抵押贷款管理办法

篇一：小额贷款公司抵押贷款管理办法[1] 3

抵押贷款管理办法

第一章 总则

第一条 为了加强抵押贷款管理，保证贷款安全，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》和公司的有关规定，制定本管理办法；

第二条 房地产抵押贷款是指抵押人（借款人）向抵押权人（贷款人）提供房地产作为按期归还贷款的担保，在抵押人不能按期还款时，抵押权人有权依法处置该抵押物，并优先得到偿还的借款方式；

第三条 本管理办法适用于XX小额贷款有限责任公司的抵押贷款类业务。

第二章 抵押物

第四条 抵押物是由抵押人（借款人）提供的，并经抵押权人（贷款人）认可的作为担保的财产。

第五条 下列范围的房地产可以设定抵押权

（一）已领得房屋所有权证，且无产权纠纷的房产；

（二）依照有关规定签订了房屋买卖合同并已付清预购房款的预购房产。

第六条 下列房产不得设定抵押权：

（一）所有权有争议的房产；

（二）被依法查封、扣押或采取其他保全措施的房产；

（三）其它依法不得设定抵押权的房地产。

第七条 以房屋设定抵押权的，应连同该房屋使用范围内的土地使用权同时抵押。

第八条 以整体楼宇中的部分房产设定抵押权的，应按抵押房产面积在整体楼宇的建筑面积中所占比例，折算出抵押房产在整体楼宇用地（包括基地和附属场地共用部分）中所占份额的土地使用权，与房产同时作价抵押。

第九条 以按份共有的房地产设定抵押权的，抵押人应书面通知其他共有人，并以抵押人所占有的份额为限；以共同共有的房地产设定抵押权的，抵押人应事先取得其他共有人的书面同意。

第十条 用银行信用贷款购置的房地产，在没有还清贷款之前，如将该房地产设定抵押权，须经原贷款银行同意，方可进行抵押。

第十一条 抵押人以其已出租的房地产设定抵押权时，应将租赁情况如实告知拟接受抵押的当事人，并书面通知承租人。如抵押合同中有涉及承租人权益者，须事先经承租人书面同意后方可签订。抵押合同签订后，原租赁合同继续有效。

第十二条 以房地产价值中未设置抵押权的部分设定抵押时，抵押人应事先将已作抵押的状况告知拟接受抵押的当事人。

第三章 抵押贷款的申请

第十三条 抵押人申请贷款时须向公司提交下列书面文件：

（一）抵押标的物产权证明；

（二）抵押标的物产权人身份证、户口本、结婚证复印件及个人资信单；

（三）抵押标的物的规格、数量、原值、净值、现状、附属设施及装修情况等的书面说明；

（四）抵押权人认为必要的其他文件。

第十四条 在接到上述文件后，应当审查文件的真实性、合法性、核实抵押标的物状况是否与抵押人提供的书面说明相符合，调查抵押标的物有无权属权益纠纷，调查抵押人的信誉情况、经营状况及还贷能力。

第四章 抵押率

第十五条 抵押率是指贷款额与抵押物作价现额的比例；

第十六条 抵押贷款的最高金额应低于抵押标的物净值的70％。

第五章 借款合同

第十七条 签订借款合同必须采取书面形式，借款合同应载明下列事项：

（一）抵押人、抵押权人的名称、住所；

（二）抵押贷款的金额、用途、期限、利率、支付方式、归还本息方法；

（三）抵押标的物的名称、地点、面积及标的物权属证件号码、有效使用日期；

（四）抵押标的物的归还方式；

（五）抵押标的物的占管人、占管方式、占管责任以及意外毁损灭失的风险责任；

（六）违约责任及争议解决方式；

（七）其他约定事项；

（八）签约日期、地点。

第六章 抵押登记

第十八条 抵押人和抵押权人应到房地产管理部门申请抵押登记。 第十九条 申请房地产抵押登记，应按抵押物类别向房地产管理部门分别交验下列文件：

（一）《房地产抵押登记申请表》；

（二）《房地产抵押合同》正本；

（三）《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《房屋共有权保持证》等权属证书；

第二十条 当事人一方因不可抗力或其他原因要求变更或解除抵押贷款合同时，应及时通知对方。变更或解除合同的通知或协议，必须采用书面形式，协议未达成之前，原合同仍然有效。合同变更或解除后，除依法可以免除责任外，有责任的一方应赔偿对方因此遭受的损失。

