篇一：第7章 物业租赁管理
随着物业管理二、三级市场的发展，物业租赁管理将是物业管理公司重要的业务内容。通过物业管理者的努力，将会增加物业出租率，而且物业管理者的知名度亦可吸引客户，因此许多业主或投资者愿意将物业交给物业管理公司进行租赁管理。
7．1 物业租赁程序
7．1．1 物业租赁关系的建立
1．物业租赁的含义
物业租赁就是物业所有者或经营者作为出租人，将物业使用权出让给作为物业消费者的承租人，并向承租人定期收取一定数额的租金，从而使物业价值得以实现的一种经营活动。其中出租人可以是物业的产权人(业主)，也可以是直接受业主委托的物业经营人，如物业管理公司或其他人，还可以是得到产权人同意转租的物业使用人。承租人就是物业的需求者。物业所有权人是为了获得经济收入而出让物业的使用权，而使用权人则是为了使用物业而以协商租金为代价向所有权人或经营者承租物业，房租是双方商品交换的价格。物业租赁的核心是租金问题。
2．物业租赁的特征
物业租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有以下几个特征：
（1）物业租赁的标的物是作为特定物的房屋
（2）物业租赁关系是一种经济的契约关系。
（3）租赁双方必须是符合法律规定的责任人
3．物业租赁关系建立的程序
物业租赁既是一次经济活动，同时也是一种法律行为，租赁双方要签订租赁合同，并到房地产管理部门办理租赁审核手续，以取得合法租赁的权利。办理租赁审核手续必须按下列程序严格进行
（1）出租方在经营物业租赁活动前，应向房地产交易管理部门申报领取《房屋租赁许可证》。
（2）经物业中介经纪人介绍，租赁双方洽谈，初步达成租赁意向，由物业评估部门评估租赁价格，在此基础上，租赁双方协商议定租金。
（3）租赁双方订立物业租赁契约，并持所签契约和有关证件、证明、到属地房地产交易管理部门申请办理租赁审核手续。
（4）房地产交易管理部门受理租赁双方租赁审核手续的申请。
（5）租赁审核经办人员认真查验租赁双方签订的租赁契约、出租出租的产权证件、租赁双方的身份证和其他有关证件，并到现场查勘出租房屋的面积、质量和安全状况。
（6）经查验合格后，经办人员要认真、准确详细地填写《房屋租赁审核登记表》，并
签名盖章，然后送有关负责人或指定专人复核、审批。
（7）房屋租赁审核批准后，租赁双方应按当地规定收费标准交纳手续费，并到房屋产权管理部门办理房屋租赁登记。
（8）出租方将房屋交给承租人使用，承租人按规定向出租人交纳租金。
在将房屋交给承租人之前，出租人应填写房屋装修、设备清单，向承租人当面点交清楚，由承租人负责保管。同时，要向承租人讲清使用注意事项。
7．1．2 物业租赁关系的终止
1．物业租赁关系终止的条件
（1）出租人终止租赁关系（解除租赁合同）的条件
1）承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借的；
2）承租人用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的；
3）承租人不按合同规定的期限交纳租金达到一定期限的；
4）承租人全家迁离本市或去国外定居的；
5）承租人违反合同规定擅自改变房屋用途的；
6）出租人因不可预见的原因需要收回房屋的。
（2）承租人终止租赁关系（解除租赁合同）的条件
1）承租人已经有了房屋，不需要再租房的；
2）承租全家迁离本市或承租人出国定居的、留学、探亲；
3）出租房屋发生重大损坏，有倒塌危险，出租人拒不进行修缮的。
2．房屋租赁关系终止的几种情况
