篇一：信用社抵质押贷款管理办法
农村信用社抵质押贷款管理办法
第一章
总则
第一条
为规范抵质押贷款管理，依法、合规、有效办理抵质押贷款，根据《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、《三法一指引》及其他有关法律、法规，特制定本办法。
第二条
办理抵质押贷款应以风险可控为原则，接受抵质押物应以易变现和处置为原则，设定抵质押折率应以足值为原则。
第三条
本办法所指抵质押贷款中的抵押物必须办理抵押登记，质物必须办理止付、登记等手续。
第二章
抵押
第四条
本办法中所称的抵押，是指以债务人或第三人依法所占有的财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法规定，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，所提供担保的财产为抵押物。
第五条
以下财产可以抵押：
(一)抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
(二)抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；
(三)抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；
(四)抵押人依法有权处分的机器、交通运输工具和其他财产；
(五)依法可以抵押的其他财产。
抵押人可以将以上所列财产一并抵押。
第六条
抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。
以下财产不得作为抵押物：①耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权；②学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施和其他社会公益设施。③所有权、使用权不明或有争议的财产；④依法被查封、扣押、监管的财产；⑤依法不得抵押的其他财产。
第八条
新发放的房地产类抵押贷款，土地性质必须为国有出让，该宗土地上有房屋的，原则上应一并抵押。原已办理的房地产类贷款中，不符合上述规定的，在周转过程中应予以完善或逐步压缩。
第九条
办理抵押贷款必须对抵押物的合法性和变现能力进行审查，不能变现或变现能力差的物品不得抵押。已发放贷款中原用动产抵押的在周转过程中应逐步压缩。在接受抵押物时，除按《贷款通则》规定的范围外，还应考虑以下原则：①价格比较稳定，容易变现，市场风险小；②对抵押物价值的鉴定不需要复杂的技术；③已参加财产保险。
第十条
抵押担保的范围包括贷款本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用（含催讨车旅费和诉讼代理费）。
第十一条
办理抵押贷款，抵押物必须强制进行登记，抵押合同自登记之日起生效。 第十二条
办理抵押贷款必须由抵押人按规定填写抵押物清单。详细填明抵押物的名称、数量现值、保管地点、所有权的归属等，并办理保险。抵押物清单所列的抵押财产在抵押期间由抵押人保管、使用并负责保养、保全，财产权属证明交抵押权人保管。借款人应接受贷款人对抵押物的检查、监督。
第十三条
抵押人将已出租的财产抵押的，应书面告知抵押权人和出租人，原租赁合同继续有效。
第十四条
抵押期间，抵押人转让、出租抵押物的，应先征得抵押权人同意，由此而所得的价款应提前清偿贷款或与债权人约定办理提存。在抵押期间发生抵押物毁损、灭失或价值减少时，抵押人应负责在一定期限内恢复抵押物的价值。
第十五条
抵押借款合同项下抵押物不得列入破产财产范围，抵押物的价款还清抵押贷款本息和有关费用后的余下部分可列入破产范围。
抵押率不超过50%，特殊情况最高不得超过75%。
第十七条
房地产抵押涉及主管部门的，要求主管单位签署意见并签章；涉及财产共有人的，必须要财产共有人到场同意并签章，以确保抵押的效力。所有的贷款抵押物必须经有权部门合法登记，取得权利证书，难以确定抵押物价值的还应经有关部门估价。
第十八条
经办信用社客户经理必须参与抵押登记的全过程，以确保抵押的有效性。
第三章
质押
第十九条
本办法所指质押仅限于权利质押。
第二十条
以下权利可以质押：①汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单；②依法可以转让的股份、股票；③依法可以质押的其他权利。
第二十一条
