篇一：及转让谈屋顶平台的法律定位
谈屋顶平台的法律定位及转让
谈屋顶平台的法律定位及转让
作者
湖南金州律师事务所 文颖律师
2002年4月，笔者接受某房地产开发公司的委托，承办了一件“屋顶花园使用权转让纠纷”案件，该案件的原告凌女士于2000年11月向被告某房地产开发公司（以下简称房地产开发公司）购买顶层住宅一套，双方在订立《商品房买卖合同》之后又订立了一份《补充协议》，约定凌女士以119800元从房地产开发公司受让与其所购房屋等面积的屋顶平台使用权，凌女士承诺对屋顶平台面积专做屋顶花园之用。后来由于双方为付款方式、付款期限形成矛盾，凌女士遂一纸诉状以屋顶属公用面积，不得转让为由，要求解除《补充协议》，终止履行。该案经法院调解，最终以房地产开发公司同意解除《补充协议》，收回屋顶平台，凌女士作出适当补偿结案。无独有偶，在昆明也产生了相类似的案例，李女士在2000年春节向一家房地产开发公司购买了一套顶层复式楼，入住之后李女士一家发现原来自家的屋顶平台已经被开发商当作屋顶花园转让给了邻居。由于屋顶多次漏水，李女士又无法进入邻居已购得的屋顶，李女士遂向法院起诉，要求开发商收回公共屋顶。与前一案例相似的是，最终双方经过法庭调解，李女士与开发商达成了调解换房协议。
与上述两件案件相似的纠纷越来越多的涌现于全国各地，据《厦门日报》2002年7月11日报道，该市房地产纠纷中有关开发商出售屋顶平台（晒台或露台）的约占全部房地产纠纷的30%。而我国现行法律、法规、司法解释对此却无明确规定。因此，法院在受理此类型的案件之后往往采取多沟通、多疏道矛盾的方式促进当事人之间的调解。
笔者认为，随着我国房地产经济的纵深发展，针对屋顶平台的权属、转让等法律问题，应通过具体明确的法律规定加以规范。
一、 正视屋顶平台的使用价值，肯定屋顶花园的存在意义
屋顶平台或称晒台、露台，是指供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有围护无顶盖的台面。从所
有权的角度分析，异产毗连房屋（指结构相连或具有共有的房屋）的毗连部分，往往既是某个业主享有专有所有权的建筑单元的一个组成部分，同时也是与其他业主共有的一部分。这个毗连部分同时具有专有及共有的属性。屋顶平台，它不仅是下层单元的“盖”，还是整栋房屋的“顶”，而且平台上半部分及其上部空间不属于下层单元，具有整栋房屋全体业主共同所有的属性。
从结构上分析，屋顶平台是房屋建筑最上层的外围护构件，起着覆盖，遮风挡雨、排除雨水积雪和保温隔热的作用。此外，屋顶平台在风力等自然力的作用下，还具备一定的承重作用。从功能上看，屋顶平台是整栋房屋的屋顶，对整栋房屋的消防疏通起着十分关键的作用，是必须的消防安全通道。由于屋顶平台的位置特性，具备空旷、阳光充足等特点，又是种植花草植物的极佳地点。
既然屋顶平台具备以上功能和作用，是否屋顶平台就不能通过某一种法律途径使之变为某一权利人的专用屋顶花园呢？学术界对此颇有争议，笔者认为：在合理的范围内，将屋顶花园的一部分让与某一特定权利人以做屋顶花园之用，符合国际惯例和社会公益，应当予以支持。如日本东京，由于人口稠密，绿化不足，政府即专门制定规范性文件鼓励和规范屋顶花园的建设。又如我国首都北京，为筹办2008年北京奥运会，特地将新建大型城市屋顶花园作为一项绿化指标来实施。屋顶花园作为城市中的一道风景，如因房屋平台的法律性质定位不清而禁止或限止建设，则是因噎废食的短期行为。
二、 屋顶平台专用于屋顶花园建设的法律障碍。