（1）房屋租赁期限届满；
（2）房屋拆迁；
（3）出租房屋毁损；
（4）在房屋租赁期限内，一方当事人依据法律的规定强制解除合同；
（5）房屋承租人死亡；
（6）当事人一方违约。
3．房屋租赁关系终止程序
（1）要求终止的一方提出书面建议
（2）租赁双方经过磋商，取得一致意见，形成书面协议
（3）持协议书到房管行政管理部门批准，并到签证机关备案。
7．2 租赁物业的管理
物业租赁管理的主要任务，是要按照社会主义市场经济体制的客观要求以及租赁双方签定的租赁契约，依法对物业租赁的主体和客体、租金与契约所进行的管理活动。其目的在于保证物业租赁活动的正常顺利进行，维护双方当事人的合法权益。
7．2．1 租赁物业的管理内容
1．物业租赁主体、客体的资质管理
物业租赁的主体是指物业出租人和承租人，对其进行资质管理，就是要求租赁双方都必须具备各自进入物业租赁市场的条件。
(1)物业出租人必须具备的条件
1)出租人是物业所有权人或是受托管理人，并持有房地产产权证或委托管理证件。
2)出租人若为物业开发经营企业或物业管理公司，还必须持有工商行政管理机关核发
的营业执照。
3)出租人对所出租的物业应具有管理和修缮的能力。
(2)物业承租人必须具备的条件
1)城镇居民承租者，必须具有物业属地常住户口，暂住人口则必须持有有关机关核发的暂住证。
2)单位承租公房，必须具有区、县级或市级政府批准的证明；单位承租私房，必须事先报房地产行政机关或当地政府批准。
3)承租人承租物业应以自住自用为主。
4)承租人必须是具有民事行为能力的人。
5)承租人必须具备合理使用房屋和支付租金的能力。
(3)出租的房屋必须具备的条件
物业租赁的客体就是租赁标的物即房屋。对于出租的房屋也作了一些规定。
1)经规划部门批准建设，并已向房地产行政管理机关办理产权登记的房屋，产权和使用权不清，或产权和使用权纠纷尚未处理完结的房屋不能出租；
2)自管房单位和私房业主出租的必须是自住、自用有余的房屋，私房业主不得一方面出租私有房屋，另一方面又租用享受福利性租金的公房。
3)结构安全，设备齐全，能够正常使用的房屋。危险房屋和违章建筑房屋不得出租。
4)能够确保在租赁期内使用的房屋，已被证明即将被拆迁的房屋不得出租。
2．租金的管理
物业租金是物业管理公司的主要经济来源，也是物业经营管理的一个重要环节和经常性活动内容。抓好租金管理，对搞好物业经营管理具有重大影响。
(1)做好租金的评定工作 出租物业不论规模大小，数量多少以及何种方式，都要做到合理准确评定租金。这是保证租金收入，搞好租金管理的首要条件。
租金的评定，必须符合国家政策、规定，以物业价值为基础，适当考虑城镇居民的支付能力、市场供求状况、房屋质量水平等因素，同时要兼顾企业的经济利益，有利于物业经营活动的开展。
国家对物业租金的管理，主要是通过对物业租赁价格的评估和审核来实现的。
(2)建立租金底帐 物业经营管理单位对出租的物业都要以承租户为单位建立租金底帐，将每月、每季和每年应收租金全部登记入帐。每期收入的租金，均要逐户与底帐进行核对，发现未交租户要及时催交上来。努力提高收租率，清理拖欠租金。
(3)按时收取租金 物业经营管理单位要坚决按租赁契约规定的时间收取租金。为此必须建立健全规章制度，有效调节与租户之间的关系，保证租金收交活动的顺利开展。
(4)坚持专款专用 为了保持物业的使用价值与增值保值，防止国有资产流失，对收取的租金必须专户存储、专款专用。经营单位对收取租金中的维修费和管理费，应全部用在房屋及其附属设施的维修管理方面，以提高房屋的完好率和使用功能。租金中的折旧费和利息，应用在翻建危旧房屋和增添新房上，以增加国有资产的数量和总值。租金中的房产税和地租，应上缴财政。只有经营利润可以由经营者自己掌握使用。