以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，应当在合同约定的期限内将权利凭证交付质权人。质押合同自权利凭证交付之日起生效。
以依法可以转让的股票出质的，出质人与质权人应订立书面合同，并向证券登记机构办理出质登记。质押合同自登记之日起生效。
以有限公司的股份出质的，适用公司法股份转让的有关规定。质押合同自股份出质记载于股东名册之日起生效。
第二十二条
办理存款单质押贷款必须由信贷员亲自向存款行取得止付通知回执。贷款期限不得超过质押存款单的到期日，若以多张存款单质押，按距离到期日最近者确定质押贷款期限或按存单到期时间分别确定贷款期限。记名国库券质押应向发行部门办理登记手续，银行承兑汇票质押应向承兑行查询，并取得查询电报。 权利质押贷款金额一般掌握在质物面值的80%，最高不得超过90%。
第二十三条
质押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金、质物保管费和实现质权的费用。质押合同另有约定的，按照约定。
第二十四条
质权人有权收取质物所生的孳息。质押合同另有约定的，按照约定。
第四章附则
第二十五条
本办法由****农村信用社负责解释、修订。
篇二：中国民生银行经营性物业抵押贷款管理办法
中国民生银行经营性物业抵押贷款管理办法
第一章 总 则
第一条 为适应经营性物业贷款业务发展需求，规范经营性物业抵押贷款操作，丰富资产业务金融产品，增强我行市场竞争力，根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、《贷款通则》等有关法律、法规及我行相关规定，特制定本办法。
第二条 本办法所称经营性物业，是指已竣工验收、取得房地产权证并投入商业运营或80％以上已签订稳定租约、经营管理规范、产权独立清晰、租赁行为合法的办公用房、商业或工业用房等出租型物业。
第三条 中国民生银行经营性物业抵押贷款（以下简称“经营性物业抵押贷款”）是指我行向合法拥有经营性物业的企事业法人（或企事业法人或自然人委托的第三方专业经营机构）发放的、以企事业法人或自然人合法拥有并正常经营的上述物业作为抵押，且锁定该物业经营收入为第一还本付息来源的正常贷款。
第四条 经营性物业抵押贷款一般仅考虑已有稳定租赁收益、经营成熟、现金流量充裕的经营性物业，物业形态包括写字楼、商场、工业用房三类，由特殊承租人主要租用或整体租用，并签有长期租赁合同。零散租赁物业一般要求经营年限三年以上。
第五条 经营性物业抵押贷款禁止接受售后回租方式经营的物业。
第二章 定义与释义
第六条 承租人，是指租赁商用物业的人，包括一次租赁和转租赁。
第七条 特殊承租人，是指经营情况稳定，有较强的资金实力，持续经营能力强的企事业单位及其下属企业，包括世界五百强企业，全国性金融机构，全国百强企业、我行优先支持类企业。
第八条 主力承租人，指租赁面积较大，并能提高租户凝聚力，对整个物业出租及租金收入影响较大的租户。
主力承租人以外的为一般承租人。
第九条 整体租赁，指经营性物业全部承租人中一家或两家承租人的租赁面积一般达到全部可出租面积的70%以上，其中主力承租人为两家（不含）以上的，单个承租人租赁面积均不低于全部可出租面积的25%。
租户构成达不到上述标准的称为零散租赁。
第十条 经营性物业租金收入，是指经我行测算的、可用来偿还贷款本息的经营性物业全部承租人缴纳的租金，但不包括承租人租用物业后二次出租所收取的租金。
第十一条 出租率，是指商用物业已出租面积与可出租面积的比值。
第三章 贷款条件
第十二条 经营性物业抵押贷款的借款人应是在中华人民共和国境内依法注册成立的企事业法人，除须满足我行有关借款人的要求外，还应具备下列条件：
（一）借款人经营期限或存续期限不短于贷款期限；
（二）借款人或其母公司拥有专业的招商团队，该团队具有丰富的经营性物业经营、管理经验，或与国际知名的物业管理团队签订有关委托招商和管理协议；
（三）物业持有人拥有该经营性物业合法、有效的房屋所有权证，产权期限长于我行贷款期限，拥有该物业的完整产权和独立的租金收入处置权，抵押行为符合《担保法》、《物权法》和公司章程约定；
（四）同意向我行出具已与承租人签署的全部《租赁合同》及租金缴纳情况的相关材料；
（五）同意与我行签订项目资金监管协议，明确物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管；
（六）一般要求物业持有人股东同意以其持有的物业持有人股权为我行贷款设定质押，大型国有企业集团或其紧密型子公司、我行优先支持类企业作为借款人可不受此限。
