二手房签约专员

时间：2017-01-17 11:30:08 来源：免费论文网

篇一：二手房交易潜规则正悄然改变

自从北京开始对二手房交易开征营业税起，这一原本是对卖方征收的税种就被卖方市场形成的潜规则完成转嫁给了买方。但是，今年的房地产市场经过一年严厉调控之后，在成交量大幅下滑的情况下原来的卖方市场已彻底转变为买方市场。再加上12月10日二手房交易的最低计税价上调，导致现购买二手房所要交纳的税款比以前提高三倍左右，成为买方不可承受之重。全市二手房成交量迅速跌入谷底，同时之前一切税费都由买房方承担的潜规则也在悄然发生改变。

二手房税费

不再由买家一方承担

交易税增加三倍左右强化买方市场

据21世纪不动产一线过户专员反馈信息，到目前为止各区域具体的执行标准地税局并未对外公开。地税局将按照房屋所在区域、楼盘建筑年代等信息实行一房一审核的原则。以海淀区中关村一小区的二手房，最低计税价由7600元/平方米涨到了23500元/平方米，涨幅超过三倍。六里桥区域的最低计税价由6200元/平方米涨到了17000元/平方米，望京的二手房最低计税价由6200元/平方米涨到了18000元/平方米。这两区域的二手房最低计税价涨幅接近三倍。

从全市范围看，二手房的交易税增加了两到三倍，导致全市二手房网签迅速陷入谷底。12日是新计税价执行的首个工作日，北京二手房住宅网签仅为82套，创造了最近三年来工作日的最低签约记录。

二手房交易潜规则正悄然改变

在二手房交易的各项税费中，5.5%的营业税是最重的一项。而营业税开征的初衷为了抑制投资炒房而向卖方征收的税种，但在过去几年的卖方市场下，强势业主将营业税全部转嫁给买方，逐渐形成了一切税费由买方全包的交易潜规则。最低计税价的上调，使交易税费增加三倍左右。尤其是对于未满五年的房产和140平方米以上的非普通住宅来说，可能会因此多交十几万甚至几十万的税款。

据了解，已经形成多年的市场交易潜规则正在发生着悄然改变。据介绍，以前二手房买卖双方需要协商的只有价格问题，税费自然由买方来付。但目前在买卖二手房时，双方不仅要谈价格，关于税的问题也越来越多地提及。目前采用最多的方式就是业主直接降价。业主张先生有一套房产原本想以480万的价格出售，税费全部由买方承担。但最低计税价上调后，该房产过户需要交纳的税款比以前增加了20多万。买方表示无力承担如此高的税费。经过双方的协商，业主最终将房产下调了20多万。以降价的方式减轻了买方的税负，才达到交易。

篇二：二手房事业部运营总监

二手房事业部运营总监

1.主要工作目标：提升二手房事业部赢利；提高客户满意度；提高人员各项业务能力

2.岗位职责

? 业务负责：包括二手房买卖、租赁及由上述主营业务衍生的相关综合服务业务。商业计划：组织安排制定各区域每月商业计划及执行监督情况。（每月5日前、31

日前上传总经理商业计划及业务数据总结）

? 上传下达，追踪执行：执行并传达公司各项政策规定，分阶段、分层次追踪执行情

况，及时沟通、处理实施过程中出现的各种问题，并将各区域实际出现的状况归纳汇总至总经理，为各级领导决策提供依据。（每月30日上传至总经理邮箱）

? 人员管理：指导监督区域经理工作，跟踪结果。关注各区域各层人员动态，协调区

域内部和区域之间的业务关系，提高团队凝聚力。

? 训练人员：提出人力需求，优化区域人力资源配置。与单区域人力资源部门协调保

障区域人力资源的保留与提升。

? 市场分析：时时关注市场变化和顾客需求，关注竞争对手的业务动态，及时反馈，

以赢利最大化为目标对完善和优化各项业务流程提出建议。

? 店面开发与调整：持续进行辖区内的商圈分析，每月对现有的业务布局提供合理的

调整方案，对不适合公司业务发展的店面提供关、停、并、转的业务数据；对业务尚未覆盖、市场需求潜力大的区域制定开店计划，并协助相关部门逐步完善区域内最合理分布。（每两个月定出店面选址及开店计划）

