房地产抵押管理办法

篇一：房产抵押贷款业务管理办法

房产抵押贷款业务管理办法

为规范公司房产抵押贷款业务操作，推动贷款业务的持续健康发展，依据相关法律法规及公司规章制度，特制定本管理办法。

第一条 产品定义

房产抵押贷款业务：是指客户因资金周转需求，提供拥有合法产权的住宅房产抵押担保，我司给予一定额度贷款的业务产品。

第二条 产品规格

（一）房产抵押贷款业务要素适用范围定义如下：

1、贷款金额：人民币50万元-1000万元；

2、贷款定价：基准利率0.8%/月；

3、贷款期限：1-12个月；

4、还款方式：执行先息后本还款法，按月付息、到期还本；

5、担保措施：红本住宅房产抵押担保。

（二）特别规定：

1、放款手续费：贷款期限三个月以内的按贷款金额一次性收取放款手续费0.5%，贷款期限六个月以上的按贷款金额一次性收取放款手续费1%；

2、提前还款：贷款发放满一个月，借款人可以随时申请提前还款，提前还款不退还已收取放款手续费。

第三条 基本准入条件

（一）客户为具有完全民事行为能力的中国公民，无不良信用记录，无重大未结诉讼。

（二）客户贷款用途明确、合法。

（三）客户拥有合法产权的未抵押深圳市住宅商品房，并可以办理抵押登记。

（四）客户具有连续稳定的收入，具有付息能力，有预期还款资金来源。

第四条业务审批规则

（一）借款主体资格要求

1. 为年满18周岁的中华人民共和国公民（不含港澳台籍人士），

男性年龄不超过65周岁、女性年龄不超过60周岁；

2. 具有完全民事行为能力，无赌博、吸毒等不良嗜好；

3. 在中国内地居住或工作，具有连续稳定的收入，未从事非法

行业；

4. 无不良信用记录；信用报告近2年内没有出现“2”“关注”等

不良记录；

5. 借款人当前无未结诉讼、无涉及民间借贷。

（二）抵押物要求

1. 深圳市合法产权的未抵押商品房，房产登记性质为住宅；

2. 房产权利人为个人，公司名下房产不受理；

3. 必须产权明确、无法院查封等异常情况，且自房地产证上登

记的竣工日期为准，楼龄不超过30年；

4. 对抵押物价值评估可参考正规的评估公司出具的评估报告，参

照网络信息，再结合现场考察综合确定；

5. 抵押物的最高抵押率原则上如下：住宅房产评估净值的70%，

或住宅房产评估总值的65%。

（三）其他规定

1. 原则上要求办妥抵押登记并取得《他项权利证书》或《房地

产登记证书》才能发放贷款；

2. 对客户所提供的抵押物，在抵押给我司之前已出租的，承租

人需出具放弃优先购买权的承诺函；

3. 除办理房产抵押登记外，须追加所抵押房产经公证处办理委

托公证措施，可要求提前签署《房屋租赁合同》备用；

4. 借款人已婚的，提供结婚证，其配偶必须作为共同借款人或

提供连带责任保证担保；

5. 除提供拟抵押房产外，客户应提供家庭其他财产证明(如另

处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等)，以证

明其资产实力。

第五条 业务操作流程

（一）业务受理

1. 业务经理接洽业务，根据了解情况，对项目进行初步评价，认

为符合我司受理条件，将项目预报风险管理部备案。

2. 业务经理根据业务具体情况，参考《申请资料清单》（附件1），

收集客户申请资料。

（二）项目审查

1. 业务经理收集齐全资料后，对项目涉及有关主体初查诉讼信息，

上报业务部部门经理审查。

2. 业务部门将项目材料报送风险管理部，风险经理对业务部报审

材料审查，分析项目是否具备可操作性。

3. 法务部审查项目资料，并通过“全国被执行人信息网”、各法院

网站、企业信用网等核查客户法律问题。

4. 经审查认为项目不具备操作性，可退回业务部门处理；需要补

充资料的，要求业务经理落实。

（三）尽职调查

1. 已通过审查的项目，业务部门协助风险管理部开展尽职调查，

并收集相关证据材料。主要落实以下情况：

1) 调查客户的背景、诉讼、征信记录情况（所提供的征信报

告查询时间不得早于业务审批时点5天）；

2) 调查客户的就职或生产经营情况，资产及负债情况；

3) 调查客户所提供抵押物的情况：

a) 拟提供抵押担保的房产合法性及完整性；

b) 拟提供抵押担保的房产的真正市场交易价，可参照的评

估价，规避有价无市的抵押物；

c) 拟提供抵押担保的房产的产权状态，可通过房管部门查

档了解；

d) 拟提供抵押担保的房产的使用状态，属于自用或出租或

空置；

e) 拟提供抵押担保的房地产属出租状态的，调查承租户类

型、租赁期、租金水平等；

f) 风险管理部对抵押物现场考察须拍照取证，必须拍有房

产所在街道或小区、房产所在栋、房产所在楼层、房产

内部等照片。

2. 业务经理对项目情况进行综合分析，撰写《项目审批表》（附

件2），上报审批。

3. 业务经理所提交的《项目审批表》应突出关键问题，明确业务

