篇一：烂尾楼的法律程序
中诚广场的债务纠纷究竟能否圆满解决，尚存疑问。
广州中院昨召开中诚广场第三次债权人大会 争取春节前启动分配程序
昨日，最高法院原副院长黄松有涉嫌受贿一案在廊坊开审。而就在同一时间，“中诚广场”系列执行案件第三次债权人大会在广州中院召开。2008年，分管执行该案的广东省高院原执行局局长杨贤才被中纪委“双规”，并牵连出最高人民法院原副院长黄松有。在债权人大会上，广州中院公布了分配工作计划，将分三个阶段对“中诚广场”的财产进行分配。文 记者刘晓星
分配：先分房后分款
根据广州中院2008年3月的分配方案，债权分配顺序是：第一顺序为返还购房款、返还变卖款；第二顺序为工程款；第三顺序为抵押权；第四顺序为税费；第五顺序为一般债权。前一顺序清偿后，才进入下一顺序分配。
而根据昨日的分配计划，第一阶段先对房产进行分配，第二阶段对变卖款进行分配，第三阶段对剩余的房产进行评估、拍卖、以物抵债。
由于中石化公司以13亿余元的总价于2006年买下中诚广场A座近80000平方米面积写字
楼，因此目前可分配的房产集中在B塔5~35、47~49楼，其中5、22、35楼属于共用避难层，不在分配房产之列。实际可分配的房产原规划设计每层12套房，后变更设计为每层24套房。 由于业主中有的要求返还房产，有的要求返还购房款。按照计划，将首先对原购买B塔的要房业主及代位主张权利人进行房产分配。这些业主及代位主张权利人按原购买房产在变更前在原规划平面图所标注的位置，参照新规划平面图所标注的相同位置，按照同楼层、同坐向、同面积的原则进行分配。对原购买B塔的要房业主及代位主张权利人进行房产分配后，开始对从A塔调整到B塔的要房业主及代位主张权利人进行房产分配。对于二手抵押的房产，在选定房产之后，依法进行评估、拍卖、以物抵债。对要房且未付清购房款的业主发放缴款通知书，待将未付房款缴入法院代管款账号之后，按照分配方案开始分房。计划写明，债权人的财产分配，按照原公布的分配方案执行。
经统计，目前需要支付变现款的债权总额为11.447亿元。其中变卖款债权总额为1.88亿元，解除合同返还购房款债权总额为2.04亿元，选择退房退款的债权总额为1.07亿元，工程款债权总额为6752万元，一手抵押债权总额为6300万元，一般债权债权总额为2518万元，广州城建总单列的债权总额为4.9亿元。此外，国土房管部门要求补交的土地出让金为4375971元。返还购房债权人的返还购房总面积为49534.42平方米。
而目前可供分配的财产情况是，“中诚广场”的变现款为9.24亿元，扣除各种税费以及土地出让金等，剩余可供执行分配的款项约为8.5亿元。另外，“中诚广场”B座5层~35层、47层~49层用于安置返还购房债权人，经办理大确权时最后测绘，该部分房产面积为55797.32平方米。
不满：没有执行期限
债权大会在9时30分开始，广州中院有关负责人宣读了说明及分配计划后，10时20分左右，会议结束。
“结束了么？没有安排业主发言么？”一名业主站起来喊道。多名业主随即站起来，高呼不满。在这些业主中，大多数是要求分配房产的，也有一些要求退回购房款。据悉，这次共有178家债权人到会，其中不少业主从港澳地区赶来，甚至还有人从加拿大回国参加会议。许多人表示，原本对此次大会寄予厚望，但法院只是说争取过年前启动分配程序，没有一个具体的执行期限，这让他们大感失望。
李先生在10多年前以每平方米2万元的价格购买了中诚广场A座19层的单元加车位，当时他预付了50%的购房款，约300余万元。根据2008年3月所作出的“中诚广场”债权分配方案，未交清购房款的债权人，经判决、调解继续履行合同的，均可以在按原购房合同交清剩余购房款后，参加调整并交付房产。以违约金及利息作为抗辩，拒绝支付剩余购房款的，视为放弃继续履行合同，按返还购房款处理。昨日的分配计划并未对此方案进行修改，导致众多业主的不满，李先生也是其中之一。
