房地产周边环境

篇一：浅析环境因素对房地产市场的影响

浅析环境因素对房地产市场的影响

【摘 要】随着经济建设的发展，城市人口的增多，近几年来房地产开发建设以迅猛的速度向前发展。由此带来的环境问题日益突出，引发的环境污染纠纷也时有发生，这之中有项目本身的因素，也有项目周边的环境因素的影响。因此在房地产项目开发建设之前进行环境影响评价变得越来越重要，再加上环境对现实生活与生产活动影响的重要性，而房地产是生活与生产活动主要的载体，因此环境对房地产的价值是十分重要影响。本文先对环境因素的概念、价值和房地产开发项目的特点的了解，再重点从区位选择、交通位置、环境要素、自然风险等四个方面分析了自然环境因素对房地产市场的影响，最后结合现实生活中环境污染的类型、环境污染对房地产价值减损影响的诸多方面，提出了受环境污染房地产价值的评估方法和步骤。

【关键词】环境资源；房地产市场；房地产价值评估；房地产；UNEP；TEV

一、引言

伴随着经济发展与人民生活水平的提高，人们更加重视房地产周边的环境。环境质量的优劣和环境状况的变化，直接关系到人们的生活与生产活动，进而对房地产的价值产生重要影响。环境因素对房地产价值的影响，连同经济因素（市场供求）、区位因素、交通位置、环境因素、自然风险等，均属于房地产的外部性。一般来说房地产的外部性状况与房地产价值呈正比关系，即外部性状况好，房地产价值高，反之，房地产价值低；当外部性状况为经营者带来增加效益，或使得房地产价值不断增加时，为正的外部经济，反之为不经济或负外部经济。一般认为，房地产的负外部经济比正外部经济更加广泛。

二、理论基础

2.1、环境因素相关理论基础

2.1.1、环境资源的概念

对于环境资源（有时也称为自然资源）有许多解释。《辞海》中解释，“资源”即资财的来源。“自然资源是指天然存在的自然物（不包括人类加工制造的原材料），如土地资源、矿山资源、水利资源、生物资源、海洋资源等。联合国环境规划暑（UNEP）的定义为：“自然资源是指在一定条件下，能够产生经济价值，以提高人类当前和未来福利的自然环境因素的总和。”《中国大百科全书·环境科学卷》的定义为：“自然环境是指客观存在的物质世界中同人类、人类社会发展相互影响的自然环境因素的总和，主要指大气、水、土壤、生物、矿物和阳光等。”自从地球上有人类活动以来，环境资源就一直为人类社会提供着功能服务。它包括：

第一，它提供人类生产活动的原材料，如土地、空气、水、森林、矿藏。 第二，它提供人类的生存场所，即人类赖以生存和繁衍的栖息地。

第三，它对人类活动排放的污染物具有扩散、贮存、同化的作用，即环境对污染物具有净化作用。

第四，它提供舒适性服务。如休闲场所和娱乐资源，为人类的精神生活和社会福利提供物质资源。

很长一个时期，许多人认为环境是大自然赐给人类的财富，不是资源。也有人认为，环境中只有一部分要素是资源，如矿产、水、煤等是资源。因为它们可作为生产资料直接进入生产过程。而像大气、环境容量、景观等环境要素不直接进入生产过程，所以不是资源。但按现代观点，大气、环境容量、景观也是资源。其根据是，它们也同样为人类提供了服务。这样就扩大了资源的范围。以环境容量而言，它可以容纳经济系统产生的废弃物，它可以看成是原有生产工艺的延长。景观，可以使人心旷神怡，陶冶人的情操。所以，把所有的环境要素都纳入资源的范畴，是符合实际的。