第二十一条 抵押合同双方应自合同的变更或解除之日起十五日内一起向房地产管理部门申请办理变更或注销登记手续。

抵押合同因履行完毕而终止时，抵押双方当事人应自终止之日起十五日内一起向房地产管理部门办理注销登记手续。

第七章 抵押标的物的占管

第二十二条 抵押人应维护其所占管抵押标的物的安全完整，抵押权人有权随时检查由对方占管的抵押标的物。

第二十三条 抵押有效期内，抵押人对抵押标的物保留使用权和受益权，同时承担维修和保养的义务，以达到保值的目的，抵押期间抵押标的物发生损坏、灭失而造成贬值的责任由抵押人承担。

第二十四条 抵押期间抵押权人对抵押标的物的使用和处置有监督控制权，未经抵押权人书面同意，抵押人在此期间作出的一切权属处置均属无效。

第二十五条 抵押人出租、迁移其所占管的抵押标的物，应征得抵押权人的书面同意。

第二十六条 抵押房产依约需要保险的，应由抵押人向保险公司投保。在抵押期间，抵押权人应为保险事故赔偿的第一受益人，并经由抵押保险转让手续，将保险单交给抵押权人。

第八章 抵押物的处置

第二十七条 有下列情况之一的，抵押权人有权依法处置抵押物；

（一）抵押贷款合同期限届满，抵押人未依约偿还贷款本息的；

（二）抵押人被宣告解散或破产的。

篇二：信用社抵质押贷款管理办法

农村信用社抵质押贷款管理办法

第一章

总则

第一条

为规范抵质押贷款管理，依法、合规、有效办理抵质押贷款，根据《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、《三法一指引》及其他有关法律、法规，特制定本办法。

第二条

办理抵质押贷款应以风险可控为原则，接受抵质押物应以易变现和处置为原则，设定抵质押折率应以足值为原则。

第三条

本办法所指抵质押贷款中的抵押物必须办理抵押登记，质物必须办理止付、登记等手续。

第二章

抵押

第四条

本办法中所称的抵押，是指以债务人或第三人依法所占有的财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法规定，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，所提供担保的财产为抵押物。

第五条

以下财产可以抵押：

(一)抵押人所有的房屋和其他地上定着物；

(二)抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；

(三)抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；

(四)抵押人依法有权处分的机器、交通运输工具和其他财产；

(五)依法可以抵押的其他财产。

抵押人可以将以上所列财产一并抵押。

第六条

抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。

以下财产不得作为抵押物：①耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权；②学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施和其他社会公益设施。③所有权、使用权不明或有争议的财产；④依法被查封、扣押、监管的财产；⑤依法不得抵押的其他财产。

第八条

新发放的房地产类抵押贷款，土地性质必须为国有出让，该宗土地上有房屋的，原则上应一并抵押。原已办理的房地产类贷款中，不符合上述规定的，在周转过程中应予以完善或逐步压缩。

第九条

办理抵押贷款必须对抵押物的合法性和变现能力进行审查，不能变现或变现能力差的物品不得抵押。已发放贷款中原用动产抵押的在周转过程中应逐步压缩。在接受抵押物时，除按《贷款通则》规定的范围外，还应考虑以下原则：①价格比较稳定，容易变现，市场风险小；②对抵押物价值的鉴定不需要复杂的技术；③已参加财产保险。

第十条

抵押担保的范围包括贷款本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用（含催讨车旅费和诉讼代理费）。

第十一条

办理抵押贷款，抵押物必须强制进行登记，抵押合同自登记之日起生效。 第十二条

办理抵押贷款必须由抵押人按规定填写抵押物清单。详细填明抵押物的名称、数量现值、保管地点、所有权的归属等，并办理保险。抵押物清单所列的抵押财产在抵押期间由抵押人保管、使用并负责保养、保全，财产权属证明交抵押权人保管。借款人应接受贷款人对抵押物的检查、监督。

第十三条

抵押人将已出租的财产抵押的，应书面告知抵押权人和出租人，原租赁合同继续有效。

第十四条

抵押期间，抵押人转让、出租抵押物的，应先征得抵押权人同意，由此而所得的价款应提前清偿贷款或与债权人约定办理提存。在抵押期间发生抵押物毁损、灭失或价值减少时，抵押人应负责在一定期限内恢复抵押物的价值。

第十五条

抵押借款合同项下抵押物不得列入破产财产范围，抵押物的价款还清抵押贷款本息和有关费用后的余下部分可列入破产范围。

抵押率不超过50%，特殊情况最高不得超过75%。

第十七条

房地产抵押涉及主管部门的，要求主管单位签署意见并签章；涉及财产共有人的，必须要财产共有人到场同意并签章，以确保抵押的效力。所有的贷款抵押物必须经有权部门合法登记，取得权利证书，难以确定抵押物价值的还应经有关部门估价。

