篇一：工厂物业管理方案
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审 核：批 准：物业管理方案 投标方案
目 录
一、公司简介???????????????????????3
二、物业管理指导思想、服务理念??????????????4
三、拟采用的物业管理方式?????????????????5
四、现场物业管理的组织架构示意??????????????9
五、现场管理处工作职能组织运行示意????????????10
六、物业管理人员的选聘、劳资管理、培训??????????13
七、内部管理制度?????????????????????19
八、物业管理服务具体内容和管理措施????????????23
九、物业管理服务标准???????????????????27
十、紧急事件应对预案???????????????????29 十一、日常管理制度及岗位考核办法?????????????33 十二前期开办费 ?????????????????????35 十三、物业服务测算说明??????????????????36 十四、结束语???????????????????????38
1、企业法人营业执照（正、副本）
2、物业管理企业资质证书（正、副本）
3、企业税务登记证（正、副本）
4、企业组织机构代码证书
公司简介
深圳**物业管理有限公司成立于****年**月，是一家提供物业服务、保安服务、保洁服务的专业企业，公司注册资金**万元，具有国家物业管理*级资质，并通过ISO9001：2000质量管理体系认证。
公司现有员工300多人，管理人员80%以上具有大专以上学历，操作服务人员98%以上具有多年物业管理及服务工作经验，拥有保安队、环卫绿化队、综合维修队等10多个专业化服务队，拥有清扫车、吸污车、垃圾车等大中小型设备50余台，能够满足各类办公场所、工厂及大中型居民区的物业综合服务需求。
时代带来机遇，机遇伴随挑战，公司建立了完善的健康、安全、环保管理体系和门卫、巡逻、义务监督员、警务区“五位一体”治安防范体系，完全有能力确保接管的各类小区和非住宅建筑在最短时间内实现治安、保洁、绿化、维修等工作的科学规范管理、优质高效服务。天中物业团队在时代的大潮中不断开拓创新、奋发图强，形成了人性化、专业化的管理服务特色。以“服务第一、业主至上、诚实守信、依法经营”为宗旨，以争创“合肥一流、安徽知名”为目标。
公司奉行“更标准、更专业、更完善、更贴心”的企业精神及专业服务，用户第一、尊重同行、追求综合效益的经营理念，切实维护产权人、使用人的利益，努力做到所管理的项目实现市优、省优、国优。
指导思想服务理念 管理目标
指导思想
在市物业主管部门的指导下，坚持全心全意为业务服务的宗旨，恪守“诚实守信、业主至上”的经营方针，认真贯彻物业管理条例，按照ISO9001国际质量体系标准规范各种规章制度和工作行为，为业主营造安全、舒适、健康、文明的工作环境。
服务理念
实行质量标准跟踪管理，追求服务零缺陷，
达到业主的要求，超越业主的期望。
管理目标
一年内达市优标准
二至三年内达省优标准
四至五年内力争达到国优标准
拟采用的物业管理模式
根据****制衣有限公司项目特点，我公司拟设管理处作为公司的外派机构，全面负责该项目的日常管理运作，统管整个内外事务，公司与管理处每年签订管理目标责任书和经济指标责任书。为体现以客户为尊的服务理念，深化保安、保洁的内涵，我们提出全新的“酒店式服务”的管理模式，全员、全程、全效为业主提供放心物业管理服务。
（1）计划目标管理：
根据****物业管理条例和项目的实际要求，制定各项管理制度；针对物业管理的各项具体工作，推行目标管理，把软任务变成硬指标，全部落实到班组和个人，进行指标分析。
（2）督导管理：管理处在现场管理采用督导管理方式，对各班组实施管理，保证管理正常运作，具体采用以下四种方法：
A、经济手段：与员工签订劳动合同，明确员工权责，制定绩效考核办法，以此来调动员工的工作积极性；
B、法规管理：由公司统一制定一套完整标准化的规章制度和工作流程，以此来指导规范员工的言行，提高工作效率和工作质量。
C、行政管理：物业管理坚持按月、按周制定详细的工作计划，检查每天工作完成情况，分析工作中存在的问题，提出解决方法；
D、培训教育：通过各种教育手段培养员工敬业精神、责任意识，
篇二：厂区物业管理办法
公司厂区物业管理办法
第一条 为加强公司厂区物业管理公司的日常监管工作，保障本公司的正常的生产、工作和生活秩序，促使物业管理服务公司充分做好秩序维护、卫生保洁、工程维修工作，维护企业形象，确保公司人员、生产、财产、治安、消防安全，特制定本办法。
第二条 物业管理服务项目：包括区域内安全保卫、区域内保洁服务、区域内工程管理服务、浴室管理及宿舍管理等。
