篇一：城中村改造存在问题的分析和探讨
华南理工大学继续教育学院
项目管理2012级本科业余 城中村改造存在问题的分析和探讨
成人高等学历教育
毕 业 论 文
城中村改造存在问题的分析和探讨
办学单位：班 级：
学 生：
指导教师：
提交日期：2014年8月30 日
摘要
我国的城市化发展非常迅速，可谓是“日新月异”。城市化的快速发展给我们的经济带来了巨大地贡献，同时经济发展也促进城市化。可是经济发展、城市化发展的同时，也带来了一个巨大的问题，就是城中村问题。因此，我写本篇文章的目的是对城中村改造进行介绍。文章开始，是详细地分析了关于城中村改造的政策和精神、发展意义、审批流程和社会问题及现状。为了保护我们的文化遗产，在本文中也很清晰介绍保护措施和解决问题的方法，到了最后，我把拆迁补偿问题产生原因、存在问题提了出来，并为解决改造中存在问题给了多条建议。以下我就以广州黄埔文冲城中村改造存在的问题进行剖析和研究。
关键词：城中村改造，规划，补偿，政策
Abstract
City development rapidly in China, it is "change rapidly". The rapid development of the city has brought enormous contribution to our economy, but also promote the economic development of the city. But the development of city economic development, at the same time, it also brings a huge problem, is the problem of the villages in the city. Therefore, I write this article aims to introduce the reconstruction of the village. At the beginning, is a detailed analysis about the urban village reconstruction policies and spirit, the significance of the development, approval process and social problems and present situation. In order to protect our cultural heritage, method in this paper is also very clear protection measures and solving problems, in the end, I put the demolition compensation, the causes of problems raised, and in order to solve the problems existing in the transformation to a number of recommendations. I have Guangzhou WhampoaWenchong village reconstruction problem analysis and research. Key words: Reconstruction of the village, planning, compensation, policy
目 录
中文摘要 ...................................................................................................................................................... 1 Abstract ....................................................................................................................................................... 2
1 绪论 ........................................................................................................................................ 5
