篇一：中海
中海地产企业发展战略研究
1中海地产发展概况 ............................................................ 3
1.1中海地产企业简介 ...................................................... 3
1.2 中海地产的企业背景和历程 ............................................. 3
2 中海地产企业战略 ........................................................... 5
2.1中海地产业务布局战略 .................................................. 5
2.2 中海地产战略目标 .................................................... 10
2.3 中海战略模式的转变 .................................................. 10
2.4 中海地产产品战略 .................................................... 11
2.5 战略执行要点 ........................................................ 22
3 中海地产企业文化 .......................................................... 23
3.1企业文化观点 ......................................................... 23
3.2 中海地产企业愿景 .................................................... 24
3.3中海地产核心价值观 ................................................... 25
3.4 中海地产形象文化 .................................................... 25
3.5 中海地产制度文化 .................................................... 26
4 管控模式 .................................................................. 26
4.1企业管控体系与组织架构 ............................................... 26
5 人力资源 .................................................................. 28
5.1人才发展战略 ......................................................... 28
6 成本控制 .................................................................. 28
6.1 中海房地产项目开发成本控制的总体思路 ................................ 29
6.2 中海地产房地产开发成本控制思路 ...................................... 29
6.3 中海项目开发成本控制的具体办法及经验 ................................ 29
6.4 财务管理 ............................................................ 31
7 客户关系管理 .............................................................. 32
7.1 CRM管理系统 ........................................................ 32
7.2 各层级客户关系管理方式和渠道 ........................................ 33
7.3 “中海会”操作实施专项研究分析 ..................................... 34
8 物业管理 .................................................................. 38
8.1 中海物业的发展阶段 .................................................. 38
8.2．中海物业规模 ....................................................... 39
8.3.中海物业发展战略 .................................................... 39
8.4 中海物业管理宣言 .................................................... 39