（七）经营零散出租物业的借款人对该物业的租赁活动一般要求三年以上（含）连续经营的良好记录，出租率、租户及租金收入稳定，最近一年出租率不低于80%。
第十三条 我行可接受的经营性物业的条件
（一）已取得经营性物业房地产权证，产权明晰，符合当地政策规定的出租条件；
（二）贷款到期日在产权期间之内；
（三）所在区域发展定位与政府城市总体规划确定的发展趋势一致，物业价值稳定或具有一定升值空间；
（四）经营业态与当地政府商业网点规划要求一致；
（五）周边环境商业氛围较好，位于城市中央商务区和传统中心
商业区、开发区等城市经济中心地段，有较强的独立性和竞争性，周边交通便利；
（六）经营定位准确，实行专业化物业管理，租户结构稳定，具有可持续经营能力；
（七）承租人经营性质合乎物业经营定位；
（八）商业类项目建筑面积一般不低于20000平方米；写字楼为甲级（含）写字楼；工业厂房位于省级（含）以上开发园区，且主要租户为特别承租人；
（九）抵押物权存续期间，借款人应办理抵押物的财产保险，保险金额不低于我行贷款本息合计的110％，保险受益人为我行。保险期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险，且保险单正本由我行保管。
贷款期间内，抵押物业如发生保险责任以外的毁损后不足以清偿贷款本息的，借款人应重新提供我行认可的抵押物，并办理保险手续；或重新提供我行认可的担保。
第四章 贷款本金、抵押率、期限、用途、利率条件
第十四条 贷款本金依据物业每年可还贷租金现金流确定，同时综合考虑借款人授信额度和物业评估价值，以孰低原则确定：
（一）我行贷款期限内该物业正常出租情况下累计租金净流入的80％；
（二）该物业评估净值的70％。申请人须提供采用两种以上（含）评估方法的评估结论，我行应选择评估结果较低者作为经营性物业评估价值的确定依据。
第十五条 贷款期限
（一）整体出租情况下，贷款期限一般不超过十年，同时不长于租赁合同期限；涉及多个租赁合同的，一般以主力承租人中租赁期短者为限。
（二）若为零散出租，贷款期限原则上不超过八年，同时充分考虑经营性物业的出租情况、行业波动情况以及借款人的经营状况。
第十六条 贷款用途：置换他行或关联借款，物业经营期的维护、改造、装修、招商等经营性资金需求，以及其他符合贷款通则规定的合规用途。
第十七条 贷款利率按照人民银行有关利率政策执行，原则上不得低于基准利率。
第五章 租赁合同、承租人及租金收入的确定
第十八条 物业出租必须签定书面租赁合同，借款人应将租赁合同向当地房产管理部门登记备案。
第十九条 物业承租人为依法注册的企事业法人、个体工商户和自然人，具有稳定、可靠的经营收入，其存续经营期限不短于租约期限。
第二十条 租金收入的计算
（一）对于递增式租金合同，可在核实租约条款后采用借款人申请贷款当年收取的租金及递增率予以计算；
（二）借款人的关联企业作为承租人，租金水平明显不合理的，按其实缴租金水平与市场租金水平按孰低原则计算经营性物业租金收入；
篇三：经营性物业抵押贷款管理办法
XXXX农村商业银行股份有限公司 经营性物业抵押贷款管理办法
第一章 总 则
第一条 为适应信贷业务发展需要，拓宽市场竞争渠道，进一步规范和促进经营性物业抵押贷款业务，根据国家相关法律法规和《XXXX农村商业银行股份有限公司信贷管理基本制度》等规定，特制订本办法。
第二条 本办法所称的经营性物业是指通过竣工验收已投入或准备投入商业运营商业营业用房、办公用房和工业用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、宾馆酒店、综合商业设施、标准厂房等，当前或预期经营利润稳定或持续增长、现金流量稳定、综合收益好、管理规范的物业。经营性物业抵押贷款是指XXXX农村商业银行股份有限公司(以下简称“本行”)对具有合法承贷主体资格的企（事）业法人、个体工商户、自然人，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并主要以该物业的经营收入还本付息的贷款。
第二章 贷款对象和用途
第三条 贷款对象。经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的企(事)业法人、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。
第四条 贷款用途。主要用于物业在经营期间的资金需
求，包括物业本身的装修改造、所经营项目的资金周转、扩大经营规模和其他合理经营资金需求，不得从事股本权益性投资、股票、期货等投机经营活动或国家法律法规明确禁止的经营项目。