“按这个方案，我要拿到这个房子，还要另交300多万元。但这么多年下来，应该归我所得的利息和违约金已经不止300多万元了，为什么不能用利息和违约金抵消，而让我另外交钱？”李先生说。另外，当年金贸公司以9.24亿元的价格收购“中诚广场”，后又以13亿多元的价格转卖给中石化，这中间有4亿多元的差价。这4亿多元为何没有计入可供分配的款项中？
法院：4亿多元差价还有待定性
针对业主的质疑，中院有关人士解释，由于目前黄松有的案件仍在审理中，对于赃款数额，还有待审理的法院最终认定，不能简单判断4亿多元的差价就全是赃款。根据“先刑后民”的原则，应该先等待刑事案件判决后，才讨论赃款是否应分配给业主。另外，此次召开大会，是向业主们征求意见，业主有任何看法，都可向执行局反映。中院方面表示，此次会议后，将遵照之前确定的方案即刻启动分配程序。
“中诚广场”事件
“中诚广场”位于广州市天河北体育西路191号，现已更名为“中石化大厦”。从1997年被扣上“烂尾”帽子起，“中诚广场”便因烂尾时间长、牵涉面广、牵涉资金多、“复活”历程曲折，被称为“中国最大烂尾楼”。
2002年7月，广东省高级人民法院指定广州市中级人民法院负责解决“中诚广场”的债务纠纷。当时，申报的债权人多达158名，债务总值达人民币15.67亿元、港币1.24亿元、美元0.3亿元。
此后广州骏鹏置业有限公司和北京金贸国际投资有限公司在竞拍中胜出，联手以9.24亿元人民币的超低价收购了中诚广场。
不久，骏鹏公司老板范骏业因涉嫌金融票证犯罪，丧失了购买中诚广场的资格。2005年2月，金贸公司提出的独家收购申请获得许可，随后有消息证实，北京金贸公司的实际控制人也是范骏业。据悉，金贸公司随后将中诚广场转手卖出，售价高达13亿多元，净赚4亿多元。
2008年，分管执行该案的广东省高院执行局原局长杨贤才被中纪委“双规”，并牵连出最高人民法院原副院长黄松有。黄松有随后被“双规”，成为新中国成立以来，司法系统因贪腐落马的最高级别官员
篇二：“烂尾”楼处置的法律适用和操作方案
“烂尾”楼处置的法律适用和操作方案
2006-01-25
作者:卫龙律师
一、" 烂尾" 楼的现状分类
(一)从土地使用权取得方式看,可分为:以出让方式取得土地使用权的项目,和以行政划拨方式取得土地使用权的项目。出让合同中明确约定了政府收回土地使用权及其地上建筑物的条件和期限,为政府以行政程序收回土地并在此过程中清理项目债务提供了法律依据。
(二)从项目债务余额与已完成工程量的价值关系看,可分为:已完成工程量价值大于债务余额的项目,和已完成工程量价值小于债务余额("资不抵债")的项目。所谓债务,按权利性质的不同,大致可分为三种:第一种是房产商与小业主在预购合同中约定的交付建成房屋的义务;第二种是就建设工程享有优先受偿权的债务,例如房产商拖欠施工单位的建设工程承包款,拖欠银行的出让土地使用权抵押贷款、在建工程抵押贷款等;第三种是一般债务,诸如与工程建设直接有关的材料设备、勘测设计等拖欠款。
(三)从建设项目主体看,可分为:原投资人有能力继续建设的项目,和需要其他投资人提供后续资金的建设项目(这部分项目的投资人,有的已停止运转,而有的虽在运营但缺乏继续投入的经济能力)。
二、处置" 烂尾" 楼的基本思路
(一)行政推动、协议转让。即行政机关启动收地程序但实际不执行,以此督促投资人自行与他人协商转让项目,其项目债务由当事人约定处理(原则上是由受让人继续履行)。该方案比较适用于投资人态度积极、建设项目财务状况尚未完全恶化的情况,政府部门不需承担清理债务的责任。