第三条 本项目物业用人配备：
本项目公共物业标准实施管理，共配备物业人员134人。其中项目经理1人，管理员1人，保安队长1人，保安班长2人，保安员63人，保洁班长2人，保洁员 44人，维修人员3人，浴室管理员4人，宿舍管理员13人。
第四条 本项目物业用人要求：
一、应严格按照厂区物业管理服务用人需求表配备相应的物业人员，人员形象符合要求，数量足量，各工种齐全。
（一）项目经理有中级以上职称或大专以上学历，有5年以上的物业管理工作经历或有3年以上项目经理任职经历。熟悉物业管理相关法规，并能规范组织管理服务工作。
（二）项目经理和管理人员有经从业资格培训获取的上岗证，统一着装，挂牌上岗，仪表整洁规范。
（三）安保负责人能熟练掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预
案，并能有效组织实施。
（四）保洁人员身体健康，动手能力强，年龄控制在15－55周岁以内。
（五）技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，挂牌上岗。
（六）浴室管理人员能吃苦耐劳、责任心强、服务态度端正。
（七）宿舍管理人员普通话标准，善于管理、沟通能力强、会做工作，
二、所有人员均须是投标物业公司正式职工，具有经从业资格培训获取的上岗证，对一些特殊岗位（如水电工等）工作人员如国家有强制性规定要求，则需具备，单位须与所有拟投入人员签订了正式劳动合同并为其缴纳了养老及医疗保险。
三、本项目物业管理公司投入的所有人员均须身体健康，无犯罪纪录。
四、如在物业管理服务过程中，由于办公场所的增加需要物业管理公司增派人手，则物业管理公司应增加人手，相应的费用按投标单价予以相应增加。
第五条 物业管理服务的要求
一、物业管理公司应从厂区实际出发，根据合同约定的管理服务范围和标准，设立专门的项目管理机构，配备符合要求的物业管理人员、维修人员和各类服务人员，制定完整、有效的内部管理制度、日常服务运行管理制度及考核考评体系。
二、在运行管理服务过程中，应保持各厂房及配套房屋建筑的完好和设施设
备的正常运行。
三、物业管理公司应为厂区提供全天候的公共秩序维护服务和安全服务，维护本物业的设施、人员和财产的安全。
四、物业管理公司为本物业的环境保洁服务，为甲方提供整洁、卫生、美观
的工作及生活环境。
五、物业管理公司为甲方提接待问询、邮件收发等服务，做到接待热情周到，问询答复准确，
六、物业管理公司对自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件（包括群众集体上访）等突发公共事件建立应急预案，并组织培训、演练。有突发事件按规定程序及时采取相应措施。
七、物业公司为本物业的浴室服务，为甲方员工沐浴提供良好服务。
八、物业公司为本物业的宿舍服务，为甲方维护良好的宿舍秩序和日常管理。
第六条 服务标准
一、日常管理服务标准
（一）制定物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每半年向委托方报告一次计划实施情况。
（二）服务规范应符合《江苏省物业管理行业标准》及地方上相关要求。
（三）物业管理公司需制定管理处内部管理制度、考核制度和培训制度，并有明确的值班制度和交接班制度，工作有记录。
（四）服务场所公示办事制度、办事规章、急修服务内容、投诉渠道。服务窗口布置应人性化。
（五）24小时受理业主或使用人报修。接到任何报修15分钟内到达现场处理（预约除外）。小修半小时内修复。有完整的报修、维修和回访记录。服务时限不得因节假日和休息时间顺延。
（六）对业主或使用人的投诉在8小时内答复处理。
（七）每年一次进行满意情况普测，平时采取多种形式与使用人沟通，对测评结果分析并及时整改。
（八）建立档案管理制度，建立健全物业管理档案 [包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案、日常管理档案等]。
（九）承接项目时，对公共部位、设施设备进行查验。
（十）运用计算机进行日常管理。
（十一）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
二、公共秩序管理标准
（一）人员配备：安全保卫人员以中青年为主，35周岁以下的人员占总数的80%以上，身体健康，工作认真负责，并定期接受培训。
（二）技能训练：安全保卫人员接受过安全技能训练（专项培训、岗中持续培训）的比例为100%。
（三）技能水平：能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉项目环境，熟知治安管理有关法律法规。熟悉各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。
