篇一：我国住宅空置率问题研究
商品住宅空置率研究
——理论与实践：以北京市1996-2006年的数据为例
摘要：随着我国房地产市场的逐步发展，监控房地产市场运行的指标体系也在逐渐建立起来，空置率即是这个体系中非常重要的一员。本文选取了商品住宅市场为切入点，先简要介绍了空置率的有关经济学理论与作用，然后以北京市1996-2006年的数据为研究对象做了一个简单的实证研究，分析了北京商品住宅空置率的若干特点及其成因，并简要探讨了房价、空置率双高的悖论及其在北京商品住宅市场的存在，最后总结上述讨论，发现北京商品住宅市场存在的两大问题——房地产泡沫与双高悖论，并提出了相应的解决方案。在结语部分中，笔者总结了本次研究所存在的不足，亦即本文深入研究的方向。
关键词：房地产 空置率 商品住宅
目录
引言.............................................................................................................................................. - 2 -
1. 相关理论 ................................................................................................................................. - 2 -
1.1 经济学基础 ................................................................................................................... - 2 -
1.1.1 供需形成机制 .................................................................................................... - 2 -
1.1.2 自然空置率（合理空置率） ............................................................................ - 3 -
1.2 空置率的作用 ............................................................................................................... - 4 -
2. 北京商品住宅空置率的实证研究 ......................................................................................... - 4 -
2.1 计算方法及自然空置率 ............................................................................................... - 4 -
2.2 北京市商品住宅空置率的相关数据及分析 ............................................................... - 5 -
2.2.1 相关数据 ............................................................................................................ - 5 -
2.2.2 北京市商品住宅空置率的若干分析 ................................................................ - 6 -
2.3 一个悖论：房价、空置率双高？ ............................................................................... - 8 -
