工商管理毕业论文范文

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篇一：工商管理毕业论文范文

江苏大学继续教育学院毕业论文

电力企业高效库存管理方案研究

学生姓名指导教师班级学号工商管理

函授站

2012年4月30日

电力企业高效库存管理方案研究

摘要

随着企业经营环境的恶劣，企业竞争的激烈，迫使企业加强内部管理。物流是“第三利润源”正越来越得到电力企业的认同。库存管理适当与否对企业经营的利润改善有很大的影响，决策得当，则可提高效率进而创造利润。如何保持合理库存，既满足企业正常的生产需求，又能合理的减少库存成本是目前电力企业必须要解决的问题。本文根据如皋市供电公司物资公司的现状及2009年的经营状况，结合现代仓储管理知识，提出库存控制的研究方案，提升仓储管理水平，达到降本增效目的。

关键词：库存成本，ABC分类，物流信息系统，零库存

ABSTRACT

Contents： As the business environment, the fierce competition of enterprises, forcing enterprises to strengthen internal management. Logistics is the "third profits source" are becoming more and more get the electric power enterprise's identity. Inventory management of enterprise management of appropriateness profits have great influence on the improvement, decision-making, can improve efficiency properly and to create profits. How to keep the reasonable inventory, meets the requirements of normal production enterprise, and can reduce inventory cost is reasonable current electric power enterprises must solve the problem. According to the RuGaoShi power supply company supplies company and the status of the 2009, combining modern warehousing management knowledge, inventory control, warehouse management level, and achieve promotion financial purpose.

Keywords： Inventory cost, ABC classification,logistics information system, zero inventory

第一章方案提出的背景及意义 ................................................................................. 1

1.1现代物流管理理念在电力系统物资管理中的运用 ..................................... 1

1.2公司总体概况 ................................................................................................. 1

1.3公司存在的问题（应该介绍库存管理方面的问题） ................................. 2

1.4市场竞争的需求 ............................................................................................. 2

1.5解决问题的意义 ............................................................................................. 2

第二章方案一：准确控制库存货品 ......................................................................... 4

2.1运用ABC分类管理法对货品进行有效分类 ................................................. 4

2.2加强物资的计划管理 ..................................................................................... 6

2.3运用物流信息系统对库存物资实施监控管理 ............................................. 6

2.4降低库存，逼近零库存的运作和管理 ......................................................... 8

2.5经常清仓、查库、盘点 ................................................................................. 9

2.6高效库存控制管理需要高素质的员工 ....................................................... 10

第三章方案二：让供应商成为自己的仓库 ........................................................... 11

第四章方案比较 ....................................................................................................... 13

第五章结论 ........................................................................................................... 15

参考文献 ............................................................................................................... 16

电力企业高效库存管理方案研究

第一章方案提出的背景及意义

1.1现代物流管理理念在电力系统物资管理中的运用

现代物流是经济全球化和信息技术迅速发展的产物。传统意义上的物流业包括交通运输、仓储配送、货运代理、多式联运等业态。但随着经济全球化和信息技术的迅速发展、竞争的日益激烈，物流业逐步演进为包括企业自身的原材料采购、运输、仓储和产成品的加工、整理、配送等由企业自身承担的物流服务业务。因而，从广义上讲，现代物流业包括传统概念的物流企业和商贸流通企业，涵盖原材料(或产成品)从起点至终点以及这一过程相关信息有效流通的全过程。它将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等方面有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合性服务。这种新型的现代物流方式，既是全球经济一体化完美完整服务理念的必然要求，更是信息技术改变传统贸易模式的必然选择。

现代物流与传统物流的最大区别，是运用计算机网络和信息技术的支撑，将原本分离的商流、物流、信息流和采购、运输、仓储、配送等环节紧密联系起来，形成了一条完整的供应链。

近年来，随着社会经济的发展，电力市场经营的需求，电力公司系统物资管理按照“集约化发展、精细化管理”的要求，结合现代物流管理理念，建立和完善了物资管理工作机制。物流作为“第三利润源”正越来越得到电力企业的认同。物流管理同时又为对静止或运动库存的管理。库存是有成本的，库存资产在企业的总资产额中所占的比率极为可观，管理的适当与否对企业经营的利润改善有很大的影响。如今对我们电力物资供应企业来说，工作重点就是合理运用资金，保持合理库存，提高效益的同时保证生产和销售的需要。

1.2公司总体概况

如皋苏源电力物资有限公司是如皋供电公司内部物流单位，代表公司行使物资管理职能，负责公司除原（辅）燃料以外的生产、基本建设工程项目、生产维修所需的物资采购、贮存、配送任务物资采购供应工作，即主要从事供电公司的基建工程、配网工程、技改项目、大修及用户工程的电力设备、各类材料的经营工作。公司注册资金160万元。2009年实现销售收入10840万元，其中省、市公司招标大型设备3940万元，此类设备是电力工程中大型设备，直接配送到生产安装现场，不需要太多的管理。余下6900万元材料为全市电力客户新装，增容，电力生产维修、电网工程等的材料供应，分成六大类（设备类、线缆类、铁件类、金具类、瓷件类、杂件类）大小品种2120个。公司现有仓储总面积3000平方米，其中大件库1200平方米，小件库十间共500平方米，露天堆场1500平方米。目前物资仓库有员工42名，其中管理人员12名，搬运工21名，各类搬运工具130台。