(二)行政收地但不处理纠纷。即行政机关实施收地程序,在对已完成建筑工程价值量进行估价的基础上拍卖建设工程,该项目由受让人继续开发;原债权人,除小业主的预购合同由受让人继续履行外,其他债权人均采取向法院提起民事诉讼的途径解决与房产商之间的经济纠纷(拍卖所得价款进行提存,作为房产商承担经济责任的担保)。该方案的特点是将项目转让与债务清理相分离,优点是行政机关的操作比较简单,项目也不再负担债务,缺点是项目起拍价高,完成转让的可能性较小,而且在施工承包人实际占据工程的情况下,可能激化社会矛盾。该方案比较适用于小规模的建设项目。
(三)行政收地并进行项目清算。即行政机关实施收地程序,在对已完成建筑工程价值量进行估价和对债权债务进行核算的基础上,召开债权人会议,削减债务,并对建设项目进行拍卖;受让人负责继续履行确定范围内,包括预购合同、银行抵押贷款合同和施工承包合同、建材购销合同等在内的所有债务。其特点是在债务清理的条件下进行项目转让,行政机关需要投入较大精力,其优点是起拍价低,受让人只须投入后续建设资金,而且债务关系清楚,银行、小业主等各方利益都有保障,难点在于核减债务须债权人同意。该方案比较适用于
严重"资不抵债"的大规模建设项目。
(四)司法强制执行.即由债权人向法院提起要求房产商偿还债务的民事诉讼或申请宣告房产商的企业破产,由法院通过强制执行程序拍卖建设工程。其优点是出让和划拨地块上的各类建设项目都适用,但周期较长,政府的控制力较弱。而且,目前法院分割楼层拍卖建设工程的方法不利于项目的继续建设。该方案可以作为行政程序的补充。
三、第二方案的操作程序
1、成立代表政府处理收地事务临时机构(以下称代理机构)。
2、查明违反出让合同的事实,取得证据。
3、政府发布收回土地使用权及地上建筑物的公告,可提前30日。在此期间发生民事诉讼涉及项目债权债务清理,并可能强制转移的,收回行为可终止。
4、政府收回土地使用权及地上建筑物后,查阅房地产登记资料,确定预售和抵押的债务金额情况。
5、通过建筑业管理部门确定建筑承包合同的履行情况和债务金额情况。6、经清理属于资不抵债的,由代理机构发布招标或拍卖的公告,对投标人、竞买人必须承担的对商品房预购人承担的交付房屋义务予以明确,并提示其查阅房地产登记资料。
7、转让所得价款将进行提存,用于清偿其他债务,并提示债务人可以依法向法院提起民事诉讼(以房产商为被告)。
8、由受让人书面告知商品房预购人有关项目开发主体变更的情况,明确交付房屋的权利义务关系,以及商品房预购人放弃预购合同中有关追究房产商违约责任的诉讼权利。
如果预购人依房地产转让的有关规定,向受让人提出退房请求,将不再依其与房产商之预购合同而解除相应的法律关系,只能以现时的市场评估价格为依据,与受让人协商解除合同,或诉诸法院裁决。
四、第三方案的操作程序
1、成立代表政府处理收地事务临时机构(以下称代理机构)。
2、查明违反出让合同的事实,取得证据。
3、收回土地
(1)向房地产商送达督促复工通知书,要求提出可行的复工方案和复工期限;
(2)逾期仍未提出复工申请或所提出的复工申请不具有可操作性的,由土地管理部门作出并送达收回土地使用权及其地上建筑物的行政决定书,其中,应当明示提起行政复议和行政诉讼的权利。当事人提出复议申请或行政诉讼的,按法定程序进行。
4、清理该项目负担的债权债务
(1)查阅房地产登记资料,确定抵押和预售情况;
(2)发布债权登记公告;
(3)债权人应当自公告发布之日起1个月内,向代理机构申报债权,说明债权数额和有无以该建设工程作为抵押担保,并提交有关的证明材料;
(4)确定由项目受让人继续履行的债务范围,并制作债务清册[1]。原则上,进入该册的债权限于与项目建设直接相关的内容。
5、委托审价机构核定该项目已完成的建设工程量及其价值[2]。