的类型、贷款金额、期限、用途、费率、业务来源及中介返佣情况、还款方式、担保及控制措施等内容。

（四）项目审批

1. 为提高效率，公司实施流程审批方式，相关环节责任人实施独

立审批，并在《项目审批表》中签署审批意见：

1) 审批流程：业务经理→业务部部门经理→法务经理→风险

经理→风控总监→公司总经理→集团总经理。

2) 审批规则：项目实行逐级上报，任何环节审批人不同意则

项目被否决，流程中止；审批人员均应出具书面审批意见，并对审批意见负责。

2. 流程审批形式：《项目审批表》以电子版通过邮件形式逐级上报，

同时报送纸质申请资料，相关环节审批人在《项目审批表》独立签署意见；审批流程完成，业务经理打印纸质《项目审批表》，各环节审批人签名确认。

3. 已完成审批的项目在实施前，当项目情况发生变更的，需重新

审批该项目；在具体条件未落实或发生变更未重新审批的，该项目不得实施操作。

（五）合同签订

1. 经审批通过的项目，法务部根据《项目审批表》准备相关合同

及法律文本，并在《合同登记簿》登记合同编号、内容摘要等。

2. 《项目审批表》审批意见要求追加签署《房屋租赁合同》，须

落实签署。

3. 业务经理通知客户并安排签约事项，合同的签署必须双人面

签，法务经理及业务经理对对方当事人签字盖章的真实性负责。

（六）落实担保措施

1. 要求办理拟抵押房产委托公证的，公司指定受托人与房产权利

人到公证处办妥相关公证手续。

2. 按揭专员与房产权利人到房管部门办理抵押登记手续，并取得

登记证书。

3. 对客户所提供的抵押物，在抵押给我司之前已出租的，须落实

承租人面签《放弃优先购买权》的承诺函。

4. 业务经理、按揭专员或风险经理收取客户相关材料原件，应第

一时间移交有关管理部门入柜保管。

（七）贷款发放

1. 对落实好相关措施的项目，业务经理通知客户按约定支付相关

利息、费用。

2. 业务经理填写付款申请书及《项目出款通知单》（附件3），根

据公司规定流程报送审批。

3. 出款前，法务部、风险管理部对客户诉讼信息、房产查档信息

再次核查有无异常。

4. 财务人员接到经签批的《项目出款通知单》，收妥相关利息、

费用后，方可安排出款；并在《项目出款通知单》签署处理结果，登记业务台帐。

（八）贷款结清

1. 在项目回款前，项目情况出现异常变化的，业务部及风险管理

部需核实情况，填写《业务变动情况报备表》（附件4）上报管理层。

2. 客户全额偿还借款本息，业务经理填写《贷款结单表》（附件

5），报送财务部、法务部、风险管理部、总经理签批；有涉及

篇二：北京市房地产抵押管理办法

北京市房地产抵押管理办法

（1994年4月20日北京市人民政府第5号令发布 根据1997年12月31日北京市人民政

府第12号令第一次修改 根据2007年11月23日北京市人民政府第200号令第二次修改）

第一章 总则

第一条 为加强本市房地产抵押管理，维护房地产秩序，保障抵押人和抵押权人的合法

权益，根据国家有关法律、法规的规定，制定本办法。

第二条 凡以本市行政区域内的房地产进行抵押的，适用本办法。

第三条 设立房地产抵押，应遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。依法设立的房

地产抵押，受法律保护。

第四条 本市实行房地产抵押登记制度。

第二章 抵押的设定

第五条 下列房地产，可以依照本办法设立抵押：

（一）依法通过出让、转让方式取得的国有土地（以下简称土地）使用权；

（二）依法取得所有权或期得权益的房屋（含附属物）；

（三）法律、法规规定的其他可以抵押的房地产。

第六条 下列房地产不得设定抵押：

（一）权属有争议的房地产；

（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；

（三）列为文物保护的古建筑；

（四）被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产；

（五）其他依法不得抵押的房地产。

第七条 以通过出让、转让方式取得的土地使用权设定抵押的，不得违背该土地使用权

出让合同的规定；抵押期限不得超过出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年

限。土地使用权抵押时，其地上建筑物、附属物，均为抵押物的一部分；以地上房屋抵押时，

该房屋使用范围内的土地使用权随之抵押。

第八条 以属于国有资产的房屋设定抵押时，须报国有资产管理机关备案。

第九条 以共有的房地产设定抵押的，抵押人应事先书面征得其他共有人同意。第十条 抵押人以已出租的房地产设定抵押权时，须将租赁情况告知抵押权人，并将抵

押情况告之承租人，原租赁合同继续有效。

抵押期间租赁期满，承租人需继续租赁原房屋的，须经抵押权人同意。

