篇一：万科企业股份有限公司财务分析报告
万科企业股份有限公司
财务分析报告
班级:12财管（专升本）
组长：杨正宇1227340012
组员：叶康熙1227340007
许必伟
1227340030
目 录
一、企业简介 ................................................................................................................................................. 1
二、战略分析 ................................................................................................................................................. 1
三、资产负债表分析 ..................................................................................................................................... 4
（一）资产负债表水平分析 ................................................................................................................. 4
（二）资产负债表垂直分析 ............................................................................................................... 10
（三）资产负债表项目分析 ............................................................................................................... 16
四、所有者权益变动表分析 ....................................................................................................................... 18
（一）所有者权益变动表的水平分析 ............................................................................................... 18
（二）所有者权益变动表的垂直分析 ............................................................................................... 19
（三）所有者权益变动表主要项目分析 ........................................................................................... 20
五、利润表分析 ........................................................................................................................................... 21
（一）利润增减变动情况分析 ........................................................................................................... 21
（二）利润构成变动分析 ................................................................................................................... 24
（三）营业利润分析 ........................................................................................................................... 25
（四）利润表分项分析 ....................................................................................................................... 26
六、现金流量表分析 ................................................................................................................................... 32
（一）现金流量表一般分析 ............................................................................................................... 32
（二）现金流量表水平分析 ............................................................................................................... 34
（三）现金流量表结构分析 ............................................................................................................... 37
（四）现金流量表主要项目分析 ....................................................................................................... 41
（五）综合分析 ................................................................................................................................... 43
七、 财务效率分析 ..................................................................................................................................... 46
（一）盈利能力分析 ........................................................................................................................... 46
（二）营运能力分析 ........................................................................................................................... 56
（三）偿债能力分析 ........................................................................................................................... 60
（四）发展能力分析 ........................................................................................................................... 68