2.1.2、环境资源的分类

环境资源最常用的分类方法是按其开发、利用和再生的特点进行分类的，一般分为三类：

第一类称为“取之不竭资源（恒定资源）”，如太阳能、潮汐能等，它们在自然界中大量存在，无论人类怎样利用，都不会影响其数量的明显改变。

第二类称为“不可再生资源”如矿产资源、石油、煤炭等。这类资源一般不能再生，资源的数量将随着开发利用而逐渐枯竭。

第三类称为“可再生资源”。这一类资源一般是有生命的物质，如各种动物、森林、草原、微生物以及它们与环境要素组成的系统（农田系统、森林系统等），其特点是在适当的自然条件和合理的经营管理条件下，可以不断更新繁衍，以供人类的永续利用。

目前，环境资源又出现了一种新的分类方法，即按环境的使用价值分类，据此，可将环境资源分为四类：

（1）物质资源：这类资源以其实体为人类提供，它包括：矿产资源、煤、石油、土地等。

（2）环境容量资源：是指在一定的环境质量目标下，环境可容纳污染物质的最大量。它以其同化污染物为人类服务。

（3）舒适性资源：主要指环境提供给人类优美的自然景观。

（4）自维持性资源：是指主要功能是维持生态平衡的资源。

2.1.3环境资源的价值观

西方资源价格研究的最根本思想和理论源于“资源稀缺论”和“效用价值论”。西方经济学家认为，一种资源如能满足人的某种需要，就称这种资源具有“效用”。如果这种资源取之不尽、用之不竭、俯拾皆是、唾手可得，即人们不需要花费任何努力就能满足需要，那么它就不稀缺，不具有价值。反之，如果不经过努力就不能取得这一效用，就不能满足这一需要，这样的资源就是稀缺的，其本身就具有价值。随着环境价值观在人类思想和行为上的逐步确立，环境价值的价格问题自然也就已成为了各国的各级政府部门的决策者和有关研究者最为关注的问题之一。因为某种环境资源只有在市场中以某种价格体现其价值，这种资源才能得到合理、有效的配置。

由于人类活动作用于环境，而现实中完全没有人类的纯自然环境已经很少了这就使得环境资源已经开始渐渐与人类的劳动相凝结。

第一，环境资源勘探消费人类劳动。环境资源首先要经过人类勘探，才能知道其地理位置、储量、品位，从而知道其经济价值，以指导人们开采自然资源。随着人类对环境资源的不断利用，环境资源的储量逐渐下降，勘探更为困难。勘

探过程中投入的人力物力会更多。

第二，由于人类生产和生活对生态环境破坏的不断加剧，保护、建设和更新生态环境和环境资源成为一项与生产、生活同样重要的工作。如建立自然保护区、环境污染的防治、森林资源的抚育、矿产资源的保护等等。

第三，开采环境资源所投入的人类劳动，随着环境资源储量的减少，这种投入也在增加。

第四，与环境资源的保护、建设、更新、开发等活动有关的科研、教育的投入。

上述四个方面都需要投入大量的人力、物力、并在环境资源中凝结，使得环境资源具有价值。

英国人Pearce等在概念上系统地讨论了环境资源经济价值的构成。把环境资源的价值称为总经济价值（Total Economic Value，TEV）。环境总经济价值包括：使用价值（Use Value，UV）和非使用价值（Non Use Value，NUV）。使用价值又可进一步分解为：直接使用价值（Direct Use Value，DUV）、间接使用价值(Indirect Use Value，IUV)、存在价值(Existence Value，EV)和选择价值(Option Value，OV)；CEOD又加上一个遗传价值(Inheritance Value，IV)。

（1）直接使用价值（DUV）

是指环境资源可直接用以生产过程和消费的经济价值，一般通过市场或调查方法来确定。

（2）间接使用价值(IUV)

这部分价值也具有使用效能，但并非直接用于生产和消费，不直接在市场上交换，其价值只能间接地表现出来。

（3）选择价值(OV)

是指人们为了保存或保护某一环境资源，以便将来做各种用途所愿支付的数额。

（4）存在价值(EV)

它与现在的使用和未来的选择使用无关，是人们对某一环境资源存在而愿意支付的数额。

（5）遗传价值（IV)

