篇一：2015年土地市场分析报告
2015年土地市场分析
报告
2015年3月
目 录
一、开局不利，土地市场继续冷却 ........................................................ 3
二、住宅、商业和工业三种业态土地市场全线回落，工业用地价格
持续偏低 .................................................................................................... 4
三、一线城市住宅土地火热，二三线城市土地寒冷 ............................ 6
四、商业和工业土地整体需求疲弱，同步下滑 .................................... 8
五、土地成本在住宅售价中占比持续提高 .......................................... 10
六、结论：2015 年土地市场恐难以复苏，首选二线占比大的开发商
................................................................................................................... 12
七、主要风险 .......................................................................................... 13
一、开局不利，土地市场继续冷却
302 个城市土地出让金自2008 年以来经过了连续5 年的增长，在2013 年达到历史最高值41663 亿元。但由于14 年房地产市场低迷及库存的高企，14年土地出让金同比大幅下滑，全年拿地金额为27163 亿，虽下滑35%，但仅略低于11 年和12 年。 只从成交金额角度看，土地市场可以看作是从13 年的狂热中的冷却，远未冰冻。但2014 年土地成交建筑面积同比下滑43%，为28.5 亿平米，远低于11-13 年的水平，显示房地产企业整体对库存过高和供给过剩问题认识一致，不再大量囤积土地。
2015 年前两月，302 城市土地出让金整体同比下滑48%，成交建筑面积整体同比下滑42%，土地市场开局依然不利，如果这种情况延续，我们预计地方政府收入将受到重大影响。但如货币政策持续宽松，使住宅销售复苏，则土地市场有望滞后回暖。
篇二：土地市场调研报告
目 录
一、项目基本情况分析 ................................................ 1
（一）地理位置 .................................................. 1
（二）地块各项技术经济指标 ...................................... 1
二、宏观环境分析 .................................................... 2
（一）经济环境分析 .............................................. 2
（二）政策环境分析 .............................................. 2
（三）市政规划分析 .............................................. 3
（四）人文环境分析 .............................................. 4
三、区域环境分析 .................................................... 5
（一）区域概况 .................................................. 5
（二）区域规划 .................................................. 6
（三）区域配套 .................................................. 6
四、房地产市场调查分析 .............................................. 6
（一）土地市场调查分析 .......................................... 6
（二）住宅市场调查分析 .......................................... 7
五、竞争项目调研 .................................................... 9
（一）竞争板块分析 .............................................. 9
（二）竞争项目个案分析 ......................................... 14
（三） SWOT分析 ................................................ 15
六、消费者需求调研 ................................................. 16
（一）消费者家庭年收入分析 ..................................... 16
（二）购房计划 ................................................. 16
（三）购买面积 ................................................. 17
（四）购房目的 ................................................. 17
七、项目定位 ....................................................... 17
附 件: ............................................................ 18
一、项目基本情况分析
（一）地理位置
杭政储出[2012]40号江干区（三堡单元R21-01地块），东至规划沿江公路，南至三堡单元R21-02地块，西至四堡污水处理厂地块，北至规划车站南路。土地用途为住宅（设配套公建）用地，出让面积约43.1亩，地上建筑面积约10.1万方，起价129655万元，楼面起价12897元/平米。中低价位、中小套型普通商品住房用地
图—1：地理区位图
（二）地块各项技术经济指标
表—1：经济指标
二、宏观环境分析
（一）经济环境分析
2011年12月，中央经济工作会议确定了2012年经济工作思路，2012年经济总基调是“稳中求进”，并继续实施“积极的财政政策”和“稳健的货币政策”。稳，就是要保持宏观经济政策基本稳定，保持经济平稳较快发展，保持物价总水平基本稳定，保持社会大局稳定。 进，就是要继续抓住和用好我国发展的重要战略机遇期，在转变经济发展方式上取得新进展，在深化改革开放上取得新突破，在改善民生上取得新成效。