八、财务综合分析评价 ............................................................................................................................... 73
（一）经营业绩评价综合指数法 ....................................................................................................... 73
（二）经营业绩评价综合评分法 ....................................................................................................... 73
万科企业股份有限公司财务分析报告
一、企业简介
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。1991年，成为深圳证券交易所第二家上市公司，凭借持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，万科公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十多年，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。万科认为，公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。2011年度，万科新增加开发项目52个，实现新开工面积1448万平方米，较年初计划的1329万平米，高出9%，全年实现竣工面积659万平米，较年初计划减少9.6%，产品结构依然延续了以中小户型普通商品房为主的特征，所销售的住宅中，144平方米以下户型占比达到88%。
二、战略分析
2011年1月，国务院出台楼市调控“新国八条”后，中央分别在4月、7月强调，巩固和扩大房地产市场调控成效，坚定不移地把调控政策落到实处。在12月召开的经济工作会议中，中央再次明确，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。但在从紧的政策环境下，2011年房地产市场运行景气逐步回落。11月，全国房地产开发景气指数下降至99.87，创下了28个月来新低。房地产销售自去年第四季度开始出现了大幅下滑，到目前为止依然低迷。这迫使包括万科和恒大在内的房地产开发商纷纷降价促销。但在过去的2011年，万科共实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%，继2010年销售额突破千亿元之后，业绩再创新高，
蝉联行业销售冠军。
现将从优势、劣势、机会、威胁四方面分析万科的企业状况。
优势
1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。
2、万科不仅通过上市进行融资，而且万科公司还向社会公开发行可转换公司债券，可转换债券也是公司取得流动资金的重要渠道。
3、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。
劣势
1、万科的存货数额始终较大，如果出现销售不畅的现象，资金回笼困难,将面临巨大的流动性问题。
2、与政府的关系一般,对以房地产为主导业务的万科来说，土地资源和土地成本的限制，是影响万科地产经营效益的重要因素，不同于许多从国企改制过来的房地产企业，万科在管理上少了许多国企通病，但在某种程度上缺乏政府的“关爱”。万科说获得的可开发土地，较多的来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制，迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。这一策略固然给万科带来了巨大的收益，其不足之处也很明显。
机会
1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。
2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。
3、 国家对货币政策持续收紧，资本市场低迷，使得房地产公司现金非常紧张，如果持续下去，势必导致部分房地产公司的现金流断裂，甚至出现中小房地产公司的倒闭潮。由于万科提前采取了降价销售回笼资金，因 此对于手握大量现金的万科来说，此时兼并中小房地产公司扩大市场占有率的大好时机。
威胁
1、房地产业是资金密集型行业，房地产开发离不开金融机构的支持。但是近几年房产市场出现过热势头，预期宏观经济政策将有不利调整。
2、绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。
3、目前城市房屋的空置化率过高，不利于房地产业的健康发展。
众所周知，万科定位并专注于住宅物业的开发与销售，住宅产业的强盛需求将是万科未来业绩稳定增长的基石。我国的住房需求旺盛，供需矛盾尖锐，在短期内无法解决。因此，对万科最重要的战略之一是持续创新产品。因为在房产行业，产品极易被复制，推出的新住宅产品不可能保持长时间的领先。只有保持在产品上的不断创新，始终引领着住宅产品的潮流。其次，实施品牌战略，保持持续的核心竞争力。万科凭借创新的产品和优质的物业管理服务，赢得市场的认可和赞同。创立品牌有利于形成竞争优势，让竞争对手难以效仿。品牌不仅仅是企业的标识，更是宝贵的无形资产。好的品牌，可以降低需求的价格弹性，从而降低客户对价格的敏感程度这就使得具有优质品牌的楼盘获得更大的附加值，可以按更好的价格出售。第三，万科作为房地产行业的佼佼者，在企业的流动资产中，存货势必会占较大的比重，也表明企业的存货量过大肯那个会阻碍企业的发展，企业的偿债能力不太乐观。对万科而言，可以做到动态认识存货以及应收账款的变现能力。结合市场需求，对存货资产进行细分，逐一考虑其变现能力及价值，并对应收账款采用账龄分析法。逐一分析并考虑其变现能力及净值；第四，万科应重视企业的文化建设提高员工素质，打造良好的售后服务体系。
篇二：2014年度万科财务分析
财务报表分析课程论文
2014年万科企业股份有限公司
财务分析报告
学生姓名
学 号 12991052
系 别 经济管理系
专 业 物流管理
指导教师
2015年7月
目 录
一、公司概况................................................................................................................ 4
1.1公司简介（历史发展及经营范围） .................................................................... 4
1.2公司战略 .......................................................................................................... 5
二、行业分析................................................................................................................ 6
2.1万科地产：SWOT分析 .................................................................................... 6
2.2 万科地产：宏观环境分析（PEST法） ......................................................... 7
三、会计分析................................................................................................................ 8
3.1资产负债表分析 .............................................................................................. 8
