篇一：农村土地流转市场及政策
农村土地流转市场及监管政策
? 农村土地流转市场现状
1、2016政府工作报告中提到，“积极发展多种形式农业适度规模经营，完善对家庭农场、专业大户、农民合作社等新型经营主体的扶持政策，鼓励农户依法自愿有偿流转承包地，开展土地股份合作、联合或土地托管。深化农村集体产权、农垦、集体林权、国有林场、农田水利、供销社等改革。”
2、土地流转成为中国发展现代农业和农村改革的重点领域：1）中国人多地少，2015年全国耕地面积20.25亿亩，人均耕地面积仅1.39亩，不足全球平均水平的40%，仅为美国的0.34%；2）改革开放和城镇化进程加快导致农村人口大量进城务工，数据显示，2015年进城务工农村人口超过2亿，占总农村人口20%以上，大量农村劳动力外流导致土地无人耕种，造成土地资源浪费。
3、近年来，随着土地经营权流转规模的不断扩大，已经有超过1/3的承包土地流转出去，每年新增流转面积4000多万亩，涉及数以百万计的承包农户。
4、2016年继续扩大土地承包经营权确权登记颁证试点范围，在前两年选择山东、四川、安徽等12个整省试点的基础上，今年再选择河北、山西、内蒙古、辽宁、黑龙江、浙江、广东、海南、云南、陕西等10个省份整省推进，目前整省试点省份已达22个。
5、截至2016年6月底，全国2488个县（87.15%）、2.7万个乡镇（79.41%）、46.6万个村（67.54%）开展了土地承包经营权确权登记颁证工作。
6、截至2015年底，已有1231个县（市）、17826个乡镇建立了土地流转服务中心。农业部数据显示，中国家庭承包耕地流转面积已达到4.47亿亩，占家庭承包耕地总面积的33.3%，流转合同签订率达到67.8%。
? 土地流转主要模式
1、土地互换：互换土地，是农村集体经济组织内部的农户，为方便耕种和各自的需要，对各自土地的承包经营权进行的简单交换；
2、土地入股：也称股田制或股份合作经营，是指在坚持承包户自愿的基础上，将承包土地经营权作价入股，建立股份公司；
3、土地出租：在市场利益驱动和政府引导下，农民将其承包的土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租方按年度收缴租金；
4、宅基地换住房、承包地换社保：农民放弃宅基地置换为城市发展用地，可在城里获得住房；放弃土地经营权，享受城市社保，纳入城乡统一的公共服务体系；
5、股份+合作：按照“群众自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障”的原则，以土地经营权为股份共同组建合作社。
? 农村土地流转的投资方向
1、农村土地确权：土地确权，土地流转将实现标准化。每宗地的土地权属要经过土地登记申请、地籍调查、核属审核、登记注册、颁发土地证书等土地登记程序，才能得到最后的确认和确定。
2、土地贷款：土地经营权抵押贷款，土地资金流转新突破口。《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》出台。
3、休闲农业：我国休闲旅游资源70%在农村，伴随土地流转、新农村建设，农村的道路、通讯、住宿、配套设施等休闲农业基础建设将迎来投资期，通过休闲农业、创意农业与
旅游、娱乐的结合，农业的附加值将得到极大的提高。
4、土地增值服务：土地是不可再生的固定资源，随着政策的推出，土地的流转、开发将呈现多样化。针对一块土地的开发流转、实施利用、调查评测都将使这块土地的价值价格得到提升。
5、互联网+土地：基于互联网的土地O2O模式开始诞生，类似农村土地网等平台，以互联网线上电子商务方式，结合线下分站运营商模式，通过建立遍布全国的土地综合服务中心，解决土地经纪人做土地生意、卖家卖地租地、买家找地的现实困难，打造在线信息交易平台的模式。
? 农村土地流转相关监管政策
1、2015年1月22日，国务院办公厅发布《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》，这是首部针对农村产权流转交易市场的全国性指导文件。
2、 农村土地流转市场的运行与监管