2.4 问题及对策建议 ........................................................................................................... - 9 - 结语.............................................................................................................................................. - 9 - 参考文献 .................................................................................................................................... - 10 - 致谢............................................................................................................................................ - 10 -
图表目录
图 1 商品住宅市场的供需关系 ........................................................................................ - 3 - 图 2合理空置的市场调节机制 ......................................................................................... - 4 - 图 3 1996-2006年北京市商品住宅空置率 ....................................................................... - 6 - 图 4 有效需求释放程度与空置率之间的关系 ................................................................ - 7 - 图 5 空置率与中房北京住宅指数的关系 ........................................................................ - 8 -
表 1 我国空置率的常用计算方法 .................................................................................... - 5 - 表 2 我国商品住宅空置率区间划分标准 ........................................................................ - 5 - 表 3 1996-2006年北京市商品住宅空置率 ....................................................................... - 5 -
引言
我国房地产市场在改革开放后有了较大发展，尤其是在1998年住房货币化改革以后。供需两旺的市场对商品住宅空置率有何影响，这种空置率又反映了什么问题，应该采取哪些对策，这是本文所要回答的问题。
本文首先简要介绍了空置率的相关概念与理论，然后利用北京市1996-2006年间的相关数据做了进一步较为深入的分析，并找出了北京市商品住宅市场的若干特点，之后简单介绍、分析了我国房地产市场上的一个悖论及其在北京商品住宅市场的存在，最后，总结市场存在的两大问题，并提出了几条解决问题的策略。当然，本次研究无论是在数据处理还是技术方法上都存在很多问题，这些都在结语部分作了总结。
在搜集资料的过程中，笔者发现研究这方面问题的著作几乎没有，而期刊资料与网络资料则很多。由于时间所限，笔者参考的文献十分有限。因此，亦不可能对这方面的研究做一全面的综述。就本文的研究内容来讲，空置率的理论部分主要参考朱少颜的《商品住宅空置问题的研究》，他在这篇论文中不仅介绍了相关理论，还比较详细的探讨了空置率指标体系的计算、合理空置率的取值等问题，并以广州为例做了实证研究。在选取空置率的计算方法时，贺亮的《中国房地产住宅市场统计指标体系研究》给了笔者很多帮助，在这篇论文中，作者深入浅出地分析了整个房地产住宅市场的统计指标体系，将看似杂乱无序的各种指标分门别类，对笔者的研究大有启发。作为国家统计局的领导，蔺涛等在《对我国适度商品房空置率的判断与分析》提出的标准被很多人认为是政府标准的一部分，而且，笔者在查阅资料时发现被使用得最广泛的即是他们这一套标准，因此，本文亦采用这个标准。在探讨双高悖论时，王仕军的研究（王仕军，2006）与唐勇的硕士论文（唐勇，2006）给了笔者很大启发，前者用一种比较宏观的眼光来考察这个问题，但不够仔细，各个因素间的联系也没有讲清楚；而后者则分析的比较细致，但不够全面，对于悖论的产生原因解释得比较肤浅。笔者在参考了一些其他文献后，决定采用宏观的视角来考察这个问题，因此，本文中许多问题都只是一带而过，主要考查的是大的趋势、问题和结局方法。当然，这亦是本文的缺陷之所在。