6、组织召开债权人会议
(1)通知纳入债务清册的所有债权人,召开债权人会议。
(2)提交债务清册并通报债权债务清理的情况。
(3)讨论项目处理方案。其中,工程量价值大于净债务的,提出直接转让建设工程的方案;工程量价值明显低于债务净额的,与债权人协商确定债务核减方案。抵押贷款银行、被拖欠款项的建筑承包商等单位应协商按一定比例或者金额核减该房地产开发项目所负担的债务(被核减的债务由房地产开发企业另行承担),商品房预购人应放弃对逾期交付房屋违约赔偿,继续履行预购合同而不要求退房。
(4)确定项目处理方案,并经债权人会议过半数通过。
7、实施项目处理方案
(1)选择合适的受让人,促使房产商协议转让项目,债务由受让人继续履行。
(2)招标或拍卖。已完工工程量低于净债务额的,拍卖价格为零,按承诺履行债务的数额由高到低进行竞价,但不得低于债权人会议商定的限度;已完工工程量高于净债务总额的项目,可以按两者差额拍卖,债务由受让人继续履行,也可以按已完工工程量价值拍卖,并以拍卖价款偿还各债权人。
8、拍卖所得价款进行提存,用于支付执行费用。
9、签订房地产项目转让合同[3]并办理土地使用权变更登记.
10、项目交由受让人继续开发经营,原有债务也由其继续履行。
五、第四方案的操作程序
1、受理债权人的诉讼请求[4]；
2、对项目的债权债务关系作初步调查,确认债权;
3、查封建筑物,冻结房地产开发企业的银行帐户资金;
4、发布债权登记公告,受理债权登记;
5、合并审理,作出判决;
6、评估建设工程技资量;
7、明显资不抵债的,召开债权人会议,协商确定核减债务的比例;
8、拍卖建筑物;
9、项目交由受让人继续开发经营,原有债务也由其继续履行(资不抵债的
房地产项目公司,通过破产清算程序处理,债务从拍卖价款中受偿或归于消灭)。
注释:
[1]是否应由债权人会议行使?政府的法律地位问题:是项目的接管人,即新的所有权人并凭此名义行使权利,还是仅作为行政机关督促指导债权人会议自行作出处理方案?核心：政府作为土地所有人接管后与债权人协商处理?似不存在纯粹的行政行为或其法理依据。
[2]是否包括政府己收取的出让金,如包含出让金,则拍卖等同于一般的项目转让,投资人通过转让项目回收其实际投入(二级市场行为),如不包含出让金,可解释为拍卖主体为该项目的接管人即政府一方,为体现为继续建设的支持,不再征收出让金(一级市场行为)。
[3]重新签订出让合同,还是继续履行原合同。
[4]与行政程序的衔接问题。如己启动行政程序,提起诉讼的时间点是否受到限制。
篇三：烂尾楼项目尽职调查
前几期我们为大家介绍了北京、上海、广州、深圳著名烂尾楼的处置情况。在烂尾楼处置过程中，第三方收购后进行重组成为盘活烂尾楼的主要方式。一般而言，对烂尾楼的处置可以分为主动型处置和被动型处置，在主动型处置的情形，可以通过原开发商配合进行调查；而在被动型处置的情形，则可能需要取得司法机关的配合以查询项目的相关情况。天伦律师结合已参与和正在参与的以主动型为主的北京烂尾楼处置项目，为大家分享烂尾楼处置过程中的律师尽职调查的工作笔记。
一、烂尾楼项目尽职调查的要点
在烂尾楼项目尽职调查工作中，除一般尽职调查内容外，需要着重关注项目以下方面的情况：
1 、项目本身情况
① 项目前期进展情况，以及项目证照办理情况。
包括土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房屋销售（预售）许可证等。是否已完成竣工验收，取得大产权证。
② 项目土地是否存在有效的土地出让合同，出让金及滞纳金（如存在）是否已缴清。出让金缴纳情况需至国土局进行确认。