篇二：工商管理毕业论文范文

工商管理毕业论文范文-我国上市公司管理层收购的研究

写作提纲

随着国有企业改革进程的加快，资本市场的不断发展，越来越多的上市公司在明晰产权和强化激励的要求下正逐步实施管理层收购，通过股权激励等制度安排使企业管理层获得控制权，实现管理层自身利益与企业经营的有效统一，有利于提升企业运作质量和创造价值的能力。国内外企业的实践证明，管理层收购是企业产权改革的理想选择，是完善公司治理结构的有效途径，是企业家价值的最佳通道，是国际惯用的激励模式。近几年来，在实践中，我国上市公司管理层收购正处于起步阶段。在理论上，对上市公司管理层收购尚缺乏系统的研究。深入地进行上市公司管理层收购的研究，体现了理论与实践的与时俱进，富于鲜明的时代性，有利于优化上市公司股权结构，提高证券市场的融资效率和运作效率，促进证券市场的规范与发展。

随着国有企业改革进程的加快，资本市场的不断发展，越来越多的上市公司在明晰产权和强化激励的要求下正逐步实施管理层收购，通过股权激励等制度安排使企业管理层获得控制权，实现管理层自身利益与企业经营的有效统一，有利于提升企业运作质量和创造价值的能力。

一、管理层收购的概述

（一）MBO的起源及其涵义

1、MBO的起源

管理层收购MBO(Management Buy-outs)起源于20世纪70年代的美国证券市场。这一时期，美国证券市场扩容速度过快，许多私人公司乘机上市，迅速发展成为具有一定规模的公众公司，一些上市公司没有业绩支撑，股价泡沫程度很高。后来，伴随石油价格的上涨，西方国家出现了严重的通货膨胀，持续的、较高的通货膨胀的直接后果就是使泡沫性股市迅速回落，道琼斯工业指数从1972年的1036点降至1974年的578点，相当一部分上市公司的股票市值严重偏低于实际价值，上市公司的Q值(市场价值/重置成本)从1965年的1.3大幅下降至1981年的0.52，这意味着在资本市场上购买企业要比在实际资产市场上购买企业便宜一半。在这种情况下，作为上市公司内部人的管理层，比外部的投资者知悉更多关于上市公司的真实信息，巨大的价差促使管理层通过收购上市公司的股份来实现所有者收益，上市公司MBO就这样运用而生了。

美国KKR(Kohlberg Kravis Roberts)公司是世界上最早运作MBO的公司，1975年，KKR公司决定收购罗可威尔公司的一个制造齿轮部件的分厂。KKR公司与目标公司的管理层携手，以每股一美元的价格对该分厂实施了MBO(管理人员持股20%，KKR公司控股80%)，收购后由于改进了库存品的管理，加强了收账制度，削减了不必要的费用开支，使公司的现金大量增加。5年后，以每股22美元的价格卖给其他公司，KKR公司和管理人员取得丰厚的回报。MBO在美国的活动主要经过三个阶段:第一阶段，20世纪70--80年代，由于经济持续增长，各种并购活动频繁，并通过立法鼓励MBO的发展，这一时期的MBO具有两个基本特征:一是MBO的产生通常是销售额受国民生产总值波动影响较小，而且具有有限成长机会的成熟产业，如食品加工业、零售业、服装业等；二是这些风险较小、可杠杆化资产较多的产业的大量现金或被低估的资产增强了经理人员的举债能力。第二阶段，20世纪90年代初期，由于1990——1992年发生了经济衰退，公司的收入增长和盈利能力受到影响。同时，80年代迅速发展的管理层收购使许多机构的价格/预期现金流倍数大幅增加，需要相应的调整，因此，这一时期的MBO活动大幅下降。第三阶段，1992年以后，美国经济又开始了持续的增长，股价连续创新高，债券市场规模扩大，金融产品不断创新，使MBO的操作人员

能获得更多、更灵活的资金。MBO的交易呈现由成熟产业向高科技产业转移的趋势。自20世纪80年代以来，在美国企业并购浪潮中，MBO被视为减少公司代理成本，完善公司治理结构的一种有效手段而成为并购的一种重要方式，这次并购浪潮不仅带动美国经济走出低谷，更促进了美国企业制度和金融制度的演变。

2、MBO的涵义与特点

(l)MBO的概念

MBO(Management Buy-outs)即管理层收购是指目标公司的管理层包括董事、监事和总经理等，利用借贷融资的方式筹措资金收购本公司股份，从而改变本公司的所有权结构、控制权结构和资产结构，进而达到重组公司的目的，并获得预期收益的一种收购行为。通过收购，完成了企业经营者向所有者的转变，使经营者与企业的发展紧密联系在一起，实现了所有权与经营权的统一。因而，MBO在激励内部人积极性，降低代理成本，改善企业经营状况等方面起到了积极的作用。

(2)MBO的主要特点

MBO作为一种新型的企业并购方式和制度创新形式，有其自身的一些特点，主要包括: 收购主体的特定性。MBO与其他并购方式相比最大的区别在于其收购主体最终是本企业的管理层，企业实施MBO后，采取的是所有者与经营者合一的方式解决经营者激励与约束机制，这种方式有利于管理层摆脱过去的盲目指挥和过多限制，全身心地经营好属于自己的资产，这实际上是对现代企业制度的一种反叛。

收购价格的公允性。MBO完全按照市场化原则公开竞争定价，应回避管理层收购过程中的单边交易，建立一个公开、公正的市场，增加买方数量，民营资本、外资资本、社会法人资本和管理层资本都是合法的收购主体，享有平等的待遇。因此，实施MBO应采取市场化定价，通过竞争最终形成一个合理的收购价格。

主要收购资金的外部性。MBO所需资金一般依靠银行贷款、债券为主体的外部组合融资来完成。MBO属于杠杆收购(LBO)的一种，一般情况下，90%以上的收购资金来源于外部融资。管理层在全面考虑资金成本和使用效率的前提下，融集足够的资金来进行收购，是成功实施MBO的关键。同时，实施MBO还需要中介机构、财务顾问进行必要的指导。