1.1绪论介绍 ....................................................................................................................... 5
1.2城中村改造介绍 ........................................................................................................... 5
1.3城中村改造与新区开发 ............................................................................................... 5
2 广州市文冲城中村改造的政策和精神 ................................................................................ 7
2.1定义 .............................................................................................................................. 7
2.2广州市文冲城中村改造的目的及意义 ...................................................................... 7
3 广州市文冲城中村改造的问题和现状 .............................................................................. 10
3.1城中村改造的问题和现状介绍 ................................................................................ 10
3.2缺乏总体规划，零星分散搞改造 ............................................................................ 10
3.3黄金地段成宠儿，偏街背巷成弃儿 ........................................................................ 10
3.4在城中村改造中不能合理地综合利用土地 ............................................................ 10
3.5盲目追求都市化景观，忽视城市的特色建设 ........................................................ 10
3.6重视城市再开发，忽视旧城原有设施的修复和保护 ............................................ 11
3.7急功近利，大拆大建 ................................................................................................ 11
3.8城中村改造中对文化遗产的保护问题 .................................................................... 11
4 城中村改造的拆迁补偿 ...................................................................................................... 13
4.1城中村改造的拆迁补偿内容 .................................................................................... 13
4.2违法建筑的处理问题 ................................................................................................ 13
4.3补偿标准的确定 ........................................................................................................ 13
4.4补偿资金的使用管理 ................................................................................................ 13
