篇一：加强银行业贷款抵押资产评估管理
加强银行业贷款抵押资产评估管理
银行在办理贷款时，现在一般都以借款人的资产进行抵押，对控制和降低贷款风险，取得了较好的效果，但是，我们也看到，不少贷款到期时，通过处置抵押物收回贷款时，难以收回贷款本金和利息的，也不在少数。为什么一般仅设定只有抵押物价值70％或更低比例的贷款额仍有较大风险呢？原因很多，本文仅就银行贷款抵押资产评估管理中需要注意的几个问题作一些探讨：
一、选择合理的评估方法
银行实行抵押贷款的目的，就是当抵押人贷款到期时，不能全部或部分还清银行贷款时，银行根据我国法律规定，处置抵押物，变成现金，用以收回银行放出的贷款。由于我国银行不能从事除国债以外的投资业务，也不是为了占有、使用抵押物，那么，银行抵押资产评估目的和着眼点，就应该是对抵押贷款到期时，处置抵押资产能够变现、收回的数额做出比较准确的估价。很显然，抵押资产到期变现值是一个十分关键的指标。
对于一般贷款时间较短（1－2年），抵押物市场交易活跃（比如城市商品房）的实物资产，同时用重置成本法和现行市场价格法二种方法评估比较合理，这是因为，用重置成本法可以知道抵押资产的现在价值，用现行市场价格法可以知道抵押资产的现时价格，再考虑贷款到期时处置资产的成本、税费、抵押资产实际折旧额和市场价格变化风险，确定一个合理的折减值，就可以将抵押资产处置的可能损失减到较小。
对一般贷款时间较长、抵押物市场交易不活跃或只有个别交易案例
的，很显然，这种资产风险较大。因为，当贷款时间长，到期时，抵押物的市场价格会发生较大变化，又由于有的抵押物，在目前我国产权市场发育还不充分的情况下，贷款到期时抵押资产在市场没有买主或买主很少，没有足够的市场竞争时，抵押物变现价值就可能很低了。而往往中介机构对这类资产评估时大都采用重置成本法或收益现值法来确定其抵押价值，但实际上，有不少这类资产在被处置时，是处于一种生产经营停顿、半停顿甚至被清算的状态。已不适应收益现值法评估时的假设条件，因此，对这类型的资产抵押评估应同时选用重置成本法和清算价格法来评估，对同一资产评估规定同时使用二种评估出来价值相差很大的方法，有利于识别风险、控制风险。
当然，还有一些不同的资产抵押形式，如流通股票抵押，由于其流通股票价格是以一种虚拟价格的形式出现在公开交易市场上，它是一种人们对上市公司预期收益、人们的投机行为、某些市场操作行为等综合行为形成的一种价格，他们可以与公司实际经营状况不关联或关联较少。目前，上市公司是银行争相发放贷款的热门客户，股东以上市公司法人股抵押贷款也较多，但有的上市公司由于大股东侵占、拖欠上市公司巨额资金，上市公司资产严重“空心化”，一旦某个链条环节断裂，巨额银行信贷资金将陷入其中。这些情况表明，股票抵押价值的确定，需要运用较多的证券市场研究方法，需另外专题探讨。
通过对不同类型抵押资产选择不同的评估方法，对不同抵押贷款期限选用不同的抵押贷款折减值，并充分考虑处置资产时应付出的处置成本、税费。使评估的结果符合抵押资产处置时的客观情况，应是我们控
制贷款风险的重要一步。
二、评估其他因素风险
我们除正确的评估资产价值外，还需注意对抵押资产法律方面、政策方面、社会因素方面风险进行评估。特别是如下几项法定优先权对银行抵押资产受偿的影响：1、税收优先权；2、土地使用权出让金优先权；3、职工安置费优先权；4、建设工程款优先受偿权；5、留置优先权。目前，银行在对房地产贷款发放上，不少以房地产商的在建项目抵押发放贷款，这时，银行仍然存在巨大风险。根据我国最高人民法院的司法解释，明确规定工程承包人被发包人拖欠的建设工程款优先于抵押权及其他债权人受偿。如果房地产开发商不能按照合同规定按时支付施工企业应得工程款项，施工企业有权优先将在建工程或已完工程折价或出售用以收回自己应得工程款项，银行的抵押物价值就可能大打折扣或丧失。
