篇一：评估管理制度
抵押物管理制度
第一章总则
第一条 为为规范我公司业务经营行为，提高业务工作质量，降低业务风险，根据《中华人民共和国担保法》等法律法规及《东莞市兴业信用担保有限公司章程》，制定本规程。
第二条 抵押物管理主要包括抵押物价值评估、凭证收取及归档、凭证借出及收回、抵押撤销及退回等管理环节。
第二章评估
第九条 抵押物评估流程
（一）业务部门项目经理在正式受理业务后，收集抵押物评估所需要的资料，填写《抵押物价值评估需求表》（见附件4）经业务部门负责人签字后连同抵押物资料移交风险控制部，风险控制部风险控制部收到评估需求后1天内从准入的评估机构名单中选定评估机构进行评估并与项目经理确定实地评估的具体日期。实地评估由风险控制部派出评估岗和评估机构的评估员连同项目经理共同负责。
（二）评估。评估岗实地评估时要对作抵押的房地产进行现场调查评估，填写《房地产价值评估现场记录表》（见附件2），并要对拟采用的评估技术路线和评估方法、拟调查收集的资料及其来源渠道、预计所需要的时间及人力、评估作业步骤和时间进度等作出具体安排。
评估岗必须到抵押物现场，查看抵押物的位臵、周围环境、景观的优劣，
查勘评估对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关评估对象的座落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充评估所需的其他资料，以及对评估对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。评估岗将抵押物现场勘察情况登记在《抵押物价值评估现场记录表》（见附件2），记录表中应充分描述说明抵押物状况，包括抵押物的实体状况和权益状况。调查评估人员在记录表上签名，登记调查评估日期。
2、现场照片。评估岗需要对抵押物进行拍照，拍照部位至少包括外貌、入口、房间的全貌、阳台外景等内容，如评估岗位认为必要可增加拍照部位。
3、评估时点。评估时点原则上为完成评估对象实地查勘之日。
（三）评估报告和评估结果认定。评估岗在实地评估后2天内根据现场勘查情况及价值估算情况，填写《房地产价值评估报告》（见附件3），并及时跟进评估机构的初评报告。评估机构出具初评报告后1天内对抵押物的评估结果进行认定，并填写《抵押物价值评估结果评价表》（见附件5），由风险控制部负责人及主管风险控制的公司领导审核并签署意见并交项目经理。
评估流程图如下：
（五）完成并出具评估报告，并对相关评估资料进行整理、归档和妥善保管。
（六）评估结果的应用
为保证担保业务的风险可控，对于评估结果的应用采用评估公司和内部评估结果熟低原则，选取价值低的评估结果为最终评估价，除公司董事长或执行董事特批外，对外担保额（或贷款额）不得超过抵押物评估价值的70%，对于无法办理抵押登记手续的抵押物，对外担保额（或贷款额）不得超过评估价值的60%。
第十一条 评估方法
评估岗根据掌握的资料，如抵押物类型、评估方法适用的对象和条件、所搜集到的资料的数量和质量等，确定选用的评估方法。评估方法主要有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些评估方法的综合运用，根据实际情况选取两种或两种以上的评估方法进行评估。
（一）市场比较法。市场比较法是将抵押物与在评估时点的近期有过交易的类似抵押物进行比较，对这些类似抵押物的成交价格做适当的因素修正，以此估算抵押物的客观合理价格或价值的方法。运用市场比较法评估应按下列步骤进行：
1、选取可比实例。选取的可比实例应同时符合以下8个方面的要求：
（1）可比实例所处的地区应与评估对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区;
（2）可比实例的用途与评估对象的用途相同;
（3）可比实例的建筑结构应与评估对象的建筑结构相同;
（4）可比实例的规模应与评估对象的规模相当;
（5）可比实例的权利性质应与评估对象的权利性质相同;
（6）可比实例的交易类型应与评估目的吻合;
（7）可比实例的成交日期应与评估时点接近;
（8）可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交价格，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例。
（二）收益法。收益法是求取评估对象未来的正常收益，选用适当的资本化利率将其折现到评估时点后累加，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。运用收益法评估应按下列步骤进行：