5 开发商和被拆迁户存在的问题 .......................................................................................... 15
5.1改造持续时间长 ........................................................................................................ 15
5.2业主对开发商缺乏信心 ............................................................................................ 15
5.3被拆迁户自身原因 .................................................................................................... 16
6 解决旧城改造中存在问题的建议 ...................................................................................... 18
6.1 处理好新老建筑的关系 ........................................................................................... 18
6.2 旧城改造与文化保护相结合 ................................................................................... 18
6.3 完善补偿规定，保障被拆迁户合法利益 ............................................................... 19
6.4 城中村改造可根据实际情况采用以下几种形式 ................................................... 20
6.5 城中村的可持续发展 ............................................................................................... 21
结 论 ...................................................................................................................................... 23
参 考 文 献 ............................................................................................................................ 24
致 谢 ...................................................................................................................................... 25
篇二：浅谈城中村改造
浅谈城中村改造
-------2014级风景园林学研究生城乡规划论文
姓名：付静
学号：201430513008
1引言
在我国快速推进城市化进程中，城中村是一个突出的现象，实际上也是一类新城市化的社会现象。国内沿海发达城市中出现城中村现象最早。在经济不断发展以及人们生活质量提高的新时期，城中村呈现中兴的进程中，一些问题也日益地暴露了出来，严重地影响并制约了国内全面建设小康社会奋斗目标的实现。因而，研究城中村改造问题就显得非常有必要。
城中村改造步骤繁多，涉及到的方面非常地多，包括经济、社会、文化以及政治等多元素，涉及到的主体也多元化，包括村集体、村民、政府管理部门以及开发商等。本文概述了国内外相关的研究情况，研究了城中村形成的背景、研究意义、研究工具、形成的阶段、对城市发展所产生的作用，也关注到了影响其健康发展的障碍性因素。联系到了有关城中村改造的基础理论与相关的模式，也提及到了国内在城中村改造过程中取得成效的城市，主要是深圳模式、广州模式以及西安模式这3个典范模式。
2研究背景及其意义
