篇一：抵押登记管理办法
唐山市农村土地经营权抵押贷款登记管理办法
第一条 为促进农村土地经营权抵押贷款工作有序开展，依据中共唐山市委农村工作委员会、唐山市金融工作办公室、中国人民银行唐山市中心支行、唐山市农牧局《关于开展农村土地经营权抵押贷款工作的指导意见》〔唐农工（2015）5号〕，制定本管理办法。
第二条 本办法所称农村土地经营权抵押贷款登记，是指受让方依据《唐山市农村土地经营权流转证管理办法》取得《唐山市农村土地经营权流转证》后，以农村土地经营权流转证及相关资料为依据向金融机构进行贷款或向担保机构进行反担保，在农村土地流转管理部门的登记行为。
第三条 农村土地经营权抵押贷款或向担保机构进行反担保实行登记制度，抵押权自登记时设立，不得重复抵押。
第四条 农村土地经营权抵押贷款登记机构为县级农村土地流转管理部门。
第五条 农村土地经营权抵押贷款登记分为初始登记、变更登记和注销登记。
第六条 农村土地经营权抵押贷款登记流程：
（一）借款人持《唐山市农村土地经营权流转证》及相关资料向登记机构提出登记申请。
（二）借款人如实填写《唐山市农村土地经营权抵押贷款登记表》，经登记机构初审盖章后，与相关资料一并提交金融机构或担保机构审查。
（三）金融机构或担保机构同意抵押后，在《唐山市农村土地经营权抵押贷款登记表》上盖章确认，并与借款人签订相关抵押手续。
（四）借款人抵押手续办结3日内，将抵押手续及《唐山市农村土地经营权流转证抵押贷款登记表》交回县级农村土地流转管理部门进行正式信息系统登记备案。 第七条 农村土地经营权抵押贷款期间，抵押贷款登记事项发生变更的，借款人与抵押权人应在做出变更决定之日起7个工作日内，由借款人申请办理农村土地经营权抵押贷款变更登记。
第八条 农村土地经营权抵押贷款变更登记流程： （一）借款人向登记机构提出农村土地经营权抵押贷款变更登记申请，填写《唐山市农村土地经营权抵押贷款变更登记表》，并递交相关申请资料（申请人身份证明、发生变更的书面证明、抵押权人同意变更的证明、《唐山市农村土地经营权流转证》、土地流转合同等）。
（二）登记机构审查申请材料真实性、合法性和有效性，对符合条件的进行信息系统变更登记。
（三）登记机构要详细记载变更事项，并将变更登记相关材
料与《唐山市农村土地经营权抵押贷款变更登记表》一同备案。 第九条 农村土地经营权抵押期届满，或者借款人与抵押权人达成提前解除抵押协议后，借款人应当在抵押关系终止之日起7个工作日内申请办理抵押贷款注销登记。
第十条 农村土地经营权抵押贷款注销登记流程： （一）借款人向登记机构提出农村土地经营权抵押贷款注销登记申请，填写《唐山市农村土地经营权抵押贷款注销登记表》，并递交相关申请资料（申请人身份证明文件；抵押权因主债权履行完毕、主债权消灭、抵押权已经实现、抵押权人放弃抵押权、提前解除合同或者法律、法规规定抵押权消灭的其他情形注销的证明材料；《唐山市农村土地经营权流转证》等）。
（二）登记机构审查申请材料真实性、合法性和有效性，对符合条件的进行信息系统注销登记。
（三）登记机构将注销登记相关材料与《唐山市农村土地经营权抵押贷款注销登记表》一同备案。
第十一条 办理农村土地经营权抵押贷款登记的注意事项：
（一）农村土地经营权抵押贷款期限不得超过农村土地经营权流转合同限定的剩余使用年限。
（二）在抵押贷款期间，农村土地经营权不得办理权属变更业务。
（三）农村土地经营权抵押贷款应当遵循保持现有承包关系
不变的原则，其地上附着物一并抵押，地上附着物抵押情况须在登记材料上予以明示。
第十二条 本办法未尽事宜，依据相关法律、法规及规章办理。
第十三条 借贷及抵押当事人发生争议的，可通过协商、仲裁等办法解决，也可向人民法院起诉。
第十四条 本办法由唐山市农牧局负责解释。
第十五条 本办法自2016年5月？日起正式施行。
附件：1、唐山市农村土地经营权抵押贷款登记表
2、唐山市农村土地经营权抵押贷款变更登记表
3、唐山市农村土地经营权抵押贷款注销登记表
篇二：关于土地使用权抵押登记若干问题的规定
关于土地使用权抵押登记若干问题的规定
柳国土字?2008?31号
二〇〇八年六月九日
各金融机构、担保公司：
为加强土地抵押登记的管理，规范抵押登记行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律法规的规
定，制定本规定。
一、下列情形不予办理土地抵押登记
（一）土地所有权；
（二）所有权、使用权不明或者有争议的土地使用权；
（三）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土
地使用权（法律规定可以抵押的除外）；