9企业品牌建设 ............................................................... 43
9.1 中海企业品牌理念 .................................................... 43
9.2 中海地产企业品牌建设历程 ............................................ 44
9.3 中海地产品牌建设历程总结分析 ........................................ 46
9.4 中海地产的品牌战略 .................................................. 46
9.5中海企业品牌管理策略 ................................................. 49
9.6企业品牌的内部主题传播 ............................................... 50
9.7.企业品牌的外部主题传播 .............................................. 51
1中海地产发展概况
1.1中海地产企业简介
“中海地产”是中国海外集团房地产业务的品牌统称。中国海外集团有限公司（以下简称“中海集团”）以中国海外发展有限公司（以下简称“中国海外发展”）和中海地产股份有限公司(以下简称“中海地产股份公司”)为两大运营平台，极力打造“中海地产”这个品牌。作为中海地产集团有限公司的控股企业——中国海外发展有限公司1992年即在香港上市，曾被国际知名的《财富》杂志评为中国上市公司（香港和中国大陆）百强中的房地产主要企业。
中海地产已形成涵盖土地投资、规划设计、营销策划、施工承建、物业管理等房地产开发业务环节的发展态势，并在各自的领域内都树立了优秀的品牌形象，这在全国各大房地产开发企业中是独一无二的，是“中海地产”品牌区别于其它品牌并形成强势竞争优势的最大特点之一。
作为跨地域、具有国家一级房地产开发资质的全国性地产品牌，中海地产向社会提供了数万套优质住宅产品，为数十万计的民众提供了优越的居住选择和满意的消费体验。从1988年开始，中海地产发挥在香港房地产市场积累的丰富经验与竞争优势，将发展战略锁定为“选择主流城市、锁定主流地段、关注主流人群、建筑主流产品、传播主流价值”，开始大力拓展中国内地市场，先后在深圳、上海、广州、北京、成都、长春、西安、南京、中山、佛山、重庆等地进行房地产开发、基本建设投资和物业管理服务，业绩卓著，声誉隆隆。
1.2 中海地产的企业背景和历程
1.2.1中国海外集团发展历程大事一览表：
年份
1979 月份 6月 具体事件回顾 中国建筑工程公司的全资附属子公司──中国海外建筑工程(中国海外
集团前身)在香港注册成立。
1981
1982
1984
1985
1986 5月 2月 4月 7月 4月 被香港政府认可为第二册海外承建商。首次投资内地地产。 承建首项政府大型项目。 全力推动公司的本地化、商业化建设。 参与发展的居屋计划落成，公司经营开始盈利。 投资发展的首项房地产项目发售成功。中国建筑工程公司易名为中国建
筑工程总公司(“中建总”)。
1987 10月
1988 8月
1990 3月
1991 3月
1992 6月8月
12月
1993 9月
1995 8月
1996 10月
1997 6月
1998 7月
2000 5月6月
9月12
月
2001 3月4月
5月12
月
2002 7月8月
2003 10月
2004 1月7月
11月
2005 4月7月
8月 连获多项政府工程，该年成交额跃居香港所有承建商之首。 推进集团化发展，组建深圳、上海、广州、北京、广西子公司。公司内地业务和香港业务共同开展。 获香港房委会批准为投标额不受限制之指定承建商。 中海物业管理（深圳）有限公司正式成立，自始，公司开启了中国大陆房地产物业规范化、流程化管理的先河。 中国海外集团有限公司成立。中国海外集团整合香港和内地地产业务，以中国海外发展有限公司的名义在香港联合交易所挂牌上市，股票代码为“0688”。该公司持有深圳公司股权。获颁国际标准化组织ISO9001和ISO9002证书。 中国海外发展收购承建业务，实现了集团业务整体上市的目标。 海福发展(深圳)(后易名“中海物流”)正式成立。 中国海外发展成为“恒生中型股指数成份股”中五十只中型成份股之一。 金融风暴后，集团调整投资和经营策略，组成内地房地产和香港承建两大核心业务。 属下中国海外基础工程有限公司成为香港首家获取ISO14001证书的建筑公司。 集团国内业务基地——深圳中海大厦正式落成启用。位于成都的子公司开业。投资中星网获美国基金入股四千万美元。属下的「中国采购与招标网」与「贸发网」签署合作协议。 中海物业(深圳)庆祝成立十周年。出售菱电股权及购入上海广场权益，集团重要人事调动。中国建筑（澳门）有限公司划归中国海外集团管理。2001年内香港承建业务成交额逾100亿港元，新增土地逾100万平方米，规模经营取得新突破。 中国海外发展十八亿港币银团贷款签约。“中海地产股份有限公司”于深圳注册成立。同年十二月，公司隆重揭牌。 中海地产全面拓展，继长春、西安、南京公司成立后，中山项目亦正式启动。 中国海外发展成功通过先旧后新方式闪电配股集资15亿港元，受资本市场认可和青睐。中国海外发展成功筹助24亿3仟万港元银团贷款。中海地产荣膺2004中国房地产行业领导品牌。 中国海外发展荣登2005中国房地产百强企业综合实力第一名。中国海外发展获得穆迪和标准普尔分别给予的Baa3和BBB-评级，并成功发行3