由于我国现行法律、法规以及其他规范性文件均未明确规定屋顶平台的归属权问题，给屋顶平台的法律处理带来了一系列的问题。首先，屋顶平台没有计入整栋房屋的建筑面积。房屋的建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固，层高2、20米（含）以上的永久性建筑。
建筑部《商品房购销面积计算及公共建筑面积分摊规则》第八条关于公用建筑面积组成部分也不包括屋顶平台。也就是说，根据我国现行建筑规范，屋顶是不计入整栋房屋的建筑面积的，更不可能计入分摊面积。其次，屋顶平台不能以公示形式进行权利登记。根据我国《房地产管理法》的规定，《房屋所有权证》是确定不动产所有权的唯一合法凭证。屋顶平台虽然具备不动产的属性，且具备多种使用价值，但房屋主管部门是断不会为屋顶
平台颁发权证的。
基于以上两点，我们得出的推论是：屋顶平台的面积不在建筑面积之内，屋顶平台没有法律意义上的所有权。而事实却是，屋顶平台是可以丈量，具备多种实用功能的实实在在的面积，屋顶平台的客观存在本身就说明了屋顶平台不应当是无主物。
从现行法律、法规看，承认屋顶平台确属共用面积的规范性文件有两个：一是1992年6月15日建设部发布的《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》，一是1998年11月9日建设部发布的《住宅共用部位公共设施设备维修基金管理办法》，而承认屋顶具备产权的规范性文件至今仍是空白。随着商品房市场的不断开发和发展，对于屋顶平台的规范不应仅仅停留在“谁维修”“谁维护”的浅层基础之上，更应着眼于现实与将来对屋顶的开发和利用。
当前，不少房地产开发商往往采取两种方式来攫取“屋顶平台”这桶金，一是借屋顶平台设置广告位出租，一是变相提高顶层房屋价格，以“买屋顶送屋顶花园”实施屋顶平台的使用权转让。这些开发商的做法显然违反了1992年7月国家物价局、建设部、财政部、中国人民银行联合发布的《商品住宅价格管理暂行办法》第五条关于住宅价格构成的规定，且实际侵害了全体业主的经济利益。 然而屋顶平台专用于屋顶花园无非是两种，或是全体业主委托物业管理公司统一建设、维护，或是某一特有权利人单独享有这项权利和承担这项义务。
笔者认为，以上两种途径均是适当之道，可因时、因势而定。但本文暂不就委托管理的法律关系进行阐述，仅就某一特定权利人获得屋顶平台特定权利问题进行探讨，即：某一特定权利人获得屋顶平台特有权利，必须产生一种转让法律关系。要建立屋顶平台的合法转让机制，就必须要从法律的高度认可它的法律地位以及权利性质。屋顶平台专有权利转让，需要解决的法律问题包括：
1、法律规范确认屋顶平台的使用权是一项合法权利，并可以依法进行转让。
2 、法律规范对屋顶平台使用权加以必要的限制。包括屋顶平台之上不可搭建违章建筑，屋顶平台需满足消防安全之需要，屋顶平台的专用属性等。
3、法律规范确认屋顶平台有偿转让法律关系的对价双方主体。即屋顶平台有偿转让的一方当事人为屋顶平台权利的受让人，另一方当事人应为房屋的全体业主，房地产开发商不可将出让屋顶平台所获的收入纳入已身利润。
4、法律规范确认有权代理全体业主出让屋顶平台的主体。经业主会授权委托，物业管理公司可以代表全体业主与购买人订立《屋顶花园使用权转让合同》。
5、法律规范确定出让屋顶平台的业主表决机制。
三、有关屋顶平台转让的法律建议
1、修改现行建设规范，承认屋顶平台属于具备价值的实用面积