1、搜集有关抵押物收入和费用，求取净收益。
采用收益法进行评估的房产一般为出租房产（包括住房和商业用房），其净收益是根据租赁资料来求取，通常为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费（如房屋火灾保险费）、抵押物税（如房产税、城镇土地使用税）和租赁代理费等后的余额。
租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。在实际求取时，维修费、管理费、保险费、抵押物税和租赁代理费是否要扣除，应在分析租赁契约的基础上决定。
2、选用适当的收益法计算公式求出评估价格。
（三）成本法。成本法是计算评估对象的成本以及取得的利润，根据市场情况进行价格重臵以及相应折旧后得出评估对象的客观合理价格或价值的方法。运用成本法评估应按下列步骤进行：
1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料。
2、估算重臵价格或重建价格。重臵价格或重建价格是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的评估对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，其构成包括土地取得费用、开发成本、管理费用、投资利息、销售
税费、开发利润。
3、估算折旧。成本法评估中的建筑物折旧是各种原因造成的建筑物价值的损失，包括物质上的、功能上的和经济上的折旧。
4、求出积算价格。积算价格应为重臵价格或重建价格扣除建筑物折旧，或为土地的重臵价格加上建筑的现值，必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。
（四）假设开发法。对具有投资开发或再开发潜力的抵押物，运用假设开发并预测开发完成后的抵押物价值来得出评估对象的客观合理价格或价值的方法。运用假设开发法评估应按下列步骤进行：
1、调查待开发抵押物的基本情况。运用假设开发法应把握待开发抵押物在投资开发前后的状态，以及投资开发后的抵押物的经营方式。
2、选择最佳的开发利用方式。
3、估计开发建设期。
4、预测开发完成后的抵押物价值，宜采用市场比较法，并应考虑类似抵押物价格的未来变动趋势。
5、估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发抵押物应负担的税费。开发利润的计算基数可取待开发抵押物价值与开发成本之合，或取开发完成后的抵押物价值。利润率可取同一市场上类似抵押物开发项目相应的平均利润率。
6、进行具体计算。运用假设开发法估算的待开发抵押物价值应为开发完成后的抵押物价值扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发抵押物应负担的税费。运用假设开发法评估必须考虑资金的时间价值，在实际操作中宜采用折现的方法；难以采用折现的方法时，可采用
篇二：加强银行业贷款抵押资产评估管理
加强银行业贷款抵押资产评估管理
银行在办理贷款时，现在一般都以借款人的资产进行抵押，对控制和降低贷款风险，取得了较好的效果，但是，我们也看到，不少贷款到期时，通过处置抵押物收回贷款时，难以收回贷款本金和利息的，也不在少数。为什么一般仅设定只有抵押物价值70％或更低比例的贷款额仍有较大风险呢？原因很多，本文仅就银行贷款抵押资产评估管理中需要注意的几个问题作一些探讨：
一、选择合理的评估方法
银行实行抵押贷款的目的，就是当抵押人贷款到期时，不能全部或部分还清银行贷款时，银行根据我国法律规定，处置抵押物，变成现金，用以收回银行放出的贷款。由于我国银行不能从事除国债以外的投资业务，也不是为了占有、使用抵押物，那么，银行抵押资产评估目的和着眼点，就应该是对抵押贷款到期时，处置抵押资产能够变现、收回的数额做出比较准确的估价。很显然，抵押资产到期变现值是一个十分关键的指标。
对于一般贷款时间较短（1－2年），抵押物市场交易活跃（比如城市商品房）的实物资产，同时用重置成本法和现行市场价格法二种方法评估比较合理，这是因为，用重置成本法可以知道抵押资产的现在价值，用现行市场价格法可以知道抵押资产的现时价格，再考虑贷款到期时处置资产的成本、税费、抵押资产实际折旧额和市场价格变化风险，确定一个合理的折减值，就可以将抵押资产处置的可能损失减到较小。
对一般贷款时间较长、抵押物市场交易不活跃或只有个别交易案例
