保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五。

2. 拍卖成交后，买受人预交的保证金充抵价款，

3. 拍卖未成交的，保证金应当于三日内退还竞买人。

二、拍卖费用构成

1、房地产交易中心收取拍卖成交佣金

2、个人所得税20%及营业税（5%）

3、契税

4、登记费

5、房地产交易服务费（按规定照建设面积算）

6、《房地产证》贴花

7、拖欠的物业管理费

8、拖欠的水电费。

三、资金成本、付款方式

《萧山法院拍卖网》
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