农村产权类别较多，权属关系复杂，承载功能多样，适用规则不同，应实行分类指导。法律没有限制的品种均可以入市流转交易，流转交易的方式、期限和流转交易后的开发利用要遵循相关法律、法规和政策。现阶段的交易品种主要包括：
? 农村土地流转用途管制政策
1、耕地及基本农田利用限制
《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》对土地流转用途管制进行了严格限制。《意见》明确强调：加强土地流转用途管制。坚持最严格的耕地保护制度，切实保护基本农田：
严禁借土地流转之名违规搞非农建设。
严禁在流转农地上建设或变相建设旅游度假村、高尔夫球尝别墅、私人会所等。严禁占用基本农田挖塘栽树及其他毁坏种植条件的行为。
严禁破坏、污染、圈占闲置耕地和损毁农田基础设施。
坚决查处通过“以租代征”违法违规进行非农建设的行为，坚决禁止擅自将耕地“非农化”。
采取措施保证流转土地用于农业生产，可以通过停发粮食直接补贴、良种补贴、农资综合补贴等办法遏制撂荒耕地的行为。
在粮食主产区、粮食生产功能区、高产创建项目实施区，不符合产业规划的经营行为不再享受相关农业生产扶持政策。
2、设施农用地利用限制
进行工厂化作物栽培的，附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模5%以内，但最多不超过10亩；
进行规模化种植的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模3%以内，但最多不超过20亩；
规模化畜禽养殖的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模7%以内（其中，规模化养牛、养羊的附属设施用地规模比例控制在10%以内），但最多不超过15亩；
水产养殖的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模7%以内，但最多不超过10亩。
? 土流网
1、土流网隶属于湖南土流信息有限公司，创建于2009年3月。全国最大的土地信息服务综合平台，提供信息、工具、数据、金融全方位服务，首个O2O土地流转综合信息服务网站。
2、网址为，目前注册用户87万，线下服务网点176家，已发布土地信息3.4亿亩，已成功交易9700万亩，累计获得土地经营权抵押贷款超过6000万，服务对象达到7.5亿人。
3、目前在行业内，土流网已获得了超过土地流转10%的市场份额，而在互联网平台下的土地流转市场份额，已经达到80%。
4、2014年1月，土流网澳大利亚土地流转服务公司成立，首度开拓海外市场。目前，美国、俄罗斯、非洲等国家地区的土流网线下公司正在筹建中。
5、土流网CEO伍勇荣膺第五届中国财经峰会“最佳青年榜样”；他表示，目前中国农村估算起来可供流转的土地价值约有100万亿元，其中耕地约40万亿，宅基地约40万亿，林地约有20万亿。
6、公司发展历程
7、公司主要股东
8、融资情况
? 土地资源网
1、土地资源网隶属于广东地合网科技有限公司，创建于2009年7月。土地资源网是全国最大的土地信息平台，致力于全国各地土地供应信息的收集、整理、发布。
2、网址为，网站设有：土地供应、土地需求、土地经纪人、土地问答、资讯行情、农场汇论坛等栏目，目前拥有20万多宗土地供应信息，共1.3亿亩土地进行流转，近5000名土地经纪人和超过20万的注册用户，是行业资深的专业网站。
? 农村土地网
1、农村土地网的宗旨是构建全国农村土地信息发布平台与流转服务平台，发挥媒体引导作用，推动农村土地流转市场的健康发展。
2、农村土地网隶属于福建省农林宝网络科技有限公司，2008年11月成立，网址为。《农村土地网》开设新闻中心、信息中心，流转动态、政策法规、业内观点、法制时空等栏目，网民可以自由发布耕地、林地、山地、园地、宅基地等流转信息。
? 土地网
1、土地网把全国城市政府、国土资源部门、房地产企业、房地产行业相关企业以及金融机构作为服务对象，及时发布城市土地招商、出让、转让和投融资信息，打造集土地信息、城市推介和研究交流为一体的高端平台。