亿美元债券。继取得印度公路和杜拜住宅项目后，中国建筑(香港)中标
印度海德拉巴国际机场航运大楼合约，标志建筑业务的国际化新里程。
1.2.2 中海地产的成长历程
“中海地产”品牌诞生、成长于香港，辐射到澳门，发扬光大于中国内地。从上世纪八十年代起，中海地产开始涉足香港房地产业，先后独资和牵头发展了海联广场、中国海外大厦、雅利德桦台、南浪海湾等项目，合资发展了奥海城、富豪海湾等大型项目，已发展地产项目60多个，在建项目包括澳门寰宇天下等。
1988年，中海地产以战略的眼光，将香港经验与内地优势有机结合，中标深圳市第一块国际招标出让的土地，后来发展成高尚住宅“海富花园”。
1990年，中海地产进入上海市场，把曾有50家外商很感兴趣但知难而退的“斜三地区”改造成标志性的高档住宅小区—海华花园，为上海旧城改造做出了积极贡献。
1993年中海地产进入广州市场。
1995年中海地产进入北京市场。
2000年中海地产进入成都市场。
2002年，中国海外发展进行业务调整，通过增资扩股、改制重组的“中海地产股份有限公司”于深圳注册成立，注册资本人民币40680万元。同年十二月，公司隆重揭牌，中国海外发展对其拥有79％的控股权。
2003年中海地产进入了长春、南京、西安、中山四地市场，今年又进入苏州和佛山市场。
在2005年11月，中国海外发展以3.2亿元人民币收购中海地产股份公司的11％的股权，中国海外发展对其所持有的股份上升到90％，而余下的10％的股权则由另外三名小股东持有。
目前，中海地产已经发展建成项目38个，累计土地储备可发展建筑面积超过1000万平方米。04年底和05年初，“中海地产”分别被中国权威机构评为中国内地房地产行业最具价值品牌第一名和房地产百强企业综合实力第一名。
中国海外发展于1992年8月在香港联合交易所公开上市发行(股票代码：0688)，首开中资企业以香港本地业务直接上市之先河。
2 中海地产企业战略
2.1中海地产业务布局战略
篇二：老龄化下的10倍股 以日本为鉴
老龄化下的10倍股 以日本为鉴
作者：董量
很多投资人喜欢将中国的发展历程和日本进行对比，虽然明天的中国未必就是今天的日本，但是不妨将日本的资本市场当成一个借鉴，如果中国市场跟随日本，那么哪些行业和股票会是老龄化社会中最亮丽的那一抹彩霞？
笔者选取了2005-2015年的日本股市涨幅前10名的公司，虽然整体涨幅和A股无法比肩，但也相当不错了。
10.日本housing(4781)
是一家物业管理公司，兼房屋维护。其中管理公寓户数约为50万户，为日本第二大的物业管理公司。在日本，别墅是老年人的主要居所，步入老龄化社会，房屋维护成为今后稳定的收入来源。此外，收购了越南的一家清洁公司，在中国天津成立合资公司，可见，在日本市场饱和的前提下，海外的发展也是重点。
10年间累计升幅386%，平均每年14%。目前PE为18倍，PB达
2.43倍，净资产收益率（ROE）为14%。市值为35亿元人民币。公司2015年度的营业额为55亿元人民币，净利润1.94亿元人民币。物业管理约占每年营业收入的60%，房屋维修维护约占35%。雷曼危机后营业额上升很慢。
与此对标的企业是港股中的中海物业（02669.HK），2015年25亿港元的营业额录得1.17亿港元的业绩，市值36亿港元，与日本
housing差不多，可见香港市场也给出了相当的估值。管理公寓数，中海物业大概是日本housing的1倍，但员工竟然是后者的10倍。
9.nitori控股(9843)
是一家经营非常便宜家具的连锁店，营收和利润增长非常稳定，现在已经是日本家具贩卖业界的第一了。nitori在中国译为"宜得利家居"，几乎伴随着永旺超市开店。
2015年度营业额达286亿元人民币，净利润约28亿元人民币。家具走风格简约路线，和优衣库、无印良品类似。在通缩社会，比起面子来，低价朴素耐用的东西更受欢迎。
目前PE为21.58倍，PB达3.37倍。10年累计升幅396%，平均每年14.75%。ROE为16.5%。市值687.5亿元人民币。
中国没有与此对标的企业。
8.天气预报（4825）
是世界最大的气象情报企业。主要收益源是船舶等交通部门、农业部门及面向化妆品公司的紫外线情报。在确立商业模式之前曾经长时间承受赤字彷徨过的公司，这几年渐渐确立盈利模式。
专业的气象情报是一门需要极专业能力的细分行业。公司资本充足率达到90%，ROE达到20%，是相当有护城河的垄断企业。中国暂时没有对应的标的。
目前PE为17.2倍，PB达3.38倍。10年累计升幅445%，平均每年16%。市值为30亿元人民币。2015年度营业额为8.75亿元人民币，净利润则有2.1亿元人民币。
7.Yaoko(8279)
以日本关东即首都圈为中心的大型超市。日本人有谚语，"今天晚上吃什么，去Yaoko看看就知道"，日语里叫"食生活提案型超市"，顾名思义，超市不但可以让你买到生鲜，更进一步可以直接按照顾客的喜好烧熟做菜。在一个忙碌的社会里，这种生意模式毫无疑问地大受欢迎。
对这样贴心的好生意，社会也用连续27年净利成长来回答。其营业额/顾客数/一品单价都以每年5%左右的匀速递增，这在日本可谓一个奇迹。现在共有大型店铺超市148家，其中2016年新设6家，2017年预计会再添5家到153家，员工达2683人。
目前PE为20.57倍，PB达2.7倍。10年累计升幅467%，平均每年16.5%。市值120亿元人民币。2015年度营业额203亿元人民币，净利润5.66亿元人民币。