3．租赁关系的管理
租赁关系即租赁契约关系，是出租者与承租者之间的经济合同关系。租赁关系管理就是对体现这种关系的各项活动所进行的组织、指导、监督和调节活动，以保证租赁关系的建立和正常进行。
租赁关系管理主要是由房地产行政主管部门实施的，其主要内容有：
（1）按规定的条件和程序组织签订租赁契约，建立租赁关系。
（2）组织落实租赁契约中应有出租方享有的权利和履行的义务。
（3）监督检查承租者行使租赁契约中规定的权利和履行应尽的义务。
（4）处理租赁双方在履行租赁契约过程中出现的矛盾和纠纷以及其他意外情况。
（5）审核租赁关系的变更与终止。
（6）租赁契约终止时，组织办理停、退租手续。
4．衡量物业租赁经济效果的指标
衡量物业租赁经济效果的指标主要有以下几个：
（1）租赁房屋总量 就是投人出租经营的房屋数量，可以用面积指标或价值指标来反映。该指标反映了租赁经营活动对社会需要的满足能力，是考察经营单位经营水平的基础性指标。
（2）租赁房屋结构 就是投入租赁经营的房屋中各类房屋所占比重。类别可有按使用性质划分的住宅与非住宅房屋构成；按使用功能与质量划分的别墅、花园公寓、普通住宅、简易房屋的构成；按地理位置划分的中心地段、繁华地段、一般地段和偏远地段的构成等。该指标反映了经营单位满足社会不同层次、不同目的需要的情况，是经营单位保持整体平衡的重要指标。
（3）房屋完好率 就是租赁经营房屋中使用功能与质量完好或基本完好房屋占租赁房屋总量的比重。该指标反映某一时期内经营单位可以满足社会需要的实际能力和对存量资产的利用能力，也体现了经营单位对房屋建筑的维修保养状况。
（4）房屋租出率 就是实现出租的房屋占投入租赁经营的房屋的比重，租出房屋是租赁效益的前提，它以投入租赁经营的房屋总量和完好率为基础，同时反映租赁房屋的市场需求状况和经营单位的市场竞争能力，因而是衡量租赁经营效果的最主要指标之一。
（5）租金收缴率 就是某一租赁期内实收租金总额占同期内应收租金总额之比，体现了租赁房屋的价值实现程度。该指标既直接反映经营单位的经营管理水平，也间接表明其管理服务质量，同时也体现了承租人的配合与支持状况。
（6）利税额及其增长率 就是经营单位在一定时期内上缴税金，实现利润及各自的增长率。该指标反映了经营单位对国家财政的贡献及自身的经营状况和发展潜力。
（7）员工收入水平及增长率 就是一定时期内经营单位员工的实际收入水平及其增长幅度。该指标既反映经营单位的经营规模和经济效益，也反映其内部人力资源的利用状况。
7．2．3 租赁物业的管理程序
1．捕捉潜在租户
（1）通过广告捕捉潜在租户 要挖掘和寻找到最好的潜在租户，物业管理者就必须使用广告。广告有多种形式，如做标志牌、在报纸期刊上做宣传，或通过广播电视，或用信函、宣传手册、传单和网址，或通过赞助体育比赛、戏剧、音乐会等形式。问题是物业管理者如何能够用最少的广告成本开支找到最多的潜在租户。由于住宅、工业和商业物业都有着不同的潜在客户群，所以做广告时要考虑到潜在租户的类型。
1）不同类型物业的潜在租户适用的广告形式。对工业物业的潜在租户，可通过放置在工业区的主要干道上的大型广告牌就可找到，当然也可以通过工业经纪人寻找；商业物业的潜在租户，可通过靠近写字楼或就在写字楼上竖立广告牌或在大型橱窗里和城市报纸的特定版面上频繁登广告等方法寻找；而一个潜在的家庭租户有租赁需求时，往往通过邻居或朋友，也有通过看报纸来寻找的，因此居住物业的租赁广告可通过在物业上悬挂广告牌或在报纸上刊登。