（四）服装仪容：上岗时统一着装、佩戴统一标志，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，上岗时精神饱满，姿态良好，动作规范。
（五）器械配备：配备对讲装置或其他必备的安全保卫器械。
（六）出入口值守：各出入口严格按规定时间值守，并有详细交接班记录和外来车辆、人员的登记记录。
（七）对进出车辆进行管理、检查、疏导，保证出入口环境整洁、有序、通畅，对物资出门凭有效的《出入证》放行。
（八）巡逻要求：
1、安保人员按设定的路线每2小时巡查一次，晚间2人1组并排巡逻，规范整齐。
2、重点部位（各类库室、道路、出入口、车场、楼内通道等）建立巡逻点，就加强巡逻次数，在正常情况下到达每个巡逻点的时间误差不超过五分钟；每天下班后对各楼层室外窗户进行全面检查，做好防盗工作，对楼内通道夜间巡查每天不少于三次，发现问题及时处理。
3、接受业主（使用人）求助，回答询问。
（九）应急处理：
1、接到火警、警情后，三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。
2、在遇到异常情况或业主及委托方紧急求助时，三分钟内赶到现场，采取相应措施。
（十）应急处理：
1、接到火警、警情后，三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。
2、在遇到异常情况或业主及委托方紧急求助时，三分钟内赶到现场，采取相应措施。
（十一）专项车辆管理：
1、有人员按规定时间巡视和引导停车。
2、按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。
篇三：工业园区物业管理
社
区化工业园区的物业管理模式
作者：朱英 文章来源：本站搜集整理 点击数：
工业园区物业管理基本思路
395 更新时间：2008-10-31
10:07:13
1．树立“以人为本、用户至上”的服务思想
不可否认，“物业管理”这个新生事物曾一度被单纯地看作是对不动产的管理、维护，这种机械地理解物业管理的认识至今还有影响。我们不否认对“物业”进行管理的重要性和必须性，但将物业工作面对的方方面面的服务对象看成一种管理主体以外的附属物则是一个严重的误区。
这个误区将导致认识上的模糊从而形成工作上的无序状态，接踵而来的便是物业人员强硬管理、业主被动接受；而业主不断提出要求时，物业人员却因此而应接不暇、手忙脚乱，工作量不断增大，业主满意率却不断降低的局面，究其原因是我们没有抓住根本。物业管理不仅是“物”的管理，更是人与人之间生动有机地交流联系。物业管理离开了“人”这个服务主体，就像鱼离开了水。高质量的物业管理工作永远是心灵之间的沟通和理解，而不是人与物之间机械、缺乏活动的联系。因此，物业管理企业必须树立“以人为本、用户至上”的服务思想，尽心尽力为业主或物业使用人服务。
2．确立工业园区物业管理的基本经营模式
工业园区的物业管理面对的是企业，如果服务质量不高，将影响政府的招商引资工作。因此，如何建立一种较为完善的管理模式，对工业园区的物业管理企业将是一项极为重要的课题。现有工业园区的物业管理模式主要有如下三种：
①通过委托方式进行物业管理
这种管理方式是物业管理企业通过全委托方式接管物业。主要表现为：一是通过全委托方式接管上级开发
商开发的物业，这就是自建自管模式；另一种方式就是通过全委托方式接管别的开发商开发的物业。一般情况下，这种物业比较优秀，有一定的利润空间。
②通过顾问方式进行物业管理
这种管理方式就是一个物业管理企业不直接管理物业，而是为另外一个物业管理企业的物业管理活动提供顾问、咨询。这种管理主要表现在：一是物业优秀，发展商不愿意全委；二是物业不是很好，顾问公司不愿意全委。
③通过合作方式进行物业管理
这种管理方式就是两家物业公司通过股份制等方式进行合作管理。这种情况一般是：一是物业比较良好，有一定的赢利空间；二是两家物业公司想通过合作方式将双方的利益联系起来，加强合作，减少风险。
3．建立社区化的工业园区
社区化工业园区是指确立“以人为本，服务至上”的服务思想，在工业园区科学地设置各项基本功能，如社区活动中心（老年活动中心和青少年活动中心）、超市、银行、邮政、卫生所、新华书店、菜场等，为入驻企业提供全方位、多功能、综合性的物业服务。社区化工业园区的建立主要考虑以下因素： ①确定人口适宜容量
一个工业园区的适宜人口是社会经济发展水平、消费水平、自然资源和生态环境的函数,是满足一定生存质量的前提下的合理人口规模。
②充分考虑地域要素和社会心理要素
所谓地域要素，是指城市干道所分割或自然界限所包围，具有生存发展的硬件设施、相对独立和稳定的地域。工业园区一般是政府为发展地区经济，对外招商引资而修建的，因此，必须充分考虑工业园区的地理位置、交通条件等因素。所谓社会心理要素，是指群体对个体的行为产生决定性的影响，形成共同的生活方式、行为规范和心理取向。社区成员对本社区具有归属感，产生参与群体的集体意识和行为。工业园区虽然以生产为主，但我们仍然不能忽视企业的社会心理，不能脱离整个社会环境。