三、建立和培养一支银行自己的评估人才队伍
建议各银行出台一些有效激励机制，把员工培养成银行复合型业务人才。
我们知道，四大国有独资商业银行已剥离了大量的不良资产，可以说，每一笔剥离、核销不良资产都使银行付出了沉重的代价，但同时也是银行资产评估、贷款风险管理的很好的案例教材。银行监管部门、各银行可以选编一些案例，用于对相关人员的培训，较快地提高银行评估人员和贷款风险管理人员识别和回避风险的能力。
四、建立有效的监督控制机制
1、银行有一支能够识别评估质量的人才队伍；2、银行应有审核资产评
估报告的部门，应对评估部门和个人进行问责追究；3、各银行应按区域或业务量设立若干资产评估审核中心，可以由上级行根据随机安排的原则，直接对重要项目进行评估；4、评估部门应与贷款发放部门分离，以建立相互制约的机制；5、银行应对评估中介机构建立备选库，对有严重不良记录的中介机构，各银行还可以通报银行监管部门和银行业同业公会，给其他银行以提醒；6、要加强对本行员工道德和法治教育，要依法、依规追究其和相关人员责任。
篇二：试题—抵押物评估等管理制度
抵押物评估等相关管理制度：
1. 关于我行个人商务贷款可受理的抵押物规定，下列各项中非必须的是（）。
A. 用于抵押的房产正处于出租期，承租人必须出具承租人声明
B. 用于抵押的房产未出租，抵押人必须出具未出租声明
C. 对于抵押物非借款人本人房产的情况，抵押人必须出具非唯一住宅
声明
D. 对于抵押物非借款人本人房产的情况，必须与抵押人进行面谈
5. 下列关于房地产权属登记管理的说法中，不正确的是（）。
A. 房屋所有权与房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则
B. 办理房屋他项权利登记后，其《房屋所有权证》必须由抵押权人收
押
C. 他人直接代为登记的房屋权属状态不明的，应不予颁发《房屋所有
权证》
D. 房地产权属登记实行属地管理原则
17. 下列关于他项权证办理流程的说法中，不正确的是（）。
A. 对于房产产权证与土地使用权证分开的地区，如不存在政府部门重
复抵押的风险，只需要办理房屋的抵押登记，可不单独办理土地使用权抵押登记
B. 抵押登记完成后，必须由贷款行管户信贷员从抵押登记机构领取他
项权证，不得由他人代领
C. 对于部分地区的抵押登记时间过长，贷款行可在当地房管部门领取
到抵押登记回执时即视为已办理抵押登记,同时引入担保机构提供阶段性担保，即可生效额度
D. 为防止抵押物存在不能抵押的可能性，原则上必须对抵押物进行查
册
篇三：工商银行个人贷款房地产类抵押物价值评估办法
商密三级▲长期
工银甬办[2007]309号
关于下发《中国工商银行宁波市分行
个人贷款房地产类抵押物价值评估办法》的通知
各支行、营业部，第二营业部：
为进一步规范个人贷款房地产类抵押物价值评估工作，有效
提升个人贷款业务市场竞争力，根据总行《关于对个人贷款房地产类抵押物价值评估有关问题的批复》（工银复[2007]96号），分行制定了《中国工商银行宁波市分行个人贷款房地产类抵押物价值评估办法》，现下发给你们，请遵照执行。
一级（A类）支行个人贷款房地产类抵押物价值评估实行分
行派驻制，取得分行或总行抵押物价值评估资格的人员为分行派驻评估人员，按规定对抵押物价值进行评估。B、C类支行个人贷 －1－
款房地产类抵押物价值评估由分行个人金融业务部具有抵押物价值评估资格的人员进行评估。
评估人员要切实履行评估职责，严格按办法规定进行评估，
确保抵押物价值的准确性和真实性。如出现弄虚作假，造成价值评估不真实，或评估技术使用不当，多次造成高估高评等情况，分行将视情节轻重给予相应的处罚。
附件：《中国工商银行宁波市分行个人贷款房地产类抵押物