目标公司具有潜在的效率性。MBO多发生在拥有稳定现金流和具有良好经营潜力的行业，而且目标公司又存在管理效率低下的状况，具有巨大的资产增值潜力和潜在的管理效率空间。一方面，管理层可以采用协议收购的方式用较少的资本获得对公司的相对控制权，再通过重组和降低代理成本的方式，提升公司的整体管理效率，为公司的股东创造更大的价值;另一方面，管理层为了偿还收购过程中借入的巨额债务，通常会出售部分目标公司的非核心资产或业务来满足对现金流入的需求，从而提高资源的利用效率，使企业获得更高的收益。管理层目标的一致性。成功地实施MBO的企业必须具有显著的人力资本特性。一方面，企业管理层应具有企业家精神，有良好的素质和强烈的事业进取心;另一方面，企业管理层必须是一个很好的合作团队，团队成员之间的目标必须一致，有良好的合作心态，最大限度地发挥每个成员的聪明才智。

(3)MBO的相关概念

MBO与ESO的区别。ESO(Executive Stock Options)经理股票期权是指经营者可以按照约定的价格和数量在约定的期限内购买本公司股票，并有权在一定时间后将所购的股票在证券市场上出售，但股票期权本身不可转让。期权买方(Option Buyer)以支付一定数量的期权费(Premium)为代价而拥有股票期权，但不承担必须买进或卖出一定数量某种股票的义务:期权卖方(Option seller)则在收取了一定数量的期权费后，承担在一定期限内服从期权买方的选择，卖出或买进一定数量某种股票的义务。在国外，解决股权来源一般有三种方法，一是原股东将其股权出让给经营者;二是公司增发新股给经营者;三是公司自二级市场回购股票来

满足经理股票期权的要求。MBO和ESO都是对管理层实施激励的模式，但股票期权与MBO并不是一回事，前者是利用股权激励，解决经理人激励约束问题的一种机制，而后者在以收购方式获得股权的过程中则必须按照一般的市场原则面对其他收购者的竞争。ESO存在着管理层最终是否购买股票的选择权，即使在行权购入股票时，也不会产生公司控制权的转移，而实施MBO的管理层则是为了获得本公司的股票所有权和对公司的实际控制权。

MBO与ESOP的区别。ESOP(Employee Stock Owner ship plans)员工持股计划是指由公司内部员工通过自筹或借债所融资金购买本公司部分股份，从而以劳动者和所有者的双重身份参与公司生产经营管理和所有者分配的一种制度。ESOP的目的不在于筹集资金，而旨在扩大资本所有权，使公司普通职工可以同时获得劳动收入和资本收入，从而增强职工的参与意识，调动职工的积极性，同时，在一定程度上有利于完善监督机制，改善公司治理结构。当实施ESOP后使公司实际控制权发生转移时，这在本质上与MBO是一致的，属于并购的完成，不同的仅仅是收购主体。当收购主体不仅包括目标公司管理层，还包括公司职工时，此种收购又演变成为管理层职工收购(Management & Employee Buy一outs，MEBO)，由此可见，MBO可以与ESOP同时实施。

(二)MBO在我国的产生与发展

MBO在我国的产生是为了解决经济转轨时期的产权问题，尤其是在入世后国有企业结构调整和业务战略性重组的客观要求下，催生了国家对国有企业控股政策变革的政策背景。1995年，中央提出“抓大放小”的思路，要求“区别不同情况，采取改组、联合、兼并、股份合作制、租赁、承包经营和出售等形式，加快国有小企业改组步伐”。此外，在企业激励机制普遍存在严重不足和扭曲的情况下，如何进一步降低企业运营成本，挖掘企业人力资本潜能，建立健全行之有效的激励约束机制，以充分提高管理层的工作积极性和企业经营效益。在这种情况下，MBO被认为是国有股权退出的重要渠道，有助于明晰企业产权，完善公司治理结构，解决所有者缺位和内部人控制等问题的一种企业并购方式及制度创新形式而产生了。 1998年，在香港上市的四通集团被认为是中国第一例成功实施MBO的企业。四通集团是典型的民营企业，但其性质却长期被确定为乡镇集体所有制企业。四通集团的管理层和员工出资成立了职工持股会，职工持股会共有会员616人，注册资金5100万元，段永基、沈国等管理层实际认股份额超过50%，再由职工持股会出资51%与原四通集团共同组建四通投资有限公司。继而，四通投资有限公司通过借贷等形式收购原四通的资产，并拥有上市公司香港四通50.5%的股权，也就是在原四通公司之外搭建一个产权完全清晰的平台，再将原四通公司拉入这个平台，实现整个企业的产权明晰。1999年9月，党的十四届五中全会通过了《关于国有企业改革和发展若干问题的决定》，国有经济布局按照“坚持有进有退，有所为有所不为”的原则，上市公司国有股转让的案例开始出现。2000年粤美的公司管理层和职工持股会共同出资组建美托投资有限公司，转让美的集团股本总额的14.94%，股份转让后，美托投资有限公司持股比例为22.19%，取代了代表政府的第一大股东原顺德市美的控股有限公司而成为粤美的集团第一大法人股东。粤美的集团管理层通过控股美托投资有限公司间接持有粤美的集团股份有限公司的股权，成为我国第一起上市公司MBO成功运作的案例。2001年，上市公司宇通客车总经理汤玉祥为收购宇通客车国有股与22名自然人(其中21名自然人是宇通客车职工)一起，共同设立了上海宇通创业投资有限公司，这家由汤玉祥任法人代表的企业，借助于拍卖，绕过了国资委的审批，并最终通过司法途径于2003年1月5日完成MBO。这被认为是第一家由国有管理者实施MBO的案例。2002年6月24日，鉴于当时证券市场极其低迷的状况，中国证监会发布了《关于停止国有股减持的通知》，提到“恢复国有股向非国有资本的协议转让”。党的十六大报告也明确强调:“除少数必须由国家独资经营的企业外，积极推行股份制，发展混合所有制经济，实行投资主体多元化”。在“国退民进”政策背景下，深方大、伊利股份、胜利股份等多家上市公司相继推出了MBO计划。