? 标准化建设：确立标准化建设方向，并定期监督与考评。（标准化管理、业务、培

训流程建设）（每月30号上传各区域标准化建设的反馈情况）

? 企业文化建设：安排各区域公司整体企业文化（传统文化教育及教导向组织的打造）

的推进及监督执行反馈情况。（每月30日前传至总经理邮箱）

? 会议管理：每月两次区域经理会议（销售会议、绩效会议），并做好记录上报及反

馈。（每月30日前上传至总经理）

3.工作关系

二手房事业部区域经理

1.主要工作目标：提升区域业务赢利；提高客户满意度；提高人员各项业务能力

2.岗位职责对上关系：对公司总经理负责对应关系：与公司人力资源、行政部、新房事业部对下关系：区经理、店长区域宣传：根据各区域业务特点，制定各区域业务宣传推广计划，并组织监督实施。行政管理：对各区域行政事务监督和管理。

? 商业计划：单区域每月上传运营总监商业计划。（每月4号前上传）上传下达，追踪执行：执行并传达公司各项政策、且与动态、企业文化的实施与规

定，分阶段、分层次追踪执行情况，及时沟通、处理实施过程中出现的各种问题，并将店面实际出现的状况归纳汇总至运营总监，为各级领导决策提供依据。（每月15、30上传邮箱）

? 人员管理：指导监督主管、店长工作，跟踪结果。关注本区域各层人员动态，协调

区域内单店间的业务关系，提高团队凝聚力。

? 训练人员：提出人力需求，优化区域人力资源配置。对新人带训和发展进行检查，

培训、带训基层管理者，培养基层管理人员和业务骨干等后备力量。（每月30号上报人力资源反馈情况至运营总监）

? 市场分析：时时关注市场变化和顾客需求，关注竞争对手的业务动态，及时反馈，

以赢利最大化为目标对完善和优化各项业务流程提出建议。（每月30号做好单区域竞争对手市场分析及改进建议反馈并上传至运营总监）

? 会议管理：每月四次会议（销售会议、绩效会议），同时做好会议记录，并将会议

记录反馈并上传至运营总监（每次会议结束后一天内）

? 区域宣传：根据本区域业务特点，制定区域业务宣传推广计划，并组织监督实施。

（计划于每月4号前传至运营总监）

? 突发事件：处理授权范围内的租赁、买卖业务突发问题。行政、权证管理：对店面行政事务及权证全面监督和管理。（每月30日前上传运营

总监情况反馈）

售后管理：做好单区域内客户售后服务工作，并作及时的改进监督与改进安排。

3.工作关系

（三）店长岗位职责

店长的组成：大部分是已经在公司工作了三年以上的老员工，但是他们都有着精湛的买卖、租赁业务技巧，良好的服务水平，是我们运营系统中基层管理干部，她们是单店业务的领军人物。

1.主要工作目标：满足业主和顾客需求；提高顾客满意度；提升单店业务赢利

2.岗位职责

? 完成业绩：带领店面人员完成公司下达的业务目标，并量化制定目标及落实。对上关系：对事业部运营总监负责对应关系：与其他区域的区经理、其他后勤部门协调相关工作对下关系：店长、销售经理、行政、权证专员财务专员

? 根据业务需要，与经纪人一起操作有关业务每天关注客户沟通、约看、签约情况，分析店面业务状况，优化店面资源分配，指导督促经纪人业务工作，关注其思想变化，协助解决其在工作中遇到的困难（每

周单店内经纪人两名沟通，要有谈话笔录，每月底上交区域总监）

? 培养、带训新员工，并鉴定其工作效果（导入新人30天培训，同时将每周跟进

记录上传区域总监，区域总监负责随时抽查）。

? 做好内部员工培训需求的了解沟通并及时将培训及招募需求上传至区域总监。

（每月月底31日）

? 每日组织单店晨会、夕会及每周销售会议的召开，同时做好记录。（周销会会议

议题7、14、21、28上传区域总监）

? 定期向区域总监提交工作报告，绩效完成情况及计划。（7、14、21、28日上传

区域总监）

? 关注顾客需求变化，关注竞争对手动态，对优化改善业务流程和政策向上级提出

反馈意见

? 执行、传达、督促、检查店面执行公司业务、财务、人事、行政等各项制度，对

执行效果进行反馈

组织单店推广，检查效果协调与社区居委会、物业、派出所、市容、工商、城管等有关部门的关系处理店面一般投诉纠纷及店内纠纷。指导并带领店员完成店面各项行政工作提高员工士气，同时做好人员的保留与店内部招聘。每月定期对客户资源的抽查。

