篇一：商品房买卖中消费者权益保护法的适用问题-毕业论文
目 录
内容摘要 ........................................................ 1
引言 ............................................................ 2
一、商品房买卖中消费者权益的相关概述 ............................ 2
（一）商品房买卖的特殊性 ........................................ 2
（二）商品房消费者权益的内涵 .................................... 3
（三）商品房消费者权利的特点 .................................... 3
二、我国商品房消费者权益法律保护的不足 .......................... 4
（一）从宏观角度的分析商品房消费者权益法律保护的不足 ............ 4
（二）从微观角度的分析商品房消费者权益法律保护的不足 ............ 4
三、完善我国商品房消费者权益法律保护的建议 ...................... 6
（一）完善《消费者权益保护法》 .................................. 6
（二）消除商品房消费者权益保护法律冲突 .......................... 6
（三）建立严格的商品房预售审查制度 .............................. 7
（四）完善商品房买卖中惩罚性赔偿措施 ............................ 7
结语 ............................................................ 8
参考文献 ........................................................ 8
商品房买卖中消费者权益保护法的适用问题
内容摘要
随着我国经济的不断发展，房地产市场也在蓬勃崛起，房价越来越受到人们、政府和社会的关注。特别是近期随着政府对房地产的不断调控，房地产的发展正在趋于回归理性，并且房价也得到了有效调控。但是，由于我国房地产发展过快，相关的配套法律法规还没有建立和完善，并且，现在在房地产交易中消费者还处于弱势地位，还没有充足的话语权，因此，消费者在购房交易中的相关权益还不能得到很好的保障。这些问题不但严重损害消费者合法权益，也影响着我国房地产交易的健康、有序的发展和社会的和谐稳定，最终影响着人民生活水平的提高。因此，本文从商品房买卖的特殊性、商品房消费者权利的特点入手，然后从宏观和围观两个角度分析我国商品房消费者权益法律保护的不足，最后提出完善我国商品房消费者权益法律保护的建议。
关键词：商品房买卖， 消费者权益，保护
1
篇二：消费者权益保护法在商品房买卖中的适用问题
消费者权益保护法在商品房买卖中的适用问题 http://news.sina.com.cn/o/2006-04-11/08308664965s.shtml
.cn 2006年04月11日08:30 法制日报
一、问题概说
随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的不断深入，房地产这种特殊的商品在公民生活消费中的地位日渐重要。鉴于我国社会主义市场经济的本质依然是以最大限度地满足广大人民群众日益增长的物质和文化生活需要为目标，房地产消费者权益又直接关系到人民群众基本的生存权利，故应当受到法律的优先保护。但不无遗憾的是现行消费者权益保护
法中缺少对房地产消费者权益的保护规范，学术界和实务界对房屋是不是消费者权益保护法所规定的商品及商品房买卖合同能否适用消费者权益保护法规定的惩罚性赔偿也众说纷纭，应当说这并非该法的本来面目，事实上，大陆法国家消费者权益保护法的最初领域恰恰是房地产消费者权益。
现代民法理论将传统不动产利益分解为不动产生存利益和财产利益，在房地产利益结构中，房地产经营者利益属于不动产利益中的资本利益（如经营者的投资利益）或所有利益（如经营者出租房屋的收益）。房地产消费者利益则主要属于不动产生存利益，即房地产满足广大人民群众住房基本需要的利益。现代民法理论认为，当上述两种利益发生冲突时，法律应当首先保护不动产生存利益。[1]消费者权利，是消费者利益在法律上的表现。法律上赋予消费者多少权利，意味着消费者在多大程度上得到国家的保护。[2]现实经济生活中房地产消费者的权利被房地产经营者侵害的程度十分严重。我国房地产消费市场存在的突出问题是房地产投机严重，造成房地产价格不合理，极大地损害了消费者的经济利益；此外，房屋质量低劣、售后维修得不到保证、不对消费者公开房屋价格构成或以虚假广告的房屋价格蒙骗消费者、强迫消费者交付各种不合理的费用、恶意违约、“一房二卖”、“先抵后卖”等欺诈行为时有发生，均应承担损害消费者利益的法律责任。现今中国消费者政策，不仅是补救市场经济的消极面和救济受害消费者的保护政策，而且作为国家经济政策的一个重要环节，发挥其引导消费、促进消费、扩大内需、推动经济增长的重大作用。[3]