最近，国资委《关于规范国有企业改制工作的意见》出台后，该办法第一次对管理层收购MBO问题进行了明确表态并提出了基本规划。自此，越来越多公司的MBO与外资并购、民营企业收购并列成为我国证券市场三大并购题材。

(三)上市公司MBO运作的意义

1、解决所有者缺位，优化股权结构

长期以来，国有股所占比例过高，处于控股地位或第一大股东地位，国有股“一股独大”和国有出资人虚置，实际上成为“内部人控制”的产权基础。根据党的十六大提出的改革国有资产管理体制的方针，国有经济的战略性调整已是当前经济改革的一大主题，其最终目的是要使国有企业通过体制转轨或机制改造后获得更高的效率。MBO作为一种制度创新，通过协议收购国有股权，使股权结构趋于多元化，国有股“一股独大”的局面将有所改变，开辟了一条国有资本的战略退出通道，有利于解决国有企业所有者缺位，优化股权结构，对国有企业的产权改革具有重要的意义。现行的僵化的国有资产只能保值增值，不能流动的思维症结，客观上造成了国有资产流失的“冰棍”效应，通过实施MBO，一方面，国有资本的跨所有制流动，社会资产总量并没有减少，非但不会造成国有资产流失，反而盘活了原来的国有资产，大大促进了社会资源的有效配置，最终有利于国有资产增值;另一方面，国家出售中小企业所有权所获得的资金可充实社会保障基金或投向关系国计民生的重要行业，逐步从竞争性领域退出，促进国有经济进行战略性结构调整，实现国有资产的合理布局。

2、降低企业代理成本，提高企业运营效率

代理问题产生于现代企业制度中所有权与经营权的分离，根据代理理论，“代理关系存在于一切组织、一切合作性活动中，存在于企业内部的每一个管理层次上”。代理关系产生的经济基础是公司股东向经营者(代理人)授予经营管理权可降低公司的成本，但是代理关系的确定又必然产生代理成本。代理成本是指因经营者偷懒、不勤勉尽责，偏离股东目标和以种种手段从公司获得财富等而发生的成本。由于我国国有股“一股独大”和“内部人控制”的存在，极易产生经济学中的“道德风险”和“逆向选择”现象，代理成本的存在会影响公司经营效率，甚至可能威胁公司的存续。詹森(Jensen)和麦克林(Meckling)认为管理者持有公司股份越少，他们日常中的偷懒或不恪守职责的动机就越强烈。通过实施MBO，可以使企业的经营者同时成为企业的所有者，由内部人控制转变成内部人参股，有助于降低公司运作的代理成本，使经营者和公司的整体目标和利益相一致。同时，经营者用较少的自有资金和大部分借贷资金收购企业产权，这种高负债的融资结构迫使管理层减少对自由现金流的分配，有利于进一步约束经营者的经营行为，提升企业管理效率以及增强提供融资支持的金融机构的外部有效监督。

3、优化企业内部结构，促进企业业务调整

任何企业都是在动态的环境中经营，经济周期的变化、技术的进步、产权发展趋势及政策的改变等都可能使企业目前的内部结构与业务安排成为低效率的组合。随着我国加入世贸组织，社会分工越来越细，企业的生产经营更应放在全国乃至全球范围内的协同与合作，传统的“小而全”的经营理念正越来越不适应全球竞争的需要，企业的经营方向与战略目标也应做出相应的调整和改变，企业尤其是国有企业应积极参与全球分工与协作，剥离和分立那些缺乏效益或发展优势不足的子公司以及不适应企业主营业务发展的部门，而MBO正是用于此类公司的资产剥离、业务分拆等。通过实施MBO可以有效地促进企业结构调整，重新整合经营性业务，以使公司的经营重点集中于主营业务，重构企业的核心竞争力。

4、培养企业家队伍，实现企业家才能

企业家(人力资本所有者)是企业最重要和最有活力的生产要素，是先进、生产方式的开拓者和创造者，是社会化大生产的具体组织者。在资本、劳动力、土地和企业家才能这四大生产要素中，应更加注重企业家的才能，20世纪90年代以来，高科技产业的发展和风险投资的

兴起使得企业家雇佣资本成为可能，企业家的定位、职业经理人市场的形成等使企业家的地位、价值和作用日益显现，企业实施MBO有利于培养和造就一批专业化、高素质的企业家队伍。企业家作为企业经营管理的决策者，他的才能能否充分发挥是企业能否实现可持续发展的重要前提。由于国有企业普遍存在的产权不明晰、政企不分等原因，企业家往往不能充分发挥自己的才能，人力资本受到了抑制。而MBO为管理者实现企业家才能开辟了一条崭新的途径，极大地激发了管理者的创业热情，充分地施展企业家才能，有利于形成一大批充满活力、富有想象力和创造精神的企业家群体。

二、管理层收购的基本理论

（一）委托代理理论

1、委托代理关系的产生

在企业发展的最初时期，由于企业规模比较小，生产所需的资本极其有限，企业所有者通常可以胜任企业的经营管理工作，企业的所有者与经营者往往是合二为一的，即业主经理。但随着企业的进一步发展，生产规模的扩大，社会分工的日益复杂，尤其是在19世纪末20世纪初，股份公司逐渐发展成为一种典型的企业组织形态以后，由于众多的企业经营者无法有效地直接参与公司决策与生产经营管理，同时，客观上存在着企业所有者管理才能与企业资产规模明显的不对称，促使企业所有者寻求与经营者合作，并通过契约方式实现资源的互补。在现代企业的财产所有权与其实际的经营权相分离的条件下，公司不再由股东直接经营;而由股东大会选举产生的董事会经营管理，股东即使在掌握投票权的情况下，也只能通过选举董事会等方式间接地影响公司的生产经营活动。这样，在资本所有者与企业经营者之间就形成了一种委托代理关系(被定义为契约)。这种代理关系存在于财产所有者与企业经营者之间，也存在于企业高层管理者与中层管理者之间。根据代理理论，“代理关系存在于一切组织，一切合作化活动中，存在于企业内部的每一个管理层上”。