3.工作关系

? 对上关系：对区经理负责对应关系：与各店长、秘书协调相关事宜对下关系：直接领导经纪人

4.工作内容

? 每月将店面业务目标分配至每个人每天查看客户和房源沟通及约看签单情况，督促追踪每周制作店长周报，进行业务数据分析，并上报参加店长会，汇报一周店面情况带训新员工，与老员工不定期沟通每天检查店面人员服务接待水平、着装、工牌佩带每周检查上交合同收据等文件是否合格，与ERP核对

? 每月制作店面佣金提成表，分配业务奖金每月对店面物品文件进行盘点，报需求处理顾客投诉纠纷和其他店面突发事件组织单店营销，与社区居委会、物业联络，收集信息

销售经理岗位职责：

1、主要工作目标：为单组、业主和顾客解决需求；为公司创造利润

2、岗位职责：

一、负责销售管理，组织协调本组人员销售、宣传工作。同时做好宣传工作的执行及监督。

二、制定小组的销售计划（每月1日），并起到好标杆作用。

三、协助店长做好团队建设。

四、参与店内纠纷及内部矛盾的解决。

五、负责员工工作行为、形象规范管理。

1、定各阶段销售目标，根据市场状况及时调整销售策略及销售计划。组织实施各项销售工作。

2、组织销售动态分析，分析二手房的市场，广告，客户等回馈信息。

3、协调配合业务员与客户的谈判。监督接待、谈判签约等销售进程，促进成交。

4、定期组织二手房市场调查与分析，随时掌握市场情况。为公司经营决策提供依据。

5、组织每周销售例会所需的销售情况统计。

6、制定并组织销售业务流程，监督实施。

7、负责本组经纪人的业务帮代（宣传，带看，磋商，合同签署等业务工作）。

3.工作关系

? 对上关系：对店长负责

? 对应关系：单店内销售经理

? 对下关系：单店内经纪人

（四）经纪人岗位职责

经纪人组成：特点是忠诚、踏实、肯吃苦；缺点是接受新事物慢，创造性低，发展潜力小。

1.主要工作目标：为业主和顾客解决需求；为公司创造利润

2.岗位职责

? 独立完成普通买卖及租赁业务：运用房地产知识，对顾客进行业务咨询解答，登记

信息；推荐适合客户需要的最新房源信息并选配房源，看房成交；签订正式合同及物业交验

? 操作房屋管家业务，对顾客提供后续服务

合同、现金、店面财物的保管根据本店业务状况，执行由店长安排的单店推广营销协调与社区居委会、物业、派出所、市容、工商、城管等有关部门的关系。维护店面形象，做好店面日常工作处理一般店面顾客投拆纠纷

3.工作关系

? 对上关系：对销售经理负责

? 对应关系：与本店其他店面经纪人

权证部岗位职责

一、部门业务范围：

主要负责单区域内公司内所接收房产件房屋产权、银行贷款、抵押贷款等手续的办理。

二、岗位职责:

1.与经纪人保持良好的沟通，及时了解客户的需求，为客户排忧解难。为经纪人签单做好铺垫工作。

2. 深入及时的了解各银行的贷款政策以及有关金融知识并及时将信息以书面文件形式反馈至相关部门，并存档至员工手册（权证篇）。

3.随时关注房管部门相关房产政策、税费的变化及有关房产过户手续的调整，并于第一时间将信息反馈以书面文件形式反馈至相关部门，并存档至员工手册（权证篇）。

4．对单店所签约合同做好信息的及时造册录入，同时对单店所

篇三：二手房销售技巧

二手房销售技巧和话术--十三条话术！

【一】我只听过xx,xx房产公司,我怎么没听过你们公司,你们公司怎么样?