1. 相关理论
1.1 经济学基础
1.1.1 供需形成机制
同其他的商品市场一样，商品住宅市场也是由供给和需求来决定的。住宅开发需要一个较长的周期，生产速度慢，供给弹性低，因此有人认为在短期内商品住宅市场的供给曲线应当是一条垂线。而现实并非如此，在较低的价格下，业主并不愿意出售或出租住宅，而把住宅暂时空置，待价而沽。因此，笔者认为商品住宅的供给曲线应当是一条向右上方倾斜的曲线，即住宅的供给会随着市场价格的上升而增加，但是，由于新建住宅的供给弹性较低，住
*宅的总供应量受限于现有住宅的数量（在图1中表示为Q）。
图 1 商品住宅市场的供需关系 ①
某种程度上，商品住宅空置与失业的经济解释相似。图1a表示的情况是在一个具有完全可伸缩性住宅价格的住宅市场中，当市场达到均衡时（S=D），均衡价格为PE，均衡数量为
*QE。此时，商品住宅市场的空置数量为（Q-QE），这部分“自愿空置”住宅并不影响市场的
有效运行。
但在现实的商品住宅市场中，商品住宅的价格并不是自由伸缩的，而是具有一定的刚性，图1b表示的就是当价格为刚性时的住宅市场的供需情况。假设在短期内，商品住宅的市场
*价格被固定在高于均衡价格的水平P’上,则在这种情况下的住宅空置数量为（Q-Qd），其中
（QS’-Qd）为“非自愿空置”。因此，当住宅价格不具有弹性时，供需的不平衡产生空置。
商品住宅供给的短期刚性及中长期滞后性与需求敏感波动性之间存在的客观矛盾决定
②了空置存在的必然性。我们刚才研究的只是一个静态的简单模型，如果加入时间维度的考
虑，例如当市场上由于某种因素（如快速城市化）导致需求上升，提高了住宅的价格，根据
③宏观经济学中居住投资的存量均衡与流量供给模型，住宅投资增加，由于住宅建设周期长，
供给具有滞后性，当期增加的投资会对以后时期的住宅供给产生影响，若以后时期的需求发生反方向变动，则供需失衡的情况将更为严重。
1.1.2 自然空置率（合理空置率）
一定量空置面积的存在是房地产市场供需平衡的主要表现，也是市场条件下房地产资源
④利益最大化的必然结果。对于使用者(买方或承租方)而言,高空置率意味着有更多的选择机
会,提高了其找到满意房地产的可能性。对于业主(卖方或出租方)而言, 由于房地产的生产周期长, 业主既不能准确把握市场上需求变化的信息,也不能随时通过调整生产来适应需求的变化，为追求利益的最大化,也需要保留一定比例和面积的空置。
美国学者史密斯(smith)将自然空置率(Natural vacancy rate)定义为:住宅出租市场中，屋主(房东)考虑市场因素(如空屋持有成本、找寻成本、需求变动及换约成本)后、无调
⑤整租金之诱因下的空置率。住宅市场空置处在自然空置率水平时，对于供求双方都是有利
的，其存在是合理而且有效率的，对于调节住宅市场需求、抑制住宅价格的不正常上涨、降低业主的机会成本等具有重要意义，对国民经济的良胜循环也是十分有意义的。
自然空置率的实质就是长期内房地产市场供需平衡下的空置率，在上述供需模型中，它①
② 图片来源：《商品住宅空置问题的研究》 参见《我国商品房空置现象的理论探因》
③ 格里高利·曼昆《宏观经济学》P446-447
④ 参见《房地产市场的自然空置率研究》
表示的就是“自愿空置”在总的住宅供应量中所占的比例。由于不同城市的房地产市场信息系统的效率不同，各类型物业的空置成本不同，需求波动的幅度不同，因此，不同城市或相同城市不同物业的自然空置率不同。
在不同学者的研究中，自然空置率的叫法不同，但其涵义却大同小异，例如在朱少颜（朱少颜，2004）的研究中，就将其称为合理空置率。无论名称怎么变化，其作用都是一样的，即作为一种衡量房地产市场运行效率的标准。利用我们得到的相关数据，计算出现实状况下的空置率，与相应的自然空置率相比较，判断出房地产市场运行的情况。
1.2 空置率的作用
从理论上来讲，适度的空置率是房地产市场的一种缓冲器。当市场上需求上升时，通过降低空置率，增加供给，可以减缓房价的上升；随后，需求下降可以通过增加空置率来减少供给，进而减缓房价的下跌（如图2）。