（四）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施用地、医疗卫生设施用地和其他社会公益设施用地、国家机关办公用地（市人民政府同意办理抵押
登记的除外）；
（五）依法被查封的土地使用权（法院同意办理抵押登
记的除外）；
（六）欠缴土地出让金的土地使用权；
（七）未按土地使用权出让合同约定条件使用且未经依
法处理的土地；
（八）改变土地用途未交纳土地收益金的划拨土地使用
权；
（九）抵押权终止期限超过土地使用权出让期限的；
（十）未经依法处理的闲置土地；
（十一）经市人民政府批准收回或土地登记被注销的土
地；
（十二）地面建筑物未办理房屋所有权证的个人划拨土
地使用权；
（十三）已预售的商品房所分摊的土地使用权；
（十四）以公共绿地或公共设施配套用地单独抵押的；
（十五）依法不得抵押的其他土地。
二、办理土地使用权抵押登记应提交的材料
（一）土地使用权抵押登记
1.土地使用证；
2.抵押双方为单位的，应提交营业执照、法定代表人个人身份证和组织机构代码证（均为复印件）；为个人的，应
提交土地使用权人的身份证（复印件）；
3.土地抵押、借款合同或其他形式的主债权合同、抵押
物清单；
4.抵押人用抵押标的物为第三人作担保的，需提交“抵押担保函”及第三人的营业执照、法定代表人个人身份证、
组织机构代码证（均为复印件）；
5.土地使用权分割抵押的，需提交双方确认的分割界线宗地图，并分别加盖公章及经办人签字；或有测绘资质单位
测量的反映现状的分割范围图，面积测算表；
6.划拨土地设定抵押需提交地价评估备案报告及备案
表（复印件）；出让土地设定抵押需提交地价评估备案报告、备案表（复印件）或抵押人和抵押权人对抵押物价值、抵押
额的确认证明（原件）；
7.以共有土地使用权抵押的，提交其他共有人同意抵押
证明；
8.属闲置土地的，需提供市国土局出具的闲置土地处理完毕的有关证明材料或缴纳土地闲置费的票据（复印件）；
9.抵押宗地属划拨土地的，需提交土地所在辖区国土分
局出具的土地收益金清缴证明或意见；
10.如宗地已被查封的，应提交查封人同意抵押的书面
意见；
11.宗地已经出租的，应提交承租方知悉抵押的证明材
料；
12.声明书（由市国土局提供，申请人填写）、承诺书。
（二）抵押变更登记
1.土地他项权利证明书；
2.抵押物（土地使用权）发生变更的，提供新抵押物的
《国有土地使用证》；
3.抵押人或抵押权人发生变更的，提交抵押人和抵押权
人签定的变更协议：
（1）如抵押权人发生变更的，提供原抵押权人同意注销原抵押登记的书面证明和其与新抵押权人、其它相关权利
人的协议或合同等；
（2）如抵押人发生变更的，提供新抵押人与抵押权人签订的新抵押合同和其与原抵押人、其它相关权利人的协议
或合同等；
4.抵押面积或抵押金额发生变更的，提交双方重新认定的抵押界线宗地图（加盖公章及经办人签字）、抵押金额变
更依据及证明文件；
5.以共有土地使用权抵押的，提交其他共有人同意抵押
变更证明。
（三）抵押延期登记
1.土地他项权利证明书；
2.抵押人和抵押权人签定的抵押延期协议；
3.以共有土地使用权抵押的，提交其他共有人同意抵押
延期证明。
（四）土地使用权抵押注销登记
1.抵押双方注销土地抵押登记的申请；
2.土地他项权利证明书；
3.土地使用证。
说明：凡只要求提交复印件的，应提交原件进行核对，由市国土资源局受理工作人员加盖“与原件核对无异”印章并签名；或由申请人加盖印章及经办人签署“与原件核对无异议”的字样；原件存放在有关档案馆（室）的，需加盖“档
案证明章”（复印无效）。
篇三：土地使用权抵押流程
地产抵押按房地产的现状主要可分为：土地使用权抵押、建设工程抵押、预购商品房期权抵押、现房抵押。
(一)土地使用权抵押流程
土地使用权抵押是指以政府有偿出让方式取得的土地，且土地上尚未建造房屋的土地使用权设定抵押。在中国，土地所有权不能抵押，以行政划拔方式取得的土地使用权不能单独抵押。土地使用权抵押的一般流程为：
第一步，债务合同(主合同)依法成立，为履行债务合同，抵押人提供其依法拥有的土地使用权作担保，房地产经纪人在从事土地使用权抵押经纪活动中要注意区分土地使用权取得的方式。
以出让或转让方式取得的土地使用权设定抵押，应符合以下条件：1、该土地使用权的出让金必须全部付清，并经登记取得土地使用权证；2、该土地使用权所担保的主债权限于开发建设该出让或转让地块的贷款；3、所担保的债权不得超出国有土地使用权出让金的款额。4、土地使用权设定抵押不得违反国家关于土地使用权出让、转让的规定和出让合同的约定。
第二步，抵押人与抵押权人签订土地使用权抵押合同(从合同)，将依法取得的土地使用权设定抵押
第三步，抵押双方将抵押合同、债务合同及房地产权属证书等有关资料到房地产登记机关办理抵押登记。