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1、不去诋毁别的公司。

2、介绍我们公司的服务特色,我们的服务特色:强调交易安全,实行先产权调查再签订交易合同,确保产权真实性。专业性强,我们有法律专员负责为双方拟定交易合同。我们的企业理念:安全、迅速、合理。收费透明,收取固定比例佣金,不赚差价。

3、介绍一下经纪人自己的优势。

4、请您给我一个机会,感受一下我们的服务,我相信不会令您失望。

【二】我愿意自己卖,方便又节省钱。

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●自售的缺点:

1、无法让买方产生竞争,出售价格比较低。

2、安全无法保障,房地产纠纷、官司不断。

3、花太多时间在售屋上,会影响其他事。

4、无法主动与买方洽谈。

5、广告费负担重。

6、销售管道与销售手段太少。

7、无法过滤客户,生活受打扰。

8、女房东带看存在危险。

9、比较不会推销,介绍产品。

10、定价策略、议价方法,收定方法不够专业。

11、买方防范心理较重,不利成交。

●综合话术:

1、自己卖省中介费,但房子不同于一般商品交易,涉及很多的专业知识,繁琐交易流程以及合同拟定,几十万的房子,如果环节中出现问题,损失巨大。这就不光是省点中介费的事情,反而因小失大。在房屋买卖过程中,涉及交易配对,买卖谈判,合同拟定,过户、交款,收款,房屋交接等系列繁琐的交易细节,并不象您想像的那么简单。现在也越来越多的客户选择我们节省时间,精力,放心。

2、另一方面,自己卖确实会省掉中介佣金,但是您想一下,如果您没有过多精力的话,会吃不消的。自己找客户累,贴了广告,客户随时会要求看房子,而您又正在上班的时候怎么办。在深夜的时候突然有人打电话问您房子的事情,。。。。您想你的生活是否会被一套房子出售所打乱。一个真实的体会,以前我没做这行的时候,我一个朋友自己卖了一套房子。结果落得个神经衰弱。您说值不值得。。。。

【三】为什么要签委托,会不会把我套进去?

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1、客户资料是公司机密,绝对保密。

2、需要你授权,不签委托等于你没有授权,我们没有权利帮你卖房。

3、电脑输入需要契据号,后续服务都以契据为起点。

4、不签委托时,看房者多为中介,签委托后都是真正买方。

5、委托合同对双方是平等的,我们同样会有约束。

6、可避免一房二售的纠纷。

7、不签的原因在哪里,顾虑的重点在哪里,解释合同条款对你并无害处。

8、以前社会重视口头承诺,现在社会重视法律承诺。

9、举结婚为例,到头来还是会选择一个。

●综合话术:

1、签订书面的委托,是得到您的授权,这样我们才会有资格帮您卖您的房子,口头委托其实是对您的不负责任,有了您的书面授权,才能有该套房子的合同编号,您的房子才能输入我们的电脑销售系统,这样我们就可以帮你上橱窗,上报纸广告,而且输入电脑销售系统后不光我知道您有此套房屋出售,其他同事也可以在系统上查到此房出售的信息,甚至其他分行同事也可以看到,这样您的房屋销售的面就广了。

2、通过书面的形式明确双方的责、权、利,对您,对我们都是一个保障。其实您关心

的是在短时间内帮您达成售屋的心愿,我们的初衷跟您是一致的。并且您签订一般委托,您同时还可以选择到其他公司委托。对您的交易没有任何限制,。在委托期间内您也可以随时行使您的委托撤消权利,只需要您给我们一个电话就可以。所以您看,根本就不存在什么所谓的套。

中联地产泰景分行段经理，电话13642660701 24小时开机有什么需要或咨询电话联系．(租房，买房，卖房，出租等）一定帮你搞定，有朋友要做地产可以也可以找我哈！！

【四】当房东询问房价时如何回应

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1、你认为可以卖多少?