③ 项目前期是否已被分割处置，如存在部分已被处置的情况，需厘清是否存在公摊部分或公共区域（如车库、会所等），是否存在潜在的所有权纠纷。例如实践之中可能会出现部分楼号已被法院拍卖给他人的情况。
④ 项目已被抵押的情况，抵押权人及标的金额情况。
⑤ 项目已被法院查封的情况，包括对土地使用权的查封情况和房屋的查封情况。
⑥ 项目债权人详细情况，包括债权人名称、债权金额、是否已进入诉讼程序或执行程序等。
⑦ 项目房屋销售或预售情况，包括：
项目房屋销售情况以及办理预售登记的情况；
已预售房屋现处于何种状态，例如其中哪些业主因未付银行按揭贷款而涉诉以及诉讼结果？哪些业主要求继续履行合同以及诉讼结果？
哪些业主已经与开发商解除房屋预售合同，是否已办理预售登记注销手续？
2、项目原开发商情况
① 项目原开发商主体资格，是否有效存续。
需要查看营业执照、组织机构代码证、税务登记证、开户许可证等基础证照是否齐全有效。实践中可能会存在超出经营范围、经营期限以及未按期缴纳税费等情况。
② 项目原开发商对外债务状况。
③ 项目原开发商对外提供抵押、质押、担保的情况。
二、尽职调查过程中的信息获取途径
尽职调查过程中，我们通常会关注项目的预售、抵押、查封等基本情况。如何找到准确的信息获取渠道，对于尽调工作的效率有着至关重要的影响。除向原开发商要求出具相关证明文件，查验相关证照原件以及对项目进行实地勘察以外，还需至政府主管部门进行查询。
1、房屋预售情况调查
北京市建委会给房地产开发商发放网签钥匙盘，通过钥匙盘可以直接登录建委网站查询该企业某一项目预售、销售登记的情况以及注销登记的情况。但对于未办理网签，未进行预售登记的房屋销售情况，则需要根据预售合同与开发商进行核实。
2、对房屋和土地使用权已存在的抵押、查封情况进行调查
① 房屋的抵押及查封信息需至各区的房屋登记管理部门查询。
一般情况下，需要项目开发商公司员工携带介绍信（或授权委托书）及公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明至窗口查询。在此以朝阳房管登记中心为例，如需查询房屋查封的相关信息，需向房管部门工作人员提供查询的具体房号，按房管部门工作规定一次至多只能查询10套房屋的抵押查封情况。通常情况下，工作人员只会对查询结果进行口头告知，而不能提供任何书面文件。
② 房屋对应土地使用权抵押及查封信息需至国土资源局各区分局档案室查询。
项目开发商公司员工向档案室工作人员出具介绍信（或授权委托书）
及公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，由工作人员进行查询。可以通过拍照、要求打印等方式记录查询结果。
③ 就房屋和土地的查封问题，一般法院会根据申请执行人的申请向房管部门及国土部门发送协助执行通知书，查封涉诉房屋及房屋相对应的土地使用权。现在部分法院在债权人未申请查封对应土地使用权的情况下会只查封房屋，但根据最高院查封扣押冻结规定，其效力会当然及于对应的土地使用权。在一些特殊的情况下，如开发商未取得大房产证，房屋预售也未进行网签备案的情形下，法院可能会直接查封部分或全部土地使用权。
3、房地产公司涉诉案件执行情况调查
①就北京地区来说，西城法院、二中院可以直接通过查询机器查询执行案件的相关信息，包括执行案号、申请执行人、执行标的数额及承办法官等基本信息。
②执行状态：如果案件时间较长，我们在被执行人信息查询或法院对外机器查询到的执行状态大部分会是归档或已结案状态。但实际情况是案件并未执行完毕。多数烂尾楼项目由于债务复杂，案件长期未结，执行案件信息可能已被删除，而只能通过联系承办法官了解案件的实际执行情况。
《烂尾楼业主如何维权》
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