是指为后代人保留的使用价值或非使用价值的价值。它与存在价值相似，也是人们希望为未来保留的财产的选择。

据此，总价值可表示为：

TEV=UV+NUV=(DUV+IUV+OV)+NUV

2.2、房地产类项目环境影响的特点

2.2.1、房地产类项目的类型

（1）新建项目

新建涵盖两个层次的概念，一是针对项目而言是新立项的；二是针对项目建设的选址而言，项目拟建设地原为一片空地,在此之前无建筑物。

（2）改扩建项目

改扩建项目包括三个方面，一是规模的扩大，即在原有房地产的基础上规模也就是面积的扩大；二是是功能的扩大,增建一些新功能的设施；三是危房的改建，项目用地内原为建设年代比较早，建筑的性能和功能已经不能满足当前发展的要求，进行整体拆除改造,改造后使用功能基本不变。

（3）用地性质改变的项目

这类项目从立项建设的角度来说属于新建项目，但是项目建设用地性质比较特殊，以前为工业用地或其它用地。一般说这类项目多是随着城市发展，整个区域的发展性质调整改变的原工业区或仓储区等地建设。从使用功能的角度来说房地产项目主要包括:单纯的居民住宅小区(包括小区内配套的幼儿园、中小学、车库、停车场及其它配套用房)、饭店、宾馆、超市场、文化娱乐场所等。

2.2.2、房地产类项目环境影响评价

关于环境影响评价工作国家环保总局已颁发了《环境影响评价技术导则》，包括大气环境影响评价、水环境影响评价、声环境影响评价导则及非污染生态环境影响评价导则。这一系列导则毫无疑问对一些工业企业建设项目、大型基础建设项目（公路、机场、桥梁、码头和水库等）的环境影响评价工作具有很强的指导意义，但对房地产类项目的环境影响评价的指导意义不大。如按《导则》提出的评价方法、原则等来套用，那么房地产建设项目环评一方面显得牵强附会，小题大做，另一方面评价工作不能切中要害，提出的建议不具有指导意义，在实践中难以操作，同时也给环境保护行政主管部门的审批带来一定的疑惑和难度。当前部分环境影响评价工作者，由于对环境影响评价工作的理念没有会两掌握，同时也缺乏这方面的实践，对房地产项目环境评估也照般工业项目评价模式、评价方法，造成一方面对一些不甚紧要的问题夸大其词，一方面却对一些房地产类项目中存在的隐藏环境问题未能交代清楚，导致项目建成后，因环境污染隐患而引起纠纷。

三、环境因素重点分析

通过对上面基础概念的了解，下面我们重点从区位选择、交通位置、环境因素、自然风险等四个方面分析了自然环境因素对房地产市场的影响。

3.1、区位选择

区位论是研究房地产环境的理论基石。房地产界有句名言：“第一是区位，第二是区位，第三仍是区位”。房地产业是一种与区位紧密联系的特殊产业，因为房地产投资于某一区位形成的房地产商品是一种不动产，具有空间位置的固定性，它的价值和使用价值不仅取决于建筑本身，还取决于其所在空间位置及其与相邻地块的相互关系，即区位。区位是构成房地产商品的基本要素，是房地产需求的重要内容。

3.1.1、区位选择对房地产业的影响

1、区位是房地产投资的附着点。房地产投资为了获得最大限度利润，使不同区位的所有土地获得最佳用途，必须对投资地点区位条件进行论证。

2、房地产行业与国民经济宏观形势和金融业发展休戚相关，在某一特定区域内发展合适的规模和品种，有利于房地产市场的开发和健康发展。

3、不同的区位导致不同的价格和不同层次的产品品种，决定最终销售的难易程度。在不同的区位，由于自然环境独占性、配套交通等不同，房地产商开发出不同品种如别墅、联排别墅（townhouse）、中央商务区（CBD）和大众住宅区等。