2、代理问题的产生原因

现代企业中委托代理关系的确立，使企业资产掌握在懂经营、善管理、熟悉资本运作的职业经理人手中，通过有效的生产经营运作，有利于企业进一步发展壮大。但也应该看到，在代理行为中，当代理人追求自身利益时，就有可能导致对委托人利益的背离，这就产生了代理问题。公司代理问题的产生原因主要有:第一，经营者与所有者目标并不完全一致。企业所有者追求的是企业财富最大化，增加企业的剩余索取权，千方百计要求经营者以最大的努力去完成这个目标，而企业经营者也是最大合理效用的追求者，他们是以增加物质与非物质的报酬，增加休闲、避免风险为目标。因而，经营者很有可能为了自身的目标而背离股东的利益。第二，在代理过程中，经营者会产生侵害股东利益的道德风险与逆向选择问题。当公司的所有权被广泛分散到不承担任何管理责任的大量股东手中时，股东将很难对经营者实施全面有效地监督，在经营者不占公司股份或只拥有极少公司的所有权股份的情况下，经营者为提高公司业绩所付出的艰辛劳动与其得到的报酬便不成比例，在这种情况下，经营者通常为了自己的目标，一方面不是尽最大努力去实现股东的目标，他们会尽量回避风险，增加自己的闲暇时间;另一方面，经营者可能盲目扩张企业规模，进行额外的职务消费，或缺乏工作活力和创业激情，导致股东财富受损，使代理成本上升。正如美国经济学家伯利(Berle)和米恩斯(Means)所言:“事实上，从所有权中分离出来的经济权力的集中，己创造出许多经济帝国，并将这些帝国送到新式的专制主义者手中，而将所有者贬到单纯出资人的地位。”第三，特定控制权与剩余控制权分属于企业经营者和所有者，增加了代理成本。在“两权分离”的情况下，企业的经营权就变成了企业的契约性控制权。根据现代企业理论，这种契约性控制权包括两部分:特定控制权和剩余控制权，前者是事前通过契约明确规定的控制权，后者则指事前没有明确界定如何行使的权利，是决定资产在最终契约所限定的特殊用途以外如何被使用的权利(Hart Moore1990)。企业的经营者通过契约被授予特定控制权，包括生产、经营、

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试析当前我国房地产市场中

业主与开发商之间的矛盾及解决

经过10多年的快速发展，我国的房地产业已经名副其实地成为我国国民经济的一个重要支柱产业。10多年来，房地产业年投资额和房屋竣工面积翻了两番多，在扩大内需，防止通货膨胀，改善人民的居住和生活条件，拉动相关产业以及扩大就业面等方面都做出了重大贡献。房地产业直接为人们提供住宅等基本产品，是与人民生活息息相关、联系密切的一个行业，居住是人类生活最基本的一项内容，“安居方能乐业”，解决了住房问题，消除后顾之忧，人们才能安心工作、生活，可以说,一国百姓的安居将对社会的安定、经济的长期繁荣稳定起到巨大的保障作用。但近期业主与开发商、业主与物业管理公司之间不断产生的矛盾和纠纷暴露出房地产市场快速发展中的不平衡、不协调、不完善，并引发了一系列令人深思的问题。本文中针对房地产开发商与业主之间关注最多的纠纷问题，分析他们的产生根由，以探讨其解决之道。

一、业主与开发商之间的矛盾表现

1、住宅质量问题迟迟得不到解决。屋质量问题，从有商品房的那天开始，好像就有了。而随着住宅建设和房地产业的迅速发展，城市商品房质量问题逐渐成为消费者投诉热点之一，商品房质量纠纷也是每年不断增加，进而演变成一种敌我矛盾，将开发商与购房人之间增加了一道鸿沟。根据佛山市消费者委员会统计数字表明，去年全年就佛山市关于房屋质量方面投诉有203件，投诉总量仅次于手机、电信，说明房屋方面的投诉是老大难问题。如一些小区存在的住宅质量通病主要是：①屋面渗漏；②墙体开裂；③墙面渗漏；④塑钢窗渗漏；⑤塑钢门窗问题；⑥室内顶面裂缝；⑦底层地面潮湿；⑧底层花园地面下沉；⑨烟、风道失效；⑩室内外排水问题等。从这些情况看，虽然经业主交涉存在的质量问题，开发商和物业管理公司也承诺解决问题（有些是书面承诺），但就是拖延的时间很长，直到矛盾激化，开发商才被迫采取措施，被动解决问题。楼市不断上演着各种斗争，开发商喊冤说质量问题是施工单位的事儿，施工单位又冤枉说自己也不知道材料不过关。当然，很多纠纷当中，不乏购房人的法律知识缺乏，所以小题大做，对一般质量问题提出巨额索赔甚至要求退房，结果是输了官司又赔钱；也不乏脾气好的，为了息事宁人，图个踏实，结果委曲求全，草草办理了收房手续，入住后才发现房屋主体结构有严重质量缺陷，压根就不能居住，白白耽误了时间。众所周知，没有百分之百安全没问题的房子，或多或少有些问题总是难免的。这些很多消费者也可以理解。但能够避免总归要避免。另外，《物管条例》规定,物业管理企业在接管物业时,开发商应当向其移交竣工验收资料及相关材料,但由于有相当一部分物业管理企业是开发商自行组建的,所以,开发商便越过这一环节,将建设过程中的问题、隐患转嫁给物业管理企业,而物业管理企业由于其经费首先源于开发商,因而也不得不听从其安排。于是,在遇到小业主投诉房屋质量问题时,假如开发商不负责任，造成问题久拖不决,业主就只能认定是物业管理企业的责任,而往往采取不交物业管理费等措施来应对，以发泄不满,物业管理企业缺少经费则只能少服务或不服务,如此一来,便会形成恶性循环,对小区的治安、公共环境设施的维护极为不利。