尽管在学术界已经普遍承认了屋顶平台的实用属性，但由于我国现行建设规范依然停留在依据传统的建筑面积折算房屋面积，忽视了屋顶平台的价值定位，给屋顶平台的法律属性造成了前提性真空。因此，建议在建设规范中将屋顶平台纳入实用面积，并在规划、报建、房屋勘测，以及确定房屋面积的过程中对该面积加以确认。
2、从法律的高度确认屋顶平台的所有权人。
从所有权的角度出发，商品房在未经出售之前，房屋归房地产开发商所有；出售之后，归房屋受让的业主所有。由此，屋顶平台的原始所有权人应以此而推，即商品房在未经出售之前，屋顶平台的所有权人为开发商；商品房在出售之后，屋顶平台的所有权人为全体业主。全体业主可以通过某种形式的表决，将屋顶平台的使用权出让给某一特定权利人，受让后，该权利人可以依法享有屋顶平台的使用权。既然我国实行了不动产权利登记制度，就完全有必要对屋顶平台这项不动产的所有权和使用权加以登记确认，以确保屋顶平台所有权人和使用权人的合法利益。
3、关于屋顶平台使用权人的权利限制。
（1） 关于屋顶平台所有权的禁止性规范。
A 、八层以上且未装乙级以上防火门的楼栋必须保障主楼梯与屋顶直接相通。屋顶平台所有权人必须留足面积以供消防安全之用。
B、不得在权利面积内建筑不合符城市规划的违章建筑物。
C、不得对房屋顶层进行损坏性装修。
D、未经许可，不得擅自使用屋顶平台作广告发布的经营性使用。
（2） 建议在屋顶平台作权属登记时明确屋顶平台的专用属性。屋顶平台转让之时，转让双方可约定屋顶平台专
为屋顶花园之用。
4、关于转让
（1） 屋顶平台使用权可以依法转让给某一特定权利人的时间限制：
现在许多开发商往往在与购房人订立《商品房买卖合同》的过程中要求购房人放弃屋顶平台的使用权。且多使用格式条款实施。而后，开发商再将屋顶平台变相转让获利。笔者认为，屋顶平台作为一项不动产，其物权必然将归属于购买了房屋的全体业主。开发商以格式条款要求购房人放弃屋顶平台权利，实质上就是在攫取业主的经济权利。该行为显失公平，不可支持。
既然屋顶平台的物权将属于购买房屋的业主，开发商在未获得业主的普遍许可的前提下是无权出让屋顶平台使用权的。只有当业主以某种形式普遍许可了这种转让的情况下方可实施转让行为。而需获得“普遍许可”，必要的前提是已购买房屋的业主占房屋全体业主的绝对多数，已购买房屋的业主有足够的表决权代表全体业主作出决议。即商品房已经完成超过全部面积50%的销售量，且已购买房屋的业主形成有效表决同意出让屋顶平台之后，方可进行屋顶平台的转让。
（2） 转让方式：
一旦业主形成同意出让屋顶平台的决议，业主即可授权物业管理公司代为出让屋顶平台的使用权。购买者首先必须具备业主身份，方可有权购买。如欲购买房屋平台的业主众多，应在出售时按照公平竞价原则进行，价高者获得屋顶平台的使用权。购买人在订立合同、支付价款之后，可获得房屋产权主管部门的权利确认。
（3） 屋顶平台使用权转让金的归属及处理：
屋顶平台使用权经转让后，出让人（全体业主）即应获取屋顶平台使用权转让金。该转让金的所有权的性质应为全体业主共同共有。经业主会讨论形成决议，该转让金可以根据业主购房面积的多少进行量化，资金量化后业主可以此折抵需向物业管理公司支付的物业管理费。
篇二：法兰克福屋顶花园顶层公寓酒店(Frankfurt Penthouse and Roofgarden)
法兰克福屋顶花园顶层公寓酒店(Frankfurt Penthouse and Roofgarden)
法兰克福屋顶花园顶层公寓酒店位于法兰克福，是法兰克福最热门的酒店之一。也是您来到法兰克福商务和休闲的热门之选，订法兰克福酒店的游客很多都会选择这里。酒店，距离法兰克福罗马广场打车11分钟，车程约6.6公里。
