房修

时间：2016-12-09 07:45:02 来源：免费论文网

篇一：房修人员岗位职责

房修主管岗位职责

1、具体负责项目房屋维修日常工作组织，对维修实施进行合理安

排，协调资源，确保维修按计划完成，对维修过程进行有效监控；

2、根据项目具体情况，对项目全面维修工作进行合理安排，确保

房修人员和维修任务能够得到合理调配；

3、按照标准流程执行房修服务规范动作，并注意执行过程出现的

问题，整理相关素材及时向公司相关人员汇报；

4、对房修人员负责的具体维修工作每天进行抽查，以便能够及时

发现问题，并做出改进措施和及时地纠正房修人员的工作方法和思路；

5、协助房修工程师处理疑难维修和重点、特殊客户的沟通工作；

6、及时收集房修和项目遗留方面无法解决的问题、需要公司和其

他部门协调的问题，并及时向公司汇报；

7、对需上报的房修数据、信息进行检查、核对后及时上报，务必

确保数据的真实性、规范性、严肃性；

8、和客户关系中心、物业公司进行良好配合，确保房修工作能在

其他的配合下更好地给客户提供房修服务；

9、组织房修工程师学习专业知识、客户理念、服务礼仪等，给房

修工程师和维修单位人员提供房修方面的日常培训，组织房修日常会议、周例会和即时会议；

10、对有潜力的房修工程师进行培养，为新项目的房修中心准备管

理人才和专业人才；

房修工程师岗位职责

1、认真学习房修专业知识，熟练掌握房修规范操作流程，对日常

客户报修的房修问题能够快速、有效的分析出原因，并给客户做好解释说明工作；

2、具体负责自己分管的区域内的房修工作，安排好施工单位每天

的维修任务，并做到每天现场查看正在维修的工作，以便及时发现问题，督促施工单位改进；

3、对信息岗转过来的房修任务单，保证15分钟内到达业主家中查

看，若无法协调实现，及时知会信息员，让信息员和客户另约时间，此次约定时间必须保证准时到达客户家中；

4、控制施工单位的维修质量和维修进度，首先确保质量，其次，

确保维修工期比对客户承诺的工期提前3到5天，以便留出应急处理的时间；

5、确保施工单位进场施工前，做好成品保护，自己先行验收，通

过后并请业主验收，得到业主的认可后方可进场施工，施工中每道工序进行验收，特别是隐蔽工程，并做好巡查工作；

6、维修完成后，自己先行验收通过后，再请业主验收，通过后及

时消单，并将结果以书面形式给信息员存档；

7、对维修中遇到的疑难问题及时上报房修主管，请他给出协助，

对自己无法有效沟通的客户，也要及时上报房修主管，请他安排其他人或主管出面沟通协调；

8、对进展正常的维修，可安排协管员进行巡查，对协管员发现无

法解决的问题给出指导意见或自己出面协调解决；

9、将自己负责区域内的房修信息每天以书面或邮件形式知会信息

员和房修主管，每周做一次总结，并在周例会上汇报；

篇二：房修工作指引文件(讨论版)