2、发展商承诺的配套设施未能落实。小区内配套设施未能按售楼书或其它资料的项目、标准、档次设置并且长期得不到解决，如原先售房时承诺配置的会所改成了酒店等其他用途。开发商明显滥用营销宣传的“权利”，贪图眼前的利益，利用夸大宣传来吸引顾客，先使他们认为企业可以提供最好的产品，然后签订购房合同，将消费者套牢，至于最后能不能满足消费者的需要则不在他们关心范围之内。这部份开发商的欺骗行为违背了相关法规，使购房者蒙受了一定的物质、精神损失。

从长远来看，随着房地产市场的发展，这种卖方市场局面会逐渐消失，房地产商之间的竞争会日益激烈，“以顾客为中心”也将会成为房地产商的根本行为法则，而目前少数房地产商的“吹嘘”行为无疑是在为自己“掘墓”而已。其实，从房地产开发商角度来说，“全面质量管理”不仅体现在房屋质量上，还体现在售楼书传达信息的质量、其他服务性活动的质量上。随着国家对房地产市场进行宏观调控的一系列政策的出台和实施，房地产开发商应意识到今后的市场竞争将会越来越烈，卖方市场也会逐渐消失，取而代之的是“顾客为中心”的思想，因此，房地产开发商应该有足够的先见之明，自律行为，诚信经营，在信守承诺的基础上，提高服务水平。

3、前期物业管理不到位。问题主要有，一是服务质量。新建小区的物业管理企业大多是房地产开发企业的附属企业，这种状况导致物业管理权责不明，与业主之间的服务与被服务关系没有确立，物业管理的服务特征被淡化。物业管理企业本应为业主提供优质服务，但在前期物业管理阶段，出了问题不敢去认真解决，怕得罪开发商。出发点的偏差必然导致服务质量的下降，引起业主的反感。另外，有些物业管理企业是人员水平不够而导致服务水平低下。在我国物业管理发展过程中，因行业整体得不到应有的重视，社会上和物业管理行业内部都将物业管理行业定位在一个较低的层次上，以至长期以来，业内外人士认为物业管理就是简单的维修、清洁、绿化、设备管理、保洁和保安，缺少科技含量，不需要高素质的人才，甚至是一般闲杂人员所从事的职业。大多物业管理企业的从业人员从房地产开发商抽调的部分人员或是开发商的分流人员、企业富余人员，物业管理队伍文化程度偏低，缺乏物业管理专业知识，接受物业管理专业教育和培训也不多。如佛山市的几个面积为30万平方米以上的大型楼盘，就拿一个“电梯使用消耗费”的操作来说明。现在比较多的高层住宅为体现人性化的管理，这项费用的收取科学地遵从共同使用区别消费的原则，分摊费用，极端地说，第二层居住的业主使用电梯，与第十二层居住的业主使用电梯。日常使用（电梯）缴费应区别对待，但个别的楼盘不论层数，这项费用的收取一概平均，造成业主电梯费用分摊是否公平之争，这就体现了管理者的水平有待提高；二是收费价格。某些物业管理企业不按时公布物业管理费收支项目，比较少开展“社区文化交流活动”，与业主们间的日常沟通欠缺，导致业主抱怨收费透明度差，收费价格同服务内容和服务质量不匹配。从表面上看, 业主与物业管理者之间在收费问题上的争执主要集中在收费标准与服务质量上。大多数业主认为, 服务的内容、质量与收费标准不对等，似乎物业管理等于“保洁加保安”，而物业管理者则从管理成本的角度反复强调物业管理收费标准偏低。不断的纠纷不仅影响了业主的居住质量，而且降低了物业的档次。

4、不满开发商或物业公司控制业主委员会。业主委员会是整合广大业主的共同意愿，维护广大业主合法权益的有效组织形式，是广大业主权利实现的载体，是协调业主与发展商、物业管理公司之间关系的载体，是广大业主实现业主自治自律的前提和关键。正因如此，目前大多数开发商为了自身的利益，在前期介入管理的情况下，多数开发商已经成了最大的业主，也是物管公司父辈级的人物，再苦不能苦老子，所以，都希望由自己选聘或自己办理的物业公司来管理物业。因而在成立业主委员会时，开发商不组织或不按法定程序召开业主大会和成立业主委员会，不关心业主委员会的建设。还有的开发商不按规定绕开房管部门，内定业主委员会人选，然后召开业主代表大会，选举业主委员，力图将同自己关系较好的业主推举进业主委员会，进而达到控制业主委员会的目的。这类业主委员会无法代表全体业主，对物业管理进行科学的监督，当大量的公摊面积的费用（甚至大业主未售出部份面积）摊到小业主身上时，可怜的小业主还举着牌子四处问：“我们可以上诉吗？”从而引起广大业主的不满。

二、业主与开发商之间产生矛盾的原因

1、开发商的售后服务意识差。与一般的制造型企业一样，房地产开发公司也是生产造并销售其产品的企业，只不过生产的产品与其他普通产品相比具有很大的特殊性（价值大、涉及产权证件办理、产品包含内容丰富、影响范围大等）。作为一个“生产商”，房产开发商应该遵守对顾客的承诺，为顾客提供合格的产品——合格的“居住”解决方案。但是在现实生活当中，由于商品房市场还属于卖方市场，买卖双方信息不对等的原因，经常出现开发商违约、欺诈等非诚信经营行为。其实开

