篇一：最新小区物业管理规定
物业管理若干规定
一、房屋产权界定及管理
小区单位用房的产权归中国水利水电第五工程局有限公司所有，居民住宅的产权部分属个人所有。公司授权高碑店基地管理处对单位用房行使财产所有权，对居民住宅进行常规管理。为加强房屋管理，保证房屋的正常维修，维护单位和业主的合法权益，业主应自觉遵守《水电五局高碑店基地房屋管理办法》的规定，由于业主违反规定的行为引起的后果和经济纠纷，由业主承担。
1、对室内装修的管理
凡需进行室内装修的业主，在动工前必须到管理处经营部办理申请批准手续,并在财务部缴纳装修押金后，到经营部领取《装修许可证》，业主凭《装修许可证》方可进行室内装修。装修时应遵守《水电五局高碑店基地小区住宅装修管理办法》。
装修押金按房屋建筑面积收取，装修完毕后业主通知经营部和物业公司共同检查达标后，凭收据退还押金。如果经检查有下列情况发生的，首先从押金中扣款，押金数额不足以扣款时，业主另行交款：
（1） 破坏了房屋受力结构，造成了安全隐患的；
（2） 改动和损坏了公用供水、供电、供暖管线，可能影响其他
业主的；
（3） 产生超标噪音引起周边业主投诉的；
（4） 占用公用空间堆积建筑垃圾不及时清运的。
2、对房屋维修的管理
本小区房屋分为公用和自用两部分，公用部分的维修由物业公司负责，其费用属物业管理费用中范围的，在物业管理费用中列支；自用部分的维修由业主负责，业主可以选择物业公司提供服务，也可以选择社会服务单位提供服务，维修费用业主自理。
二、共用设施管理
1、共用设施包括供电系统、供水系统、供暖系统、化粪池、垃圾箱、消防、避雷系统和屋顶防水系统等，与全体业主利益和公共卫生、安全密切相关，严禁任何单位和业主未办理手续私自对其进行拆、改、增、迁或损毁，一经发现上述行为，由管理处和物业公司提出限期恢复，另外还要按实际损坏程度赔偿损失。如确需改、拆、增、迁共用设施，必须向管理处提出申请和说明，经批准后由物业公司指定专业人员按相关安全规范进行施工。
为保护屋顶防水层，严禁业主私自攀爬楼顶，如因此造成屋顶防水层渗漏，责任人必须承担防水层修复费用，以及因此造成单位或其他业主的相关财产损失的赔偿责任。
2、太阳能安装
业主如需安装太阳能设施，必须先到管理处的经营部办理申请登记手续并在财务部缴纳安装押金后，到经营部领取《安装许可证》。业主凭《安装许可证》和押金收据到物业公司领取钥匙，同时确保按安全要求，保证楼顶屋面和其他部位不被破坏后方可进行安装。业主如未经相关部门同意，私自安装太阳能装置，管理处和物业公司有权阻止其行为，除限期拆除太阳能装置外，还应赔偿造成的相关损失。
对业主在使用的太阳能设施，管理处经营部随时进行检查，如因该设施自身原因，造成楼顶防水层渗漏和公用设施的损坏，由业主承担补漏费用，并承担相应的损失赔偿责任。
三、物业服务费及各项代收代付费用的缴纳
1、水费：由物业公司定期入户抄表，业主在10日内到物业公司缴纳；
2、电费：业主持购电卡到物业公司购买；未安装磁卡电表的业主或单位，由物业公司定期入户抄表，同时收取电费；
3、暖气费：业主须在通知的规定时间内，到物业公司缴纳，收费标准应符合物价局相关规定。
4、物业服务费： 业主应当自觉按规定及时缴纳物业服务相关费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，如不能按规定及时交纳，责任由业主负责。
凡不按规定缴纳水费、电费、暖气费、物管费等各项费用，物业公司有权采取催缴措施，并由业主按照每逾期一日支付应缴费用总额的千分之三的标准支付滞纳金。
四、 用水、用电管理
1、用水管理
（1）、业主要爱护水表和公共管线设施，防止跑、漏水现象发生。如发现管道出现故障，请及时通知物业服务单位进行维修；
（2）、公共给水、排水管道由物业公司负责养护维修，业主不得随意拆挖、安装、更改管线；
（3）、严禁业主采取滴水、水表停转和倒转等手段无偿使用水资源，一经发现确认，物业公司除收缴水费外，还应按照当期应缴水费的两倍赔偿经济损失。
2、用电管理
(1)、当电路出现故障时，业主应及时通知物业公司进行维修，不得私自维修公共配电设施。否则，由此造成的一切后果和损失由责任人负责；
(2)、严禁私自拉线用电，严禁偷、漏电现象发生，如有违章用电者，一经发现，由物业公司按规定进行处罚，由此造成的经济损失和人身伤害，由责任人负责。对于经查实偷电者，该业主需按照其上年度已缴电费的月平均数额的两倍赔偿经济损失。如情节严重，管理
处和物业公司均有权向当地公安机关反映、举报；
(3)、楼道照明灯泡损坏由业主自行更换，如需物业服务人员更换，业主需承担材料费，灯泡限用功率在25W以下，如因使用灯泡和人为造成灯口损坏及电路故障的，由当事人负责并支付人工、材料费。
五、供暖的管理
1、业主不得私自改装供暖设施，不得私自关闭公用进水、回水阀门;
2、业主安装其他原供暖设施以外的取暖、热水设施（如“小保姆”），须到物业公司登记备案，并按规定交费后方可使用。未经批准私自安装使用的，该业主按照应缴取暖费的两倍缴纳取暖费用;
3、业主如发现供暖故障，室内温度达不到标准时，应及时与物业公司联系维修。未经批准，私自维修造成的一切后果，由当事人自行负责。
六、公共环境及卫生管理
1、公共卫生管理
（1）、业主应将生活垃圾装入垃圾袋中，放入设置的垃圾箱内，禁止乱扔、乱倒垃圾；
（2）、禁止随地吐痰，乱扔烟头、纸屑、果皮、杂物等；
（3）、禁止从窗户、阳台向外抛掷垃圾、杂物，禁止随意倾倒污水、杂物；
（4）、禁止在公共区域和楼房外墙上乱写、乱画、乱贴广告；
（5）、禁止在小区内饲养畜禽，不准在公共区域随意放养宠物；
2、公共环境管理