房地产经济作为当下我国国民经济的一个重要增长点，住房制度改革的目的之一便是促进住房的商品化，而居民又是住房消费的主力军，有关消费者权益保护的法律和政策不能无视住房消费这一市场。下文笔者将结合实例，论证分析商品房消费者的知情权等权利，并就惩罚性赔偿制度在商品房交易中的适用及我国
消费者权益保护法中的惩罚性赔偿制度的完善作了初步的探讨。
二、实例研析
据以研究的案例一：李某某与某开发建设总公司商品房出售知情权纠纷案
[基本案情]2002年9月9日，原告李某某以某开发建设总公司和某建设工程质量监督站为被告向某区人民法院提起民事诉讼称，其在被告某开发建设总公司开发的碧海小区购置住房一套，入住不到半年即发现房屋质量出现严重的"次、假、漏、裂"，严重影响人身安全和住者的心理平衡。因原告本人从事建筑业，对房屋质量问题不陌生，故欲先摸清"事故成因"再求对策。原告走访某建设工程质量监督站、某开发建设总公司申请查阅该商品房的全部设计文件和施工阶段的原始记录，遭到拒绝，请求法院依法判令两被告在最短期限内提交碧海小区16幢B端建筑物的全部设计文件和施工验收的原始记录。
[裁判要旨]某区人民法院审理认为，原告应按房屋买卖合同中的约定查阅相关资料，有权利知道开发商是否有开发建设资质及所购房屋使用说明书及质量保证书、所购房屋是否经相关部门验收合格可以进行交易等相关资料，而不能超越消费者应知情的权限，楼房的设计图纸和建设施工的原始记录涉及商业秘密，不属于消费者应知的范围，且这些资料已由建筑质量监督部门存档保管，属于档案资料，个人未经批准不得查阅。为此，依照《建设工程勘察设计管理条例》第33条、《商品房销售管理办法》第7条、第16条、第19条、《机关档案工作条例》第21条等的规定，判决驳回原告李某某的诉讼请求。李某某不服该民事判决，向某市中级人民法院提起上诉，二审以同样判案理由驳回上诉，维持原判。
据以研究的案例二：蔡某某与国泰集团物业发展公司商品房买卖纠纷要求双倍赔偿案[4]
该案是见诸报端的山东省首例购房者获双倍赔偿案。一审法院于2001年9月18日判决称：被告在售房过程中主观上存有欺诈故意，对原告隐瞒了其不具备房地产开发和中介服务资质证书、未取得土地使用权证书、未持有建设工程规划许可证、施工许可证及商品房预售许可证的真实情况，诱使原告做出错误意思表示与其订立买房合同。而原告作为消费个体，不可能也没有义务去审查被告应具备的上述手续，故被告的行为已构成故意欺诈。遂判决由原告退房给被告，被告退还原告购房款146192元并赔偿原告损失146192元。该案进入二审程序后最终以调解方式结案，未实行加倍赔偿，而是由被告给予原告4万余元的经济补偿。
[法律评析]上引案例一涉及到原告是否有权查看所购房屋的设计文件和施
工验收记录的问题。讼争的焦点是原告所称的消费者知情权应否予以保护，换言之，该知情权是否系商品房购买者所享有的权利。上引案例二中二审法院未以生效判决的形式正面回答作为消费者的购房者在受到房地产经营者欺诈时能否获得双倍赔偿的问题，不能说不是一个遗憾，其中涉及到的主要法律争议问题是消费者权益保护法中的惩罚性赔偿能否适用于商品房交易之中。针对上述问题，笔者略作评述如下：
(一)知情权及其行使
知情权有广义与狭义之分。广义的知情权，是指公民、法人或其他组织依法享有的、要求义务人公开一定的信息的权利和在法律允许的范围内获取各类信息的自由，它既属于公法意义上的权利，又属于私法意义上的权利；既包括抽象的权利又包括具体的权利；既包括民主权利、政治权利也包括人身权利、财产权利等。[5] 狭义的知情权，就是公民针对政府工作、针对政府的政务公开的一项权利。司法作为最后一道屏障，必须使知情权成为司法上可诉的权利。[6]本文所探讨的知情权主要是从私法意义上进行使用的。
1993年颁布的《中华人民共和国消费者权益保护法》(以下简称《消法》)首次出现知情权概念，该法第8条规定："消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受服务的真实情况的权利。"《消法》上的消费者是指为满足生活消费需要购买、使用商品或接受服务的、由国家专门法律确认其主体地位和保护其消费权益的个人。只有自然人才能成为最终消费的主体。[7]《消法》规定的消费者7项权利应当完全适用于房地产消费者。这7项权利包括：获得真实信息的权利、自由选择的权利、人身健康和安全不受损害的权利、经济利益不受损害的权利、获得补救和赔偿的权利、进行社会监督的权利和受消费教育的权利。[8]