房修工作指引文件

（讨论版）

第一部分：房修组织定义

一、目的二、范围三、架构四、部门职责

五、房修中心各岗位职责

第二部分：房屋报修标准流程、实施规范及标准表单

一、房修保修标准流程图二、房屋保修实施规范三、房修中心标准表单第三部分：房修业务关键工作规范

一、证据保全

二、客户投诉、赔付管理三、扣款制度四、房修第三方管理五、缺陷反馈及风险预警

第一部分房修组织定义

一、目的

理顺房修管理工作的程序和内容，使交付后项目的房修工作顺利进行，及时有效的处理质量类报修和客户投诉，预防重大投诉风险，闭环公司经营流程。

提供专业化的维修服务，提升住宅售后维修服务品质，坚持客户价值的持续创造，提高客户满意度。二、适用范围

适用于南京复地新都国际项目的房修管理和现场维修工作。三、房修中心管理组织架构

四、部门职责

1、房屋维修的实施机构，负责项目交付验房接待、工程保修管理、零星工程改造等；

2、配合项目部对项目的系统性工程、设计缺陷的整改工作进行跟踪； 3、建立工程维修分户档案，负责工程维修、整改完成后的统计分析和总结。

1、房修经理岗位职责

（1）负责制定房修标准流程及服务标准，进行房修业务的指导、监督、考评等工作；

（2）公司房屋保修管理的对接部门，及时向公司有关部门提供房屋维修信息；

（3）协调内外部资源，对第三方选择、人员培训、内外部交流等方面对公司相关部门提供协助。 2、房修工程师岗位职责

（1）负责质量问题处理过程中对施工单位的组织、协调和监督管理；（2）协同客服部进行保修期内工程质量投诉的处理；（3）建立维修电子档案；

（4）负责管理区域内房修对外委托施工单位的施工管理，并对维修工作量进行审核；

（5）负责相关质保金的管理及保修款支付审核；（6）配合相关部门完成集中交付工作。 3、房修前台岗位职责

（1）业主报修记录信息登记，并做好相关记录；

（2）将业主报修问题，及时开单给相关房修工程师进行处理，并对每天维修进度进行更新；

（3）定期对维修表单进行梳理，并汇报公司各相关部门；

（4）对维修完成问题进行回访，确认业主报修问题已全部落实完成，并将维修完成纸质单据进行资料存档；

（5）定期将房修工程师电脑内电子档进行整理汇总，资料备份；（6）将房修中心报修记录资料、知会、工程结算资料、工作联系函等进行收集整理。

（1）协助房修工程师对施工单位的维修进行监督管理；

（2）对业主在质保期内报修的问题，就现场维修情况，在施工单位一

时无法到场的情况下，上门进行做临时或紧急维修处理；

（3）配合房修工程师对业主报修问题进行复验。

第二部分：房屋报修标准流程、实施规范及标准表单

一、房屋保修标准流程脉络图

篇三：房修定额部分

房修定额

总说明

一、《上海市房屋修缮工程预算定额》（以下简称本定额），是在原有房屋修理工程预算定额的基础上，根据上海地区目前的实际情况修改、补充而定。

二、本定额分土建工程、特种工程两册，纳入上海地区概预算定额范围。

三、本定额适用于房屋修缮工程，房屋零星拆除工程、房屋改建工程、随同房屋修缮的零星扩建工程。

四、定额标准的人工消耗量是以1985年房屋修理工程劳动定额为基础，并作适当补充。在劳动定额中一个项目分成几个档次时，则定额中采用平均或平均略高的定额工时计算。

五、本定额技术工（按4.6级）每工日为11.92元，普通工（按3.5级）每工日为11.01元，以上工资均包括5.25元/工日劳防福利费，每工日按8小时工作制计算。

六、定额中取定的材料消耗量，按历年来积累的修房资料和实际情况修改而定，定额中已包括材料的施工损耗及混凝土和砂浆的拌和工时。

七、本定额项目中，均不包括机械使用费、其机械使用费计算办法和标准按有关规定执行。

八、定额中仅列出各工程项目的主要材料消耗量，次要和零星材料综合在零料费（或五金费）和其他费中。

九、本定额不得因具体工程的施工现场环境、劳动组织、施工方法和材料损耗不同而任意变更，本定额未包括的项目应按照定额编制原则，可通过甲、乙双方共同研究，经测定后拟定一次性定额，报定额管理部门备案后，方可执行。

十、材料预算价格以《上海市建筑工程材料预算价格》为依据，并根据房屋修缮工程修房特点，补充部分特殊规格材料价格。

十一、本定额不包括各种材料、构件、配件的检测和试验费用。

十二、本定额已包括200米以内材料与建筑垃圾的水平运输及建筑物在20米以内的垂直运输。

十三、运距计算口径和超距增加人工按下列规定：

1、工地以单位工程（施工段）为计算单位，平面运距按材料堆放、仓储、垃圾堆放或混凝土、砂浆搅拌处，以过运输至单位工程内建筑物中心的平均距离计算。垂直运距按室内设计地坪±0.00至屋面沿口或楼层面高度计算。

2、施工水平运输按平均超距运输计算，每超过50米按人工定额增加1%计算，以此类推。

3、垂直运输超过20米以上的工程，其超过部分按超高部分预算工日分档次增加垂直运输超高降效人工，其增加系数如下：

超高工程增加人工：取定基础-超高部分预算工日，楼面（屋面）高度30m以内，增加降效人工系数11%；楼面（屋面）高度45m以内，增加降效人工系数13%；楼面（屋面）高度60m以内，增加降效人工系数18%；楼面（屋面）高度75m以内，增加降效人工系数24%；楼面（屋面）高度90m以内，增加降效人工系数27%；楼面（屋面）高度105m以内，增加降效人工系数30%；楼面（屋面）高度120m以内，增加降效人工系数33%；楼面（屋面）高度135m以内，增加降效人工系数37%；楼面（屋面）高度150m以内，增加降效人工系数40%；楼