2、我们的专业告诉我们不能不负责任地随便说说。

3、我必须先了解房屋的状况,包括地段、小区环境、户型、面积、楼层、朝向、装修以及市场等等情况。

4、房价的决定权在房东。

5、此类房子开价应该是在xxx到yyy上下比较合适。

6、但不敢保证xxx万一定卖得掉或一定卖不掉。

7、我们做服务业的就是客户想卖多少,我们尽量帮他卖到多少。

8、你问我就对了,以我三年的专业经验来看,我个人以为此类房产每平方8200左右比较符合市场。(如果房东报价8500)

9、我希望是在xxxx到yyyy价位帮你卖掉最好,但是有时卖房讲缘分,更要根据市场和买方来定。

10、可以先试试这个价格,看看买方的反映再做调整,最后卖房决定人一定是你。

【五】委托期限太长了?

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1、只有好处,没有坏处!多申请广告费,集中促销人力、财力。

2、倘若不相信我们,即使只委托一天都算长。

3、我们大公司客户很多,享受公司资源,即使没有成交的买方还可以做朋友,帮你建立人脉。

4、对你的案子有信心我们才敢接。

5、我并不是只做开发,我们开发没奖金,目的是帮你销售,责任在后头。

6、需要好价钱,时间短有可能吗?

7、续约比较麻烦,填更改副表,耽搁时机。

8、只要对你有好处我们都愿意,即使花再长时间,再多精力都无所谓。

9、时间段,损失最大的是你。

10、我的立场跟你相同。

11、你觉得我希望何时帮你卖掉?

12、只有三天就卖掉,你会不会后悔?

13、请问你是不是很急着要把房子卖掉,或者急需钱用?

【六】服务费太高

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1、安全保障,介绍法务协助的成本。

2、其实并不贵,比喻(五星与三星酒店)服务品质不同,介绍公司资历。

3、卖房子是大事,重点是保障安全。

4、同行收费情况告知。

5、能够收2%的公司都不会说只收1%,低价的公司大都有问题,我们不象其他赚差价,利润只有服务费。

6、服务费少只会减低销售意愿与动力。

7、服务内容介绍与服务流程介绍。

8、举例——失败及纠纷案件,因小失大。

9、成交之前不收取任何费用,成交后继续免费服务,全程陪同,保障安全及利益。

●综合话术:

(1).我们公司不赚取客户一分钱差价,因此服务费是我们公司发展的唯一来源,加上我们公司在用人,专业培训、行销广告等方面的投入都很高,相比其他赚差价的公司来讲,利润很薄。

(2).我们公司的服务品质很高,(当然等您在我们公司成交后,您就可以实际体会到),经纪人也非常专业,有专属的签约法务负责拟定交易合同。相比之下,我们公司与同等级别其他公司的收费要低。举个例子“您想同材质的衣服,恒隆广场的货与新世界的货肯定价格是不一样。

【七】佣金支付期限

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1、居间中介指撮合买卖双方达成协议,至此中介义务完成,后面是我们免费服务。

2、的确很抱歉,公司有规定什么时候收佣金。

3、我们大公司,有品牌,服务品质有保证,不会收佣金之后不管。

●综合话术:

1)、作为我们中介服务来说,在你们(买卖双方)签定买卖合同后,我们的义务就算完了,以后的只是我们协助你们办理,就好象我们的售后服务一样,您买了什么产品,要求商家有售后服务,不可能在所有售后服务完以后才给钱吧!

2)、我们签了合同钱也没收到的话,公司会说我们没做工作,不然凭什么说我们钱了合同呢?你们也不要让我们太为难了,不然以后协助你们办证的工作我们都不好做了!

【八】我很忙,没时间和你们谈

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1、就是因为你忙,所以没时间关心买房的事,倒不如交给我们来处理。

2、自售花时间及精力,公事会受耽搁,反之,生意做的更好。

3、客户看房时间不好协调,更难出售。

4、认同他很忙,忙是好事情,生意做得大,事业有成等赞美。

5、有诚意的买方会因为你很忙,退缩机会大。

【九】有需要我会跟你联系

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1、那我们如何联络,时间确定下来,直接约时间(选择法)。

2、这段时间我保证不会打扰你。

3、顺道过来看看,只是跟你聊聊,绝对不会跟你谈房子的事,如果有,你马上赶我走。

4、有需要是需要什么,我可以先帮你准备,安全、迅速还是价格合理?

5、这段时间我自己也很忙,某个时间恰好有空挡,到时再来拜访。

6、感谢信任,转移话题。

《二手房签约专员》
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