2）不同类型物业的潜在租户适用的广告内容。出色的广告在人们的脑海里会留下深刻印象，这样的广告主要通过强调物业的优点和服务来吸引潜在租户的注意，一般在具体内容后就有物业位置、有效日期、参观时间和联系方式等。
①标志牌广告。物业的类型不同，潜在租户不同，通过标志牌寻找的效果也不同。如大型的工业、商业物业就经常使用户外广告牌，来吸引潜在租户。
②报纸期刊广告。在精心选择的非地区性报纸期刊上做广告可以吸引到一系列有能力的潜在租户。吸引工业或商业方面的潜在租户，可以将陈列广告刊登在财经版面上，当然也可以放在其他版面上。而要吸引住宅类的潜在租户则要在房地产报纸上做较大版面的广告。
③广播电视广告。尽管广播电视的听众和观众较多，但这些广告的费用高，而且这些听众和观众都是没有经过选择的，这些人多并不意味着潜在租户多，所以这个方法会受到限制。
（2）使用“免费”噱头捕捉潜在租户 物业管理者可采用类似“免费”噱头来寻找潜在租户，比如物业管理者可以提供一次免费旅行、免费游泳或网球课程、免费使用俱乐部的机会等。为了刺激和吸引更多的潜在租户光顾，广告中还可以声明：头六位签约者可免收第一个月的租金，或在一个特定的时期内有某种优惠。
（3）引导参观捕捉潜在租户 物业管理者要通过引导潜在租户参观，来使其对待租的物业产生兴趣和需求。物业管理者应能够估计潜在租户的爱好，在潜在租户对某地段、某单元感兴趣时，就应该带领参观。千万要注意避免潜在租户在参观现场时失望的情况发生，如发现一些与先前的广告内容截然不同的地方等。因此，物业管理者要注意应从最佳线路带领他们参观，沿途宣传令人愉快的设施和服务。例如参观工业区，物业管理者可宣传其交通的便利；参观综合办公楼或购物中心的路上(如车上)就可以说一说其他租户的情况，使其了解周边租户的素质，相信周边没有直接的竞争者；在车上可以回答关于公交车辆的情况。参观中物业管理者不仅要突出不同物业的优点，并且要说明他们所能提供的服务，如保洁方面、便利服务方面、设备的维修保养和常规操作情况以及管理的方针和行为规范等。
（4）建立租售中心捕捉潜在租户 对于大型综合住宅和商业物业来说，建立一个组织健全、有专业人员的租售中心是必要的。租售中心要有完整的装修并带有极富吸引力的家具，以使潜在租户看到完成后物业的情况。
2．租户资格的审查
不管是居住、商业还是工业租户，租户资格的审查程序都是基本一样的。
（1）潜在租户的登记 每一个前来咨询或参观物业的潜在租户都要填写一份来客登记表。下面是居住物业来客登记表(见表7-2-1)。
表7-2-1
篇二：物业租赁管理
第7章 物业租赁管理
物业租赁管理是指物业管理企业受业主和使用人委托，为其寻找承租人，并进行洽商、签约，以及签约后依据合同规范承租人行为、收缴租金、维护租赁物业等。
7．1 物业租赁管理概述
物业租赁就是物业所有者或经营者作为出租人，将物业使用权出让给承租人，并向承租人定期收取一定数额租金的一种经营形式。
7．1．1 物业租赁关系的建立
1．物业租赁的主体
物业租赁的主体有出租人和承租人。出租人是指把自己的物业交给他人使用的人，出租人可以是物业的产权人(业主)，也可以是得到产权人同意转租的物业使用人，或直接受业主委托的物业经营人。承租人是指租赁关系中使用他人物业并支付租金的人。出租人是为了获得经济收入，出让物业的使用权；而承租人是为了使用物业而以协商租金为代价取得承租物业的使用权，房租是双方使用权交换的价格，是物业租赁的核心问题。