随着城市化进程的加剧，国内城市建成区的面积也在不断地拓展。城市化进程呈现出快速发展的趋势，这也相应地对土地面积提出了要求，即要征收四周的耕地，并将其作为进一步拓展城市化的区域。因此，原本属于城郊的农村土地也被占领了。原来就居住在当地的农民，却仍然留在原来的地方，虽然他们也获得了必需的建房居住居住地。以前城乡结合部之地，被城市建设用地所占据或半包围，不久又变成了整个城市的一个组成成分。绝大多数的村庄所拥有的农用地并不多，村民也并不愿意从事与农业相关的生产活动，然而，其身份还是农民。这便形成了城中村的现状。
城中村是一个比较特殊的群落。无论在户籍、行政、规划、市政设备，抑或是教育、环卫以及计划生育等方面，其相应的管理制度和城市相比，均存在着较为显著的差异现象。在建筑景观上，也和原先的城市群落相差甚远，可以说是2
个截然不同的体系结构。从建筑的方位来看，村落的四周被城市的高楼建筑所包围，该地区的人口密度很大，结构也比较地复杂，和以往村落的涵义并不相同，有着“城不像城、村不像村”的特点。换句话说，城中村实际上正是“城市包围农村”的一场较量。当村庄步入城市的地带之后，便出现了“城中村”现象。“城中村”由此变成了国内城市化进程中最为常见的社会现状。从现实情况来看，“城中村”具有本土化的特点，可以被视作为中国所特有的一种现象，其发生的背景为中国特有的土地所有制及其相应的文化。在这样的社会现状下，城市化过程也相应地加速。
城市化积极的一面是比较明显的，即可以促进原本不够发达城市的进一步发展，加大城市人口的比例，促进整个城市的现代化水平。反观西方发达国家的城市化现象，也呈现出一些不良的社会现状，比较常见的有：交通堵塞，住宅供应紧缺，生态环境污染破坏，政治腐败，社会混乱，进而造成经济不振的后果，同时又出现了失业、贫困、人口老龄化以及各类犯罪等现象。在一些学者的研究中，他们把上述的现象统称为“城市病”。如若处理不当，抑或是不加以重视，而是一味地任其发展，那么城市病将会进一步恶化。就国内的“城中村”现状而言，也存在着不可忽视的负面影响，包括治安混乱、人口流动非固定化、二元对立化消费等。因而，就主体对象而言，无论是政府机构、学者群体抑或是民众，“城中村”都被视作一类存在着较大弊端的重要课题。
“城中村”就相当于城市现代化进程中的“夹缝地”，与一般的城市化现象是不相同的。城中村的这种特殊性也会相应地引起一系列不必要的社会问题后果。比较明显的有以下几类：(1)人口混乱。“城中村”人口的组成比较混杂，并不是单一性的主体，既有村民、市民，也有流动性的非常态居住者。根据资料显示，流动性人口常常是高犯罪的群体，这会对社会的治安造成比较严峻的后果。
（2）城市规划显现出滞后性。由于“城中村”本身性质的特殊性，这便会对城市的具体规划带来一些麻烦。比较常见的现象便是违法违章建筑。“一线天”、“握手楼”、“贴面楼”等现象习以为见。房屋建筑本身的密度比较地高，同时，这些建筑的采光以及通风条件都不大理想，这便影响了城中村村民的居住环境质量。
(3)基础设备残不够齐全，卫生条件不如人意。在城中村地区，各类管线胡乱摆放，排水排污系统不完善，垃圾四处乱扔，对空气造成了一定的污染。街巷小道
拥堵狭窄，存在着比较严重的消防安全隐患。（4）土地利用不当。比较常见的土地不合理利用现象有：宅基地、工业用地以及商业用地等区域混乱，非法出租、转让以及倒卖土地屡见不鲜，土地科学化管理处于缺位的状态。
显然，从整体上说，“城中村”不仅会影响市容市貌，也会影响城市化的进程速度，从而制约城市的进一步发展，目前被公认为是阻碍城市发展的一个主要的弊端。从整体发展趋势来看，城市化的进程在不断地深入发展，“城中村”所表现出的问题也日益地明显，无论是城中村的规划格局，还是生态环境等方面，都越发地严重。改造“城中村”已经变成了诸多城市的共同要求，也是城市管理层以及学者所必须不得不关注的话题。研究“城中村”的改造问题也就显得非常有必要了。
3城中村改造现行推进模式分析
在“城中村”具体的管理过程中，存在着诸多类型的问题，造成这种局面的原因在于“城中村”的管理尚未纳入到城市的管理体系结构之中。因此，如若要切实地改变“城中村”的以往的管理体制模式，就应该首先把土地纳入到城市的规划领域体系之中。同时，还需要通过城市来展开体系化建构过程，包括相关的基础设备建设和改造以往比较破旧的建筑，也即对“城中村”进行具体项目的改造。在当下，国内许多的城市都进行了“城中村”改造过程，且也取得了一定的效果。从现行的有关“城中村”改造的主要推进模式来看，可以从如下的3个模式来加以分析。
3.1 深圳模式
根据统计，深圳市特区包括 68 个行政村，173 个自然村，农村人口4万多。早在1992 年，深圳市市政府便将全部的农村人口改成城市居民，同时，在原村集体的前提下重建了66 家股份公司以及100 个城市居委会。“城中村”地区特征是有别于城市的。该地区的社会经济组织是村集体的拓展与延续，该地区的管理体制也异于城市。股份公司在城中村政治、经济以及社会管理方面，逐渐地成为了不可取代的一个重要机构。然而，在这时，城中村尚未纳入到城市的规划体系之中，村民的建设具有自发性的特点，因此很多时候被视作违章建筑。