3.1.2、区位对城市房地产市场的直接影响

1、“区域板块”的形成。

（1）城市房地产市场的竞争格局已趋向板块化。一方面是因获得土地的地理位置的天然差异性，使得板块的形成理所当然。另一方面，在某一区域市场一般

并不存在一个绝对的垄断者，可以全方位经营不同种类的房地产品种同时，在区域市场内部又细分出许多各具特色的板块。因此，区域化、板块化的格局越来越分明、越来越细化。

（2）都市板块VS郊区化的倾向越来越明显。

许多城市都出现了开发商热衷于在郊区拿地的偏好，一方面因为郊区土地储备量非常大，便于开发，另一方面基于他们对城市扩展的乐观预期。由于郊区可以取得较大面积的地块，便于大盘开发，而价格相对较低，加之自然环境相对较好，房价也较低，销售难度不大。而在许多城市老城区旧城改造以往没有区域开发的概念最近被市场所接受，在一些老城区出现了几家开发商合作，共同开发某一地段的局面。虽然开发土地总量可能还不及一个郊区大盘，但都市板块的雏形已经出现，并得到市场追捧。因城区很多现成资源比较成熟可以借用，且生活成本较低，加之城区改造速度加快、范围加大，使得都市板块具有很大的发展空间。

2、房地产企业的竞争方式从原来单兵竞争进化到“板块竞争”。

这是产业竞争中“集群”概念在某一区域市场中的体现。从开发商的角度分析，房地产开发规模化、板块化，有利于总体市政规划的形成和整体统一配套、统一规划，形成规模经济，节约开发成本。更直接的效益在于，一个开发商做广告，其他楼盘跟着沾光，外部经济效果十分明显。这是相邻相近带来的区位效应，也是板块竞争中体现出来的优势。而对于消费者来说,选择在某一板块买楼时，有了更多的选择空间。从大趋势而言，未来房地产市场的竞争必将是板块之间的竞争，板块的发展现状好，开发商就受益。

3.2、交通位置

基础设施环境是房地产投资环境中的硬环境它包括交通系统、邮电系统、能源与水资源供应系统、防灾系统等。基础设施项目具有公共性和非排它性，是一切生产经营的前提，营造一个好的基础设施环境是吸引外来资金的必由之路。

3.2.1、交通位置对房地产业的影响

对房地产业而言，交通位置是基础设施环境中最具有自然属性的一种。因房地产是不动产，具有位置固定性，它的开发、使用、经营都要以发达的交通网络为依托，便捷的交通网能增加各类房地产项目分布的自由度，并能使居住区向地价低廉的城市郊区发展，城市空间从而扩展开来。

（1）不同交通位置决定了不同档次和类型的产品开发。CBD（中央商务区）作为一个区域性商务品牌，其规划品位高，要求基础设施完备、先进，有良好的文化氛围，拥有便捷、舒适的工作、娱乐环境。所以开发地总是处于办公物业高度密集的城市中心。CBD交通必须为现代化、立体化的体系，强调地铁与公交设施的建设，创建便捷的交通环境。而别墅因其“独占稀缺资源”的自然环境优势，更强调舒适惬意的生活质量，加之居住人群收入和消费的高端化分布，因而需有较好的交通便利要求。别墅的交通便利是以车程距离来衡量的，大多数人认为半小时车程到机场和市中心的别墅为理想选择。大众住宅区居住的工薪阶层较多，更要求快捷的交通服务，一般要求靠近城内，位置要好，邻近环线公共交通线和地铁、轻轨等。

（2）房地产项目的定位与交通选择有明显的对应关系。高档项目选择的交通工具主要围绕高速公路，因为大多高档项目分散在大众交通系统难以到达的远郊，从消费环境而言，也应该与公薪阶层和普通白领密集区区别开来。