发商不可能保证所开发的房子不出一点问题，关键是出了问题，应及时地按照有关规定和合同条款去解决，“该修就修、该赔则赔、该退则退”。但一些开发商只强调房子出现质量问题是正常的，不主动去分析检查问题出在何处，如何妥善解决。开发商的售后服务意识差导致解决问题不及时、不彻底、引起业主不满、反感，甚至矛盾激化。

2、缺少物业内配套设施的有效验收机制。由于目前房地产市场运行还不是很规范，现有法规、制度不大完善，相关实施细则没有进一步明确，加上房地产开发商质量、诚信、品牌意识不足，在房地产市场发展过程中出现建设开发主体不诚信现象也不足为怪。对于开发商所承诺的小区内的配套设施，如会所、健身房、儿童游乐园、图书馆等，法规上缺少验收环节，没有一个房管职能部门或机构对开发商是否按照承诺的时间、标准、面积完成小区配套设施的建设进行严格验收，使小区内配套设施建设成为政府管理的空白点，也变成了损害业主利益的陷阱，引发业主与开发商矛盾的导火线。

3、未能建立有效的物业维修管理机制。一方面由于房屋出售后，出现问题时开发商欠缺服务意识，不能及时地对业主反映的问题进行分析、鉴定，提出处理方案，而现场维修的施工单位与业主没有合同关系，他们只与开发商有合同关系，但往往由于经济上的纠纷或往来的关系，相互“扯皮”，所以开发商无法履行维修、赔偿、退房等一些义务，当长久解决不了问题时，矛盾就会激化，受害的只是小业主；第二方面的因素是由于物业介入滞后。物业管理中遇到的一些问题和困难，不少是由于开发商在规划设计、施工阶段中遗留的问题造成的，如设计上的不合理、配套设施不完善，工程质量低劣等等。房子建好后，物业公司才进入，许多问题早已成定局，物业管理企业无法解决，这就给物业管理带来了先天不足等困难，留下了产生问题的隐患；第三方面的因素是由于部分物业管理机构不健全，缺乏专业队伍和服务意识，物业管理企业还是只停留在“扫扫卫生、看看大门”的水平上，而没有建立有效的物业维修管理机制，小业主反映存在房屋维修不及时，生活还不够方便，管理处也不及时地对业主提出的意见进行跟踪反馈。

4、信息传递渠道不畅，三方缺少有效的沟通。业主、开发商和物业公司之间的信息传递渠道不畅，三方缺少有效沟通是导致矛盾激化的催化剂。如没有定期和适时注意财务管理的透明度, 在处理相关事务上, 没有注意业主的共同参与性, 了解大多数业主的意见倾向, 征求业主的意见。其实有些问题开始并不很复杂，绝大部份业主只是为了解决问题，如果三方之间沟通不充分，不认清谁是主体的角色，简单问题会复杂化，问题始终得不到解决，业主对开发商和物业公司的埋怨也会增多，往往会导致业主的集体过激行为的发生。

5、业主委员会的成立不规范。业主委员会的规范性发展滞后，作用亟待加强。物业管理最基本的特点是业主自治自律与物业管理企业的统一专业化管理服务相结合。没有业主委员会，缺少了物业管理市场的主体，就谈不到发挥新体制和市场机制的作用和效能物业管理企业也失去了生存和发展的基础。因此，在物业管理的整个环节中，业主委员会是物业管理的基本主体。而目前，业主大会早已被看成是物业管理企业的“对手”,如果其按时成立又有相应的物业所有权,物业管理企业(开发商) 即有被监督的可能,再加上政府部门的监督,物业管理企业的既得利益便会受损,所以,物业管理企业和房地产开发商为了利益，在业主委员会成立的过程中，开发商或开发商选聘的物管公司往往会采取下列不规范行为来施加影响：①控制业委员会人数。②虚报未售或属开发商所有的房产，增加业主委员会中代表开发商的人数，以达到控制的目的；③推选和开发商或物管公司有关系的业主为候选人，这些人即使不是他们的代言人，碍于情面起码能做到不公开反对他们；④控制房管部门的具体经办人员，简化第一次业主代表大会会议议程，淡化候选人的产生过程，有时甚至不顾业主代表的反对，强行投票，引发混乱。以一个2000户的小区为例，年管理费超过500万，维修基金超过1000万，这庞大的数字给物业管理公司带来了无比的诱惑。另外是业主委员会内部居心不良的业主代表，或许会因为被糖衣炮弹所收买，或为一己私利（如免物业管理费等），衍生出许多侵害全体业主利益的行为。

6、部份业主法制观念不强。在法规不健全，政府及行业组织宣传力度不到位的因素下，导致少数业主对确保住宅质量和业主权益的标准和法规不了解，不具备相关的专业知识，总认为通过正常

的渠道反映问题会费时、费神，认为政府有关部门总是偏向开发商，在“小闹小得益，大闹大实惠”的意识指导下，对开发商的诚信产生怀疑。部份业主采取如挂条幅、散发传单和围攻开发商等过激行为，破坏了小区环境的安宁。偏激的语言、文字等一些行为，严重的甚至侵犯了开发商的名誉权，从某个角度也反映了部分业主法制观念的薄弱，从而也影响自置物业的声誉与价值，得不偿失。

三、解决业主与开发商之间矛盾的对策和建议

1、尽快制订物业质量保修实施细则。我国亟需制定一部专业性的法律，对现代市场经济条件下的房地产市场及物业管理行为进行引导、规范和制约，包括业主公约、房屋使用公约等。而当务之急是尽快制订操作性强的《商品房质量保修实施细则》，实施细则应突出以下内容:①开发商的保修组织。②质量问题的分类.③验收.④质量问题的鉴定。⑤赔偿标准。⑥投诉。只有加快立法步伐，使依法管理具有可操作性，才能为房地产市场及物业管理行业提供一个宽松、公开、公平的竞争环境，推动房地产市场有序健康的发展，使我国房地产市场及物业管理行业逐步走向社会化、专业化、企业化经营轨道上。2004年10月22号十届全国人大常委会第十二次会议审议了《物权法（草案）》，调整了主体对财产的占有支配关系的法律，是人们从事社会经济生活，取得或处分财产的最基本的法律规则，将为广大业主们构筑起一道财产保护的新防线；另外，今年10月18日，广东省人大代表、法律专家表示：《广东省物业管理条例》（1998年制订）的修订工作应放手让广州、深圳等发达城市先行制定出合乎实际的地方性物业管理法规，以改变现行省的《条例》不仅与上位法存在冲突，不适合实际情况，而且也限制下属城市法律制定的状况。