图 2合理空置的市场调节机制 ①
但是，如果空置率超出了自然空置率的范围，就有可能会给经济体带来不利的影响甚至是灾难性的后果。
2. 北京商品住宅空置率的实证研究
2.1 计算方法及自然空置率
根据有关研究（贺亮，2008），现阶段我国对空置的统计仅限于增量市场，空置率的计算方法上尚无正式官方定义，而学术界有关空置率的计算方法主要有如下三种，如表1：
篇二：如何调查房屋空置率
房屋空置率
一、 概念
空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。 按照所依据的房地产市场类型的不同，空置率可以分为存量市场的空置率和增量市场的空置率。
房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率。但是，空置并不区分房屋的新旧，无论是第一次进入市场的新房屋，还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋，只要没有确定新的使用者时，都可被视为空置房屋。
房地产增量市场的空置率是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。这时的空置房仅指第一次进入市场的新房屋。
二、标准
按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。
三、背景
首先，来看一组部分城市空置率的数据
北京54.9%：8月25日，北京朝阳区政府的统计报告显示，截至7月底，全区住宅空置面积133.0万平方米，同比下降18.0%。其中别墅、高档公寓空置面积为 52.1万平方米，占空置总量的39.2%。在空置3年及以上的积压房中，别墅、高档公寓的比例更是占到了一半以上，达54.9%。 杭州4%：“零走字”水表的房源总量超过25000套，而其中属于住宅的达到14000套 ，为总共335000多套受调查住宅的4%，疑似空置房。 上海30%：租赁市场两极分化，个别豪宅小区空置率30%。
武汉23.92%：楼市空置率23.92%，高档住宅的空置率尤其高。武汉台北路金融一条街附近、汉口江滩沿线、武昌积玉桥周边的高档房空置现象严重，有楼盘空置率甚至高达50%。
广州20.24%：当地媒体爆出，广州的住宅空置率达到20.24%，超国际警戒线一倍，引发各界争议。
重庆10.2%：2006年，重庆市商品房空置面积累计达612.94万平方米，其中空置一年以上的商品房355.58万平方米，占空置商品房比重为58%。当时，全市空置三年以上的较难消化的商品房面积62.40万平方米，占空置商品房比重为10.2%。
海南80%：海南省的海口、三亚、文昌、琼海等8个市县，有些小区平时入住率不到2%，多数小区平时入住率不到20%，高峰时仅为40%~60%。部分小区空置率高达90%。
据国家电网公司的调查显示，中国660多个城市现有连续6个月以上电表读数为零的空置房6540万套，足够2亿人居住。而这仅是房地产开发商已经交易了的居民持有的住房数据。如果加上房地产商已经盖好没有交易出去的住房，当前国内住房的空置率之高更是惊人。
尽管有人对国家电网公司的调查数据表示怀疑，大量购买者进入房地产市场囤积住房任其空置、待房价上涨赚取价差，已是不争的事实。从这个意义上说，当前国内大中城市住房空置率并非仅是突破10%的国际警戒线的问题，也不是住房空置率过高影响住房资源的配置及影响其他居民住房福利条件改善的问题，大量的人参与房地产投机炒作，它不仅导致整个社会资源错配、价格扭曲、财富浪费，而且也改变了国人的基本价值观及行为方式，让国家金融风险进一步放大，经济结构无法调整及最终导致整个社会的不稳定。
可以说，当前国内居民购买住房用于投资的严重程度，不仅表现为全国有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，而且表现为最近的住房销售全面停止后其价格则仍然处于高位，表现为2009年个人从银行借得的钱是2008年的4倍多和今年第一季度个人贷款达到9202亿元。这些现象说明，当前国内房地产住房投资性十分普遍，其重要原因是政府优惠的信贷政策通过过高的金融杠杆影响了市场的需求，从而使得国内绝大多数地区的房价都表现为严重的泡沫性。正如政府控制房价过快上涨政策所指出的，如果这种过高的房价泡沫不挤出，它不仅是影响居民的民生问题，而且会影响国家金融安全及国家的经济协调发展的问题。