第三章 贷款条件和申请
第五条 贷款条件。贷款条件分为贷款对象条件和经营性物业条件，贷款对象又分为法人类和自然人类。
（一）贷款对象须具备下列基本条件：
法人类贷款条件
1、具有法人营业执照并已办理年检手续；
2、属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；
3、产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；
4、具有有效贷款卡，并在本行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录。信用记录包含贷款逾期、他行不良贷款、受工商行政、税务等部门查处或个人受公安机关处分等；
5、拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证；
6、董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；
7、本行要求的其他条件。
自然人类贷款条件
1、个人资信良好。在我行及他行未发生过逾期和不良记录，社会形象佳，未受过公安和行政部门处罚，个人及家庭负债与其经营收入相符；
2、拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证，个人名下物业可为与他人共有，但须征得共有人的书面同意；
3、借款人及共有人同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；
4、本行要求的其他条件。
（二）经营性物业具备的基本条件：
1、经营性物业应符合我市规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证，己投入商业运营或准备进入商业运营；
2、地理位置优越，物业原则上应位于城区中心商业区、农村集镇中心区、工业集居区等交通便捷、人流、物流、车流充裕，商业氛围浓厚的繁华地段；
3、经营性物业已使用期限原则上不超过10年；经营性物业用地已使用年限原则上不超过10年；
4、经营性物业定位准确，已投入运营且经营情况稳定，出租市场前景较好，在贷款期内现金流足够按期归还贷款本息；
5、经营性物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；
6、经营性物业具有较强的变现能力，有利于整体处置；
7、经营性物业必须通过出让方式合法取得国有土地使用权证书。
第六条 贷款申请。借款人申请经营性物业贷款时，除提供本行《信贷管理基本制度》及相关文件要求的资料外，还需提供以下资料：
（一）经营性物业竣工验收合格的合法有效证明材料、产权证书；
（二）租赁的物业。须提供真实的租赁合同原件，出租人的营业执照或身份证；
（三）物业用于出租的，须提供真实的租赁合同、协议原件、承租方营业执照、承租方知晓物业抵押给本行的声明等。若不能提供上述资料时，调查人应在调查报告中明确提出不能提供的理由及对抵押权实现的障碍，如无影响可不提供上述资料；
（四）物业用于经营的，须提供经营主体的营业执照、组织机构代码证、税务登记证；
（五）本行要求提供的其他证明文件和资料。
第四章 贷款额度、期限、利率
第七条 贷款额度。贷款额度根据借款人经营状况、还款能力、抵押物价值等因素综合确定，最高原则上不超过3000万元，其中以城区经营性物业抵押的贷款额度原则上不
得超过房产评估价值的70%，以农村地区经营性物业抵押的贷款额度原则上不得超过房产评估价值的60%，以土地抵押部分均不得超过土地评估价值的50%。
第八条 贷款期限。根据物业项目的还款进度确定经营性物业贷款的具体还款期限，经营性物业抵押贷款期限最长不得超过10年。同时，经营性物业抵押贷款的期限不得超过借款人法定经营期限和房地产权的剩余使用年限。
第九条 贷款利率。按照不低于央行发布同期同档基准利率的1.3倍执行。
第五章 贷款的调查和评估
第十条 申请经营性物业抵押贷款，应向本行提供以下资料：
（一）法人客户：
1、营业执照（副本）；
2、税务登记证；
3、组织机构代码证（副本）；
4、贷款卡、基本账户开户许可证；
5、公司章程及验资报告，出具董事会决议的企业还须提供股东大会关于成立董事会的决议或相关证明材料；
6、法人代表身份证明，相关授权委托书；
7、公司同意借款决议；
8、当期、上年末、同期财务报表（资产负债表、损益
《抵押贷款管理办法》
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