2012年国内外经济形势愈加复杂，2012年将是中国经济“在持续回落中逐步趋稳”的一年，也是十分复杂的一年。美国、日本经济复苏乏力、欧洲债务危机不断，市场信心下降，世界经济可能将在较长时期内持续低迷。
国际投行对中国2012年经济发展走势的看法，存在分歧。以8%的GDP增长为分界线，高盛、汇丰相对悲观，认为中国GDP增长将在8%以下；大摩、小摩认为GDP增长在8%以上。但投行普遍认为，中国经济还不会有“硬着陆”产生。
虽然我国经济增速预计可以保持在比较合理的的增长，物价涨幅也将逐步回落，但我国经济发展依然面临众多挑战，经济发展还有很多不确定性。
（二）政策环境分析
1. 税收政策
调整完善相关税收政策，加强税收征管调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项
目，进行土地增值税清算和稽查。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。
2. 货币政策
强化差别化住房信贷政策（银行政策）对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
（1）2011年上调人民币存贷款基准利率（2011.02.08）；
（2）2011年存款准备金上调0.5个百分点（2011.02.18）；
（3）2月24日，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
（4）5月18日，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
（5）6月8日，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.25个百分点。
（6）7月6日，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点。
3.“限购令”（2011.02.27）
新建商品住房和二手住房购房时间分别以交易合同网签备案时间和受理转移登记时间为准。
本市户籍居民家庭（包括夫妻双方和未成年子女，下同）是指全部或部分家庭成员拥有本市行政区内户籍的居民家庭。
家庭拥有住房套数，以新购房时居民家庭在本市市区内，已办理产权登记和网签备案的房屋套数为准。
“本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明”指从申请之日起前2年内，提供在本市行政区内一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。
（三）市政规划分析
近日，杭州市政府出台《杭州“十二五”重大建设项目规划》。未来5年，将有409个重点项目上马，总投资约6994亿元。
1．新建三条快速公交线
未来5年，地铁一期建成通车，开工建设二期工程，启动轨道交通延伸至县(市)。优化公交线网，重点建设快速公交4、5、7号线，浦沿、三墩、下沙公交停保基地等一批公交场站以及拱北公交换乘综合体等项目。形成集地铁、公共巴士、出租汽车、免费单车、水上巴士于一体的大公共交通系统。
完成东湖-九堡大桥-通城快速路、之江大桥-彩虹快速路、秋石-风情快速路和德胜快速路东西段工程，推进天目山路-艮山快速路、沿江大道等重大交通基
础设施工程，加快紫之隧道、望江路过江隧道等钱塘江越江通道项目建设，建成绕城高速公路以内“三纵五横”快速路骨架系统。
2．建成1750万平方米保障房
未来5年，杭州将拿出1040亿元，用于住房、教育、医疗和社会保障等公共服务。以“夹心层”为重点，以缓解中等偏低收入家庭住房难。加快推进公共租赁房、廉租房、经济适用房、拆迁安置房、人才专项用房建设，五年累计新增保障性住房建筑面积1750万平方米左右。
建设杭师大新校区、浙江树人大学等7所高等院校，拆建杭高钱江新城校区、新安江职业学校迁建等一批重点高中、职业教育学校。
市区建成启用滨江、下沙等8家市属三甲医院，改迁扩建一批区、县(市)医院，构建覆盖城乡的优质公共医疗服务体系。
3．杭州东站将靠太阳能发电
未来5年，杭州将投入397亿元，用于河道大气整治、污水垃圾处理、清洁能源等十大生态文明工程。今后，杭州东站将靠太阳能发电，富春江的污泥可以供电，5个污水处理厂新增或扩建。
4．“无线城市”的四张金名片
服务业是杭州优势产业。5年后，服务经济将成为杭州“首位经济”，总产值占比达约54%。5年后杭州将有4张金名片：国际重要的旅游休闲中心、全国文化创意中心、电子商务中心和区域性金融服务中心。
未来5年，一批如云计算创新发展试点示范，着力建设“智能杭州”。通过重点实施云计算与物联网基地、杭州光纤城市建设、中国移动城域传输网网络、中国移动全业务接入网络等信息建设项目，将成为建设重点。
“十二五”末，杭州互联网普及率超过90%，光纤到户覆盖率达到50%以上，无线宽带人口覆盖率达80%，率先建成“无线城市”。
（四）人文环境分析
杭州文化璀璨，积淀深厚。从新石器时期后期开始，先后出现过极具特色的良渚文化、吴越文化、南宋文化和明清文化，形成了一个完整的文化发展系列，为中华文明史增添了亮丽的一笔。杭州文化孕育和荟萃了众多为祖国、为家乡的政治、经济、文化和社会发展作出卓越贡献的政治家、科学家、艺术家、民族英
篇三：2013年成都市土地市场分析报告
目 录
一．成都市宏观经济运行概况 ............................................................................................................ 3
1. GDP稳步上行 “万亿”时代将至 ....................................................................................................... 3
2. 固定资产投资比重高位平稳 .................................................................................................................. 3
二．2013年成都市主城区商品住宅市场整体概况 .............................................................................. 3
三．成都市土地市场概况 ................................................................................................................... 4