A股中的永辉超市（601933.SH）可以对标，但其估值一直不低。348亿元人民币的市值，对应的是2015年营业额421亿元人民币和净利润6亿元人民币。目前还在跑马圈地的阶段，营收增长速度达20%-30%，共有店铺330家，2016年新增51家。员工数高达73000人。这从一个侧面也可以说明，中国超市从单店营业额算已经基本和日本接轨，但人员的利用效率则远逊。
6.永旺设施管理（9787）
依赖于永旺超市的保全公司，负责超市的警备和清扫，以及自动贩卖机的运营等工作，营业额的70%依存于母公司。在人口减少的社
会里，永旺的对手伊藤洋华堂和铃木商店也纷纷关店，不太好的业务前景让这家公司估值偏低。每年会发放永旺的购物卡作为股息的一部分，加上现金，达到2.2%的派息率，考虑到日本的零利率，这几乎算日本股市的现金奶牛了。
目前PE为15.76倍，PB为1.93倍。10年累计升幅509%，平均每年17.7%。市值为100亿元人民币。2015年度营业额175亿元人民币，净利润6亿元人民币。
A股无对标企业。
5.科研製薬(4521)
净利达到22%（这在日本应属暴利）的药企，主要药品是关节机能改善剂，以及用于伤科、外科和整形科的各种锭剂。在老龄化社会里大受欢迎。
目前PE为12.54倍，PB达2.9倍。10年累计升幅609%。市值约190亿元人民币。2015年度营业额68亿元人民币，净利润13.21亿元人民币。
A股公司中可参考云南白药（000538.SZ）。市值约648亿元人民币，2015年营业额207亿元人民币，净利润近28亿元人民币。其中药品部分的营业额占比约为55%，估值不低。
4.cosmos薬品(3349)
药店兼售化妆品和健康食品，在日本排名第四。前三位以都市小型店铺为主，而这一家公司以郊区中型店铺为主，兼售食品来担当药店和超市的功能。
共有737家店铺，其中近500家主要分布在日本的九州岛一带。因为在日本还有很大的扩张空间，所以估值很高。考虑到九州岛一共也就1200万人口，2.5万人就有一家，可以看出这家超商的密度。每家店铺每天的营业额近10万人民币，即每人平均每天消费4元，在地广人稀的九州简直让人咋舌。
目前PE为32.37倍，PB为5.19倍。10年累计升幅752%，平均每年22%。市值达2500亿元人民币。2015年度营业额200亿元人民币，净利润约7亿元人民币。
与之相比，国药控股（01099.HK）的PE为21倍，PB达2.64倍。2015年营业额2270亿元，净利润37亿元。流通市值400亿港元。国药控股利润率太低，如果管理能上一个台阶，或是一只好股票。
3.富士轮胎(7605)
轮胎和钢圈的专卖店。跟小零件不同，轮胎这样体积比较大的产品，在日本是有专卖店负责换的。
这个服务业比较细分，日本人喜好飙车的很多，飙车之余安全也不放过，对各种地形下使用的轮胎有很专业的分类，而且往往花钱大度。
10年涨幅高达1151%。目前PE为9.6倍，PB为1.64倍。市值很小，10亿元人民币。流通营业额13亿元人民币，净利润近1亿元人民币。
港股里业务类似的永达汽车（03669.HK），50亿港元的市值，2015年营业额有360亿元人民币之多，但是利润非常薄弱，仅5亿元人民
篇三：《中海地产企业发展战略研究》(doc_53)
中海地产企业发展战略研究
1中海地产发展概况 ........................................................... 3
1.1中海地产企业简介 ..................................................... 3
1.2 中海地产的企业背景和历程 ............................................. 3
2 中海地产企业战略 ........................................................... 5
2.1中海地产业务布局战略 ................................................. 5
2.2 中海地产战略目标 .................................................... 10
2.3 中海战略模式的转变 .................................................. 10
2.4 中海地产产品战略 .................................................... 11
2.5 战略执行要点 ........................................................ 22
3 中海地产企业文化 .......................................................... 23
3.1企业文化观点 ........................................................ 23
3.2 中海地产企业愿景 .................................................... 24
3.3中海地产核心价值观 .................................................. 25