2、土地网隶属于北京市融鼎时代土地科技有限公司，成立于2007年12月，2010年10月网站改版后推出土地网，网址为。
结论：
篇二：土地租赁合同
土地租赁合同
出租方（甲方）： 身份证号：
承租方（乙方）：遵义绥阳县鸣泉谷生态旅游开发有限公司 甲方以承租的方式取得承租经营权（使用权），使用期限到2043年止。根据《农村土地承包经营权流转管理办法》的规定出租给乙方用于生态养殖和旅游开发。为明确甲乙双方的权利和义务，经甲乙双方协商，本着互利的原则，达成以下协议：
一、租赁范围和用途
1、甲方将风华镇金字村长寿二组，坨坝子，坝底所属土地（包括田、土、荒地）约300余亩的土地出租给乙方使用。
2、乙方租赁土地的用途为生态养殖和旅游开发，不能对外作为“倒土场”和“垃圾场”进行使用。
3、租地界址：以双方现场定界为准，界外二十米内由甲方明确给乙方无偿使用，但乙方不得用作修建永久性建筑物。
二、租赁期限、租赁金额及支付办法
1、租赁期限从2016年4月至2025年12月31日承租期
满，以十年为一个租赁阶段。
2、租期十年间，年租金为3万元，十年租金一次性支付共计叁拾万元整（￥300000.00元），以签定合同之日结清。
三、甲方权利与义务：
1、合同签订后，甲方应在五天内将乙方租用土地的界址范围之内的地面附着物清理干净，达到乙方要求为准。
2、租赁期限内，甲方不能将该土地再次出租给第三方使用。
3、如因乙方开发该土地而引起的村民纠纷和相邻权等问题，由甲方负责解决。
4、租赁期内，甲方人事等其它的任何变动不能影响本协议的执行，甲方不能以任何理由影响协议的执行。
5、租赁期内，因土地被征用，以收取的租金，乙方无权要求返还，但甲方只能获得征用后的土地补偿费。
6、乙方承租范围内的水源（水资源）由乙方无偿使用，甲方不得人为阻断和污染。
7、甲方向乙方无偿提供所属二组土地用于自建公路。
8、乙方在租用期满后，即（2016—2025年）如有第三方高价租用，在与乙方达成协议的情况下，甲方有权将该土地租与第三方，在此基础上，乙方如有意继续租用，乙方享
有优先承租权。
9、承租期满后，乙方续租，须在原租金的基础上上浮20%的租金。租赁承包期起于2016年止于2043年，以十年为一个租赁时间段，签订本合同开始，乙方向甲方交纳第一时间段租金。第二时间段租金在2025年内付给甲方。第三时间段租金在2034年内支付给甲方。
10、乙方在租赁期内，因经营出现问题，为了延续本合同的执行，乙方有权将本合同租赁标的物转让给第三方经营，甲方无条件予以支持。第三方享有本合同所有权利义务。
11、甲方签字均能代表本家庭成员签订本合同，由此发生的纠纷由本人解决。
四、乙方权利与义务：
1、乙方应按照本协议约定向甲方交纳租金。
2、乙方在租赁期内，拥有该土地的使用权，甲方不得干涉乙方修建和经营策划。
3、甲方向乙收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付。
4、乙方承租期满（甲方承包期满）后，风华镇金字村长寿二组全体承包户获得土地相应的权利后，乙方有意续租，在同等条件下乙方享有优先权。若乙方自愿放弃优先权利，所有投入归甲方所得（但除政策变化或甲方无土地使用权，
乙方投入仍然归乙方所有）。
5、在租赁期内，承租的土地被征用，乙方有权获得除土地以外的一切补偿费用。
6、在租赁期内，无故终止合同，一切投入属甲方所有，并不得要求返还甲方已取的租金。
五、违约责任
1、乙方应按照约定向甲方交纳租金。如逾期一年交纳租金，乙方除应补交所欠租金外还应按第年应支付租金的20%承担违约金；如逾期超过二年，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付年租金50%的违约金。
2、甲方不得擅自解除合同或以任何理由影响该协议的执行。否则，乙方有权拒付租金并不承担违约责任。由此给乙方造成的一切损失，由甲方承担赔偿责任。
3、乙方在开发该土地过程中引起的村民纠纷和相邻权等问题由甲方负责解决。在问题解决前，乙方有权延付租金并且不承担违约责任；如果因此导致合同不履行或合同目的不能实现，乙方有权解除合同并且不承担违约责任。