第十八条

经办信用社客户经理必须参与抵押登记的全过程，以确保抵押的有效性。

第三章

质押

第十九条

本办法所指质押仅限于权利质押。

第二十条

以下权利可以质押：①汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单；②依法可以转让的股份、股票；③依法可以质押的其他权利。

第二十一条

以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，应当在合同约定的期限内将权利凭证交付质权人。质押合同自权利凭证交付之日起生效。

以依法可以转让的股票出质的，出质人与质权人应订立书面合同，并向证券登记机构办理出质登记。质押合同自登记之日起生效。

以有限公司的股份出质的，适用公司法股份转让的有关规定。质押合同自股份出质记载于股东名册之日起生效。

第二十二条

办理存款单质押贷款必须由信贷员亲自向存款行取得止付通知回执。贷款期限不得超过质押存款单的到期日，若以多张存款单质押，按距离到期日最近者确定质押贷款期限或按存单到期时间分别确定贷款期限。记名国库券质押应向发行部门办理登记手续，银行承兑汇票质押应向承兑行查询，并取得查询电报。 权利质押贷款金额一般掌握在质物面值的80%，最高不得超过90%。

第二十三条

质押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金、质物保管费和实现质权的费用。质押合同另有约定的，按照约定。

第二十四条

质权人有权收取质物所生的孳息。质押合同另有约定的，按照约定。

第四章附则

第二十五条

本办法由****农村信用社负责解释、修订。

篇三：房产抵押贷款业务管理办法

房产抵押贷款业务管理办法

为规范公司房产抵押贷款业务操作，推动贷款业务的持续健康发展，依据相关法律法规及公司规章制度，特制定本管理办法。

第一条 产品定义

房产抵押贷款业务：是指客户因资金周转需求，提供拥有合法产权的住宅房产抵押担保，我司给予一定额度贷款的业务产品。

第二条 产品规格

（一）房产抵押贷款业务要素适用范围定义如下：

1、贷款金额：人民币50万元-1000万元；

2、贷款定价：基准利率0.8%/月；

3、贷款期限：1-12个月；

4、还款方式：执行先息后本还款法，按月付息、到期还本；

5、担保措施：红本住宅房产抵押担保。

（二）特别规定：

1、放款手续费：贷款期限三个月以内的按贷款金额一次性收取放款手续费0.5%，贷款期限六个月以上的按贷款金额一次性收取放款手续费1%；

2、提前还款：贷款发放满一个月，借款人可以随时申请提前还款，提前还款不退还已收取放款手续费。

第三条 基本准入条件

（一）客户为具有完全民事行为能力的中国公民，无不良信用记录，无重大未结诉讼。

（二）客户贷款用途明确、合法。

（三）客户拥有合法产权的未抵押深圳市住宅商品房，并可以办理抵押登记。

（四）客户具有连续稳定的收入，具有付息能力，有预期还款资金来源。

第四条业务审批规则

（一）借款主体资格要求

1. 为年满18周岁的中华人民共和国公民（不含港澳台籍人士），

男性年龄不超过65周岁、女性年龄不超过60周岁；

2. 具有完全民事行为能力，无赌博、吸毒等不良嗜好；

3. 在中国内地居住或工作，具有连续稳定的收入，未从事非法

行业；

4. 无不良信用记录；信用报告近2年内没有出现“2”“关注”等

不良记录；

5. 借款人当前无未结诉讼、无涉及民间借贷。

（二）抵押物要求

1. 深圳市合法产权的未抵押商品房，房产登记性质为住宅；

2. 房产权利人为个人，公司名下房产不受理；

3. 必须产权明确、无法院查封等异常情况，且自房地产证上登

记的竣工日期为准，楼龄不超过30年；

4. 对抵押物价值评估可参考正规的评估公司出具的评估报告，参

照网络信息，再结合现场考察综合确定；

5. 抵押物的最高抵押率原则上如下：住宅房产评估净值的70%，

或住宅房产评估总值的65%。

（三）其他规定

1. 原则上要求办妥抵押登记并取得《他项权利证书》或《房地

产登记证书》才能发放贷款；

2. 对客户所提供的抵押物，在抵押给我司之前已出租的，承租

人需出具放弃优先购买权的承诺函；

3. 除办理房产抵押登记外，须追加所抵押房产经公证处办理委

托公证措施，可要求提前签署《房屋租赁合同》备用；

4. 借款人已婚的，提供结婚证，其配偶必须作为共同借款人或

提供连带责任保证担保；

5. 除提供拟抵押房产外，客户应提供家庭其他财产证明(如另

处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等)，以证