面（屋面）高度150m以上，增加降效人工系数43%。

十四、本定额中规定施工作业高度，室外墙、柱高度按3.6米以内考虑，室内墙面、平顶按净高3.6米以内考虑，如实际超过上述高度可计取脚手架费用。零星修缮工程可按项目定额用工增加20%安全工时，其项目不再计取脚手架费用。十五、本定额项目的质量要求，检验标准和施工操作技术要求，均按国家现行的建筑安装工程，房屋修缮工程施工及验收规范（规定），质量检验标准，安全操作规程及有关规定执行。

十六、定额中凡注明"×××以内"或"×××以下"，均包括×××本身，注明"×××以外"或"×××以上"，不包括本身。

十七、本定额版权属上海市建设工程定额管理总站，其他单位和个人不得翻印、复制。

屋面工程

一、屋面泥工工程、木工工程、油毡和白铁工程全部列入屋面分部工程内。

二、新（翻）盖瓦片时所发生的瓦片损耗均已包括在定额内；翻做屋面如利用旧瓦时，应扣除定额内瓦片含量。屋脊、凡水、出线等项目以及斩（锯）斜沟瓦的人工列专项计算。

三、凡筒瓦项目均按利用旧筒瓦计算，如用新筒瓦时按市场价税前补差。

四、屋面的基层（屋面板、椽子、格椽、油毡等）及复盖层（平瓦、中瓦等）项目，均分列项目，分别套用；检修椽子不分平瓦屋面、中瓦屋面；新钉格椽或拆换格椽闷沿条因素已考虑在定额内。

五、检修天斜沟木底板不分规格；拆钉封沿板不分规格；拆做或修补沿口板条平顶包括平顶筋、板条；检修沿口板条平顶，根据泥工修补粉刷的数量计算。

六、凡拆铺、拆钉或检修屋面板、椽子、格椽或天斜沟底板定额中均不添木料，因损坏需要添新料者，可套用相应的拆换定额子目。

七、新做翻做老虎窗的用料标准，按一般情况考虑，老虎窗不分单、双落水，泥工定额中包括屋脊、盖瓦、中瓦凡水、出线和外粉刷，不包括内粉刷、白铁天斜沟、窗口凡水、水落、水管；木工定额中已包括开洞口、立樘子，屋面基层、天斜沟底板双面板条墙、封沿板，不包括窗樘、窗扇的制作和窗扇的安装；检修老虎窗不分扇数。

八、新做、翻做撑窗、走马窗、天窗及天棚定额不包括玻璃、白铁皮凡水、天沟。修换天棚木桁条可套用木桁条相应定额。新做撑窗定额按面积在0.5平方米以内考虑。新做走马窗定额按面积在0.5-0.8平方米内考虑。

九、卷材、防水涂料屋面均包括屋面基层清理，如遇基层需要垫平可按照屋面找平层定额另行计算。搭建屋面指单只搭建小屋面在15平方米内才可套用。

十、柏油软木以单皮为准，通风管道不分方形、圆形，均以展开面积计算。平顶墙帮落地软木工程以做在油毡上计算沥青、通风管道软木工程以做在水泥粉刷上计算沥青，若做在其他基层上沥青允许调整，人工不变。

十一、平台凿嵌裂缝以2厘米×2厘米计算，建筑密封膏嵌缝封口，所需水泥、黄砂费用已并入其他费内。

十二、翻修瓦楞白铁屋面、翻做石棉瓦屋面和玻璃钢屋面的面积按可利用旧料的部分计算，添新部分按翻做定额加瓦楞白铁皮、石棉瓦或玻璃钢瓦计算；配剪斜戗角已综合在定额内，不得另行计算；检修瓦楞白铁屋面包括检修屋脊，石棉漆

等辅助材料已经列入其他费内。白铁皮屋脊的宽度：人字头以30厘米为标准、圆头以45厘米为标准，倘有改变可以换算，翻做白铁皮屋脊添料部分按翻做定额加白铁皮计算。

十三、新做翻做及拆换白铁皮天沟定额中已包括弯头、开落水管头子、畚箕合角、封头等；检修白铁皮斜沟不分规格。烟囱凡水包括小天沟。翻做出气管白铁凡水不分规格，如遇柱头白铁皮凡水，可套用出气管白铁凡水定额计算。