第十一条 抵押人设定房地产抵押时，向抵押权人提供抵押房地产的资产评估报告的，

抵押权人有权对资产评估报告进行审查。

第十二条 抵押权人在征得抵押人同意后，可以抵押人名义为抵押房地产投保，保险费

由抵押人负担。抵押的房地产已投保的，抵押人应将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，

抵押权人应为保险赔偿的第一受益人。

第三章 抵押合同的订立和管理

第十三条 以房地产设定抵押，抵押人和抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违

背法律、法规、规章和土地使用权出让合同的规定。

第十四条 房地产抵押合同应载明下列条款：

（一）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积、四至等；

（二）抵押房地产的估价、抵押率；

（三）抵押房地产的占管人、占管方式和责任，意外毁损、灭失的风险责任；

（四）抵押权消灭的条件；

（五）抵押权人处分抵押房地产的方式。

第十五条 订立房地产抵押贷款合同，还须符合有关法规、规章的规定。

第十六条 房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押人须向房地产管理部门或土地

管理部门（以下统称登记部门）办理抵押登记。

第十七条 办理抵押登记须持下列文件：（一）抵押合同；

（二）土地使用权出让合同或转让合同；

（三）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；

（四）《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，共有的房屋须提交《房屋共有权证》和

其他共有人同意抵押的证明；

（五）以期得权益的房屋作抵押的，须提交生效的预售（购）房屋合同。

第十八条 房地产抵押合同发生变更的，抵押人应在15日内向原登记部门办理变更登

记。

第四章 抵押房地产的占管

第十九条 已作抵押的房地产，可以由抵押人占管。抵押人在占管期间应维护抵押房地

产的完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定检查抵押房地产的管理情况，提出管理要求，

抵押人不得拒绝。

第二十条 以土地使用权设定抵押的，在抵押合同有效期间，抵押人必须继续履行土地

使用权出让合同规定的各项义务。

第二十一条 抵押权可以转让。经抵押权人同意，抵押房地产可以转移或出租。抵押权

转让或抵押房地产转移后必须重新签订抵押合同，并按本办法的规定重新办理抵押登记。

第二十二条 因国家建设需要征用设定抵押权的房地产的，抵押双方可重新设定抵押物；

也可就抵押房地产的实际价值，依法清理债权债务，解除抵押合同。

第二十三条 抵押人占管的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应及时将情况告知抵押权

人，并应采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因损失不足以作为履行债务的担保时，抵

押权人有权要求抵押人重新提供或增加担保以弥补不足，或直接向保险公司行使求偿权。

第五章 抵押房地产的处分

第二十四条 有下列情况之一的，抵押权人有权处分抵押的部分或全部房地产，直至偿

还全部债务：

（一）抵押人未按合同规定履行债务，又未能与抵押权人达成延迟履行协议的；

（二）抵押人死亡或被依法宣告死亡，抵押人的继承人、受遗赠人、代管人拒不履行债

务或无继承人、受遗赠人代其履行债务的；

（三）抵押人被依法宣告解散或破产的。

第二十五条 抵押权人可以以下列方式处分抵押房地产：

（一）委托房地产中介机构出售；

（二）委托政府指定的拍卖机构拍卖；

（三）抵押合同约定的其他方式。

第二十六条 以土地使用权设定抵押的，抵押权人实现抵押权时，其权利及于土地使用

权和地上建筑物、其他附着物。

处分房屋时，其房屋使用权范围内的土地使用权是以划拨方式取得的，划拨土地使用权

应随房屋一同转移；划拨土地使用权连同地上房屋一同出售、拍卖的，其出售、拍卖所得款

项，须扣除应补交的土地出让金后，再按规定顺序分配。

第二十七条 抵押权人处分抵押房地产时，应事先书面通知抵押人和利害关系人；抵押

房地产为共有或出租的，还应同时书面通知共有人和承租人。共有人和承租人依法享有优先购买权。

抵押权人处分抵押的房地产时，抵押人不得设置障碍，并严格按照抵押合同的规定履行责任。

第二十八条 已出租的住房处分后，原租赁合同期满，获得该房屋的产权人不同意续租的，可书面通知原承租人在6个月内迁出；产权人继续出租该住房的，原承租人在同等条件下享有优先承租权。