2．物业租赁的特征
1）物业租赁的标的物是作为特定物的房屋。
2）物业租赁关系是一种经济的契约关系。
3）租赁双方必须是符合法律规定的责任人。
3．物业租赁关系建立的程序
物业租赁既是一次经济活动，同时也是一种法律行为，租赁双方要签订租赁合同，并到房地产管理部门办理租赁审核手续，以取得合法租赁的权利。办理租赁审核手续必须按下列程序严格进行。
1）出租人在经营物业租赁活动前，应向房地产交易管理部门申报领取《房屋租赁许可证》。
2）经物业中介经纪人介绍，租赁双方洽谈，初步达成租赁意向，由物业评估部门评估租赁价格，在此基础上，租赁双方协商议定租金。
3）租赁双方订立物业租赁合同，并持所签合同和有关证件、证明、到属地房地产交易管理部门申请办理租赁审核手续。
4）房地产交易管理部门受理租赁双方租赁审核手续的申请。
5）租赁审核经办人员认真查验租赁双方签订的租赁契约、出租的产权证件、租赁双方的身份证和其他有关证件，并到现场查勘出租房屋的面积、质量和安全状况。
6）经查验合格后，经办人员要认真、准确详细地填写《房屋租赁审核登记表》，并签名盖章，然后送有关负责人或指定专人复核、审批。
7）房屋租赁审核批准后，租赁双方应按当地规定收费标准交纳手续费，并到房屋产权管理部门办理房屋租赁登记。
8）出租人将物业交给承租人使用，承租人按规定向出租人交纳租金。
7．1．2 物业租赁关系的终止
1．物业租赁关系终止的条件
（1）出租人终止租赁关系的条件
1）承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借的。
2）承租人用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的。
3）承租人不按合同规定的期限交纳租金达到一定期限的。
4）承租人全家迁离本市或去国外定居的。
5）承租人违反合同规定擅自改变房屋用途的。
6）出租人因不可预见的原因需要收回房屋的。
（2）承租人终止租赁关系的条件
1）承租人已经有了房屋，不需要再租房的。
2）承租人全家迁离本市或承租人出国定居的、留学、探亲。
3）出租房屋发生重大损坏，有倒塌危险，出租人拒不进行修缮的。
2．房屋租赁关系终止的几种情况
1）房屋租赁期限届满。
2）房屋拆迁。
3）出租房屋毁损。
4）在房屋租赁期限内，一方当事人依据法律的规定强制解除合同。
5）房屋承租人死亡。
6）当事人一方违约。
3．房屋租赁关系终止程序
1）要求终止的一方提出书面建议。
2）租赁双方经过磋商，取得一致意见，形成书面协议。
3）持协议书到房管行政管理部门批准，并到签证机关备案。
[案例7-1] 物业管理公司擅自出租楼顶是否构成对业主侵权
某小区业主委员会聘请A物业管理公司(下称A公司)负责小区的物业管理。之后不久,A公司与B电信公司(下称B公司)订立租赁协议一份。协议约定:A公司将所管理的小区住宅楼楼顶出租给B公司用于搭设电信设备,B公司按年向A公司支付租金,租金为每年5万元。不久,小区居民均感身体不适,有头疼、头晕、恶心、失眠等症状。经调查,业主们发现楼顶搭设了电信设备,正是电波辐射造成了上述危害。业主们随即将A公司和 B公司诉至法院,称A公司只是负责小区的物业管理,无权将楼顶出租给B公司。在楼顶搭设电信设备,也给小区居民身体健康带来损害。因此提出请求:B公司拆除搭设的电信设备；A公司与B公司对业主的损失承担连带赔偿责任。