2004 年，深圳市政府针对“城中村”推行了全面化的改造颁行工作。其具体方案包括2类：综合整治以及全面改造。
综合整治的对象指的是建筑以及基础设备和城市总体规划的“城中村”相吻合，改造的对象并不包括房屋拆建等，而关注于环境的保护与美化工作任务。
全面改造指的是整体拆建以及局部拆建。如果项目的改造率（即指的是被拆除改造的建筑面积和改造前总建筑面积之比）高于30%，那么就要颁行整体拆建方案；反之低于30%，就颁行局部拆迁任务。改造开发的主体具有多元化的特点，既有村集体企业，也同时包括开发商。
由于拆迁或多或少地会受到村民的阻拦，政府又推行了新型改造模式，即宅基地入股改造模式。该模式的涵义是：村集体企业管理以及经营本村资产，毁弃原先宅基地上的建筑，再依据城市规划的相关要求推行开发和建设的任务。政府对新开发的建筑颁发房屋及其土地产权证。
由此可见，我们可以将深圳市的“城中村”改造模式概括成：“综合整治+全面改造+宅基地入股”。
然而，深圳城中村改造模式中的任一环节都对村集体企业提出了相应的要求，而绝非为单一的经济主体。政府、企业以及村民等不同主体的管理关系仍旧处于混沌的状态。政府把“城中村”地区的城市道路、电网以及水网等基础设备的改造建设任务转移到了村集体企业群体，这无疑有利于深圳当下打造“城中村”工作的进行。但也需要注意的是，村集体企业和政府在利益方面的争端将有可能成为隐性的不定时炸弹，引起多元主体之间的利益矛盾冲突。
3.2 广州模式
广州发展的基础源自于老城区。其“城中村”现象比较突出。根据相关的资料显示，广州市包括138 个“城中村”。广州市遵从“先行试点，积极稳妥，逐步升温，不出乱子”的原则，摈弃以往的“城中村”“优胜劣汰”理论，而由政府带领打造“城中村”。
广州市“城中村”模式主要是政府宏观调控以及市场调节二者的结合。城市政府以及村集体都会对自己的职责加以确定。在政府中，不会出现包办、越权的现象，充分地体现出原村集体经济组织的组织性与功效。政府制定并颁行相关的政策，界定好改造的方针及其工作思路。各个村则在分析自身实际情况的基础上，采取“一村一政策”的措施，施行政府的改造方案。“城中村”改造过程所需要的资金排除开发商的介入。政府则强化“城中村”市政配套设备的投入及其建设
比例。
广州市的自主改造模式主要指涉的是有关住房的更新改造工作。村民新建的“农民公寓”、“农民新居”等都能够得到政府所颁发的土地产权证。在原有具有居住功能的基础上，改造后的“城中村”还进一步地发展出租经济。
3.3 西安模式
据资料统计，西安市目前的城中村数量为187个。分布于二环以内的城中村人均耕地不多，村内的公共基础设施不强，村居民的居住环境“脏、乱、差”的居民生活环境也影响了当地居民的正常生活。在城市发展的当下，城中村的范围也从原先的农村拓展到城市建成区之内。然而无论在规划、建设抑或是管理等方面，都存在着明显的不足之处，这便导致城中村和城市处于不同的管理体系之中。城中村的范围蔓延了开来，但其管理却处于无序的状态之中。这对西安经济社会的可持续发展无疑是极为不利的。
在这样的环境背景下，西安市政府着手打造符合西安发展实际情况的“城中村”方案：
第一，改造内容及其原则。把原先的集体土地改变成国有土地，当地农民转变成居民，成立居委会，将原先的农村集体经济体制转变成城市混合经济或股份经济。分析城市的规划、建设与管理规范相应地改建城中村。其具体的改造原则可以概括如下：政府主导、以区为主、市场运作、改制先行、改建跟进、尊重民意、利民益民。
第二，领导和制衡体制。西安市各区的人民政府领导并管理好本地区的行政区域内的城中村改造任务。成立的主管机构落实具体相应的改造内容。该机构接受市发展改革、规划、建设、土地以及房产等多个行政管理部门的委托与监管，完成好自己的行政管理任务，及时审批相关手续。
第三，改造主体。在城中村具体改造的过程中，单个改造村的实施主体是唯一性的，但其主体却具有多元化的特点，即村民委员会、村集体经济组织、政府土地统征储备机构、各区城中村改造建设经济实体以及社会投资商都可以是改造的主体。
第四，改造资金。成立城中村改造专项资金，用途在于改造城中村。专项资金包括如下的几类：城中村土地出让费用，储备土地的收益资金并减去应提取的
篇三：城中村改造的建议
随着太榆同城化、大学城建设步伐的加快，晋中榆次城区建设引来了千载难逢的机遇。目前城中村、旧城连片改造已被市政府纳入城市建设整体规划当中，2013年晋中市经济工作会提出，今年重点对新华街、直隶庄、大东关、北关、小东关等旧城片区和郭家堡、南沟等城中村进行改造，但是在拆迁改造的过程中，风闻拆迁而突击盖房的现象比较突出。