第二十九条 抵押权人对抵押房地产的处分，因下列情况而终止：

（一）抵押人履行了全部债务；

（二）抵押人或抵押权人已就该抵押合同向人民法院提起诉讼。

第三十条 处分抵押房地产所得款项，依下列顺序分配：

（一）支付处分抵押房地产的费用；

（二）扣除抵押房地产应缴纳的税款；

（三）偿还抵押权人的债权本息及违约金；

（四）剩余金额交还抵押人。

第三十一条 以抵押房地产清偿债务时，同一房地产有数个抵押权人的，应当按照设定抵押权的先后顺序清偿。处分抵押房地产所得款项不足偿还所欠债务本息和违约金时，抵押权人有权向抵押人追索不足部分。

第三十二条 抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，抵押人应在抵押权消灭之日起15日内，向原登记部门办理注销登记。

获得原抵押房地产的产权人，应自成交之日起15日内到登记部门办理过户登记。第三十三条 处分抵押的房地产时，抵押人与抵押权人发生争议的，双方当事人可申请房地产管理部门或有关合同仲裁机构裁决，也可向人民法院起诉。

第六章 法律责任

第三十四条 房地产抵押不到登记部门办理登记的，抵押行为无效，由此造成经济损失的，由责任方承担或赔偿。双方都有责任的，按责任大小分担。

第三十五条 已生效的房地产抵押合同，当事人应履行合同约定的义务，任何一方不履行或不完全履行合同的，应当赔偿对方由此受到的损失。

第三十六条 抵押人隐瞒抵押的房地产存在共有、产权争议或被查封、扣押等情况的，抵押人应当承担由此产生的法律责任。

第三十七条 在抵押期间抵押人擅自将抵押的房地产出租、出售、赠与或以其他方式处分的，其行为无效。

第七章 附则

第三十八条 登记部门办理房地产抵押登记的管辖范围，按市人民政府的有关规定执行。第三十九条 登记部门办理抵押登记，应自收到抵押登记的全部文件之日起30日内办理完毕。

第四十条 本办法自发布之日起施行。

篇三：城市房地产抵押管理办法

城市房地产抵押管理办法

中国网 | 时间： 2002-04-18 | 文章来源：

城市房地产抵押管理办法

（１９９７年５月９日建设部令第５６号发布根据２００１年８月１５日《建设部关于修改〈城市房地产抵押管理办法〉的决定》修正）（相关文件：法律法规司法解释1篇2次）

第一章 总则

第一条 为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》，制定本办法。

第二条 凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的，应当遵守本办法。

地上无房屋（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。

第三条 本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。 本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

第四条 以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。

第五条 房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。

依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。

第六条 国家实行房地产抵押登记制度。

第七条 国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产抵押管理工作。

省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产抵押管理工作。

直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。

第二章 房地产抵押权的设定

第八条 下列房地产不得设定抵押：

（一）权属有争议的房地产；

（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；

（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；

（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；

（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；

（六）依法不得抵押的其他房地产。

第九条 同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。

抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。

房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。

第十条 以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产。但抵押当事人另有约定的除外。

第十一条 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵

押。

第十二条 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。

第十三条 国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。

第十四条 以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。

第十五条 以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。

第十六条 以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。

第十七条 有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。

第十八条 以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

第十九条 以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。

第二十条 预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

第二十一条 以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。第二十二条 设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产价格评估机构评估确定。 法律、法规另有规定的除外。

第二十三条 抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。

第二十四条 企业、事业单位法人分立或者合并后，原抵押合同继续有效，其权利和义务由变更后的法人享有和承担。

抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。

第三章 房地产抵押合同的订立

第二十五条 房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。第二十六条 房地产抵押合同应当载明下列主要内容：

（一）抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；

（二）主债权的种类、数额；

（三）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；

（四）抵押房地产的价值；

（五）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；

（六）债务人履行债务的期限；

（七）抵押权灭失的条件；

（八）违约责任；

（九）争议解决方式；

（十）抵押合同订立的时间与地点；

（十一）双方约定的其他事项。

第二十七条 以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。

第二十八条 以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：

（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；

（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用

权出让金的款额；

（三）已投入在建工程的工程款；

（四）施工进度及工程竣工日期；

（五）已完成的工作量和工程量。

第二十九条 抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。

第四章 房地产抵押登记

第三十条 房地产抵押合同自签订之日起３０日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。第三十一条 房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。

第三十二条 办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：

（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；

（二）抵押登记申请书；

（三）抵押合同；

（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；

（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；

（六）可以证明抵押房地产价值的资料；

（七）登记机关认为必要的其他文件。

第三十三条 登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起７日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。

第三十四条 以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。

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