本案中，被告某开发建设总公司提出其作为商品房销售者的合同义务已履行完毕，但这并不能作为拒绝向消费者出示所购买商品房设计图纸和施工验收记录的依据。因为即便是机关档案，尚可以借阅，作为房地产开发企业不能以保护所谓商业秘密为由侵害购房人的知情权，这是对商业秘密[9]不适当的扩大解释。根据《建设工程勘察设计管理条例》第三十三条第二款的规定，施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。按照建设部《商品房销售管理办法》第十九条第二款[10]的规定，房屋交付时，套型要与设计图纸一致。根据建设部建房(1998)102号文的规定，《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》已经成为必要公示的内容，其目的保证购房者的知情权，那么同样值得购房者关注的设计规划图也应为其设定公示要求。整体布局规划、单项景观设计、辅助设施配套在项目规划时都已经规划部门及其他专业管理部门批准确定，同样这些也是开发商申请住宅小区住宅竣工验收所必须提供的文件，那么向购房者公示并不会造成开发商
过多的负重。[11]在利益衡量和价值取向上，也应当优先保护作为消费者的购房户，而不能以保护开发商的"商业秘密"而拒绝购房人的正当合理要求。更何况，如确系商业秘密，作为合同相对方的购房人也有保守其所知悉情况的义务，违反该义务，房地产开发商完全可以借助侵权法予以救济，其以商业秘密为由不予向特定的合同相对方-购房人提供设计图和施工记录等，于情于理于法都是说不过去的。正如有人所言：“随着法治时代的到来，对法官所应具有的公平正义的现代法治理念、熟知并能灵活运用法律的专业素质、丰富的社会生活经验等均提出了很高的要求，要求法官通晓法律基础理论和各种法律制度规范，树立法治观念和思想，深刻理解立法意图，熟悉立法活动规则，熟练掌握法律方法这一司法技能，创造性地适用法律，创造典型案例，探索司法审判的时代特征和规律。”[12]
(二) 惩罚性赔偿制度在商品房交易中的适用
惩罚性损害赔偿，也称示范性的赔偿或报复性的赔偿，是指由法庭所作出的赔偿数额超过实际的损害数额的赔偿，它具有补偿受害人遭受的损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能。[13]
《消法》第四十九规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价格或者接受服务的费用的一倍。”该规定确立了惩罚性损害赔偿的民事责任，即“损一赔二”的民事责任，而且，它是中国第一个适用惩罚性赔偿的立法例[14]。《合同法》第一百一十三条再一次重申了该项制度。按照该规定，经营者有欺诈行为的，消费者有权要求双倍赔偿。对商品房买卖合同能否适用惩罚性赔偿责任则是当前学术界和实务界争论的焦点，也是社会关注的热点问题。
商品房销售中的欺诈行为能否适用《消法》所规定的加倍赔偿呢？理论和司法实务界在认识上极不统一。著名民法学家梁慧星先生认为，商品房买卖不适用《消法》第49条。理由有三：一是《消法》制定时，针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题，其适用范围不包括商品房。同时制定的《产品质量法》明文规定不包括建筑物，可作参考。二是商品房作为不动产与作为动产的普通商品有差异，商品房买卖合同上即使出卖人隐瞒了某项真实情况或捏造了某项虚假情况，与普通商品交易中的欺诈行为不能等量齐观，商品房质量问题通过瑕疵担保责任制度可以得到妥善处理。三是商品房买卖合同金额巨
大，动辄数十上百万，如判决双赔，将导致双方利害关系的显失平衡，在一般人的社会生活经验看来很难说是合情合理合法的判决。[15]
目前不少法院也是认为房屋买卖不适用《消法》，但不同的法院作出的判决完全不同。在判决理由部分，有的法官认为房屋是大件商品，是不动产，所以不适用该法；有的法官则认为房屋经过验收合格，不存在质量问题，所以不适用该法；还有的法官干脆指明房屋不属于产品质量法的调整范围，应当适用城市房地产管理法进行判决。[16]更有法官认为，《消法》对商品做的是“狭义”理解，即“一般商品说”，其法律意义在于：针对一般商品而言，即使采取“双倍赔偿”的惩罚手段对经营者也远远不会造成“伤筋动骨”，这种惩罚性赔偿责任对市场交易秩序的冲击力很小，它的功能在于既能有力地打击违反公平和诚实信用原则的加害方，也能有效地保护相对受害方的合法权益不受侵害，从而在“公平”与“秩序”之间找到了合理的平衡点。而商品房则不然，一旦刻意强调按《消法》调整，将会给市场交易秩序带来难以想象的干扰和破坏，造成“公平”与“秩序”之间的严重失衡。[17]