这主要因为现行的补偿规定是按照实际房屋面积评估作价对拆迁户进行安置、补偿，造成了一些房屋层数低和面积少的村民以及其他被拆迁人往高盖、多盖面积，以获得更多的补偿。另外非法抢建的建筑质量往往较差，加之拆迁后建筑垃圾增加，清运工作量加大，不但污染了环境，同时也浪费了资源。
非法抢建房屋不仅给改造拆迁工作带来了很多困难，增加了工作量，提高了征地成本，同时由于拆迁补偿利益不平衡，还造成拆迁户上访告状等社会不稳定因素。
解决上述问题的建议：
为从根本上杜绝“博赔偿”的抢建行为，区政府应尽快主动和市政府沟通出台《房屋征收与补偿实施办法(草案)》，制定统一的城中村、连片改造拆迁补偿政策和标准，建立房、地分估的评估机制，充分体现土地价值，按区位补偿土地价，区位越好，土地补偿价越高，同时房屋不再按照原先的有多少层多少面积来补偿，而应该设置标准层，无论房屋盖多少层，安置标准都按照标准层进行补偿。从而杜绝拆迁补偿的随意性，对遵守政策法规的被拆迁者，实施的奖励政策，使遵规守纪者切实得到实惠，不给乱搭乱建者可乘之机。同时，为了制约人为抢建的恶意行为，对于非法多加盖部分，不但不补偿，还要因其浪费社会资源进行处罚，避免恶意加盖造成不安全隐患，减少浪费。
城中村改造中的突出问题及对策建议
正确把握新时期群众工作的特点和规律，切实做好新时期的群众工作，是深入贯彻党的十七大和十七届五中全会精神、加快构建社会主义和谐社会的内在要求。如何在实施旧城和城中村改造过程中，更好地实现国家、集体、农民三者利益的有机统一，维护好村（居）委、改造企业和拆迁回迁农民的合法权益，积极、稳妥、高效地推进拆迁改造？带着这一问题，近期，晋城市有关部门深入市政府正式批准实施城中村改造的18个村（居）委进行了认真调研，并就市区城中村改造中存在的突出问题及其产生原因进行了初步分析，提出了相关解决对策和建议，希望能起到抛砖引玉的作用。
一、存在问题及原因分析
（一）办理审批手续比较慢。这是各村（居）委普遍反映的一个难题。某居委反映，自2005年换届以来，他们就开始跑城中村改造的各种审批手续，且该项目还是国家、省、市批准改造的采煤沉陷区治理项目，但直至今年8月份才全部办理完毕各种手续，时间长达五年之久。究其原因，一是程序繁琐复杂。据了解，办理城中村改造审批手续共有15道程序，需分别经过村（居）委、镇（办）政府、县级政府、市政府以及市发改委、城建、国土、规划、环保、消防、拆迁办等职能部门审批。完成所有审批手续要盖18个公章。二是一些党政机关行政效能低，服务意识淡薄。少数机关工作人员办事拖拉，服务意识差，有的还存在吃拿卡要现象。三是办事人员业务不熟，易走弯路。办理具体手续的村（居）委两委成员，由于文化素质、社会交际能力等因素所限，致使在办理有关手续过程中难免走一些弯路，延误一些时间。
（二）拆迁难度大。拆迁问题始终是制约城中村改造的焦点和难点问题。其主要根源：一是房租价格高。近年来，随着房价上涨，市区房屋租赁价格也大幅提升。区位好的单元楼每套每月租金达1000至1500元左右。而城中村改造拆迁过渡期每年每平方米只补贴5元，村（居）民认为不合算，不愿拆迁。二是部分群众担心不能按时回迁。由于城中村改造是一项复杂的系统工程，村民担心村（居）委干部的承诺难以兑现，担心不能按时回迁。三是拆迁补偿标准不统一，造成拆迁户相互攀比心理严重。之前，在城中村“一村一策”改造推进过程中，拆迁补偿存在从1:1到1:1.5的不均等现象。如，有两个社区虽仅一墙之隔，拆迁补偿却分别为1:1.3和 1:1.5，导致前者拆迁工作非常困难。
（三）回迁楼严重超期。因拆迁受阻，办理各种审批手续时间过长等方面的原因，已开工的回迁楼项目，普遍存在超期现象，造成许多回迁项目不能按时交付使用，既增加了投资成本，又容易引发干群矛盾、集体
访等问题。如，郝匠居委新建的二期12栋回迁楼，目前已完成施工任务的70%，按正常施工，今年年底即可回迁，因有7户居民因拆迁补偿问题不配合拆迁，造成许多配套项目无法进行，严重影响了回迁房的施工进度，许多居民不能按时回迁。
（四）平衡有难度。一是用地指标不够用。晋城市区城中村改造实行人均用地指标不超过120平方米的标准，这一指标已远远不能适应城市化发展的需要。如，苗孟匠居委因市区景西路拓宽等工程无偿征去城中村改造30亩土地，使该居委人均用地指标下降到89平方米，因此，只能规划设计高层住宅回迁楼，造成各种物业费用大增，回迁居民无法承受。二是土地价格存在较大差异。市区内地理位置好的土地，每亩价格达400多万元，城郊结合部每亩仅值100万元左右。如，前书院居委每亩地价按150万元计算，29亩出让用地的土地收益不足4500万元，而回迁楼建设需要投资近9000万元，极有可能造成改造项目搁浅和“半拉子”工程。三是城市基础设施配套不平衡。一部分城中村改造项目由于城市设施配套滞后，回迁在即，只好增加投资，高代价实现配套。如，苗孟庄社区回迁楼项目已有近两年的时间，原计划景西路北段开通后，将该小区接入城市主网，但是景西路北段延伸工程未列入市政府近两年的投资计划，社区只好增加投资，实施临时配套。再如，前书院、后书院两社区地理位置比较偏僻，水、暖、气均未纳入城市主网之内，实施城中村改造，必将增加投资成本。四是治理采空区和沉陷区费用高，投资大。