面对诉讼,A公司辩称:将楼顶出租给B公司搭设电信设备不仅未造成业主任何损失,而且使业主还可以少交物业管理费。业主要求承担赔偿责任没有道理。而B公司则辩称:我公司并不知道A公司无权出租楼顶,属于善意第三人,应受法律保护。
分析：(一) A公司无权直接将楼顶对外出租。物业管理合同属于服务合同,在合同未作特别约定的情况下,A公司不能取得对小区楼顶层的处分权。楼顶层属于建筑物的共有部位,全体业主对其享有共有权。在事先未征得业主同意,事后又没有得到业主追认的情况下,A公司无权将楼顶层对外出租。
(二)B公司取得楼顶使用权的行为不应受法律保护。B公司在诉讼中称其并不知道A公司无权出租楼顶层,因此属于善意第三人,这种借口不能成立。理由是:善意取得的标的物仅限于动产物权,不动产物权不适用善意取得。楼顶层属于不动产,不能适用善意取得。楼顶层属于共有部位,是楼房的构成部分之一,属于从物。从物不能脱离主物单独转让,也不能适用善意取得。
(三)B公司应对业主的人身损害承担赔偿责任。小区居民健康受损的后果是电信设备发出的电波辐射造成的,B公司应承担排除妨害、赔偿损失的责任。A公司未经允许,擅自将楼顶层出租给B公司,与B公司一道造成了业主健康受损,属于共同侵权行为,应承担连带责任。法院经司法鉴定,结果表明:小区居民出现的症状正系B公司搭设的电信设备电波辐射造成。在此基础上,法院做出如下判决:
1．A公司与B公司之间的楼顶层租赁协议无效。
2．B公司限期拆除电信设备。
3．B公司赔偿业主医药费用共计0．1万元。
4．A公司对本判决第(二)、(三)项承担连带责任。
想一想：如果你是物业管理公司负责人，对楼顶租赁一事会怎么处理？
7．2 物业租赁管理程序
物业租赁管理程序是指物业管理企业受业主和使用人的委托，在物业招租、合同签订、承租人管理、租赁物业维护等具体业务中的作业流程。
7．2．1 租赁物业的管理内容
1．物业租赁的基本条件
(1) 物业出租人必须具备的条件
1) 出租人是物业所有权人或是受托管理人，并持有房地产产权证或委托管理证件。
2) 出租人若为物业开发经营企业或物业管理公司，还必须持有工商行政管理机关核发的营业执照。
3) 出租人对所出租的物业应具有管理和修缮的能力。
(2) 物业承租人必须具备的条件
1) 城镇居民承租者，必须具有物业属地常住户口，暂住人口则必须持有有关机关核发的暂住证。
2) 单位承租公房，必须具有区、县级或市级政府批准的证明；单位承租私房，必须事先报房地产行政机关或当地政府批准。
3) 承租人承租物业应以自住自用为主。
4) 承租人必须是具有民事行为能力的人。
5) 承租人必须具备合理使用房屋和支付租金的能力。
(3) 出租的房屋必须具备的条件
物业租赁的客体就是租赁标的物即房屋。对于出租的房屋也作了一些规定。
1) 经规划部门批准建设，并已向房地产行政管理机关办理产权登记的房屋，产权和使用权不清，或产权和使用权纠纷尚未处理完结的房屋不能出租；
2) 自管房单位和私房业主出租的必须是自住、自用有余的房屋，私房业主不得一方面出租私有房屋，另一方面又租用享受福利性租金的公房。
3) 结构安全，设备齐全，能够正常使用的房屋。危险房屋和违章建筑房屋不得出租。
4) 能够确保在租赁期内使用的房屋，已证明即将被拆迁的房屋不得出租。
2．租金管理
(1) 做好租金的评定工作 出租物业不论规模大小，数量多少以及何种方式，都要做到合理准确评定租金。租金的评定，必须符合国家法律法规，以物业价值为基础，适当考虑承租人支付能力、市场供求状况、房屋质量等因素，同时要兼顾企业自身的经济利益。
国家对物业租金的管理，主要是通过对物业租赁价格的评估和审核来实现的。