十四、白铁皮横水落不分方形、圆形，横水落弯头、封头、开落水头均包括在内。翻做及检修白铁皮水落不分规格；石棉水落塑料水落、包括水嘴、弯头、封头及铁托勾和油漆。

十五、白铁皮落水管不分方形、圆形，落水管弯头已包括在定额内，翻做及检修白铁皮落水管不分规格，塑料落水管已考虑弯头制作和安装及油漆铁脚，石棉落水管已考虑开头子因素及油漆铁脚；拆装生铁水斗包括添辅助材料费用，遇换生铁水斗按拆装定额加水斗价格计算。

砌筑工程

一、本定额所用的砖类规格（单位毫米）如下：

统一砖 240×115×53

多孔砖 240×115×90

三孔砖 300×200×115

八五砖 220×105×43

二、灰逢厚度以10毫米为标准。

三、墙身厚度分为1/4砖、1/2砖、1砖和11/2砖四种，超过11/2砖时按比例换算。

四、新砌或拆砌砖墙时，墙上附属构件如台口线、腰线、附墙砖柱等，若和墙身用同类砂浆砌筑时，合并在砌墙面积内计算。

五、各项拆砌工程，均已包括削砖人工。

六、墙身与墙基的划分，以室内地坪为分界，室内地坪以下为墙基，室内地坪以上为墙身。

粉刷工程

一、本定额除注明外，均包括各类粉刷的一般线条，墙面粉刷不分内外粉刷。

二、新做粉刷和修补粉刷（斩粉）的含义如下：

新粉新砌、拆砌砖墙；新做、拆做板条墙或平顶；新摆预制板、新浇砼墙、砼平顶；

修粉不分规格大小的各类粉刷去旧、重粉或斩粉的粉刷。

三、清水砖墙的墙柱面嵌缝已包括台口线、腰线、烟囱冒头、门窗头线等；墙柱面修补嵌缝已包括台口线、腰线、窗盘、勒脚等。定额中补嵌台口线、腰线、窗盘、勒脚系指单独修补嵌缝。

四、各类墙体粉刷等不包括水泥护角线，如需要时，可另套用护角线定额。

五、水泥砂浆粉刷，汰石子粉刷定额已考虑嵌条人工和材料；磨石子粉刷如用颜料时，按实计算。

六、修补面砖不分规格，嵌缝工料已包括在内。面砖价格以釉面砖列入，如采用

泰山砖或其他类型面砖，其面砖价格可以调整。

七、水泥砂浆、汰石子、磨石子的窗盘损坏超过50%，按修粉窗盘计算。

八、修补水泥铁涨包括钢筋除锈、清扫、湿润、刷素水泥浆、粉刷、养护全部工序。

九、各类粉刷的厚度（以平均数计算）超过标准时，根据各类"粉刷平均厚度标准和递加费用表"予以换算。

木结构工程

一、定额中所采用木料种类按用途分为两种：操场料、装修料。木材以规格料为准。

二、定额中木材均以毛料为准。如设计图纸所注明的断面尺寸为净料时，应增加木材刨光损耗：板材、方材面刨光加3毫米，两面刨光加5毫米。

三、木桁条、木搁栅靠墙、入墙部分需要刷水柏油等防腐剂时，其工料已包括在本定额内，调换或增加木桁条定额已包括凿墙工时。若需加骑马钉按实加材料费，其人工费不变。

四、木屋架工程定额包括搁置桁条三角木、伸入墙身或柱子部分涂刷水柏油及铁器刷防锈漆；拆摆木层架包括剪刀撑、斜撑等一切应有工序。新做层架剪刀撑、木材如需刨光，每付加人工0.125工日。

五、换木柱层高以楼板面为界。接木柱用铁螺栓两只为准；换木柱接头处用夹板螺丝为标准，包括铁器刷防锈漆及靠墙部分深刷水柏油。

六、施工临时支撑木柱的木料为损耗数量，定额中包括拆除人工。

七、吊平顶龙筋和平顶筋以4×6厘米，吊筋以4×5厘米为标准；板条钢板网平顶龙筋和平顶筋以5×7.5厘米；吊筋以4×5厘米为标准。平顶需要加盖缝条，另行计算。

八、拆做板条墙、板壁包括木筋和面层。拆做纤维板壁、木板裙板，倘面层不足需添新料、添新部分可套用相应修补定额计算。

九、新做木扶梯，除平台、栏杆墙、台度、靠墙扶手、凸角条和平顶等外，其他均已包括在内。扇形扶梯套用新做木扶梯定额；踏步板换新、翻身或拼阔步的人工，已包括拆钉踢脚板、凸角条、栏杆、三角木。