中文名称 法兰克福屋顶花园顶层公寓酒店 英文名称 Frankfurt Penthouse and Roofgarden 地理位置 北部地区 房间数量 2 酒店地址 Am Industriehof 15, 60487 美因河畔法兰克福市, 德国 周围景观 法兰克福市政厅、法兰克福罗马广场、铁桥、欧洲中央银行、法兰克福圣尼古拉教堂、法兰克福老歌剧院、法兰克福证券交易所、法兰克福大教堂/皇帝大教堂、歌德故居、圣保罗教堂、凯撒大街
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酒店的图片
酒店位置与交通信息
酒店交通比较方便，以各主要景点的距离如下： 法兰克福罗马广场：打车11分钟，车程约6.6公里
法兰克福大教堂/皇帝大教堂：打车12分钟，车程约7.0公里 铁桥：打车11分钟，车程约6.5公里
法兰克福市政厅：打车11分钟，车程约6.5公里 欧洲中央银行：打车9分钟，车程约5.8公里 歌德故居：打车10分钟，车程约6.2公里
法兰克福老歌剧院：打车10分钟，车程约5.7公里 凯撒大街：打车10分钟，车程约5.9公里 圣保罗教堂：打车10分钟，车程约6.3公里
法兰克福圣尼古拉教堂：打车12分钟，车程约6.9公里 法兰克福证券交易所：打车11分钟，车程约6.0公里
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篇三：孵化器销售租赁价格表
柏林工业园孵化器租售市场分析
一、太原市高端写字楼调研基本情况
调查具体楼盘：世贸中心 财富国际怡和国际广场
华德广场千禧世纪广场
写字楼个案基本资料对比（一）
简析：
竞品项目定位和周边既有商圈的围合和氛围认可直接影响潜在购买客户群。从怡和项目和财富广场项目可以看出，南内环IT产业相关客户占据一定比例，是其主力客群。但是从实际入驻情况看，行业集中趋势均不明显，客群定位优势未现。现场观察已入驻客户财富国际、世贸中心、怡和国际广场写字楼人员流动量很少（目测值为2—3人/小时，时段为午时前后）；其商业配套除财富国际裙楼有颐高数码人员流量大外，竞品项目配套带动的人流有限。
受自有资金限制和环境影响，太原写投资写字楼意识不强，多数中小企业采用商住。
地段决定价值。千禧世纪广场由于南靠世纪大道——长风大街，2万平米的景观广场配套因此价格挑头。
世贸中心基本售罄，现在转由物业销售，调查当天有其他客户看楼，但是服务意识不强；由收尾价格看出近旁千禧世纪广场的价格上升空间还有很大。
财富国际因为有现实客源支撑，故该项目就价格而言价格上升空间较大。报价13层
8900元∕㎡，最高报价18层13000元∕㎡。该项目目前因为延期交房正与客户纠缠在官司中，销售已撤入楼中，余量为30%。
华德广场销售刚开始，3-6层为写字楼，体量约20000㎡，因是裙楼低层与我项目无太多交叉。
销售余量：怡和国际广场还余26层整层出售的900㎡和5层少量户型面积区间为79.03-157.33㎡。
整体价格上浮，但是在调查中销售人员均暗示有优惠浮动，集体看购买量而定。
写字楼个案资料挖掘对比（二）
简析：
写字楼项目多为中小型项目， 面积可以任意分割，虽然有小面积户型，但实际需求呈现两极集中。一为主力面积150㎡左右；二为500㎡以上。
在发售过程中存在部分整层、半层大客户。因此我项目在通过面积分割定位客户。 根据财富国际等既有经验，主力客群需要借势形成，如由政府多年力倡的南内环——IT一条街。因此，我项目应尽量联合政府借助柏林工业园的对外形象养成窊流路、西外环路上的机械加工与钢材经销产业集群办公地。