③研究工业园区内各入驻企业需求
不同的企业对工业园区的需求各不相同。在进行工业园区物业管理过程中不仅要考虑经济上的合理性，还要考虑工业园区内各企业的不同需求，尽可能地满足企业的合理要求，为政府的招商引资做出贡献。 ④完善物业配套设施
由于当前工业园区的物业配套设施不全，给入驻企业员工的带来了诸多的不便。因此，必须加强工业园区的配套设施建设，建立职工宿舍、食堂、社区活动中心、超市、银行、邮政、电信、卫生所、新华书店、菜场等，为入驻企业提供全方位、多功能、综合性的物业服务。
⑤加强精神文明建设，建立工业园区的社区文化
工业园区无疑是物质文明建设的基地，但同样要重视精神文明建设。我们应该倡导“文明家园，和睦共创” 的社区精神，在园区内提倡“和睦相处相敬如宾”、“沟通交流相互支持”的好风尚，使企业与企业之间、个人与个人之间互通有无、和睦相处、互相帮助、共同发展，实现园区企业一家人的“大家庭”理念，创造一种特色的社区文化。
随着经济的发展和社会的进步，工业园区的建设不断增加，入驻企业对于生产、生活环境的需求也逐渐提高。企业已经不再仅仅满足解决生产问题，逐渐开始关注建筑群体的人性化需求（如环境需求、运动需求、安全需求、购物需求等），要求改善生活质量。
物业管理行业是公认的微利行业，而物业管理企业追求的是效益的最大化。特别是进入WTO后，在物业管理费不能随便地大幅提高的情况下，挖掘新的经济增长点是唯一出路。要想生存与发展，企业就必须千方百计降低企业营运成本，千方百计提高服务质量，千方百计挖掘新的经济增长点，在企业经营发展上以快取胜、以质取胜。工业园区社区化，不仅满足了入驻企业的需要，而且为工业园区的物业管理企业创造了更多的经济增长点。发展社区经济，既可带来经济效益，又可方便业主或物业使用人，提高工业园区物业服务质量的满意度。
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工业园区社区化可以涉及的领域十分广泛，市场前景十分广阔。如社区教育业、社区文化娱乐业、社区商务服务、社区健康服务业、社区中介业、社区商业、社区餐饮业、社区汽车服务业以及其它连锁店等。
工业园区物业管理的特点及难点
1．工业园区物业管理的特点
①工业园区内标准厂房的产权形式多元化。
②大多数工人的素质较低。
③厂房内的机械及藏量过多的货物可能超出楼面结构的承载标准。
④机器开动时震荡噪音对环境产生磁扰。
⑤升降机使用频繁，损耗较大。
⑥工业楼房老化磨损速度加快，保养维护费高。
⑦厂房内存储易燃物品及材料多，火警危险性高。
⑧公用地方及走火通道经常堆放杂物。
2．工业园区物业管理的难点
①由于工业园区内标准厂房的多元性，加大了物业管理的难度。
②险情。因使用频繁或使用不当，造成房屋的损坏，以致带来结构的变化，险情出现难以预料。而且，厂房设备损耗严重，保养，维修费用高昂。
③消防点多面广。厂区内存储的易燃易爆物品和有害的危险品，容易出现火警或险情，因电器安装、机器的用电不当，也容易引起火灾；另外厂区内的交通工具和人员多而杂，这给保卫工作带来了难度。
④功能特殊。由于使用的特殊性难以保持整洁，污水不便处理。
建立工业园区物业管理组织机构
工业园区的物业管理企业要组建相应的组织机构，实施规范化管理。组织机构的职能有：
①负责厂房区域内建筑物管理的日常事务；
②统一对外联系，协调落实街道办事处交办的社会任务；
③协调各生产企业对共用部分的使用，维护绿化布局，督促卫生制度的落实；
④负责整体性设备及附属设施，共用部位的管理，养护、维修工作，针对工作需要聘用维修人员，公共场地清扫人员、安全保卫人员；
⑤负责建立房屋修缮基金并设立专项账目；
⑥制定有关具体管理规定，定期召开会议，检查管理办法的执行情况和工作进度。
工业园区物业管理的前期介入
1．从法律角度看物业管理前期介入
前期物业管理是指新建物业在业主委员会成立之前，由开发建设单位自行或者委托物业管理企业对新建物业实施的前期物业管理活动。由于前期物业管理过程中，物业管理企业大都是开发建设单位委托或选聘的，物业管理企业与业主之间没有签订物业管理合同。同时，前期物业管理过程中业主对物业刚开始使用，物业管理的工作任务相对较多，业主与物业管理企业之间较容易产生纠纷。
物业管理纠纷产生后，业主最常采取的措施就是拒付物业管理费。物业管理企业因此受到损失也常见。物业管理关系是因物业管理合同而产生的法律关系，前期物业管理也不例外。实践中，物业管理企业都以书
《工厂物业管理特点》
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