(2) 建立租金底帐 物业管理企业对出租的物业应以承租户为单位建立租金底帐，将每月、每季和每年应收租金全部登记入帐。每期收入的租金，均要逐户与底帐进行核对，发现未交租户要及时催交上来。努力提高收租率，清理拖欠租金。
(3) 按时收取租金 物业管理企业要坚决按租赁合同的时间规定收取租金。为此必须建立健全规章制度，有效调节与承租人之间的关系，保证租金收交活动的顺利开展。
(4) 坚持专款专用 为了保持物业的使用价值与增值保值，对收取的租金必须专户存储、专款专用。对收取租金中的维修费和管理费，应全部用在房屋及其附属设施的维修管理
方面，以提高房屋的完好率和使用功能。
3．租赁关系管理
租赁关系即租赁合同关系，是出租人与承租人之间的经济合同关系。租赁关系管理就是对体现这种关系的各项活动进行组织、指导、监督和调节，保证租赁关系的建立和正常进行。 其主要内容有：
1）按规定的条件和程序组织签订租赁合同，建立租赁关系。
2）组织落实租赁合同中出租人享有的权利和履行的义务。
3）监督检查承租人行使租赁合同中规定的权利和履行应尽的义务。
4）处理协调租赁双方在履行租赁后天过程中出现的矛盾纠纷以及其他意外情况。
5）审核租赁关系的变更与终止。
6）租赁契约终止时，组织办理停、退租手续。
4．衡量物业租赁经济效果的指标
衡量物业租赁经济效果的指标主要有以下几个：
（1）租赁房屋总量 就是投人出租经营的房屋数量，可以用面积指标或价值指标来反映。该指标反映了租赁经营活动对社会需要的满足能力，是考察物业管理企业经营水平的基础性指标。
（2）租赁房屋结构 就是投入租赁经营的房屋中各类房屋所占比重。类别可按使用性质划分为住宅与非住宅；按使用功能与质量划分为别墅、花园公寓、普通住宅、简易房屋；按地理位置划分为中心地段、繁华地段、一般地段和偏远地段等。该指标反映了物业管理企业满足社会不同层次、不同目的需要的情况，是物业管理企业保持整体平衡的重要指标。
（3）房屋完好率 就是租赁经营房屋中使用功能与质量完好或基本完好房屋占租赁房屋总量的比重。该指标反映某一时期内物业管理企业可以满足社会需要的实际能力和对存量资产的利用能力，也体现了物业管理企业对房屋建筑的维修保养状况。
（4）房屋租出率 就是实现出租的房屋占投入租赁经营的房屋的比重。它以投入租赁经营的房屋总量和完好率为基础，同时反映租赁房屋的市场需求状况和物业管理企业的市场竞争能力，因而是衡量租赁经营效果的最主要指标之一。
（5）租金收缴率 就是某一租赁期内实收租金总额占同期内应收租金总额之比，体现了租赁房屋的价值实现程度。该指标既直接反映物业管理企业的经营管理水平，也间接表明其管理服务质量，同时也体现了承租人的配合与支持状况。
7．2．2 租赁物业管理程序
1．业主放盘，委托授权
业主将欲出租物业授权给物业管理企业代理租赁，业主签署物业租赁委托书，双方签定代理协议，协议中明确物业管理企业提供的有偿服务项目和无偿服务项目、租赁价位、收款方式等内容。
篇三：业务活动开展情况
在2010年的工作中，根据局下达的工作任务指标，认真贯彻《事业单位登记管理暂行条例》、《事业单位登记管理暂行条例实施细则》和有关法律、法规、政策，按照核准登记的业务范围开展活动，主要做了以下几个方面的工作：
一、 加大管理费的收缴力度
我处领导班子几次召开房管员调度会，专题研究房屋管理费收缴办法和促进收缴率提高的措施，充分调动房管员的积极性，制定切实可行的管理费收缴方案，并多次召开全处职工大会，调动全处职工为保障收费工作的顺利进行，完成租金指标开绿灯，所有工作尽可能的向收费工作倾斜。