写字楼个案基本建筑配置资料对比（三）
简析：
产品同质化严重
5A概念充斥写字楼市场，实质配套没有创新，产品配置同质化。相较于我项目的双网无线办公等硬件，显示出后发优势。
怡和国际广场有两个900平方的屋顶花园，面积有限且位于百米公寓下方，私密性较差，品质有所影响。
商务配套欠缺创新
世贸中心提出的配套山西总商会晋商国际会馆，国际展览中心，国际会议中心，国际咨询中心，国际俱乐部，国际友好协会多在概念层面，没有形成现实影响力。
（四）竞品各项去化指标分析
1、户型面积配比
1400㎡以下1400㎡以上100㎡以下100-500㎡500㎡以上
分析说明：标准层面积相对于我项目的1400平米以上的多，表明太原市写字楼规模在不断增大；主力户型相较于以前的SOHO型面积有所增大，表明市场是较为认可代表公司实力和形象的独立办公大空间。 2、客群区域比重
高新区小店区
迎泽区
分析说明：高新技术园区写字楼商户集中在以高新技术产业为主要业务的群体。比较老城区写字楼的金融、能源、机械客群，发展前景看好。因素有：出租率比较高；租金涨幅大；这里办公环境优良，聚集了很多知名企业及高新产业，而且太原南移西进的整体规划令很多客户看到了入驻高新区的商机。 3、项目价格构成
6000元以下6000-7000元
7000元以上
分析说明：起价起点均高于6000元，还是低于老城区；均价7000元左右为多是市场认可的；7000元以上占多数，说明市场在不断提升，另外长风街沿线8000元以上的价格比较
多见，客户认可该地段价位。
二、河西写字楼调研基本情况
调查具体楼盘：国际能源中心、兴华街商务广场、奇天瑞钢材市场
竞品项目定位和周边既有商圈的围合和氛围认可直接影响潜在购买客户群。国际能源中心项目可以看出，和煤炭相关产业相关的客户占据一定比例，是其主力客群。也配有一些银行、保险类企业入驻该写字楼；兴华街商务广场主要以钢材市场里的大型贸易公司为主，也有现代、明珠装饰城里的客户。产业群相对集中，但销售周期较长，已经有6年左右的时间了。奇天瑞钢材市场主要以钢材的堆场为主，辅助小型钢材贸易公司的办公需求。
租售余量分析:国际能源中心销售销售过70%，这是因为大的集团公司购买一般就是一至两层的购买。兴华街商务广场现在还余2万平米左右，其中还有一部分开发商出于销售的考虑，在08年的时候把部分写字楼改造成公寓对外出售，至今还未销完。奇天瑞钢材市场里的办公用地基本出租完毕。
制冷取暖比较：国际能源中心为高档写字楼，它采用中央空调供暖和制冷，夏天制冷期为三个月，费用为10元/月/平米，冬天供暖期为5个月，费用为6元/月/平米；兴华街商务广场为分户式空调制冷，冬天为暖气，暖气收费标准为7.8元/月/平米；奇天瑞钢材市场采暖收费标准为4元/月/平米。
装修标准比较：国际能源中心公共部分精装修，室内为毛墙毛地；兴华街商务广场为室内室外都装修，但装修标准一般。
交通路网比较：国际能源中心位于迎泽西大街与千峰南路交叉口，与太原理工大学只有一街之隔，交通出行都非常方便。兴华街商务广场位于兴华街中段，位于城市西北部，与能源中心相比位置差的就远；所以说写字楼租售价格的高与低，销售的好与坏关键在于周边路网的配置与产业集群的导向。
面积供应比例比较：国际能源中心150——1000平米都有；兴华街商务广场为130、160及300平米的户型；奇天瑞钢材市场里的以150——500平米居多
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