（1）、禁止在22：00 — 7：00，12：00—14：00时段在公共区域弹奏乐器、使用音响器材；
（2）、禁止在职工活动中心等密闭的公共场所吸烟、喧哗、带宠物入内;
（3）禁止占用公共空间摆放私人物品，一经发现，管理处和物业公司有权清除；
七、绿化管理
1、禁止侵占公共绿地、在绿化区域堆放垃圾、杂物、放养宠物；
2、禁止攀折、损坏花木、围栏及其他相关设施，如有损坏必须照价赔偿；
3、禁止在绿地上停放、行驶各类私人车辆；
4、禁止在绿化带内种植蔬菜和挖设地窖。
八、治安综合管理
1、车辆管理
对车辆的管理原则为：对车辆在小区的停放秩序和交通秩序予以管理，不包含保管、看护责任。
（1）、禁止机动车在小区内鸣笛，行驶限速15公里／小时；
（2）、禁止在暖气沟、绿化区域、人行道停放车辆；
（3）、禁止在小区内试刹车、加油和维修机动车；
（4）、车辆应停放在物业公司指定的停车区域；
（5）、车主如损坏道路和公共设施等，需按价赔偿；
（6）、自行车或其他人力车辆均应停放在特定区域并自行设置防盗措施；
（7）、各种车辆（包括机动、人力）因第三人盗窃丢失、损坏、车内物品丢失均由车辆所有权人自行承担。
2、消防管理
（1）、禁止私自移动任何消防设施设备、将其用于其它用途，违者将根据情节承担相应的经济和法律责任；
（2）、禁止在楼道内停放车辆阻碍消防通道和堆放易燃、危险杂物；
（3）、禁止在生活区内，特别是阳台上燃放烟花、爆竹；
篇二：住宅小区物业管理方案
XX居住小区物业管理方案
目 录
一、项目概况
二、物业管理内容 三、物业管理模式
四、物业公司组织机构和管理制度 五、物业费的成本测算
六、业服务内容、标准及质量保证措施 七、管理总体目标与分项目标
一、项目概况
1. 地理位置
该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。 2. 项目主要经济指标
二、物业管理内容
物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。 1、房屋及设施设备管理
1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理
范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。
房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面： A、工作的主动性
管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。 B、工作的多样性
根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。 C、工作的针对性
在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。 1.2共用设施、设备的管理
范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。
共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。 1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理
范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。
根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。
1.4智能化设施设备
范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。
根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。 2、环境卫生管理
在jt我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。 2.1卫生管理
是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。 2.2环境管理
jt的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。
3.绿化管理
绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。 4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。 5、车辆交通管理 对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。
6、公共管理
6.1住户装修管理 在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。
6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。
6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。 7、常规性公共服务
即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。
8、委托性特约服务
是为某些住户群体提供的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。
9、经营性多种服务