（五）收费不尽合理。据反映，办理城中村改造审批手续所需的15道程序中没有一项不收取费用。如，在实施城中村改造规划过程中，市园林局要办理绿化意见书，并按绿化总投资的5%收取绿化保证金，数额巨大，造成资金沉淀，老百姓很有意见。
二、解决对策及建议
1、进一步完善城中村改造的政策措施。一是调整人均用地指标。建议市区城中村改造按地级差重新确定用地基数。也可参照周边地市城中村改造人均用地基数，适当提高人均用地标准。对于人均用地不达标准的村（居）委，政府可从城中村收回土地或收益中酌情解决。二是尽快规范拆迁补偿规定。面对目前城中村改造补偿标准不统一的问题，建议尽快出台城中村改造房屋拆迁安置补偿的指导性意见，对拆迁补偿相互攀比和无限扩大的现象加以限制，有效解决当前城中村改造遇到的拆迁难、平衡难等问题，促进城中村改造顺利推进。三是合理解决利益分配问题。城中村改造多余的建设用地是城中村集体用地，其土地收益应该取之于民用之于民。建立城中村改造基金，将个别项目多余土地的收益纳入其中，统筹用于需要配套或难以平衡的项目。四是明确拆迁责任主体。城中村改造面临的突出矛盾之一，是拆迁补偿问题。建议各级政府和有关职能部门，要进一步明确村（居）委和乡（镇、办）的拆迁责任主体地位，市、区（县）政府积极引导和协助做好城中村改造的拆迁补偿工作。
房屋拆迁安置 成都各区县将要统一制订补偿标准
【 2010-01-08 10:03:18 】 【来源: 四川在线－华西都市报 】 【字体：大 中 小】 【颜色：红 绿 蓝 黑】
流程图
前提 ：拆迁资金、安置房源、拆迁补偿安置方案落实后，才能拿到房屋拆迁许可证
实施 ：继中心城区后，成都二三圈层区县也将统一拆迁标准，可有效减少纠纷缩短工期
投诉 ：近期，成都12个区县的拆迁投诉中心就将与市民见面，市民可通过公开电话投诉
听证 ：作出行政强拆决定前，将执行听证程序，实施强拆前，先确保人员安全和财产安全。
补偿 ：除了一次性货币补偿、安置住房外，最快今年成都青羊区、锦江区可探索股份制分红、自主改造等试点模式
■成都市二三圈层将首次统一拆迁标准
■成都市12区市县将设12个投诉中心
■探索“股份制、自主改造”等试点模式
昨日，成都市房管局表示，成都市已出台城镇房屋拆迁新规范。今后，成都二三圈层也将和中心城区一样，统一制订公布补偿标准和执行办法。同时，各区县还将设立12个投诉中心，专门接受拆迁违规投诉。为避免出现“钉子户”安全事故，强制拆迁也要在人员安全财产妥善处置后才能实施。
专家看法
关键词：拆迁审批
补偿安置方案落实后才能拆
“拆迁资金、安置房源、拆迁补偿安置方案未落实的，以后根本拿不到房屋拆迁许可证，自然也就不能进行拆迁。”成都市房管局相关负责人说，实施旧城改造、危旧房改造、市政基础设施等建设工程，根据城镇规划拆迁房屋的，都要依法办理房屋拆迁许可证。
据悉，为进一步加大对拆迁工程的监管力度，拆迁改造应统一纳入行政监管，由各区（市）县政府明确具有法定资质的实施单位组织实施。除经批准实施的单位自行改造项目外，具体拆迁补偿安置工作不得委托社会性拆迁公司承担。
关键词：拆迁补偿
12区县都要出台补偿标准
“今后，成都市二三圈层的区县也要进行统一拆迁标准。”市房管局相关负责人说，目前，成都中心城区已经统一拆迁补偿费用标准。从实施情况来看，拆迁中出现的纠纷大大减少，拆迁的工期也缩短不少。为此，将在全域成都铺开。拆迁补偿将首先遵循市场价值原则对被拆迁房屋依法进行评估。补偿费用包括经评估确定的被拆迁房屋补偿费、政策性补偿费、政策性补助费、政策性补贴、提前搬迁奖励等五部分。今后，成都市将建立城镇房屋拆迁估价机构备选库，进入备选库的房地产估价机构，方可参加政府组织实施拆迁项目的评估。在拆迁动员会上，房产行政管理部门将主持现场抽签产生估价机构，并邀请公证机关到场公证，让市民放心。
关键词：投诉中心
市民有了申诉“绿色通道”
为防止暗箱操作，明确要求城镇房屋拆迁工作应将拆迁法规政策、房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告、拆迁工作人员名单、拆迁补偿安置方案、安置房源平面图、房地产估价报告、拆迁补偿及奖励标准、拆迁补偿安置合同样本、拆迁工作制度等以书面形式在拆迁范围内公布。