价值评估办法》
二○○七年七月十一日
行内发送：个人金融业务部、公司业务部、信贷管理部、
授信审批部、内控合规部。
中国工商银行宁波市分行办公室 2007年7月11日印发 －2－
附件：
中国工商银行宁波市分行
个人贷款房地产类抵押物价值评估办法
为进一步规范个人贷款房地产类抵押物价值评估工作，有效提升个人贷款业务市场竞争力，根据总行有关文件精神，结合宁波分行个贷业务开展及扁平化改革实际情况，对个人贷款房地产类抵押物价值，按照抵押物状况、贷款金额和贷款风险程度等因素，实行直接参照交易或评估价、分行内部评估和专业机构评估相结合的评估办法。房地产类抵押物限于住房和商用房。
一、抵押物价值评估方法
（一）参照交易或评估价格
对以下贷款实行直接参照抵押物交易或评估价格确定其价值。
1、个人住房购置贷款；
2、个人商业用房贷款；
3、最近一次抵押物交易时间或经专业评估机构评估时间在二年（含）之内的个人经营贷款和个人综合消费贷款；
4、申请贷款金额在100万元（含）以内，以房龄在10年以内、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价 －3－
之比低于50%的个人综合消费贷款和个人经营贷款；
5、以房龄在10年以内、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比等于或低于40%的个人综合消费贷款和个人经营贷款。
（二）分行内部评估
对以下贷款实行内部评估确定抵押物价值。1、申请贷款金额在200万元（含）以内，以房龄在12年以内、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于60%的个人综合消费贷款和个人经营贷款；
2、申请贷款金额在200万元（含）以内，以房龄在12年以内、状况完好的商用房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于50%的个人综合消费贷款和个人经营贷款；
3、贷款期限超过三年的个人综合消费贷款和个人经营性贷款，每二年一次的抵押物评估；
4、符合参照交易或评估价格规定，贷款行认为有必要进行内部评定的个人贷款。
（三）专业机构评估
不符合上述两类情况或贷款经办行认为有必要的个人贷款，必须经市分行认可的专业机构评估确定抵押物价值。
二、抵押物价值评估程序
－4－
（一）参照交易或评估价格
借款申请人必须提供商品房买卖合同（不能提供原始合同的可用发票、契税证代替）或专业评估机构评估报告，贷款调查人和分行评估人员根据交易或评估价格，综合其他情况后在贷款调查报告上对抵押物价值进行内部价值认定,作为最终抵押物价值（不得高于交易或评估价格）。
（二）分行内部评估
内部评估实行双人评估，贷款经办行个贷调查人员负责初评，取得分行或总行抵押物价值评估资格的人员负责复核，并在《个人贷款抵押物价值评估认定表》中填写评估意见，初评值与复核调整值不同的，取较低值。评估一般采用市场比较法，评估人员应双人实地考察，根据房地产类型、特点、状态、市场环境、处置难易程度及其他不确定因素，综合分析后确定其价值。
（三）专业机构评估
专业机构评估实行准入制，名单由分行每年核定一次。评估机构对抵押物评估应按照《房地产抵押估价指导意见》（建住房
[2006]8号）的要求进行，出具的评估报告（意见书）必须符合《国家标准房地产估价规范》（GB/T50291一1999）及相关规定。贷款调查人根据专业机构的估价，综合其他情况后在贷款调查报告上对抵押物价值进行直接认定（不得高于评估价值）。 －5－
《抵押物评估管理办法》
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