（3）交通与地产的怪圈。随着消费者对交通便利的要求日益增高，城市房地产开发越来越依赖于交通道路的规划，造成了交通发展支持房地产扩张，房地产

篇二：房地产地块环境调研

地块环境调研

【第一部分 项目所在地区气候调查】

1． 目的：通过对项目所在地区气候的调研，掌握项目所在地区的基本状况。

2． 调查方式：查找地区的《市志》及询问当地的气象台。

3． 调查主要内容：包括

3-1．温度

3-2．日照条件

3-3．风向

3-4.降雨量及湿度

4．综述

【第二部分 项目土地性质调查】

1． 目的：通过对项目地块的地理位置、地质、地貌、七通一平状况的调研，掌握地块的基本现状。

2． 调查方式：实地调查；实地调查拍摄地块现状图片。

3． 调查主要内容：包括

3-1．地理位置（附图）

3-2．地质地貌状况：A、地形，B、地质，C、地貌，D、植物分布，E、水系F、山脉，G、动物种群

3-3．土地面积及其红线图

3-4．七通一平现状

3-5．地块的历史研究

4．综述

【第三部分 地块周边环境调查】

1． 目的：对地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观和环境污染状况进行调查。

2． 调研方式：实地调查；实地调查拍摄图片。

3． 主要内容

3-1．地块八个方向的环境（建筑物、污染状况、近景、远景及视野遮蔽状况）。

A、 地块东面近景、远景。

B、 地块南面近景、远景。

C、 地块西面近景、远景。

D、 地块北面近景、远景。

3-2．地块2公里半径内的历史人文景观列示（标明距离项目地块的车距）。

3-3．环境污染情况：

A、 空气：灰尘及气味

B、 噪音：噪音来源及噪音分贝

C、 水质：地块周边河（湖）的污染程度

D、 土地：垃圾污染

3-4．治安情况

4．综述

【第四部分 地块交通条件调查】

1． 目的：调查小区居民工作生活需要的交通条件的便利程度。

2． 调研方式：结合市政交通地图，实地察看。

3． 主要内容

3-1．项目地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状及其远景规划：

A、 主要交通干道

B、 远景规划

C、 公共交通起始线路

3-2．项目对外水、陆、空交通状况。

3-2．地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状。

4．综述

【第五部分 周边市政、公建配套设施调查】

1． 目的：调查与小区居民生活相关的市政配套设施的完备程度。

2． 方式：实地调研。

3． 主要内容：调查地块周边1.5公里半径内的市政、公建配套设施（规模、档 次、与地块距离），包括：

3-1．购物（购物中心、商场、超市、农贸市场等）

3-2．文化教育（幼托、小学、中学、大学、图书馆及其质量）

3-3．医疗卫生（各级医院、药店及其质量）

3-4．金融（银行、保险、证券）

3-5．邮政

3-6．娱乐餐饮（体育健身、娱乐、餐饮住所）

3-7、水电、排污情况

4．综述

【第六部分 周边社区现状调查】

1． 目的：调查地块周边社区楼盘的总体规划状况，判断周边社区的档次和居民成分。

2． 方式：实地调研。

3．主要内容

3-1．周边主要楼盘、小区列示及产业特性

3-2．各楼盘及小区的居民阶层

3-3．各小区的总体规划、价格等：

A、 基本资料：1）、开发商

2）、地理位置

3）、占地面积

4）、小区规模

5）、小区内配套

6）、开发时间

7）、建筑结构

8）、建筑面积

B、 户型、面积跨度

C、 规划

D、 销售资料：

1）、售价

2）、付款方式

3）、销售进度

4．综述

【第七部分 项目地块的综述】

【第八部分 项目地块特性的类似方案分析】

3． 目的：类似方案分析，可以对项目具体的规划、建筑、环艺等具有参考价值。

4． 方式：资料查找。

3．主要内容：（图片为主）

3-1．规划

3-2．建筑

3-3．环艺

3-4．建材

3-5．特殊环境处理

4．综述

市场研究工作模块

市场调研

【第一部分 项目所在地房地产市场现状调研】

1． 目的：调查项目所在地宏观经济状况及房地产市场整体状况。

2． 调查方式：搜集基础数据，在此基础上进行分析。

3． 主要内容：

3-1．宏观经济运行状况