即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。
三、物业管理模式
居住在jt社区中，不仅提高了住户的生活质量，也改变了人们的生活观念和生活方式。物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段，通过高素质的管理人员达到最佳的管理效果。
我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五个部分。
1、 管理方法
1.1严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。 1.2提供共管式服务。
1.3严格法规、制度和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为。 1.4运用现代化管理手段，实现办公管理自动化。
1.5启动CI系统，致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。 2、 运作程序
可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。
3、 实施措施
3.1治安管理上运用现代科技手段“三防”结合，确保安全。
3.2装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。 3.3精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环保建设。 3.4合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。
3.5发挥规模优势，实施对电梯、保安方面的专业化管理。 3.6在智能化管理上加强各方面工作
3.7超前性、创造性、全方位地实行共管式服务。 3.8开展卓有成效的社区文化活动 4、 管理手段
4.1启动思想工作机制，通过思想工作重在激发潜能，充分发挥群众效能和工作积极性，引导员工动机，尊重个人感情，并且针对个性心理做适时的思想工作，工作方式有谈心、座谈等。
4.2执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。 通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而促进工作。
4.3建立激励机制，尊重个体权力，保持团队希望。我们把将培训放在集体和个人发展的重要位置。培养的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者让，为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养提升、培训进修等。
4.4工资奖金重在考核。依据贡献大小进行工资决策，既要考虑群体效能，更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的报酬。
4.5提倡“以人为本”的管理理念，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。
4.6管理工作的计划性，我们根据各个阶段管理要点的不同，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定不同时期阶段的工作计划，并实施。
四、物业公司组织机构和管理制度
1、服务中心组织机构 1.1物业管理公司组织机构图
篇三：小区物业管理工作流程及内容
小区物业管理工作流程及内容
2006-06-28 10:53:45 作者：helen 来源： 浏览次数：1518
（一）管理构架
1、组织机构图
2、各部门职能及各岗位职责
3、员工情况
1）员工构成，其中管理人员占；学历构成（特别是管理人员）
2）各部门骨干基本情况
（二）内部管理制度
1、公司管理形式（总经理负责制？；总公司与各管理处关系，自负盈亏？）
2、行政人事制度
1）员工培训制度（察看年度培训计划，了解公司培训重点）
2）员工考核、奖惩制度
3）员工档案的管理
3、档案管理
1）工程档案的管理（图纸资料、设备档案）
2）小区基本档案资料（竣工验收资料、各项审批文件）
3）档案借阅制度
4）业主资料的管理（保密性）
5、财务制度
1）收费标准的制定、申报、审批
2）押金的处理
3）财务收支预算、决算、分析
4）日常财务帐务处理
5）定期向业主委员会及全体业主公布财务收支状况
6、采购及库存管理
1）采购内容的制定和审批
2）库存的有效控制及及时补充
3）库存的帐务处理
4）库房安全管理制度
7、公文管理制度
1）外来文件管理
2）内部文件往来
3）收发登记
4）通告管理制度
8、工程管理制度
1）分包方的评选标准管理（资质、工程款预算、信誉等）
2）签订合同
3）工程进度及质量检查及其记录
4）工程验收制度
5）整改制度
9、办公设备的管理
1）台帐
2）领用
3）报废
10、合同管理
11、形象识别系统的使用办法
12、公司工会设置、福利制度及企业文化建设
（三）公众管理制度
1、业委会章程
2、管理维修公约
3、卫生公约
4、装修管理规定
5、停车场管理规定
6、治安管理规定
7、园林、绿化管理规定
小区基本概况（组织小区接管验收工作）
（一）概况
1、管理面积、楼宇概况、居住人口、业主构成等
2、设备设施情况
《小区物业管理范围》
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