的，很显然，这种资产风险较大。因为，当贷款时间长，到期时，抵押物的市场价格会发生较大变化，又由于有的抵押物，在目前我国产权市场发育还不充分的情况下，贷款到期时抵押资产在市场没有买主或买主很少，没有足够的市场竞争时，抵押物变现价值就可能很低了。而往往中介机构对这类资产评估时大都采用重置成本法或收益现值法来确定其抵押价值，但实际上，有不少这类资产在被处置时，是处于一种生产经营停顿、半停顿甚至被清算的状态。已不适应收益现值法评估时的假设条件，因此，对这类型的资产抵押评估应同时选用重置成本法和清算价格法来评估，对同一资产评估规定同时使用二种评估出来价值相差很大的方法，有利于识别风险、控制风险。
当然，还有一些不同的资产抵押形式，如流通股票抵押，由于其流通股票价格是以一种虚拟价格的形式出现在公开交易市场上，它是一种人们对上市公司预期收益、人们的投机行为、某些市场操作行为等综合行为形成的一种价格，他们可以与公司实际经营状况不关联或关联较少。目前，上市公司是银行争相发放贷款的热门客户，股东以上市公司法人股抵押贷款也较多，但有的上市公司由于大股东侵占、拖欠上市公司巨额资金，上市公司资产严重“空心化”，一旦某个链条环节断裂，巨额银行信贷资金将陷入其中。这些情况表明，股票抵押价值的确定，需要运用较多的证券市场研究方法，需另外专题探讨。
通过对不同类型抵押资产选择不同的评估方法，对不同抵押贷款期限选用不同的抵押贷款折减值，并充分考虑处置资产时应付出的处置成本、税费。使评估的结果符合抵押资产处置时的客观情况，应是我们控
制贷款风险的重要一步。
二、评估其他因素风险
我们除正确的评估资产价值外，还需注意对抵押资产法律方面、政策方面、社会因素方面风险进行评估。特别是如下几项法定优先权对银行抵押资产受偿的影响：1、税收优先权；2、土地使用权出让金优先权；3、职工安置费优先权；4、建设工程款优先受偿权；5、留置优先权。目前，银行在对房地产贷款发放上，不少以房地产商的在建项目抵押发放贷款，这时，银行仍然存在巨大风险。根据我国最高人民法院的司法解释，明确规定工程承包人被发包人拖欠的建设工程款优先于抵押权及其他债权人受偿。如果房地产开发商不能按照合同规定按时支付施工企业应得工程款项，施工企业有权优先将在建工程或已完工程折价或出售用以收回自己应得工程款项，银行的抵押物价值就可能大打折扣或丧失。
三、建立和培养一支银行自己的评估人才队伍
建议各银行出台一些有效激励机制，把员工培养成银行复合型业务人才。
我们知道，四大国有独资商业银行已剥离了大量的不良资产，可以说，每一笔剥离、核销不良资产都使银行付出了沉重的代价，但同时也是银行资产评估、贷款风险管理的很好的案例教材。银行监管部门、各银行可以选编一些案例，用于对相关人员的培训，较快地提高银行评估人员和贷款风险管理人员识别和回避风险的能力。
四、建立有效的监督控制机制
1、银行有一支能够识别评估质量的人才队伍；2、银行应有审核资产评
估报告的部门，应对评估部门和个人进行问责追究；3、各银行应按区域或业务量设立若干资产评估审核中心，可以由上级行根据随机安排的原则，直接对重要项目进行评估；4、评估部门应与贷款发放部门分离，以建立相互制约的机制；5、银行应对评估中介机构建立备选库，对有严重不良记录的中介机构，各银行还可以通报银行监管部门和银行业同业公会，给其他银行以提醒；6、要加强对本行员工道德和法治教育，要依法、依规追究其和相关人员责任。
篇三：抵押品管理办法
重庆市石柱土家族自治县远林小额贷款有限责任公司
押品管理办法
第一章 总则
第一条 为完善和规范我司抵押资产的管理,确保抵押资产的完整和安全,保障我司授信业务第二还款来源的充足有效,防范风险,依据《授信业务担保管理办法》,《抵债资产管理办法》制定本办法。
第二条 本办法所称押品管理是指我司对我司信贷类的抵押品、质押品的实物管理、抵(质)押登记凭证管理和抵(质)押物价值管理。本办法适用于抵(质)押品集中管理模式。
第三条 符合物流金融业务特征的押品管理,按照我司物流金融业务的相关制度要求执行。
第二章 抵押品管理
第四条 抵押品是指依据国家法律法规和我司有关制度,在国家指定的有权登记行政部门办理抵押登记,并在我司已办理抵押登记的各种抵押物。主要包括如下的抵押品：
(一) 土地使用权;
(二)房屋所有权;
(三)机器设备;
(四)车船、航空器材;
(五)其他抵押物品。
第五条 我司客户经理或贷后监督岗人员定期或不定期检查抵押物管理和维护情况。
第六条 客户经理应按我司授信业务贷后管理实施细则的有关规定,对抵押物进行实地检查,必要时可聘请我司认可的中介机构参与,发现问题,及时处理,维护我司抵押权利。