1）、数据

指 标 数量 与上年同比增长

全省 项目所在地 全省 项目所在地

A.国内生产总值

其中： 第一产业

第二产业

第三产业

房地产

B.固定资产投资

其中：房地产开发

C.社会消费品零售总额

D.商品零售价格指数

居民消费价格指数

商品住宅价格指数

2）、分析

3-2．项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规

A．项目所在地的居民住宅包括哪几种形态及其比重构成：公房、微利房、福利房、商品房等。

B．政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规。

C．政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策和法规。

D．短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划计划。

3-3．项目所在地房地产市场总体供求现状

1）、数据

项 目 上半年 与去年同期相比 备注

签定土地出让合同

其中商品房用地

房地产开发总额

其中商品房建设

其中住宅投资占比重

商品房施工面积

其中住宅

住宅施工面积中今年新开工者所占比例

商品房竣工面积

其中住宅竣工面积

销售预售商品房面积

其中现楼销售

楼花销售

全市商品房销售收入

住宅

空置面积

其中住宅

办公楼

商业楼

二手楼买卖

2）、分析

3-4．项目所在地商品住宅市场板块的划分极其差异

板块差异 板块1： 区 板块二： 区 板块三： 区 板块四： 区 地理范围

划分依据：建筑及商业、人文特征描述

政府市政规划的引导

商品住宅平均价格 多层

小高层

高层

别墅

商品住宅供求状况 多层

小高层

高层

别墅

热销区域

3-5．项目所在地及所在板块商品住宅平均价格走势

区域 01年平均价格 00年平均价格 99年平均价格

多层 高层 多层 高层 多层 高层

全市

项目所在板块

【第二部分 类比竞争楼盘调研】

1． 目的：调查项目周边类比竞争楼盘的规划素质和市场状况。

2． 调查方式：先收集基础资料。在此基础上进行有目的的实地调查。

3． 主要内容：

3-1． 基本资料

楼盘名称

地理位置

发展商

建筑承建商

建筑规划设计商

环境设计商

销售代理商

3-2． 项目户型结构详析

户型（a房b 厅 c卫d 工e 厨f阳台g花园） 面积跨度 套数/百分比 平层

错层

跃层（复式）

篇三：房地产行业发展现状及政策环境

房地产行业发展现状及政策环境

一、房地产业发展现状分析及发展趋势

（一）房地产运行态势

史上最严房地产调控政策执行到2014年，房地产市场终于开始由局部地区松动蔓延到全国，国房景气指数一再下滑，一、二线城市也开始进入调整状态。

1、全国房地产运行态势

一是房地产的总体规模越来越大，房地产投资增速持续减缓，市场总体供大于求。2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%（扣除价格因素实际增长9.9%），比2013年回落

9.3个百分点。其中，住宅投资64352亿元，增长9.2%，住宅投资占房地产开发投资的比重为67.7%。

二是土地市场同比回落，商业地产销售增幅高于住宅市场。2014年，全国300个城市共成交土地27907宗，同比减少28%；成交面积104032万平方米，同比减少31%。连续几年，商业营业用房销售增幅高于普通住宅。2014年，住宅销售面积下降9.1%，办公楼销售面积下降13.4%，商业营业用房销售面积增长7.2%。随着城市化进程的深入、居民消费能力的不断提高，未来商业地产将有较大的补涨空间。

三是限购松绑与限贷政策调整陆续出台，政策环境趋向宽松。

2014年全国房地产市场延续下行趋势，中央与地方政府调整房地产政策，大多数城市限购放松或取消，以刺激需求释放。但限购松绑后市场预期并未根本转变，地方政策陆续通过调整信贷公积金、财政支持等方式拉动需求；2014年三季度末央行出台“住宅金融政策”调整限贷以促进住宅市场平稳发展，预示着房地产市场发展环境短期内将发生明显变化。总体来说，在宏观环境重改革、调结构、稳增长的大背景下，房地产市场发展环境有所改善。长效机制推进与调控方式的转变，有利于房地产业长期健康稳定发展。