另有观点认为，购房也系商品买卖行为，房屋也作为一种商品成为《消法》第四十九条规范的范围，当经营者有欺诈行为时，适用双倍赔偿应无问题。[18]立于《消法》的立法目的、惩罚性赔偿金的立法目的以及法律的解释与适用等角度而认为，开发商若以欺诈行为提供质量不足的商品房时，应有《消法》第四十九条双倍赔偿的惩罚性赔偿金制度的适用。理由是：首先，就消费者权益保护立场而言，消费者于商品房的交易过程中仍属于经济上弱者的地位，且商品房之购买往往又是消费者一身积蓄所得的成果，故对于《消法》中所规定消费者的权利，于商品房的交易中应有所适用，方才符合该法之立法目的；其次，就该法条文惩罚性赔偿金制度的立法目的而言，若将商品房交易纠纷排除于该条文的适用，而使实行欺诈行为的开发商无庸负担双倍赔偿的民事责任者，将使得购买商品房的消费者无法得到合理的补偿与鼓励，且亦无法处罚、吓阻开发商的欺诈行为，而无法导正商品房的交易市场；再者，从法律适用上之解释来说，《消法》中所谓的“商品”系指为人们日常物质生活或文化生活所需且于市场上流通买卖的物品，而不论是动产或不动产，均可包括在内，故若消费者以生活消费之目的而购买商品房者，则该商品房应是本法所称的商品，且本
篇三：浅谈商品房买卖中消费者权益保护法的适用问题毕业论文
浅谈商品房买卖中消费者权益保护法的适用问题
前言：随着我国的房地产经济的飞速发展与住房制度的改革不断深入，在住房商品化的进程中，而且购买商品房的人也在越来越多，众所周知购买商品房现在已经成为很多人一生之中最为重要的一种消费的行为之一。但是商品房是不同于普通的商品，它不仅仅是一种维持生存的最基本的物质条件，对于大多数普通百姓来说，要花费自己一生近三分之一的全部收入。因此，对于商品房买卖中消费者权益保护法的适用问题就显得很重要。
关键词：商品房买卖 消费者权益保护 法律适用
一、综述
现实经济生活中房地产消费者的权利被房地产经营者侵害的程度十分严重。我国房地产消费市场存在的突出问题是房地产投机严重，造成房地产价格不合理，极大地损害了消费者的经济利益。本文旨在通过探讨消费者权益保护法的适用，将房地产买卖的各环节更多的纳入法律保护领域，是消费者能更好的保护自己的合法权益。
二、商品房消费者权益保护的必要性
1、商品房消费者权利是消费者最基本的生存权利之一
生存权是指在错综复杂的社会关系中，在不同的权利诉求的冲撞中，求得生存的权利。求得生存是人的本能，是人的一种最基本权利。马克思恩格斯在《德意志意识形态》中指出：“我们首先应该确立一切人类生存的第一个前提也就是一切历史的第一个前提，这个前提就是：人们为了能‘创造历史’，必须能够生活，但是为了生活，首先就需要衣、食、住以及其他东西。”居住权是人的生存权利内容，是最基本的人权。人们只有获得了生存权，才具有现实条件有效地行使其他人权。“安居乐业”是我国老百姓对幸福生活的美好描述，中国古代男人一生的奋斗目标就是“成家立业”，其基础是拥有自己的房子，描述光棍汉的典型用语是“房无一间，地无一垄”，这些都反映了我国重视居住的传统和评价财富的价值标准。
当前，我国居民的消费结构发生了重大的质的变化，主要表现在恩格尔系数下降，即花费在食品方面的比重减少，而花费在“住”和
“行”上的比重增加了。国际上发达国家住房消费支出一般占家庭年收入的三分之一左右，目前中国的恩格尔系数已降到 37.7%，按国际经验，当居民消费结构的恩格尔系数处在 40%~50%之间时，正是住房需求旺盛、房地产业大发展的时期。正是这样的时期，我国大多数的老百姓要花费十几万元甚至几十万元，用大半生的积蓄来购买一套住房。
2、保护商品房消费者是消费者权益保护运动发展的必然要求 在商品经济条件下，开发商通过市场把商品房卖给消费者，总想获得尽可能多的利润；而消费者则希望用最少的钱能购买到最令人满意的商品房。因此，两者在利益上是冲突和矛盾的，交易就在双方博弈中进行。自由竞争时期，双方力量基本上是均衡的，然而，随着开发商资本的积累、技术力量的强大甚至形成垄断，这种均衡就被打破，即使没有其它因素的影响，社会公正的天平也已经发生了倾斜，商品房消费者就这样“天生”居于弱势地位了。
弱势群体是由于某些障碍及缺乏经济、政治和社会机会，而在社会上处于不利地位的人群。目前，商品房消费者就是这样的弱势群体。在商品房交易中，经营者的利益可以得到即时的满足，而消费者的需求只能在交易结束、获得并使用商品房后才能得到满足，消费者承担的风险远远大于经营者。并且，消费者选择、购买商品房很大程度上要依赖于经营者，经营者往往利用这种依赖，对消费者提供片面虚假信息，谋求自身利益最大化。商品经济的本质决定了商品房交易中消费者总是居于劣势地位。普通消费者与法人团体相比，无论是经济实
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