办理按揭贷款预抵押登记的地区,客户经理及时办理转现房抵押登记手续,并对预抵押登记情况和抵押登记情况做专门的台帐进行管理。
第七条 对抵押品的检查,要把握以下重点内容：
(一)抵押手续。应每六个月一次与登记机关核对,确保抵押手续合法有效。
(二)权属。抵押品权属是否改变,是否出租、转让、出售、征用、重复抵押等。
抵押人提出转让或以其他方式处分抵押品的, 必须要求其向我司提出书面申请,并按该授信业务的原审批流程进行审批,抵押物出租时的抵押人要求其向我司提出书面备案,我司客户经理与承租人签订当我司实现抵押权时, 承租人放弃对抵押权抗辩的申明。
经审批同意,抵押人可以全部或部分转让抵押品,但抵押人转让抵押品所得的价款必须用于提前清偿其所担保的我司债权;同时应保证剩余抵押品的抵押率不高于我司文件规定的抵押率。
经审批同意出租的抵押物,其租金收入原则上存入我司指定专户或偿还我司债权。
(三)状态。抵押土地是否维持原有用途,有无新的开发利用;房屋及其他地上定着物形态、结构是否改变,有无毁损,是否改变用途, 抵押人是否进行了正常的维护；机器设备、交通运输工具是否办理年检，抵押人在使用过程中是否正常维护；在建工程投资是否按计划到位，建设期是否拖延，工程质量是否合格，工程总投资是否超概算，是否按时进行竣工验收，是否及时完成必要的抵押手续;其他抵押财产应根据其特征进行检查。
(四)价值。不仅要查看帐面价值的变化,而且要根据市场行情,分析判断抵押品市场价值的变化,评价抵押担保的充足性。
(五)变现能力。要了解市场,尤其是当地市场供需情况,分析抵押物变现的可能性,在现有市场环境下, 能变现多少,将来趋势如何。
(六)保险。抵押品保险到期后是否及时续保,是否发生理赔事项,有无赔偿,我司是否受偿。
抵押品因灭失所得赔偿金应存入我司指定的帐户。 抵押品灭失后,我司应就抵押物灭失后所得赔偿金数额不足清偿部分,要求授信客户或抵押人提供新的担保。
第八条 抵押品价值管理
(一)会计部门依据抵押品入库通知书中标明的抵押物入帐价值进行会计核算。
(二)抵押价值重估.地区信用风险管理部要定期委托我司指定评估机构或专职人员对抵押物进行价值重估,对重估价值变动的,须将重估价值书面通知经营单位会计部门,会计部门据此对抵押物的入帐价值进行相应调查。
1、土地使用权：至少每两年一次;
2、房屋、船舶、民用航空器及其他需要评估的抵押品至少每年一次(对按揭等按月或按季分期还款的贷款抵押品除外)。
(三)各类房屋、厂房、商铺、交通运输工具及易燃、易潮、易变质的其他抵押物原则上进行保险。
1、保险期限不短于信贷业务合同履行期限或承诺到期后续保;
2、保险金额不小于所担保的金额或抵押物的价值;
3、我司为保险事故赔偿的第一受益人;
4、保险单的正本及批单应交付我司保管;
5、投保总值应不低于抵押物对应的信贷业务金额;
6、法律规定必须投保的其他险种已办妥。
第三章 质押品管理
第九条 质押品必须由我司或我司指定机构进行日常管理. 由我司指定机构管理的质押品必须是不适宜由我司直接管理或我司不具有直接管理能力的质押品；我司在指定质押品管理机构前,必须与该指定机构签定相关监管或保管协议。
第十条 根据我司指定机构管理的资质不同,对质押品的检
查应按我司授信业务贷后管理实施细则的有关规定,对质押物进行实地检查,发现问题,及时处理,维护我司质押权利。
第十一条 对质押品的检查、要按以下要求进行：
(一)股份。通过查看公司财务报表及相关信息,结合现场考察,了解公司生产经营情况和财务状况,分析公司净资产变化情况;查看股份结构是否改变、有无改变的意向;公司其他股份有无质押;评价质押股份的价值是否依然充足,担保手续是否依然有效。
(二)股票。随时掌握股票市价波动情况,了解公司经营状况、财务状况以及发生的重要事项,分析股票价格变化趋势,评价质押股票的价值是否依然充足,担保手续是否依然有效。
(三)汇票、存款单、债券、仓单、提单等有价证券。重点查看利率、汇率变化情况,发行人实力与信誉,质押物市场交易情况,评价质押物价值是否依然充足,担保手续是否依然有效,质押物是否依然存在。
(四)公路收费权及其他收费权。重点查看有无影响收费权效力的政策性因素、收费标准有无变化,比较检查期内实际收费水平与预期收费水平的差异;评价收费权担保的价值是否依然充足,担保手续是否依然有效。
第十二条 质押物价值管理
(一)授信审批中心贷后检查监督岗人员对有公开市场交易价格的债券、股票、黄金、铂金等质押物进行逐日监测。
《抵押物评估管理办法》
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