房地产项目管理问题及对策 本文关键词：项目管理，对策，房地产
房地产项目管理问题及对策 本文简介：摘要:主要从郑州房地产市场发展态势出发，通过对郑州楼市中出现的房地产项目质量、进度和成本方面的问题进行分析，总结郑州房地产项目管理存在的不足，提出促进郑州房地产项目发展的对策。关键词:房地产，项目管理，对策作为国家重要的综合交通枢纽的郑州，有着重要优越的区位优势，特别是2016年，国家发改委支持郑州
房地产项目管理问题及对策 本文内容：
摘要:主要从郑州房地产市场发展态势出发，通过对郑州楼市中出现的房地产项目质量、进度和成本方面的问题进行分析，总结郑州房地产项目管理存在的不足，提出促进郑州房地产项目发展的对策。
关键词:房地产，项目管理，对策
作为国家重要的综合交通枢纽的郑州，有着重要优越的区位优势，特别是2016年，国家发改委支持郑州建设为国家中心城市，中国中部地区重要的中心城市，这些都为郑州房地产的快速发展提供了得天独厚的优势［1］。包括万科地产、建业地产、正商地产等全国大型房地产公司，进驻郑州，占据郑州房地产市场绝大部分市场份额。同样，这些大房地产公司在项目管理过程中，也存在着很多普遍性问题，比如说监理在项目管理前期设计方案中缺失，如何落实项目管理全过程控制，以及如何管理项目实施过程风险等等，发现并找出项目管理过程中存在的问题，并运用有效的项目管理方法解决这些问题，这是非常重要的，然后总结运用工程管理方法，继而指导郑州房地产项目有序安全高效的开展。
1郑州市房地产项目管理现存问题
2016年，住房和城乡建设部(建规函［2016］62号)《郑州市城市总体规划(2010—2020年)》:对郑州城市性质的定位为:国际综合交通枢纽和物流中心，国家中心城市，国家历史文化名城。城市化发展本质的规律和发展趋势是向更高层次发展，郑州也不例外。伴随着人口向城市集聚，郑州周边区域不断扩展，逐步完善城市功能，郑州至2020年，城镇化水平达到82%左右，市域总人口1245万人，其经济结构也会得到更高层次的转变［2，3］。同样，郑州商业地产从2004年开始，已经普遍运用到房地产开发观念上，经过14年时间的发展，郑州地区能够塑造郑州城市商业形象的项目很少，存在着项目投资量大，代表性项目非常少的难题［4］。究其原因，项目管理工作是开发项目建设过程中的重要环节，具有重要意义，郑州市房地产项目管理水平参差不齐，存在如下难题:1)业主、投资单位存在严重行政干预项目问题［5］。企业、投资方单位往往自己说了算，项目经理和技术服务单位没有真正话语权，从项目的勘察、设计、施工等阶段，投资建设单位干预太多，而且投资单位领导大多非专业出身，并不了解项目实施和管理方面的具体章程和条例，一味从工期和成本方面控制施工进程，导致工程质量很难保证，后续工程项目极易出现安全问题，同样也导致项目施工单位为了赶工期，出成果，导致项目施工质量不高，存在安全隐患等问题。2)缺乏健全的项目管理技术安全体制。健全的技术支撑，是确保整个项目安全有序施工的保障，然而大部分施工单位为了节省施工成本，缩短施工工期，私自更改设计方案，节省材料，追求自己利益的最大化，忽视从技术层面确保项目安全，忽视工程质量，给建设项目本身带来极大的安全隐患，因为完善项目管理技术管理章程，确保项目管理过程中，严格按照技术章程施工是极其重要的。3)缺乏规范的房地产项目管理行为。由于项目施工人员大多是农民工，施工行为带有一定的随意性，工期紧张的环境下，随意更改施工计划，甚至减少施工措施，打乱施工工序，无法确保土建施工在安全控制范围内。而且目前郑州地区的土建施工大部分都存在总包单位私自分包给资质不齐全的施工单位现象，在这种情况下，更难统一保证各施工单位的管理行为，导致各个施工单位行为管理的差异性和盲目性。4)工程项目管理人员综合素质有待进一步提高［6］。项目管理工序复杂，每个工序下最直接的管理对象还是人，作为项目土建施工的一线工作者，显得极其重要。大部分施工作业者，由于整体素质缺失，工作态度不够端正，导致项目整体施工质量参差不齐，影响项目整体质量的提高。更严重的是，有些项目管理人员同样存在这样的问题，缺乏专业技能，导致劳动力极大浪费，人员配置错乱，进而影响工程建设进度和质量。