第四步，领取房地产其他权利证明及经登记的房地产权属证书。
按国家有关规定，房地产其他权利证明交抵押权人保管，而房地产权利证书经登记后应归还给产权人，抵押权人不能擅自扣押房地产权利证书。
第五步，债务履行完毕，抵押双方向房地产登记机关申请办理抵押注销手续。
房产抵押登记办理如下：
抵押当事人应自房地产抵押合同签订之日起30日内，到登记部门办理抵押登记。以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用证书的管理部门;以城市房地产或者乡
(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，为房地产所在地的房地产管理部门。办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或其复印件：
(1)主合同及抵押合同;(2)抵押当事人的资格证明或法人资格证明;(3)《国有土地使用证》或《房屋所有权证》，共有的房屋须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;(4)以期权房屋作抵押的，须提交有效的预售(购)房屋合同;(5)有效的房地产评估报告;(6)上级机关批准其以房地产作抵押的证明。登记机关审查后，对合法的抵押予以登记，在权属证书上办理登记，核发载明抵押权的《他项权证》。《他项权证》由抵押权人领取及持有，经注记的权属证书发还抵押人保管。登记机关将有关材料复印存档，登记资料允许查阅、抄录或者复印。
在建工程抵押必须具备以下几方面条件：1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。《物权法》出台前信贷客户不得用在建工程为他人的债务提供担保，也不能为自己其它用途的债务进行担保，而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。《物权法》实施后在建工程抵押可以为其他债权种类设定抵押，对在建工程抵押担保的种类没有限定。2、在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。3、《城市房地产抵押管理办法》明确规定，在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号，故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时，正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可证。
4、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。
工程款受偿的法定优先权绝对地优先于抵押权，而无论抵押权登记与否、成立的时间是否在工程款法定优先权之前。按照该司法解释，对银行来说，在建工程抵押贷款最大的风险就是工程款优先受偿权优于抵押权问题。建设工程价款优先受偿权作为法定优先权，不仅是由法律直接予以规定的，而且无须办理登记手续，其受偿额不属公示信息，从而导致抵押权人对自己的风险无法预测和控制。所以，银行在审查时应重点要把握以下三点：1、要求客户提供与在建工程施工单位签订的建设工程合同，注意审查合同约定工程的总造价、工程款支付条件、支付方式以及是否存在施工单位垫资建设等情况。2、确定在建工程可抵押担保额度时，应将尚欠施工单位的工程款从抵押物价值中剔除。对尚欠工程款的情况，应要求工程施工单位出具书面证明材料。
3、要求工程施工单位对银行贷款提供担保或书面承诺放弃工程款优先受偿权。银行在办理贷款时除在建工程抵押外，还可以要求增加工程施工单位作连带责任保证担保，如出现施工单位主张工程款优先权时，银行可要求施工单位承担抵押物不足清偿部分的保证责任，使贷款资金不受损失。另外，在客户以在建工程申请抵押贷款时，银行可要求施工单位出具放弃工程款优先受偿权的书面承诺，从源头上避免出现抵押权与工程款优先受偿权之间的冲突。
（四）在建工程的建筑物与土地使用权必须同时抵押。《城市房地产抵押管理办法》明确规定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。这也是与我国房地产法律中的“房随地走”或“地随房走”保持一致的要求。当在建工程竣工，客户已取得房屋所有权证后，银行应根据《城市房地产抵押管理办法》第三十四条的规定，与客户重新签订抵押合同，按规定办理房地产抵押登记.
《土地抵押管理办法》
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