现在的问题是：国内房地产市场的投资性，完全颠覆了中国传统的投资理财观念和价格形成体系。如，住房的投资价值代替了居住功能，住房成为投资的工具，一些人形成“购买住房一定会赚钱”、“谁拥有住房就拥有财富”的价值取向，以致让不少消费者对住房趋之若鹜。这种偏激的投资倾向，也成了这次政府房地产宏观调控的最大障碍。因为，去年国内房地产市场在优惠信贷政策推动下，房地产价格快速飚升，挤出了相当一部分以消费需求为主的购买者，进一步导致了市场价格的失真。政府房地产宏观调控政策就是要全面遏制这种过度的房地产炒作与投机。在这种情况下，这些房地产投机炒作者一定会寻求各种理由来保护其利益。比如他们会说，房价下跌对GDP有负面影响，房价下跌对地方政府财政有负面影响，房价下跌对个人财富增长有负面影响等等；他们也会说，因为通货膨
胀，因为中国经济增长，因为人民币升值等等，房价不会下跌，希望以此来影响人们的心理预期，影响市场价格走向。
总之，前一段，国内房地产投机炒作氛围在不少人心中形成一个特有概念，即凡是投资性购买住房都能赚钱(特别是利用银行金融杠杆)。按照这一逻辑，那么，房价只能上涨而不能下跌。而且，依他们的心理，这种房价上涨越快越好。如果这种观念成气候，市场热度再上升，一定会有更多人涌进投资性住房市场跟风购买，那么，房地产价格快速飚升及房地产泡沫吹大也就是必然的事了，中国金融及经济面临的潜在风险必然会增大。这个完全与中国经济持续稳定发展及住房的基本功能相悖的住房投机炒作市场，给社会经济带来的负面影响肯定是需要严加防范的，因为，吹大的房地产泡沫一定会破灭，任何房地产泡沫破灭一定会导致金融危机及经济危机，而任何金融危机及经济危机也一定会给整个社会及人民带来严重创伤(最近的美国金融危机及欧洲主权债务危机正是如此)。
四、如何调查房屋空置率
（1）、对房地产商的空置房，可以直接利用建设部门的管理系统。
（2）、对于已经进入市场的空置房
方法1：入户调查。
由于涉及财产等敏感问题，入户调查可能存在数据低估的问题，由城调队入户调查的城镇居民收入就饱受诟病。南开大学研究人员表示，可以通过一定的统计方法避免这一情况，先对调查对象进行一般性调查，然后再对部分调查对象做深入调查，用一些办法让调查对象只能说真话。将两次数据的差别折成系数，应用到以后的调查中。
有消息称，这次人口普查中就有关于房屋调查的内容。如果这样，准确的房屋空置率数据的获取，可能有待于全国住房普查或含有相应住房信息的人口普查。
方法2：由物业公司配合调查。
这也是通常所说的按照水电表的数量来判断房屋是否空置。但若以水电表为标准，又催生了一个新的职业：就是让中介每日开水开电。这样统计出来的数据又是失真的。
方法3：亮灯率。
就规定在一定时间的无灯房就是空置房。可以采取多次观察统计，综合每次观察结果，得出总结论。
方法4：抽样调查。
建立合理的、科学的样本，并对样本进行修正。建立一个数据统计模型。这样得出的数据相对就比较准确。
方法5：数空调。
这个方法类似于亮灯率，但是比亮灯率易于操作，数据稳定，但仍然存在不确定性。
方法6：房屋普查。
先进行住房普查，给每一套房子整理出一套数据，比如谁在住，谁交水费、电费，以及房屋的空置情况，然后给每一套房子建一个档案。
五、“空置率”问题如何才能得到解决
1、出台物业税政策，空置率肯定下来。
物业税最容易征收，跑得了和尚跑不了庙，住宅大的，占地多地就多缴税。对于住宅的产权问题要明确，要改就快改。物业税在国家的财政收入中是一个很稳定的长期的税收，有助于削减贫富差距，富人多交税，穷人少交，租房子的人就不交，这是很清楚的政策。
2、改变住房供应结构才能解决空置率。
问题表象上来讲，房屋空置确实是对社会资源的一种无端放置。现在有一种说法认为是“浪费”，但我不同意这种说法。因为这存在一个物权的问题，个人买房后有决定其使用或不使用的权利，这点从物权法上是应该肯定的，外界并不应该就此横加干涉。
无论是商品房的市场化，还是土地的市场化，都已经过一段时间了，实际上目前这些土地结构，以及商品房的结构都催生了现在这种空置状态。由于中国人从历史以及习惯上来讲，都有一个买房置业的诉求，尤其在市场化条件下，买房置业更成为了一种实现财富增值、保值的途径，使得更多人去买房。但是完全市场化的供应结构，使得有钱的人通过购置房产变得更有钱，而没钱的人在高涨的房价面前就更无法实现买房的梦想。这成为了一个恶性的循环。
目前，政府正在加大经济适用房、廉租房等保障性住房的供应，这会从根本上解决一些人的居住需求。而物业税等一些税收措施，只能把原本属于房产所有者获得的利益转到政府手里，加大房产持有成本，而且这些成本还很有可能转嫁到购房者、承租者头上，我认为并不是降低空置率的好方法。