3.4 中海地产形象文化 .................................................... 25
3.5 中海地产制度文化 .................................................... 26
4 管控模式.................................................................. 26
4.1企业管控体系与组织架构 .............................................. 26
5 人力资源.................................................................. 27
5.1人才发展战略 ........................................................ 28
6 成本控制.................................................................. 28
6.1 中海房地产项目开发成本控制的总体思路 ................................ 29
6.2 中海地产房地产开发成本控制思路 ...................................... 29
6.3 中海项目开发成本控制的具体办法及经验 ................................ 29
6.4 财务管理 ............................................................ 31
7 客户关系管理 .............................................................. 31
7.1 CRM管理系统 ....................................................... 32
7.2 各层级客户关系管理方式和渠道 ........................................ 33
7.3 “中海会”操作实施专项研究分析 ..................................... 34
8 物业管理.................................................................. 38
8.1 中海物业的发展阶段 .................................................. 38
8.2．中海物业规模 ....................................................... 39
8.3.中海物业发展战略 .................................................... 39
8.4 中海物业管理宣言 .................................................... 39
9企业品牌建设 .............................................................. 43
9.1 中海企业品牌理念 .................................................... 43
9.2 中海地产企业品牌建设历程 ............................................ 44
9.3 中海地产品牌建设历程总结分析 ........................................ 46
9.4 中海地产的品牌战略 .................................................. 46
9.5中海企业品牌管理策略 ................................................ 49
9.6企业品牌的内部主题传播 .............................................. 50
9.7.企业品牌的外部主题传播 .............................................. 51
1中海地产发展概况
1.1中海地产企业简介
“中海地产”是中国海外集团房地产业务的品牌统称。中国海外集团有限公司（以下简称“中海集团”）以中国海外发展有限公司（以下简称“中国海外发展”）和中海地产股份有限公司(以下简称“中海地产股份公司”)为两大运营平台，极力打造“中海地产”这个品牌。作为中海地产集团有限公司的控股企业——中国海外发展有限公司1992年即在香港上市，曾被国际知名的《财富》杂志评为中国上市公司（香港和中国大陆）百强中的房地产主要企业。
中海地产已形成涵盖土地投资、规划设计、营销策划、施工承建、物业管理等房地产开发业务环节的发展态势，并在各自的领域内都树立了优秀的品牌形象，这在全国各大房地产开发企业中是独一无二的，是“中海地产”品牌区别于其它品牌并形成强势竞争优势的最大特点之一。