3.1.1趋势分析 ................................................................................................ 8
3.1.2结构分析 ................................................................................................ 9
3.2利润表分析 .................................................................................................... 10
3.2.1销售收入和净利润趋势分析 .............................................................. 10
3.2.2公司销售费用、管理费用数据变动情况 .......................................... 11
3.3现金流量表分析 ............................................................................................ 11
3.3.1现金流量表增减变动分析 .................................................................. 12
3.3.2现金流量结构变动分析 ...................................................................... 12
四、财务比率分析...................................................................................................... 13
4.1偿债能力分析 ................................................................................................ 13
4.2营运能力分析 ................................................................................................ 15
4.2.1存货周转率 ........................................................................................ 16
4.2.2总资产周转率 .................................................................................... 16
4.2.3流动资产周转率 .................................................................................. 16
4.2.4固定资产周转率 .................................................................................. 16
4.3盈利能力分析 ................................................................................................ 17
4.4发展能力分析 ................................................................................................ 20
4.5分析结论及建议 ............................................................................................ 21
4.5.1财务问题： .......................................................................................... 21
4.5.2改善建议 .............................................................................................. 21
五、总结与展望.......................................................................................................... 22
5.1总结 ................................................................................................................ 22
5.1.1公司综合分析 ...................................................................................... 22
5.1.2财务综合分析 ...................................................................................... 23
5.2未来展望 ........................................................................................................ 24
结束语.........................................................................................................................25
2014年万科企业股份有限公司
财务分析报告
摘 要
财务分析，是以财务会计资料为依据，采用一系列专门的分析技术和方法，
对企业的财务状况、经营成果和现金流量情况进行分析与评价的经济管理活动。财务分析的基本内容是企业偿债能力分析、运营能力分析和盈利能力分析。财务分析的最基本功能，是将大量的报表数据转换成特定对财务报表使用者做出决策有用的信息，对企业的偿债能力、盈利能力和抵抗风险能力做出评价，预测企业未来的报酬和风险，减少决策的不确定性。本文将从财务报表分析出发，结合管理会计、财务管理、管理学等知识，以房地产龙头企业万科企业股份有限公司为例，根据房地产开发开发周期长、供给调解滞后及与金融业和政府密切相关的行业特征，对其2014年的财务报表进行系统的纵横向比较，探讨万科公司财务报表中反映出的财务信息，并尝试结合社会经济趋势对这些信息及对其的财务分析，提出一些合理化建议。
关键词：财务报表；地产行业；万科集团；
一、公司概况
1.1.1公司简介（历史发展及经营范围）
万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，证券简称：万科A、证券代
码：000002，证券曾用简称：深万科A、G万科A。公司总股本1099521.02万股（2008年2季度），总部位于中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心，现任董事会主席为王石，总经理为郁亮。万科集团在地产中国网举办的红榜评选活动中，连续三次上榜。
万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，经过三十