2郑州市房地产项目管理对策研究
1)企业、建设投资单位适当放权。企业与业主投资单位自身应该加强专业学习，同时要敢于放权，从大局出发，强化管理体制的严格执行，这样才能积极发挥项目管理人员的专业水平和项目的安全有序发展。2)健全完善技术控制系统［7］。借助于计算机仿真技术和BIM技术，结合现场施工的地层情况，温度条件，荷载条件，施工工序，有效控制项目施工的制约因素，确保施工项目达到理想的设计目标。同样借助于有限元仿真技术，能够动态反映项目施工过程中，项目主体结构的内力和位移，结合现场监控量测数据进行对比分析校核，若数据基本吻合，说明施工方案合理，若数据出现较大偏差，则需要对现场施工方案进行调整，满足设计标准。同样，对现场土层和材料需要进行室内实验，确保仿真分析过程中，土体参数的有效性和计算结构的准确性。3)规范房地产项目管理行为。严格按照施工计算，编制施工工序时间计划表，强化施工工序中的关键步序和重点工作，并安排专门负责人，对重点工序进行监测和跟踪，确保重点施工步骤按时间计划表执行。同时，要优化资源配置和人员安排，强化对风险源和不规范行为的管控，确保施工项目能够顺利有序的完成。4)加强工程项目管理人员综合专业素质培训［8］。一线施工人员整体素质参差不齐，造成项目质量问题。因此在项目管理过程中，要强化专业技术培训，明确施工质量责任，特别是对一线施工员工的培训，只有一线员工的施工水平提高了，工程质量才能得到保证;其次，引进高水平、高素质的专业管理人员，通过专业管理人员的专业素养和水平指导及优化工程项目资源配置和人员调整，尽可能的达到施工效率和质量最优化。
3结论
2017年8月25日，郑州市城乡规划局发布了《郑州市城市总体规划(2010—2020年)》(2017年修订)，确定了未来三年郑州城市空间的发展方向和格局，3年后的2020年，郑州市人口要达到1245万人，城镇化率要达到82%。人口未来三年要增加273万人，平均每年增加91万人［9］。显然，人口的增长会带来房地产项目进一步的飞跃，而且随着郑州城市格局的不断扩大和快速发展需要，房地产项目未来的竞争会越来越激烈，这就要求房地产公司要不断提升自己的竞争力，向规模化、大型化发展，塑造更多能够代表郑州形象的精品工程，这必然要求房地产单位重视项目管理工作，提高项目管理工作水平，为郑州房地产项目的发展提供强有力的支撑。
参考文献:
［1］李睿．郑州房地产市场发展态势、问题与解决对策［J］．市场研究，2014(3):48-51．
［2］郑州市城市总体规划(2010—2020年)(2017年修订)［Z］．
［3］袁旭光．房地产项目管理现存问题与对策研究［D］．武汉:华中师范大学，2015．
［4］郭林原．郑州房地产发展现状与方向浅析［J］．财经问题研究，2014(11):21-22．
［5］张明．建筑施工管理中存在的问题及应对策略探微［J］．工程管理，2017(11):39-40．
［6］孙时超．邹议常见工民建项目管理工作的难点和对策［J］．工程管理，2015(7):119-120．
［7］李春刚．土木工程施工项目管理的问题与对策探讨［J］．企业导报，2012，1(10):80-81．
［8］安建民．大型建筑施工企业多项目管理研究［D］．武汉:武汉理工大学，2012．
［9］河南省住建厅．关于加快发展成品住宅的指导意见［Z］．2017．
作者：申崔红 单位：郑州中原新区开发建设投资有限公司
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