明其资产实力。

第五条 业务操作流程

（一）业务受理

1. 业务经理接洽业务，根据了解情况，对项目进行初步评价，认

为符合我司受理条件，将项目预报风险管理部备案。

2. 业务经理根据业务具体情况，参考《申请资料清单》（附件1），

收集客户申请资料。

（二）项目审查

1. 业务经理收集齐全资料后，对项目涉及有关主体初查诉讼信息，

上报业务部部门经理审查。

2. 业务部门将项目材料报送风险管理部，风险经理对业务部报审

材料审查，分析项目是否具备可操作性。

3. 法务部审查项目资料，并通过“全国被执行人信息网”、各法院

网站、企业信用网等核查客户法律问题。

4. 经审查认为项目不具备操作性，可退回业务部门处理；需要补

充资料的，要求业务经理落实。

（三）尽职调查

1. 已通过审查的项目，业务部门协助风险管理部开展尽职调查，

并收集相关证据材料。主要落实以下情况：

1) 调查客户的背景、诉讼、征信记录情况（所提供的征信报

告查询时间不得早于业务审批时点5天）；

2) 调查客户的就职或生产经营情况，资产及负债情况；

3) 调查客户所提供抵押物的情况：

a) 拟提供抵押担保的房产合法性及完整性；

b) 拟提供抵押担保的房产的真正市场交易价，可参照的评

估价，规避有价无市的抵押物；

c) 拟提供抵押担保的房产的产权状态，可通过房管部门查

档了解；

d) 拟提供抵押担保的房产的使用状态，属于自用或出租或

空置；

e) 拟提供抵押担保的房地产属出租状态的，调查承租户类

型、租赁期、租金水平等；

f) 风险管理部对抵押物现场考察须拍照取证，必须拍有房

产所在街道或小区、房产所在栋、房产所在楼层、房产

内部等照片。

2. 业务经理对项目情况进行综合分析，撰写《项目审批表》（附

件2），上报审批。

3. 业务经理所提交的《项目审批表》应突出关键问题，明确业务

的类型、贷款金额、期限、用途、费率、业务来源及中介返佣情况、还款方式、担保及控制措施等内容。

（四）项目审批

1. 为提高效率，公司实施流程审批方式，相关环节责任人实施独

立审批，并在《项目审批表》中签署审批意见：

1) 审批流程：业务经理→业务部部门经理→法务经理→风险

经理→风控总监→公司总经理→集团总经理。

2) 审批规则：项目实行逐级上报，任何环节审批人不同意则

项目被否决，流程中止；审批人员均应出具书面审批意见，并对审批意见负责。

2. 流程审批形式：《项目审批表》以电子版通过邮件形式逐级上报，

同时报送纸质申请资料，相关环节审批人在《项目审批表》独立签署意见；审批流程完成，业务经理打印纸质《项目审批表》，各环节审批人签名确认。

3. 已完成审批的项目在实施前，当项目情况发生变更的，需重新

审批该项目；在具体条件未落实或发生变更未重新审批的，该项目不得实施操作。

（五）合同签订

1. 经审批通过的项目，法务部根据《项目审批表》准备相关合同

及法律文本，并在《合同登记簿》登记合同编号、内容摘要等。

2. 《项目审批表》审批意见要求追加签署《房屋租赁合同》，须

落实签署。

3. 业务经理通知客户并安排签约事项，合同的签署必须双人面

签，法务经理及业务经理对对方当事人签字盖章的真实性负责。

（六）落实担保措施

1. 要求办理拟抵押房产委托公证的，公司指定受托人与房产权利

人到公证处办妥相关公证手续。

2. 按揭专员与房产权利人到房管部门办理抵押登记手续，并取得

登记证书。

3. 对客户所提供的抵押物，在抵押给我司之前已出租的，须落实

承租人面签《放弃优先购买权》的承诺函。

4. 业务经理、按揭专员或风险经理收取客户相关材料原件，应第

一时间移交有关管理部门入柜保管。

（七）贷款发放

1. 对落实好相关措施的项目，业务经理通知客户按约定支付相关

利息、费用。

2. 业务经理填写付款申请书及《项目出款通知单》（附件3），根

据公司规定流程报送审批。

3. 出款前，法务部、风险管理部对客户诉讼信息、房产查档信息

再次核查有无异常。

4. 财务人员接到经签批的《项目出款通知单》，收妥相关利息、

费用后，方可安排出款；并在《项目出款通知单》签署处理结果，登记业务台帐。

（八）贷款结清

1. 在项目回款前，项目情况出现异常变化的，业务部及风险管理

部需核实情况，填写《业务变动情况报备表》（附件4）上报管理层。

2. 客户全额偿还借款本息，业务经理填写《贷款结单表》（附件

5），报送财务部、法务部、风险管理部、总经理签批；有涉及

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