全年管理费收缴额预计可达173万余元，比上一年增收近30万元，提高收缴率近10个百分点，经过全体职工的努力，2010年创收32万元，全年累计总收入200余万元。
二、 抓队伍建设，提高工作能力
在全处开展了爱岗敬业、振兴房产事业活动。领导班子带头强化内部管理，提升各岗位人员的素质，对特殊岗位人员进行业务培训，请业务强、经验丰富的管理人员做经验介绍，并有计划的组织传、帮、带，使这部分人员提高了责任心，增强了敬业精神，工作能力大大提高，同时实行竞争与聘用制上岗，将工作能力强、业务精的人员安排到房管员岗位，发挥他们的积极性，为确保租金收缴率稳步上升，完成全年的收缴任务奠定了基础。
三、 抓好花卉培育和小区绿化工作
我处为完成好局下达的小区绿化工作，早安排、早动手，组织专人进行花卉育苗工作，育出成品花卉八万余盆，为各处小区美化提供了质量好的花卉，节省资金近10万元。
四、 践行承诺，解决住户反映的热点、难点问题
1、在做好其他工作的同时，我处领导把住户反映的热点、难点问题放在首位，着重解决这些问题，屋面漏雨是住户最为关心的问题，也是房管处头疼的事，为了解决好这一难题，局领导和处领导多次到外地考察防水材料，挑选质优价廉的材料为住户做屋面防水，即有了好的防水材料，又节省了资金。在局领导的重视下，处领导亲自抓这一惠民工程，今年我处共做屋面防水23.100平方米，投资41万元
2、部分住宅楼地下供水管路年久腐蚀，泄露严重，造成高层住户吃水困难。为了解决住户吃水难的问题，我处改造更换了三栋住宅楼的供水管路，更换管路近500延长米，投资4万元。
3、为了解决个别住宅楼排水不畅，污水横流的问题，我们对四栋住宅楼的排水主管路进行了更换，计240延长米，投入资金3万元，清掏排水井830个，投入8仟余元，正常小修养护投入3万元。
4、拆除外墙皮950平方米。投资8万余元，更换排水井盖25套（个），投资5千元，更换老化电源线路一千余延
长米，投资近3万元，清楚了安全隐患，全年修旧利废节约资金2万元。
五、班子重视，棚改小区服务全面开展
我处共接收了龙山新城、巨丰家园、星河万源三个棚改小区，小区共计七十栋住宅楼，回迁住户近五千户。建筑面积二十七万多平方米。接管后，我处抽调了部分骨干人员，从事小区的服务工作。
一年来，我处克服各种困难，保证了三个小区的整体美观，环境优美，卫生清洁局面。由于我们的付出使部分业户从不理解集体上访，到后来的理解和支持，由拒付管理费到主动交费，用我们的真诚和业户拉近了关系，业户对我们的工作给与了充分的肯定和认可。我们的付出也得到了各级领导的好评，今年七月份受住建局的委托，我们托管了柏林小镇住宅小区，面对小区环境脏、乱、差和业户的牢骚怨气，在没有任何经济来源的情况下，我处领导班子集思广益，客服面前的困难，首先从清理小区环境卫生入手，雇佣了几十台次车辆，清运了小区的生活垃圾，对小区的卫生和楼道的卫生进行了清理，使小区的环境得到了改善，有了新的面貌。我们又雇用了保安人员，对小区进行巡视，保证了小区的安全，给小区配备了维修人员，随时为业户服务，这几项工作我们就投入了近四万元，同时小区的业户对我们的工作给予了较好的评价。
2010年经过全处职工的共同努力，较好的完成了年初局下达的各项任务，我们在2010年的工作中虽然取得了一些成绩。但是，还是有一些不足的地方，我们将在新的一年工作中加以改进，扬长避短，发扬成绩，克服不足，在新的一年做出新的成绩。
《租金收缴率》
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