1. 成都市土地市场整体概况 .............................................................................................................4
2. 主城区土地市场整体概况 .............................................................................................................5
3. 郊县区土地市场整体概况 .............................................................................................................6
4. 各区县土地市场概况 ....................................................................................................................7
5. 成都市出让土地性质概况 .............................................................................................................9
5. 成都市主城区外来房企拿地概况 ............................................................................................... 10
四．成都市土地市场热点 ................................................................................................................. 11
1. 成都市2013年度热点地块 ....................................................................................................... 11
2. 成都市2013年度热点板块 ....................................................................................................... 14
3. 成都市2013年度热点房企 ....................................................................................................... 16
五．成都市土地市场小结与展望 ....................................................................................................... 19
六．附录 .......................................................................................................................................... 21
附表：部分房企成都（主城区）存量情况 ..................................................................................... 21
附图：2013年成都市主城区成交土地位臵图 ................................................................................ 23
附表：2013年成都市主城区成交土地列表 ................................................................................... 24
数据说明：工业用地数据未计入本报告
1.GDP稳步上行 “万亿”时代将至
2013年，成都市前三季度生产总值达6681亿元，同比增长10.2%；预计全年生产总值达9670亿元，增长幅度在12%左右。经济发展速度持续下滑，但经济指标基数持续上涨，预计明年成都市经济发展将进入万亿时代。预计2013年成都市城镇居民人均可支配收入达30865元，增长幅度在13.5%左右。
2.固定资产投资比重高位平稳
2013年1-11月，全市固定资产投资累计完成5830.9亿元，环比增长10.0%。其中房地产投资额达到1869亿元，环比增长11.3%。
截止2013年11月成都市房地产投资额达1869亿元，全年投资额度超越2012年已无悬念。2013年在房地产成交市场的火爆的带动下，房地产投资市场也异常火爆，开发商信心倍增，纷纷高价入市拿地，致使本年度在土地供应减少三成的情况下，成交额则反超去年。土地市场的高温是本年度房地产投资比
重维持高位的主要原因。
? “纸老虎”催生“真市场”
2013年成都房产地市场又逢春，供需齐攀高位。其中，供应量刷新2007年以来的第二高位，成交量持续攀高，创造2010年以来的最高位。整个2013年市场延续了2012年末以来的市场热度，高调开局；而至2月市场遇节假日影响短暂回落后，市场在3月迎来了史上最严厉的“纸老虎”——“新国五条”，然而这次调控了无新意，半路夭折，不仅没能达到调控预期，反而引发恐慌，催生楼市抢购潮，带来了全年“真市场”。至6月虽有“钱荒”第一波的压力，但楼市未受较大影响依然高位平稳运行；时至“金九”市场迎来供应高峰，致使后市市场表现出去化存量的基调；进入11月份，十八届三中全会的召开改变市场预期，“市场化”的基调致使臵业者购房心理发生变化，臵业放缓态势明显；需求端的不旺盛，虽在开发商大势促销下依然未有起色，致使12月供应市场明显下滑。
图：2007-2013年成都市主城区商品住宅供需走势图
数据来源：中原数据库
图：2013年成都市土地市场月度供销走势
数据来源：中原数据库
2. 主城区土地市场整体概况
? 市场火旺 鲜有流拍
2013年，成都市主城区土地市场共公开招拍挂住宅类及商业类国有建设用地84宗，总出让面积3991.15亩，环比减少28.47%；其中成交土地77宗，合计3850.56亩，环比下滑24.48%；平均楼面地价为4091元/平米，环比增长45.38%；整体的土地出让金达到394.55亿元，环比略涨3.16%。
近年主城区的土地市场表现较为火旺。从供需面积来看，年度供需保持在5000亩左右，2013年则由于地价的大涨，或许考量到主城区地块的稀缺性，在出让金环比略增的情况下，
为后期的地块溢价做准备，
《土地市场报告》
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