4、如果因国家政策调整或其他不可抗力，导致合同不能履行或合同目的不能实现的，双方均可解决合同，并且不承担违约责任。
六、承租期满，若甲方不再续租，乙方向遵义市申请仲裁委员会仲裁。
七、双方协商一致可另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
八、本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，双方均可向有管辖权的人民法院起诉。
九、本合同一式三份，双方各执一份，村委会一份，具有同等法律效力。
十、本合同自双方签字，经金字村委会同意后生效。 附：卫星测量钩图双方订可的签字于后。
甲方： 身份证号码：
乙方：遵义绥阳县鸣泉谷生态旅游开发有限公司
风华镇金字村委会意见：
年 月 日
篇三：土地租赁协议2015.10.08
蔬菜大棚承包合同
甲方：
乙方：
一、租赁地地点、面积
乙方租赁甲方的蔬菜大棚位于，具体位臵南至；北至;东至 ;西至 。共计承包蔬菜大棚（ ）个，面积（ ）亩。如遇国家或集体征占土地，应进行减租，并按实际大棚亩数缴纳租金。
二、土地租赁期限
承包期限为 年，即从 年 月 日起至 年 月 日，棚租交款方式为每年一缴，每年 月 日前缴清当年租金。
三、乙方权利和义务
1、乙方租赁甲方蔬菜大棚租金为每年每亩元整，每年租金价格在承包期内不得再次变更。乙方有权自主经营租赁蔬菜大棚，进行果品蔬菜生产，但不得在租赁蔬菜大棚土地上挖塘卖土或进行永久性建筑，乙方利用租赁蔬菜大棚所产生的收益全部归乙方所有。乙方跑办的农林业补助款全部归乙方，与甲方无关。承包期内乙方享受上级对大棚的各种补贴。
2、保护蔬菜大棚内管道，如有损坏配合管井人员维修。
3、保护大棚膜，除大风、冰雹损坏外，人为损坏由乙方负责修复。不可抗拒的自然灾害，造成大棚损坏由甲方维修。
四、甲方权利和义务
1.今甲方同意由乙方按照甲方与村民签订的协议书或蔬菜大棚（土地）流转合同签订南冯召村蔬菜大棚承包合同。
2.负责提供乙方生产所需水、电、道路设施，保证能正常使用，并按村委会规定的农业用电价格（本村村民的农业用电价格）向乙方收取电费。
3.甲方或甲方人员不得干扰乙方生产，并有调节地邻关系的义务，否则视为
甲方违约。
五、协议履行期间，双方不得终止协议，如乙方终止协议，必须提前半年提出，并赔偿甲方贰万元作为违约金，地上作物由乙方自行处臵；如甲方终止协议，必须提前半年提出，赔偿乙方近两年内修缮蔬菜大棚所需费用（凭发票、收据或工人支取工资凭证、肥料投资凭证），并对大棚内生长的农作物评估作价后作为违约金赔偿乙方。
六、如遇国家或集体规划占地，乙方租赁土地上的作物补偿由乙方所有，土地补偿归甲方所有。
七、甲方保证交付乙方租赁的土地无纠纷，如遇甲方与其它村民或村委会土地使用权发生争议，甲方自行解决争议，并不得妨碍乙方的租赁权，否则造成乙方的损失由甲方赔偿。
八、如遇国家政策、法律、法规等变化导致本协议无法继续履行，双方均有权提出解除协议，互不视为违约。
九、协议到期后，如乙方不再租赁，应交回土地，地上附着物自行处臵，如需续签协议，等同条件下乙方具有绝对优先权再次承包。
十、协议期间如发生争议，应友好协商解决，协商不成可通过法律途径解决；如有未尽事宜，甲乙双方协商作出补充协议，补充协议和本协议具有同等效力。
十一、本协议一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变更或者解除。经甲乙双方协商一致签订书面协议方可变更或解除本协议。
十二、在协议履行期间，任何一方法定代表人或人员的变更，都不得因此而变更或解除本协议。
十三、本协议附甲方与村民签订的流转合同。
十四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。
十五、本协议签订日期为 年 月日，自签订之日起生效。
甲 方：（签字）年月 日乙 方：（签字）年月 日见 证 方：（签字）年月 日
《土地租金收缴》
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