作为跨地域、具有国家一级房地产开发资质的全国性地产品牌，中海地产向社会提供了数万套优质住宅产品，为数十万计的民众提供了优越的居住选择和满意的消费体验。从1988年开始，中海地产发挥在香港房地产市场积累的丰富经验与竞争优势，将发展战略锁定为“选择主流城市、锁定主流地段、关注主流人群、建筑主流产品、传播主流价值”，开始大力拓展中国内地市场，先后在深圳、上海、广州、北京、成都、长春、西安、南京、中山、佛山、重庆等地进行房地产开发、基本建设投资和物业管理服务，业绩卓著，声誉隆隆。
1.2 中海地产的企业背景和历程
1.2.1中国海外集团发展历程大事一览表：
年份
1979 月份 6月 具体事件回顾 中国建筑工程公司的全资附属子公司──中国海外建筑工程(中国海外
集团前身)在香港注册成立。
1981
1982
1984
1985
1986 5月 2月 4月 7月 4月 被香港政府认可为第二册海外承建商。首次投资内地地产。 承建首项政府大型项目。 全力推动公司的本地化、商业化建设。 参与发展的居屋计划落成，公司经营开始盈利。 投资发展的首项房地产项目发售成功。中国建筑工程公司易名为中国建
筑工程总公司(“中建总”)。
1987 10月
1988 8月
1990 3月
1991 3月
1992 6月8月
12月
1993 9月
1995 8月
1996 10月
1997 6月
1998 7月
2000 5月6月
9月12
月
2001 3月4月
5月12
月
2002 7月8月
2003 10月
2004 1月7月
11月
2005 4月7月
8月 连获多项政府工程，该年成交额跃居香港所有承建商之首。 推进集团化发展，组建深圳、上海、广州、北京、广西子公司。公司内地业务和香港业务共同开展。 获香港房委会批准为投标额不受限制之指定承建商。 中海物业管理（深圳）有限公司正式成立，自始，公司开启了中国大陆房地产物业规范化、流程化管理的先河。 中国海外集团有限公司成立。中国海外集团整合香港和内地地产业务，以中国海外发展有限公司的名义在香港联合交易所挂牌上市，股票代码为“0688”。该公司持有深圳公司股权。获颁国际标准化组织ISO9001和ISO9002证书。 中国海外发展收购承建业务，实现了集团业务整体上市的目标。 海福发展(深圳)(后易名“中海物流”)正式成立。 中国海外发展成为“恒生中型股指数成份股”中五十只中型成份股之一。 金融风暴后，集团调整投资和经营策略，组成内地房地产和香港承建两大核心业务。 属下中国海外基础工程有限公司成为香港首家获取ISO14001证书的建筑公司。 集团国内业务基地——深圳中海大厦正式落成启用。位于成都的子公司开业。投资中星网获美国基金入股四千万美元。属下的「中国采购与招标网」与「贸发网」签署合作协议。 中海物业(深圳)庆祝成立十周年。出售菱电股权及购入上海广场权益，集团重要人事调动。中国建筑（澳门）有限公司划归中国海外集团管理。2001年内香港承建业务成交额逾100亿港元，新增土地逾100万平方米，规模经营取得新突破。 中国海外发展十八亿港币银团贷款签约。“中海地产股份有限公司”于深圳注册成立。同年十二月，公司隆重揭牌。 中海地产全面拓展，继长春、西安、南京公司成立后，中山项目亦正式启动。 中国海外发展成功通过先旧后新方式闪电配股集资15亿港元，受资本市场认可和青睐。中国海外发展成功筹助24亿3仟万港元银团贷款。中海地产荣膺2004中国房地产行业领导品牌。 中国海外发展荣登2005中国房地产百强企业综合实力第一名。中国海外发展获得穆迪和标准普尔分别给予的Baa3和BBB-评级，并成功发行3
亿美元债券。继取得印度公路和杜拜住宅项目后，中国建筑(香港)中标
印度海德拉巴国际机场航运大楼合约，标志建筑业务的国际化新里程。
1.2.2 中海地产的成长历程
“中海地产”品牌诞生、成长于香港，辐射到澳门，发扬光大于中国内地。从上世纪八十年代起，中海地产开始涉足香港房地产业，先后独资和牵头发展了海联广场、中国海外大厦、雅利德桦台、南浪海湾等项目，合资发展了奥海城、富豪海湾等大型项目，已发展地产项目60多个，在建项目包括澳门寰宇天下等。
1988年，中海地产以战略的眼光，将香港经验与内地优势有机结合，中标深圳市第一块国际招标出让的土地，后来发展成高尚住宅“海富花园”。
1990年，中海地产进入上海市场，把曾有50家外商很感兴趣但知难而退的“斜三地区”改造成标志性的高档住宅小区—海华花园，为上海旧城改造做出了积极贡献。
1993年中海地产进入广州市场。
1995年中海地产进入北京市场。
2000年中海地产进入成都市场。
2002年，中国海外发展进行业务调整，通过增资扩股、改制重组的“中海地产股份有限公司”于深圳注册成立，注册资本人民币40680万元。同年十二月，公司隆重揭牌，中国海外发展对其拥有79％的控股权。
2003年中海地产进入了长春、南京、西安、中山四地市场，今年又进入苏州和佛山市场。
在2005年11月，中国海外发展以3.2亿元人民币收购中海地产股份公司的11％的股权，中国海外发展对其所持有的股份上升到90％，而余下的10％的股权则由另外三名小股东持有。
目前，中海地产已经发展建成项目38个，累计土地储备可发展建筑面积超过1000万平方米。04年底和05年初，“中海地产”分别被中国权威机构评为中国内地房地产行业最具价值品牌第一名和房地产百强企业综合实力第一名。
中国海外发展于1992年8月在香港联合交易所公开上市发行(股票代码：0688)，首开中资企业以香港本地业务直接上市之先河。
2 中海地产企业战略
2.1中海地产业务布局战略
《中海物业股票》
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