余年的发展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。公司聚焦城市圈带的发展战略，截至2014年底，公司进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。此外，公司自2013年起开始尝试海外投资，目前已经进入香港、新加坡、旧金山、纽约等4个海外城市，参与6个房地产开发项目。2014年公司实现销售面积1,806.4万平米，销售金额2,151.3亿元，销售规模居全球同行业领先地位。公司物业服务业务以万科物业发展有限公司（“万科物业”）为主体展开。万科物业始终以提供一流水准的物业服务、做好建筑打理作为企业立命之本。截至2014年底，公司物业服务覆盖中国大陆61个大中城市，服务项目457个，合同管理面积10,340万平方米。
1.1.2基本财务状况
注册资本：110.1亿
营业收入：1463.9亿（2014）
营业利润：249.8亿（2014年）
净利润：157.4亿（2014年）
公司市值：1056亿
1.2公司战略
1.2.1 战略定位
根据SWOT矩阵分析，可以看出万科集团应采用ST战略。认为万科集团所
采取的战略定位为：依托集团较高的内部管理水平和房地产行业的开发经验，结合房地产，采取渗透整合战略，提升房地产行业竞争力，合理规避风险；同时以资本运作方式，不断培育集团高成长性的优势产业，并借为上市的优势，充分发
挥万科集团的融资平台，在3—5年内巩固万科集团在中国房产市场的优势地位。
1.2.2战略重点
根据万科集团未来3—5年的发展战略定位，其战略重点为：“增加新的但与
原业务相关的产品或服务，把产品进一步集中到住宅开发上，在地区上更加明确。在提高业务集中度的基础上，调整当前的发展路线，重视地产的主流市场，开拓与地产相关的多元业务。”
1.2.3战略建议
随着住宅行业不断凸显出制造业特性，精确把握客户需求变得日益重要。
只有更精确把握客户需求，才能更有效地分配建造成本，才能使公司产品的价值在市场中获得更充分的认可。这也是万科集团由规模速度型增长转向质量效益型增长的最重要努力方向之一。同时集团应进一步展开成本优化措施，加强标准化规范手段，深入开展成本对标，提高集中采购度水平，以充分发挥规模优势。鉴于当前市场现状，集团应，根据销售情况随时调整推盘计划，根据推盘需要随时调整开工计划，做到“精挑细选，把握机会”。集团不妨进一步拓展融资渠道，考虑在时机成熟时进行一次股权融资，在充分考虑资本市场和投资者的承受力的情况下，选择合适的融资时机、规模、方式，确保融资为股东带来盈利增长。
篇三：2010-2012年万科财务分析报告
一、企业简介
万科集团股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州，目前万科业务已经扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。万科A (000002)、万科B(200002)3月12日晚间公布的2011年年报显示，2011年末公司资产总额2962.08亿元，比上年末增37.36%；期末归属于上市公司股东的股东权益529.67亿元，比上年末增19.75%。2011年公司经营活动产生的现金流量净额为33.89亿元，同比增51.50%。报告期内，公司实现营业收入717.8亿元，同比增长41.5%，实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%。实现结算面积562.4万平方米，结算收入706.5亿元，同比分别增长24.4%和41.2%。截至2011年末，公司合并报表范围内已销售未结算资源面积合计1085万平方米，对应合同金额1222亿元，较2010年末分别增长59.6%和49.0%。
在当前的中国房地产市场上，万科无疑已经成为中国房地产市场的领军人物。
二、企业财务分析
1．偿债能力分析
偿债能力是指企业偿还到期债务的能力,对企业发展有重要意义。分为长期债务能力和短期债务能力。
（1）短期偿债能力分析
1流动比率反映企业用在短期内转变为现金的流动资产偿还到期流动负债○
的能力。本公司此比率已经接近标准比率2，表明企业短期还债能力较为稳定。
1
但是2012年与2011年比较，呈下降状态，说明本公司的短期偿债能力下降了，企业的财务状况不稳定，除了满足日常生产经营对流动资金的需要外，没有足够的财力偿还到期流动负债。
2本公司速动比率一直偏低，小于1，2012、2011、2010年的比率分别是 ○
0.41 0.37 0.56，从上表的数据显示本公司的短期偿债能力较差。 （2）长期偿债能力分析
1资产负债率越大说明企业偿债能力越差；反之，企业的偿债能力越强。一○
般认为资产负债率为40%-70%时较为合适，由上表可以看出，2010-2012年万科集团的资产负债率在67%左右徘徊，相对比较稳定。在2012年，资产负债率上升说明偿债能力变弱。
2产权比率越低，说明债权人权益受保障的程度越高，承担的风险越小。从○
表1可以看出，2010-2012年产权比率较稳定，说明债权人权益受保障程度较稳定。在2011年，产权比率大幅度升高，说明企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。
2.营运能力分析
营运能力是指企业运用资产效率的高低。资产运用效率越高，资金循环越快，企业较少的投入获取较多的收益。应收账款周转率越高，说明企业应收账款账龄短，收现快，流动性强，短期偿债能力强同时可以减少企业坏账损失和收账费用。
由表2可以看出，2010年的最高，说明回收能力强。而2011年最低，说明企业账款回收发生困难，引起收账费用增加，并存在发生坏账的可能性。应收账款周转天数越多，则资金周转越慢，万科的应收账款周转天数比较稳定，说明该企业资金周转还比较稳定。
2
应收账款周转率越高，说明企业应收账款账龄短，收现快，流动性强，短期偿债能力强同时可以减少企业坏账损失和收账费用。由表2可以看出，2010年的最高，说明回收能力强。而2012年最低，说明企业账款回收发生困难，引起收账费用增加，并存在发生坏账的可能性。应收账款周转天数越多，则资金周转越慢，万科的应收账款周转天数比较稳定，说明该企业资金周转还比较稳定。存货周转率越高越好，说明企业存货变现速度快，销售能力强，资金占用水平低。由表2数据可知，2012年存货周转率最高，2011年最低，说明2011年企业销售状况不好，存货积压，资金占用水平高，应采取应对措施加以解决。存货周转天数越短，说明存货周转越快。2010-2012年的存货周转天数比较低，说明周转速度快，2011年周转天数较高，周转速度很慢。该指标越高表明企业固定资产利用率高，企业固定资产管理水平较好，固定资产投资得当，结构合理。
从表2数据显示：万科集团2010年和2011年的指标值较高，说明固定资产利用率较好,流动资产周转率越高，说明在一定时期内，流动资产周转次数越多，进而说明以相同的流动资产完成的周转额越多，流动资产利用率越高。
从表2分析万科集团2010-2012年，流动资产周准率比较高，资产利用率高，2011年，周转率下降，完成的周转额少，因此，流动资产利用率较低。该指标越高，说明企业全部资产的使用效率高，从表2看，2011年的总资产周转率较低，说明生产效率降低，影响企业的盈利能力，因此，企业应该通过提高销售收入或处置多余的资产来提高总资产利用率。
3.盈利能力分析
盈利能力主要反映企业经营业务创造利润的能力。
表3：盈利能力分析
（1）销售净利率
销售净利率标准是0.1，该指标反映每一元销售收入带来的净利润是多少，表明销售收入的收益水平。万科公司的销售净利率逐年上升从2010年的17.43%
3
到2012年的15.19%。总体上销售收入的收益水平一般。说明企业在扩大销售收入的同时，必须要相应获取更多的净利润。
（2）成本利润率
成本利润率表明每付出一元成本费用可获得多少利润，体现了经营耗费所带来的经营成果。该项指标越高，利润就越大，反映企业的经济效益越好。从表3数据看，本公司的成本利润率逐年降低2010年29.76%，2011年27.90%，而在2012年达到25.4%，说明经济效越来越差。
（3）资产净利率
资产净利率是一个综合指标，表明公司资产的综合利用效果。从表3结果看，该公司的资产净利率在近三年保持平均水平皆在4%-5%，说明公司总体利用效果一般，
（4）净资产收益率
净资产的收益率反映投资者投入企业的自有资本获取利润的能力，即反映投资与报酬的关系。
本公司的净资产收益率逐年增高，公司自有资本获取收益的能力更强，运营效益更好，对投资者和债权人的保证程度水平更高。
（5）资本收益率
从表3数据可知，资本收益率在逐年上升，说明企业为股东创造价值的能力依然很强.
三、附录
4
5
《万科财务分析》
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