2、制订物业内配套设施验收管理办法。从封顶开始，住宅建设管理部门对开发商拟建设的小区内配套设施项目名称、标准、面积、档次等进行登记，如公共车库、中心广场、活动中心和健身场地等，并作为开发商登载广告、编制售楼书等销售宣传工作的审核依据。在工程竣工交付使用后的一定限期内，由住宅建设管理部门进行验收，颁发验收证书，再由开发商将小区内的公共设施顺利移交给业主委员会。这样可以从根本上杜绝开发商的欺骗行为，有效地保护业主的利益。当然，这也需要国家的法规到位，靠开发商自觉是没有可能的事。

3、开发商和物业公司应加强内部管理。开发商和物业公司应坚持走品牌战略之路，房型设计、规划等固然是树立品牌的重要途径，但房屋质量、配套和物业管理也是树立品牌的必经之路。提供使业主满意的服务，是开发商和物业公司发展的目标，也是企业竞争的需要。开发商和物业公司应树立“让业主满意”的指导思想，加强内部管理，职责分明、服务规范，对业主的意见应反馈及时，注意工作方法，真正做到“以顾客为导向，以业主满意为本”，彻底解决业主的后顾之忧。如果在市场上以公开招投标的形式选择物业管理企业, 开发商与物业管理企业是平等的合同主体,双方的责任可以在委托合同中明确划清,杜绝了开发商遗留问题造成的物业管理企业与业主的纠纷。市场竞争既给物业管理单位带来了压力, 也形成了一种无形的动力。各地在推行物业管理工作中,更加注重培育市场, 打破垄断, 引入竞争机制, 积极开展招投标工作, 加强了行物业管理企业提供一个施展才华的广阔空间, 加速优胜劣汰机制的形成, 促进物业管理的健康发展。开展物业管理招投标工作对物业管理企业提出了更高的要求, 有些项目要在保本微利甚至亏本的情况下才能中标。这就要求物业管理企业必须通过提高服务质量和人员素质, 积极引进先进技术, 建立物业管理信息系统, 实现物业管理工作的自动化,提高工作效率, 降低企业成本,才能在激烈的市场竞争得一席之地。

4、强化业主委员会选举过程的指导监督。房地产管理部门应强化业主委员会选举过程的指导监督，要求开发商和物业公司摒弃控制业主委员会的做法。从立法上明确划分开发商与物业管理企业的权利、义务和责任(包括前期物业管理) 。首先,应当在立法中明确开发商对已竣工验收合格的小区住宅必须实行前期物业管理,并且这种管理应由开发商在当地房管部门指导下进行。规定入住率达到一定比例(如30～50 %) 或首次交付使用达到一定期限,房管部门必须组织业主筹备成立业主大会,如果建设单位或前期物业管理企业阻挠业主大会成立一定比例(如10～15 %) 的业主可向房管部门申请强制成立业主大会,房管部门应当给予支持,否则,业主可向上一级行政主管部门提起行政诉讼,状告房管部门“不作为”。业主大会成立并选举产生业主委员会后,在一定期限内(如6 个月) 应当

作出选聘新物业管理企业的决定,在选聘新物业管理企业期间,开发商必须将《物管条例》第二十九条规定的竣工验收资料、技术资料说明文件等移交业主委员会保管,由业主大会授权委托业主委员会在房管部门的指导和街道办事处的配合下确定物业管理企业,定聘后,业主委员会再将上述物业资料转交物业管理企业保管。物业管理企业直接对业主委员会负责,最终对业主大会负责。以此使开发商逐步淡出物业管理行业。实际操作中，选出的业主委员会要避免两个极端：一是自我保护意识不强，自治管理认识不足，在关键时候不能替业主说话，实际上不能代表业主的利益；另外，也要防止业主委员会成为少部分人的团体，总是代表个人或少部分人对开发商或物业公司提出非份要求，以达到满足一己私利的目的，从而影响小区的整体建设，不能维护业主的正当权益。。业主委员会是业主大会的执行机构，而不是一级权力机构。它是业主自治组织，是维护和代表全体业主利益的。业主委员会更多的是职责，不应该成为个别委员谋取私利、对抗开发商或物业公司的渠道。

5、加强媒体的宣传和监督作用。应通过正规媒体，从以下几方面加强宣传工作：①现有法规、条例的普教学习，使开发商、物业公司和业主都清楚自己的权利和义务；②登载住宅质量通病，分析通病产生的原因，提供维修方案；③选择一些住房使用过程中发生纠纷的典型事件，对事件发生的前因后果进行分析，客观地指出开发商、物业公司和业主各自存在的问题，并提出解决问题的建议。④建议政府部门在法规、制度的建设、完善方面加大力度，具体化法规、制度的实施细则，进一步规范房地产开发商、物业公司的行为，解决“管家”与业主之间的矛盾，保障房地产和物业管理行业的建康发展。同时，应发挥媒体的监督作用。在调查研究的基础上，要将一些不讲信用、欺骗业主的开发商或物业公司的行为进行曝光，督促政府管理部门进行处理，限期整改。另外，对业主中的一些不妥行为也应进行公开批评，引导和指导业主采取一些正常合法的行为来表达到自己的意见从而达到维权的目的。

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