3、减税是降低空置率的一种办法。
有人将这个希望寄托于房产税的征收上，但这是不现实的：全世界有哪个发展中国家的政府会向人民巨额征收财产性税收呢？“用减税提高空置房的出租率是许多国家都有的，特别是二战之后的欧洲、美国一定期限内的短租等。而用加税的方式将空置房挤向市场的却几乎找不到成功的案例，加税的结果大约只会和限制二套房贷一样减少租赁市场的房源、加大税收向消费者的转移，最终表现在房租的进一步提升上。”
4、开征空置税。
对“不住不租不卖”的空置房屋进行征税。目前我国的空置房屋数量巨大，且多为投资投机性需求，这部分房屋急需进入市场交易，进行出售或出租，以扩大市场供应。如果开发商竣工验收后的商品房，有超过７５%属于空置状态，在空置一段时间如一年或二年后，就应被认定为闲置房屋。对于这些房屋，政府应该主动地运用税收杠杆，采取开征不动产闲置税的措施，打破部分开发商捂盘惜售、待价而沽的梦想，以增加市场的有效供给。同时，对拥有多处房产而又闲置的户主，开征不动产闲置税，可以抑制其过度投资需求。
篇三：武汉住宅次新房空置率调查报告
武汉住宅次新房空置率调查报告
房地产调控政策逐步深化、楼市成交量大幅下降、楼盘促销一浪高过一浪，楼市是否会重蹈08年覆辙，武汉房地产市场是否健康，需要用事实和数据来论证。
2010年6月8日——6月30日，腾讯·大楚网、大楚房产研究院、中科地产经济研究所通过网络调查和实地调研，首次对武汉住宅空置率进行了全面排查。
其中，网络调查共收集12000余份有效问卷，涉及包括新住宅和老社区共计300余个；实地调研共探访了68个交房期限在0.5年——7年的大型新房社区，共探访16000余户住宅，得到了大量的一手数据。
通过这些数据，我们可以得出如下结论：
? 武汉住宅市场处于亚健康状态
? 各项配套与空置率关系密切
? 物业管理差异与空置率高度关联
? 武汉楼市面临去库存化
从2004年到2010年，7年间房价不仅仅是翻番，而市场是否到了7年之痒？
武汉住宅市场处于亚健康状态
实地调研的68个项目广泛分布于武汉三镇，项目体量大、均是区域地标性项目，具有典型性和代表性。
实地调研楼盘列表：
实地调研中，我们仅将完全没有装修的住宅定义为空置房，得到的空置率数据为实际空置水平的下限。
68个样本楼盘的总体空置率平均水平为23.92%，最小值为8.69%，最大值为48.02%，空置率水平明显偏高。
根据不同交房年限的空置率数据对比，可以清晰地发现，交房1年以上的空置率水平趋于平稳，这说明按完全没有装修的住宅定义为空置房标准，其数据可以描述典型投机的市场比重。（常年不装修的房主并不看重出租收益，而仅看重增值收益，具有典型投机的特征）
而大楚网调查数据显示，民众对空置率的感官数据呈现出双高现象，10%以下和30%以上的都占比很高，多因素显示老社区空置情况与新小区空置情况呈现两极分化。
根据两方面数据相互印证，武汉住宅市场新房中投机性比重不低于10%（按所有数据的最小值估算），不大于25%（按整体水平的平均值估算），处于亚健康状态。
同时，由于过去10年的整体房价水平是震荡走高，这些空置房的收益率依然很高，在未形成长久持续、大幅下跌的房价走势下，该类住宅并不会形成明显的市场冲击。
按三镇地域划分，汉阳区域整体空置水平最高，汉口最低。那么是否区域一定决定了空置率水平呢？答案是否定的。
金色港湾——位于沌口的标准性项目，交房2年时间，空置率水平却处于68个项目的极低水平区。合理的小区布局、交通便利、大型商业配套入驻及时、物业管理得体无不说明，空置率的水平事在人为。
连续开发的项目通过不断改善项目的品质、配套（金色港湾小区在两个主通道各有一个公交站，这得益于开发商不懈的努力），不仅收获的是入住率，更能保障无论是牛市还是熊市，都能有很好的销售业绩。
反观在汉阳更偏中心的一个大型社区，产品品质并无大碍，特色的房型甚至让业内人也想在其中享受浪漫的卧室，但其空置率却是该区域榜首，多年的销售业绩也是乏善可陈。糟糕的小区交通动线设计；商业配套的匮乏；物业管理的散漫、不负责任为我们找到合理的注脚。
在城区郊区的数据对比中，我们惊讶的发现空置率比例如此接近，一方面说明投机性需求在不同产品中的分布趋于平均，另一方面也说明无论是前期销售还是后期物业，地段并不是唯一的决定性因素。
《静安区居民住宅空置率》
由：免费论文网互联网用户整理提供,链接地址：
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