十、修理木扶梯平台套用修理楼板定额，修理扶梯平顶套用相应平顶定额；换新、绑接或支撑木扶梯筋、其木筋已考虑刷水柏油；锯扶梯筋包括施工支撑；新做活动扶梯，踏步用料标准5×7.5厘米。

十一、木门窗框料定额用料标准×7.5、5×10厘米，以钉铲口为标准，框料附墙部分包括刷水柏油，其立樘子工时另行计算；改做木门窗樘以不添料计算。十二、换槛或换樘子脚包括靠墙部分刷水柏油。

十三、新做木门窗定额适用于现场制作，定额已包括安装人工、铰链、插销及拉手等小五金；改做门窗扇包括安装及小五金费用。

十四、修理木门窗，其换纤维板或三夹板面积超过50%，按100%计算；拆装整理弹簧铰链门扇，普通五金添换包括在定额内，换新弹簧铰链需另行计算，其人工不变；新装、拆装地弹簧门，其他弹簧费用另行计算。

十五、新做的纱窗，定额中已包括安装和小五金；纱窗的小、中、大修不包括换纱；纱窗换纱套用纱门换纱定额。

十六、新做企口板石库门，套用企口板门的定额，其五金费按实调整；石库门的

拆装、整理、小、中、大修，均包括换门箍、门钉、垫圈和铁件。

十七、拆钉门窗筒子板、门窗头线、窗盘板或窗帘箱均不分大小规格；靠墙部分已考虑涂刷水柏油人工和材料。

十八、铁制三角式晒衣架或木质三角形晒衣架系指装在木柱上；修理油毡披水定额不分大小规格。

楼地面工程

一、新做混凝土地坪不论有无垫层，包括平整地基和少量填挖土，填挖土的平均厚度取定20厘米计，超过20厘米部分另按填挖土定额计算。

二、室内新做混凝土地坪需要的垫层，已考虑7厘米碎砖垫层或道渣垫层，如垫层超过7厘米，其超过部可按垫层定额计算，室外混凝土地坪执行沟路工程类定额。

三、混凝土地坪定额均不包括踢脚线，地坪做踢脚线应按相应定额计算。

四、地面设计使用的缸砖，马赛克，其材料规格与定额不符时，材料允许换算，但人工不得调整。

五、磨石子地坪如系特殊规格或需做曲线、花纹时，可按实调整定额工时；磨石子踏步粉刷以每步1.2米宽为标准，超过规定按比例换算。

六、木楼板调换或增加木搁栅、牵杠已包括凿墙洞工时，搁栅伸入墙身部分定额已考虑刷水柏油。

七、安装工字钢、槽钢梁、牵杠定额均系安装费用，构件制作费应另按相应定额计算，凿墙洞工时另计。

八、新铺、修铺木楼板不包括地板刨光工时，如需刨光，按相应定额计算。

九、木晒台地板，可套用新铺毛板定额。

十、牮平木楼板以搁栅头子计算，定额包括凿墙洞工时。

十一、楼地板厚度与定额不符时，材料可以换算，人工不变。

混凝土工程

一、本分部指现浇钢筋混凝土工程，均按人工操作为主，辅以部分机械操作综合考虑。

二、定额中的模板，采用木模板计算，如实际采用定型钢模，其费用仍按木模损耗费用计算。

三、木模损砂系指在搭拆过程中所发生的损耗数，如在实际操作时发生大于或小于定额含量时，概不调整。

四、定额中的木模人工，系指木模的搭、拆和木模拆下台的整理堆放等需要的人工。

五、现浇混凝土柱、梁、板、墙项目中未包括预制埋铁件，如设计要求预埋铁件，按设计用量以千克进行换算。

六、钢筋以钢筋搭接人工及铁丝绑扎为准，如采用焊接时定额不予调整。

七、如遇特殊工程，总的用钢量超过定额±5%以上时，可按实调整。

八、混凝土材料定额是根据各种混凝土配合比的强度等级计算，不得随意调整，如设计强度等级与定额强度等级不同时，按规定混凝土配合比换算。

九、混凝土工程所用水量已包括在其他费内。

《房修》
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