拆迁中出现矛盾怎么办？今后，成都市民将有申诉拆迁问题的“绿色通道”。成都12个区县房产行政管理部门，都将设立投诉中心，并公开投诉电话。市民如果对补偿标准、安置方案有异议，随时可向投诉中心投诉。投诉中心将及时调查核实并给予答复。近期，拆迁投诉中心就将与市民见面。有关部门将专门培训和增派一批接访工作人员。
关键词：执行强拆
强制拆迁决定前应依法听证
如果遇到违法建筑，“钉子户”拒
不接受拆迁怎么办？对这样的强制拆迁，成都市的态度也更加慎重。“首先应该确保人员安全和财产妥善处置，然后才能进行拆除施工。”市房管局有关负责人说，即使是强制拆迁，也要有效保护当事人合法权益不受损害，确保人员安全。对阻碍国家机关工作人员依法执行职务的，公安机关应当依法采取有效措施予以处理。
据介绍，作出行政强制拆迁决定前，成都将进行依法听证、作出书面结论、告知拆迁当事人等一系列程序。在强制拆迁前还要有完备的工作方案和预案，由具备行政执法资格的人员实施。
关键词：拆迁模式
探索股份分红或自主改造
目前，成都已在旧城改造中探索出模拟拆迁等新模式。对于大多数群众有改造愿望的旧城区，房产行政管理部门将根据模拟拆迁的民意调查和评估结果，依法组织实施拆迁改造。
除了一次性货币补偿、安置住房外，今后，成都市旧城改造将尊重群众意愿，积极探索股份制改造、自主改造等旧城改造模式。“最快今年就能够在青羊区和锦江区进行试点，股份制改造的具体形式还在研究中。按照分红模式，被拆迁人可以按照股份获得拆迁收益。”
拆迁应尽快进入现代法治
“房屋不仅是基本的生存场所，更是人们的一项重要私有财产，拆迁应该早日纳入现代法治。”成都市房地产经济与管理研究会专家田焱认为，成都市此次出台新规，是对拆迁程序的一次完善改进，有利于缓解目前存在的一些社会矛盾。在拆迁各方的利益博弈中，信息不透明、程序不严格正是市民在开发商、政府面前显得“弱势”的根本原因。
田焱说，目前的拆迁纠纷矛盾主要集中在补偿问题上。成都的新规定中明确要求二三圈层也将和中心城区一样，统一制订公布补偿标准和执行办法，这能够更有效地避免开发商为追求利益而做出不当行为，也让政府扮演“仲裁人”的角色时更加公平有据。同时，各区县即将设立的投诉中心，也让市民有了在遭遇违规时不可或缺的“申诉机会”。
田焱认为，科学的城市拆迁程序中，政府应该充分证明拆迁项目具备公共利益的目的，并经过城市规划、人大审议、评估听证、中介机构评估财产和与被拆迁人协商等一系列程序，使公共利益具备直接性、普遍性、具体性、节制性和公平性。如果政府和被拆迁户因为拆迁发生争议，应该由司法机关来裁判。目前，全国各地有不少城市的相关法规明显滞后，仅靠行政命令仍然不够。任何游戏规则，只有当大多数人承认其公平公正而甘受其约束时，这种规则才可能发挥真正的效力。今后，拆迁审批、拆迁补偿、拆迁机制、强拆等，都必须通过法律的层面一一确定。
统一拆迁补偿标准 从五方面规范
统一拆迁补偿标准 从五方面规范
野蛮拆迁、违法拆迁的事情，今后有望在广州消失。广州市建委负责人昨日表示，将尽快出台与拆迁管理办法相应的操作性强的拆迁实施细则，按照完善拆迁管理模式、引入信息技术推进市政征地拆迁工作5个思路，逐渐规范广州的拆迁市场。
广州市建委副主任王东透露，为推进“依法拆迁”，广州今后市政
征地拆迁有5个新思路：尽快改善拆迁工作的法律法规体系，完善拆迁管理模式，将征地拆迁工作纳入项目可行性研究，加强管理规范征地拆迁行为，引入信息技术推进市政征地拆迁工作。
王东说，广州市市政工程征地拆迁实行的是责任管理模式，就是将补偿费用按照政策实行审核制度并按合同支付，项目业主对拆迁补偿的合理合法性进行审查，拆迁劳务费根据实际拆迁量以一定比例结算的管理模式;同时，要逐步实行劳务市场化，培育高水平的专业拆迁队伍。
一直以来，市政项目的红线往往是一条直线一划到底，但红线两边的建筑物不可能完全按直线排布，其对于拆迁的分析仅仅是按地形图计算一下拆迁量而已，无法充分考虑拆迁的可行性与拆迁的成本。王东表示，应把拆迁工作纳入项目的可行性研究，以期减少工程成本、工程难度和寻求工程最佳优化方案等。
有关部门还将加强房屋拆迁管理，规范征地拆迁行为，具体有三点。首先，加强拆迁行为管理，牢牢地把征地拆迁置于政府的监控之中。把整个城市的拆迁工程作为一个整体项目进行统筹管理，由政府集中投资，统一组织实施拆迁补偿工作，待“生地”转化成“熟地”后，再将土地出让(计入拆迁成本)给建设单位。
其次，加强拆迁队伍管理。建设部门表示，只有具有拆迁资质和良好信誉的拆迁公司方可进行拆迁，同时，拆迁公司的动迁人员要具有拆迁员资格、较好的文化素质和政治素养，市建委和市拆迁办要加强对拆迁公司的监督检查。
《城中村改造》
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