四是多数企业销售低于预期，高库存、高负债，资金压力大，融资规模上升。销售方面，重点品牌企业持续领跑市场，部分中型房企加快销售进度，但多数企业整体目标完成率仍低于去年同期；土地投资方面，房企投资更趋谨慎，城市布局聚焦一线城市，二三线城市占比回落。融资方面，多数企业资金压力较大，融资规模持续上升；随着海外融资成本上升，重点企业海外融资规模下降；国内中期票据市场监管放开，多数企业发布票据融资计划，预计未来直接融资规模将上升。

五是企业竞争加剧，行业集中度进一步提升。市场开始走向分化，一些实力较低的房地产企业正在被洗出市场。一是土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很难拿到地；二是房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难；三是由于利率提高，一些中小房地产企业无力支付房地产信贷的利息；四是大型房地产企业更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会使房地产市

场走向分化，从而提高市场集中度。

2、北京市房地产运行态势

一是房地产投资投资额增速放缓。2014年，北京市房地产开发投资3911.3亿元，比2013年增长12.3%。其中，住宅投资完成1962亿元，增长13.8%；写字楼投资完成750.2亿元，增长22.6%；商业、非公益用房及其他投资完成1199.1亿元，增长4.5%。 表：2011—2014年北京房地产投资额

二是土地市场供应量明显下降，宅地成交下滑，商业用地异军突起。2014年，北京市共推出147宗土地，建设用地总面积967万平方米，较上年减少35.2%；成交141宗，建设用地总面积938万平方米，较上年下降29%。土地出让金总计1917亿元，同比增长5.2%，推出、成交楼面均价分别为9813元/平方米、11529元/平方米，同比增幅分别为97%和51%。三者均创历史新高。从成交结构来看，2014年北京实现成交的141宗土地当中，宅地成交52宗占比37%，较去年减少22宗，规划建筑面积为901万平米，与去年相比减少431万平米，成交总金额1311亿元，相比去年增加2%；而商业地块全年累计成交44宗占比31%，规划总面积达564万平米，与去年相比增加85万平米，总成交金额达588亿，较去年增加120亿元。剩下

的45宗则为工业用地，占比32%。住宅、商业、工业用地所占比重基本持平。

表：2011—2014年北京土地成交量

3、住宅市场成交创新低，均价创新高。2014年北京商品住宅（不含保障房）共实现成交79784套，成交面积829.58万平方米，相比去年分别减少26.7%、29.8%，而这其中还有18860套为自住型商品房所贡献，扣除该部分，纯商品住宅仅为60924套。

表：商品住宅成交走势

注:数据不含保障房和自住房 （二）房地产业发展趋势

1、房地产市场步入新常态

随着中国经济发展由两位数增长进入个位数增长的减速换挡期，经济发展进入提质增效新阶段，经济发展进入新常态也必然影响房地产业发展步入新常态。

一是房地产投资增速换挡，进入平稳发展期。随着经济发展进入减速换挡期，房地产市场预期也发生一定变化，那种房地产市场全面繁荣，开发商拿地就赚钱，房地产投资收益飙升的时代显然一去不复返。未来中国经济增长和城市化发展的现实需要有决定房地产业在未来十五至二十年时间内，将保持稳步增长。

二是房地产市场的差异化将成为一种常态。住宅供求的区域化差异明显。近两年来，我国房地产市场分化趋势越来越明显。2015年是“十二五”的最后一年，也是“十三五”开局准备之年。“十三五”与“十一五”、“十二五”最大的区别，就在于目前我国城镇户均住房套数已经达到了1.1套以上，告别住房绝对短缺，大规模住房建设周期已经过去。预计未来新增住房建设将主要集中在人口净流入的特大城市和超大城市住房。而且，在国家严格控制特大城市和超大城市新增土地规模的情况下，新增土地利用上将以存量用地为主，特别是工业用地转居住功能，这将是未来特大城市、超大城市住宅用地的主要来源。当然，这也是产业结构转型，第二产业向第三产业过渡的要求。消化二三线和三四线城市的存量待售库存，这可能是“十三五”比较急迫的工

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